שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Gavrik]

אתם עושים את החישוב בצורה מוטה, אי אפשר לערבב החזר השקעה של הון חיצוני ופנימי ולהגיד "ככה זה".
החזר ההשקעה על ההון הראשוני של היזם לא רלוונטי אם הוא מגיע מהון חיצוני, מה אם היזם היה מגיע עם 0 שקלים מכיסו ומצליח לגייס כסף לפרויקט מה אז הייתם אומרים שהוא מרוויח ∞ כסף? זה קצת עקום.
אותו דבר כמו קוני דירה שמביאים מיליון שקל משכנתא עם הון עצמי של 350 אלף שקל וממנפים את הסיפור כדי להרוויח 5% תשואה מ1.35מ. יוצא שהם מרוויחים 20% בשנה על ההון העצמי שלהם.
או מישהו שפותח סטארט-אפ או מתחיל עסק ומגייס השקעה.

החזר ההשקעה של היזם הוא לא להון הראשוני שהוא שם אלא זה עסק ועבודה לכל דבר ועניין.

[A_lex]

אתה זה שהשוואת את הרווח שלו לרווחי השקעה בבורסה.

מישהו נותן לך הלוואה להשקעה בבורסה ועוד עם פטור מריבית? (עלויות המימון הוצגו בנפרד הרי)

זה שזה עסק ועבודה זה נכון. לא יודע בכמה עסקים מרוויחים שני מיליון בשנה אחרי השקעה ראשונית של 10 מיליון. יש כאן בעלי עסקים שאולי יוכלו לשפוך אור.

[avargel]

לפני 3 שעות, Gavrik כתב:

אני לא חושב שהרווח של היזם כזה גדול... בניה לוקחת כמה שנים טובות לכן אפשר לחלק את ה15% ל3 שזה יוצא 5% בשנה.
אותו יזם יכול להרוויח 5% בשנה בבורסה בזמן שהוא יושב בבריכה רגל על רגל. וממש לא מדובר על רווח אסטרונומי אלא רווח ממוצע כמעט מובטח.

 

ברשותך אתקן אותך ואחדד מעט

 

זה לא 15% רווח על ההון שלו ב3 שנים, ברור

בשביל זה לא יוצאים מהבית. כפי שכתבת, כל תיק אג"ח מניות משולב עצל יעשה יותר מזה

 

זה גם לא רווח על ההון שלו + מינוף

 

זה 15% רווח יזמי *מתוך מחיר הדירה לצרכן*

כמה זה ביחס להון של היזם? כמה זה ביחס להון הממונף? אין לי מושג

 

אבל זה בכלל לא מעניין, כי כפי שנתקו אמר - גם זה הרווח מתוך מחיר הדירה, ממילא ה"אחריות" של היזמים / קבלנים על מחירי הדירות שולי.

 

כאמור, שילוב של מחירי קרקע גבוהים (בבית שמש למשל במכרזים האחרונים מחיר הקרקע 50% ממחיר הדירה! מטורף) + סביבת ריבית אפס

 

לכן, האמירה הנ"ל לא נכונה

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2022 על ידי avargel

[Gavrik]

צודק אז אנחנו סתם טוחנים חישוב מוטעה.

[Nemesis]

רוב המשקיעים לא דירה שתעמוד ריקה, תהיה הריבית נמוכה אשר תהיה.

גם אם נזניח את עלות הריבית, על דירה ריקה עדיין משלמים ארנונה וועד בית.

כאשר המשקיעים יתקשו להשכיר את הדירות שלהם, יפטרו מהן חיש מהר והמחיר יצנח.

 

[Shmulik_Miata]

לפני 39 דקות, Nemesis כתב:

רוב המשקיעים לא דירה שתעמוד ריקה, תהיה הריבית נמוכה אשר תהיה.

גם אם נזניח את עלות הריבית, על דירה ריקה עדיין משלמים ארנונה וועד בית.

כאשר המשקיעים יתקשו להשכיר את הדירות שלהם, יפטרו מהן חיש מהר והמחיר יצנח.

 

אם הדירה ריקה ניתן לקבל פטור מארנונה.

 

 

[BloodFist]

לחצי שנה

[sperial]

ופנם אחת בחיי הבעלות, כלומר אם קיבלת פטור לפני שנתיים, והשוכר הנוכחי יעזוב בלי שתמצא חדש - תמדיך לשלם ארנונה.

[avargel]

תסבירו לי מה זה "המשקיעים יפטרו מהן חיש מהר והמחיר יצנח"

 

 

מי יקנה את הדירה? זוג צעיר? נניח שהמחיר ירד ב25%. לזוג צעיר יש את הכסף לרכוש?

האם הוא אכן ירכוש או ימשיך לשבת על הגדר כי "המחירים יורדים מי קונה עכשיו משוגעים".

 

משקיע אחר יקנה? אבל הדירה תעמוד ריקה...

 

דבר נוסף

אם מחיר הדירה צנח, ממילא התשואה משכירות עלתה (גם אם לא עלתה נומינלית, היא עלתה באחוזים) אז למה שמשקיע יפטר מההשקעה הטובה הזו?

 

אה

רגע

לא הבנתי משהו

מה בהעלאת הריבית יכול לגרום לכך *שדירות יעמדו ריקות*?

או שיש מספיק אנשים למלא את הדירות, או שאין. איך הריבית קשורה לזה?

[SlowRide]

אם מחיר יורד ברבע בטח שיהיה מי שיקנה, היום זוגות צעירים "מתאבדים" על דירות במקומות מרוחקים שהם פשרה, אם המחירים ירדו, פתאום תהיה להם הזדמנות לקנות באזורים מבוקשים יותר.
הכוונה כמובן לדירה למגורים ולא להשקעה. 

[avargel]

אולי לא הייתי ברור

 

היום הם מתאבדים, כי התחושה השלטת היא "המחירים ממשיכים לברוח לנו. נדלן תמיד נוסק מעלה"

 

ברגע שיראו ירידות רציניות, הם כגר לא יתאבדו על דירות, כי "הכל יורד, נחכה שירד עוד"

 

 

שוב, אני לא אומר מה דעתי האישית. אני אומר איך עובדת הפסיכולוגיה הזאת כל ההמונים.

[SlowRide]

לדעתי זה יותר פסיכולוגיה של משקיעים ופחות על מי שקונה כדי לגור.
מי שרוצה לגור בדירה שהוא קונה עושה את זה כי נמאס לו מבעלי בתים ומעברי דירות, והוא יכול. אז אחרי שירד המחיר ב25% הוא יכול לקנות משהו יותר טוב. אז מה אם מחירי השכירות גם יורדים, שכירות כבר לא מעניינת אותו.
חוץ מזה, נניח כבר יש לך דירה ואתה רוצה לשפר דיור. תכננת למכור את הדירה ולקחת משכנתא על ההפרש לדירה טובה יותר. פתאום ההון הראשוני שיש לך מאפשר לך לקנות דירה טובה יותר מהדירה שלך, כי המחירים ירדו ב25% ואתה לא צריך למכור. גם לא שווה למכור כי מניסיון העבר זה עולה שוב. אז אתה לוקח משכנתא גדולה יותר אבל בסוף יהיו לך 2 דירות. אתה הופך ממשפר דיור למשקיע.

עריכה אחרונה ב-28 לאפריל, 2022 על ידי SlowRide

[BarryG]

לפני 3 שעות, avargel כתב:

מה בהעלאת הריבית יכול לגרום לכך *שדירות יעמדו ריקות*?

או שיש מספיק אנשים למלא את הדירות, או שאין. איך הריבית קשורה לזה?

אין קשר. על פי המודל הכלכלי הקלאסי של שוק הדיור, מחירי השכירות נקבעים על פי היצע דירות וביקוש לדיור, ומחירי הדירות נקבעים על פי מחיר השכירות והתשואה המבוקשת. הריבית משפיעה על התשואה המבוקשת, לא על מחירי השכירות.

[yuvalganim]

לפני 5 שעות, BarryG כתב:

אין קשר. על פי המודל הכלכלי הקלאסי של שוק הדיור, מחירי השכירות נקבעים על פי היצע דירות וביקוש לדיור, ומחירי הדירות נקבעים על פי מחיר השכירות והתשואה המבוקשת. הריבית משפיעה על התשואה המבוקשת, לא על מחירי השכירות.

 

ברשותך אחדד אותך עוד קצת.

מחירי הדירות נקבעים ספקולטיבית על ידי הביקושים (צפי לעליית מחירים) וגם בעלות האשראי מהבנק (ככל שהמימון זול יותר המחירים עולים יותר).

מחירי השכירות נקבעים בהתאם להיצע וביקוש ובהתאם לשכר הממוצע במשק.

מי ששוכר דירה משלם מה שהוא יכול בלבד (להבדיל מרכישה שיש בה אלמנטים ספקולטיביים), היסטורית מחירי השכירות צמודים לשכר במשק ולא קשורים כלל למחירי הדיור עצמם, זאת גם הסיבה שכשהמחירים נמוכים התשואה על שכירות גבוהה יותר.

[Nemesis]

לפני 10 שעות, avargel כתב:

תסבירו לי מה זה "המשקיעים יפטרו מהן חיש מהר והמחיר יצנח"

 

 

מי יקנה את הדירה? זוג צעיר? נניח שהמחיר ירד ב25%. לזוג צעיר יש את הכסף לרכוש?

האם הוא אכן ירכוש או ימשיך לשבת על הגדר כי "המחירים יורדים מי קונה עכשיו משוגעים".

 

משקיע אחר יקנה? אבל הדירה תעמוד ריקה...

 

דבר נוסף

אם מחיר הדירה צנח, ממילא התשואה משכירות עלתה (גם אם לא עלתה נומינלית, היא עלתה באחוזים) אז למה שמשקיע יפטר מההשקעה הטובה הזו?

 

אה

רגע

לא הבנתי משהו

מה בהעלאת הריבית יכול לגרום לכך *שדירות יעמדו ריקות*?

או שיש מספיק אנשים למלא את הדירות, או שאין. איך הריבית קשורה לזה?

 

מי יקנה אותן? זוגות ומשפרי דיור שפתאום ההון העצמי וכושר ההחזר מספיק כדי לקנות פתאום. ספקולנטים שיקוו לעליית מחירים ופחות רגישים לכך שהדירה תהיה ריקה לפעמים. 

 

תיווצר נקודת שיווי משקל חדשה בין עלות דירה, הריבית ומחיר השכירות. 

 

סתם לדוגמא, אם המחירים ירדו ב 25% אחי הקטן אולי ירצה ויוכל פתאום לקנות.