מעבר לבית חדש במהלך השנה הקרובה

[colauti 9]

ובכן, בניגוד לכל תכנון מוקדם ובעקבות התהפוכות שעברתי במהלך החודשים האחרונים,מחייבים אותי ברכישת דירה ראשונה למגורים.

התקציב העומד לרשותי לאחר גיוס כספים מכל המקורות (כולל משכנתא של 200,000 לערך,שבסבירות גבוהה שתאושר) הוא 400,000 ש"ח.

נכון להיום אני גר בקרית אתא,בבית קרקע עם חנייה פרטית,שאינו שייך לי ,אלא ליורשיה של סבתי ז"ל,שנמצא באחד האיזורים השקטים והטובים יותר של העיר ואני מחפש כאמור בית בסכום שהתקציב מאפשר לי.

לאחר שראיתי את מלאי הדירות ביד 2 ובסוכנויות התיווך אני מוצא עצמי מול שוקת שבורה כיוון שמדובר על הידרדרות משמעותית בתנאי המגורים:

בתים בקומות 2,3 בבניינים ללא מעלית,מקומות שבהן הסביבה אינה מסבירה פנים (בעדינות) ועוד.

ראיתי גם מס' בודד של הצעות לקניית מגרשים של דונם בעלות של כ-300,000 ש"ח.

וכאן השאלה,כמה יכולה לעלות בנייה של 3 חדרים (בהנחה ששאר השטח ישמש כגינה +מחסן+חניה) והאם זה משתלם לעומת קניית בית מוכן.

בנוסף,אם אופציית קניית מגרש אינה ריאלית מה עדיף,קניית בית מוכן ללא צורך בשיפוץ בסכום הקרוב לתקציב או קניית בית בזול הרבה יותר ושיפוץ מסויים שלו (טיח/צבע) ועד שיפוץ גדול יותר ?

יש עוד בעיה לא קטנה..

בחודש נובמבר הקרוב,עלי לפרוע הלוואה נוספת (38,000 ) עבור הרכב המשומש שלי,שכן תקופת עסקת הליסינג על הרכב הסתיימה ויש שתי ברירות: לפרוע מיידית את כל הסכום או לחלקו שוב ל-48 תשלומים.

כאן ההתלבטות היא כיוון שמשכנתא (החזר כולל ביטוחים אני מניח שינוע סביב ה-1800 ש"ח) היא הוצאה כבדה גם כך ואולי לא כדאי לצרף לה הוצאה כבדה נוספת כמו רכב ולכן אני חושב,שאולי כדאי לפרוע את כל ההלוואה על הרכב מה שאומר הקטנת התקציב לדירה כך שיעמוד על 360,000 ש"ח.

[Night Driver]

נראה שאתה במסלול של התאבדות כלכלית.

 

מכור את האוטו וקנה אוטו קטן וזול. לא מחזיקים אוטו של 50,000 שקל כשאין איפה לגור.

 

לגבי דירה, או שאתה עובר לשכירות עד שתוכל באמת לקנות דירה או שאתה מתפשר קשות על דירה קטנה וישנה באיזור מעפן בעיר מעפנה.

[sperial]

תקציבך זעום.

שתי שאלות לי אליך:

1. מה מצבך המשפחתי?

2. האם יש סיבה לעדיפות להתגורר דווקא בקרית אתא?

 

כמוכן - ציית משכנתא של 200,000 ש"ח והחזרים של 1800 ש"ח בחודש. מה בסיס התחשיב? לכמה זמן חשבת לפרוש את המשכנתא? האם בדקת עם בנק אחד לפחות מה היקף המשכתנתא שיוכל להעמיד לרשותך בהתאם לכשר ההחזר שלך?

 

רכישת דירה בתקציב כה זעום נראית לי עסקה מסוכנת - בבוא היום תתקשה למכור אותבה, בודאי לקונה אמין שישלם תמורתה בלי בעיות. הייתי שוקל שכירת דירה, במיוחד אם מדובר באזורים חלשים - כדי לא להתקע בשכונה חלשה ומדרדרת.

 

לגבי מגרשים - כאן באמת צריך להיות זהיר מאוד. יש הרבה מאוד עסקאות מפוקפקות של מגרשים "זולים" שאין לגביהם תב"ע או שיש עליהם כל מיני מגבלות, או שעדיין אין תשתיות - בקיצור מדובר במגרשים אשר למעשה לא ניתן לבנות עליהם. אישית אין לי נסיון בבניה , אבל לאחר שיפוץ גדול שעשיתי לאחרונה ברור לי שמדובר בבור ללא תחתית, וכל הצעה שתקבל יש להכפיל במקרה הטוב בשתיים. חכה לאדריכלי הפורום.

[colauti 9]

תקציבך זעום.

שתי שאלות לי אליך:

1. מה מצבך המשפחתי?

2. האם יש סיבה לעדיפות להתגורר דווקא בקרית אתא?

 

כמוכן - ציית משכנתא של 200,000 ש"ח והחזרים של 1800 ש"ח בחודש. מה בסיס התחשיב? לכמה זמן חשבת לפרוש את המשכנתא? האם בדקת עם בנק אחד לפחות מה היקף המשכתנתא שיוכל להעמיד לרשותך בהתאם לכשר ההחזר שלך?

 

רכישת דירה בתקציב כה זעום נראית לי עסקה מסוכנת - בבוא היום תתקשה למכור אותבה, בודאי לקונה אמין שישלם תמורתה בלי בעיות. הייתי שוקל שכירת דירה, במיוחד אם מדובר באזורים חלשים - כדי לא להתקע בשכונה חלשה ומדרדרת.

 

לגבי מגרשים - כאן באמת צריך להיות זהיר מאוד. יש הרבה מאוד עסקאות מפוקפקות של מגרשים "זולים" שאין לגביהם תב"ע או שיש עליהם כל מיני מגבלות, או שעדיין אין תשתיות - בקיצור מדובר במגרשים אשר למעשה לא ניתן לבנות עליהם. אישית אין לי נסיון בבניה , אבל לאחר שיפוץ גדול שעשיתי לאחרונה ברור לי שמדובר בבור ללא תחתית, וכל הצעה שתקבל יש להכפיל במקרה הטוב בשתיים. חכה לאדריכלי הפורום.

 

אני רווק בן 33 וטיפה,אני ואבי תמימי דעים שאין בשביל מה לשכור דירה כי הכסף הזה הולך לפח כאשר יש כסף לקנות.

העדיפות לקרית אתא- בלחץ האבא שמתגורר בקריה והעובדה שאני רווק,אם אני זקוק לעזרה כזו או אחרת או תקוע בצרה חלילה, הוא מעדיף שאהיה קרוב אליו יחסית.

הבעיה היא,שאיננו מסכימים בהכרח על הסביבה בה תירכש הדירה (אין לי אינטרס לגור בסביבה עבריינית/בעייתית כזו או אחרת או בקומה 3 ללא מעלית כאשר בסוף יום העבודה שנגמר מאוחר בלילה צריך להשתגע בטיפוס מדרגות.

לגבי תחשיב ההחזר: 200,000 ש"ח ל-25 שנה בהנחה שתנתן ב-4% ריבית קבועה- אני מאמין שמדובר בהחזר כולל של 400,000 ש"ח לחלק ל-25 שנים,שזה יוצא 18,000 ש"ח לשנה או 1500 ש"ח לחודש.

תוספת ביטוח חיים+ביטוח מבנה אני מעריך בעוד כ-300 ש"ח ואולי אני נאיבי.אם יש לך נתונים אחרים שתף אותי בהם.

לא בדקתי כלום עם אף בנק,שכן עד שלא תמכר דירת הסבתא אין לי מזומנים כלל ביד.(הובטחו לי 100,000 ש"ח +עזרה מאבא של סכום סביר כדי שאוכל לרכוש דירה סבירה ודיברנו פחות או יותר על תקציב כזה שבין 350-400K).

אם בנק יסרב להעניק משכנתא יש לי פתרון חלופי דרך חבר ל סוכן ביטוח,שמתעסק בנושא מול הבנקים-הם יודעים היטב את העבודה ובסופו של דבר הבנק יעניק את המשכנתא המיוחלת.

בשביל עוד 50 או 100K אנחנו ניתן עדיפות לדירה,שנמצאת באיזור הטוב ביותר באופן היחסי או במקרה שלנו הרע במיעוטו.

הוחלט בינתיים,על פנייה למשרד השיכון להנפקת תעודת זכאות,כדי לראות מה יש להם להציע ובאילו תנאים. ועוד חודש בערך אדע עד כמה ההצעות שלהם אטרקטיביות.

ברור,שאם בנייה אינה יקרה יחסית והתקציב שברשותי יספיק לבניית 2 חדרים גדולים פרט לעלות המגרש -אעדיף את האופציה הזו על כל דבר אחר.

[nitch]

שכירות היא לא זריקת כסף לפח בהתבוננות כלכלית, אלא צריך להשוות אותה לעלות המלאה של בעלות על דירה.

עלות כלכלית של בעלות על דירה מורכבת מהסעיפים הבאים (ולא רק):

הפסד תשואה על ההון שמושקע בדירה

עלויות מימון - כמה אתה משלם על ריבית המשכנתא

עלויות אחזקה שנופלות עליך ולא על המשכיר

חוסר גמישות. אם קיבלת עבודה במקום אחר, קשה יותר לעבור. אם עוברים שכנים זוועה לבניין, נדפקת.

 

כשעושים את החשבון הזה לעיתים מגלים ששכירות עדיפה בהרבה. לטובת בעלות על דירה יאמר שיש לך יותר בטחון בזה שלא תיאלץ לעבור דירה, ויכולת להתאים אותה לצרכיך.

[sperial]

נסה להכניס נתונים למחשבון משכנתא שאותו תמצא בסיוע גוגל. למשל זה איני יודע איזה ריבית תוכל לקבל בקל"צ, את זה יהיה עליך לבדוק בבנק, ואני ממליץ לך לקבוע כבר כעת פגישות כמה בנקים כדי לקבל מושגים על האפשרויות העומדות לפניך.

 

וכמה הערות:

1. יש לא מעט הוצאות נלוות - עורך דין (0.5% מהעסקה+ מע"מ), יתכן שמתווך (2% מהעסקה + מע"מ), עלויות לקיחת הלואה (פתיחת תיק, שמאי וכו').

2. מן הסתם דירה שתרכוש ב-400 אש"ח לא תהיה ראויה למגורים ותצריך התאמות. כמוכן תזקק לריהוט ומכשור בסיסי. עוד כמה עשרות אלפי ש"ח שצריך להוסיף לחשבון.

3. יש במקביל שרשור שפתח לוקו בנושא החלפת דירה יש שם לא מעט עצות של אי אילו חברי פורום. קרא והחכם.

4. כתבתי פוסט הקודם שלי הערה לגבי עדיפות שכירת דירה כאשר אתה מוגבל בתקציב, במיוחד כאשר הסביבה אינה מהמועדפות. כך יהיה לך הרבה יותר קל להתחפף כאשר מצבך הכלכלי ישתפר, או כאשר תמצא בת זוג ותרצו להקים בית בתקציב משותף. ניטש חידד זאת היטב והרחיב על השיקולים הכלכליים. למען הניסוי הרצתי במחשבון המשכנתא נטילת הלואה של 250,000 ש"ח ברבית קל"צ 5% ל-25 שנה - תרחיש די סביר לפי הנתונים שהבאת. עלות הריבית תהיה קרוב ל-200,000 ש"ח. האם זו אינה "זריקת כסף" בעצם - מביא אותך למצב שבו דירה בשווי 450,000 ש"ח תעלה לך 650,000 ש"ח אז אין ספק שלבעלות על דירה יש לא מעט יתרונות על פני שכירות, אבל יש לה מחיר לא קטן.

[redroze]

מה כושר ההחזר החודשי שלך? למה לקחת משכנתא ל-25 שנה?

לפי דעתי אתה חוזר על אותה טעות שעשית עם הרכב, לא תמיד לפרוס לכ"כ הרבה תשלומים זה הדבר הטוב ביותר.

[sperial]

אלעד - ראית את הסכומים שהבחור יכול לגייס? סה"כ מגיע ל-450,000 ש"ח בפרישה של ההלואה ל-25 שנה. בפרישה יותר קצרה הסכום יצטמצם עוד יותר. איזה דירה יוכל לרכוש ב-400 אש"ח או פחות?

זו בדיוק הסיבה שבתגובתי הראשונה העליתי את נושא שכירת הדירה.

 

ולפות"ש - על מה אתה מסתמך כאשר אתה מציין סכום של 100 אש"ח ממכירת הדירה? האם הדירה כבר הוצגה למכירה ויש רוכש פוטנציאלי שהגיש הצעת מחיר, או שמדובר על אומדן ראשוני? מנסיוני המר לפני כשנה - נאלצתי להתפשר על כ-10-15% מהמחיר שביקשתי תמורת דירה כדי למכור אותה. ועדיין קיבלתי מחיר טוב (שתי דירות נוספות בבניין נמכרו במחיר דומה מאד, עם הפרשים המתאימים לשטח ולקומה), ואילו 2-3 דירות המוצעות למכירה עם בעלים המתעקשים על המחיר מופיעות בלוחות כבר הרבה מאד חודשים. אותו דבר עלול לקרות גם לך ולבני משפחתך.

[itsik170]

כל עוד אתה רווק, לדעתי אתה יכול לשכור דירת שני חדרים קטנה בפחות מ-2000 שקלים (מאמין שזה אפשרי באיזור כמו קריית אתא) ובמקביל לנסות להגדיל את ההון העצמי.

כאשר תתחתן עם מישהי תוכלו להוסיף את ההון העצמי שלה ולקנות דירה טובה יותר (בתקווה שהמחירים לא יקפצו כמו ב-4 שנים האחרונות).

 

אם אתה עדין מתעקש על דירה, תנסה למצוא דירות בעכו או נהריה, למיטב ידיעתי הן זולות יותר.

[colauti 9]

כמה הערות:

1.לגבי הון ראשוני- מדובר על סכום שאקבל בכל מקרה בעת מכירת הדירה-הסכום הובטח ע"י המשפחה וקיבל גיבוי מסמך חתום מעו"ד על חלקי בצוואה.-100,000 ש"ח.הדירה המיועדת למכירה הא באחד האיזורים הטובים יותר של קרית אתא- יהיה ביקוש לא קטן אך אם לחוצים מידי למכור יצטרכו להתגמש במחיר... זבשל"ם

2.אבי אמר בלי קשר,שיעזור לי כדי שהון הראשוני יעמוד על 150,000-200,000 סה"כ בהתאם לכמה שאזדקק וזאת בתנאי שאני מוכן לקנות ולא לשכור.אחרת אני באמת בבעיה..

3.אני מניח ש 200,000 ש"ח אינה משכנתא כבדה מידי יחסית לחכולת ההחזר (האמנם לא גדולה שלי אבל עשיתי בדיקה ואעמוד בזה).

4.השיקול של הקטנת תקציב הדירה ופשרה על 0.5 חדר פחות (קניית 2.5 במקום 3) היא כזו שנלקחת על ידי בחשבון כי אני מעדיף לסגור את הלוואה של הרכב ולהישאר רק עם המשכנתא כהוצאה הכבדה היחידה.

5.לגבי ריהוט- הורשיתי לקחת מהבית כל מה שאחפוץ- מיטה וחצי חדשה כמעט לחלוטין,מקרר גדול,תנור אפייה, את הספרייה הנמצאת בחדרי ומשמשת מקום למחשב+טואלטיקה+שונות,טלוויזיית LCD ,כלי מטבח שונים ואם הדירה שאקנה תהיה ללא סלון אז גם את הסלון,אעפ"י שהוא מיושן בעיצוב שנות ה-50.. )

אצטרך לממן את ההובלה,ולרכוש כיריים רגילות/חשמליות,ארונות מטבח אם אין (אני מעריך שיש דברים שאפשר לרכוש גם ממוכר הדירה בתוספת כמה זוזים נוספים) זה פחות מדאיג אותי.

באמת שיותר מדאיג אם הדירה תזדקק לשיפוץ משמעותי (אני מעדיף לשלם מעט יותר על בית שצריך כמה שפחות תיקונים).

[sperial]

כמה הערות לסעיף 5:

1. העובדה שאתה מצוייד מקלה מאוד.

2. המטבח הוא חלק מהדירה, אי אפשר להעביר ארונות מטבח שכן הם מדודים למיקום ספציפי, אפילו הדירה מעל או מתחת תהיה שונה בכמה ס"מ ותצריך התאמה במקרה של העברה. לכן ארונות המטבח כלולים במחיר הדירה. הבעיה היא אם הארונות במצב לא שמיש. ריהוט מטבח, כולל משטח עבודה, הוא הוצאה של עשרות אלפי ש"ח.

3. עלות העברת הדירה היא רכיב יחסית קטן בכל הסיפור. רק הבלגן עצום (האמת היא שעם כמות הציוד שלך לא צריך לקחת יותר מכמה שעות כדי להיות מאורגן בדירה החדשה).

4. ציוד מטבח לרכוש רק לאחר שנושא המטבח בדירה החדשה סגור סופית, בגלל עניין של סוג (רגיל לעומת BI) ומידות.

[colauti 9]

SPERIAL,המוקש הגדול כפי שאני רואה אותו היא היכולת לאבחן נזקים/תיקונים שיש לעשות בבית (כדי שלא יהיו הפתעות לא נעימות כמו אינסטלציה וצנרת,חשמל ועוד כאלו שיכולים לעלות הון תועפות.

האם יש שמאים מיוחדים לאבחון הנזקים הללו (כפי שיש מכון לבדיקת רכבים) ? אם כן מה עלות העניין ?

ד"א- 400K זה תקציב המקסימום אבל יתכן בהחלט שאתפשר גם על דירה שעלותה 320-350K אם תתאים לדרישותי (2.5-3 חדרים)+סביבה סבירה ומסבירת פנים.יש לי דרישות צנועות,לא ?

[redroze]

אני חושב שהמציאות בקרוב תעיר אותך קצת.

אני אולי לא מתמצא באזור שאתה מדבר עליו אבל הרמת מחירים הזו נשמעת לי לא סבירה.

 

אני יודע שזה לא הולך להישמע טוב אבל יש אנשים שצריכים להבין שאם הם לא יתאפסו על עצמם ויגייסו סכום רציני כהון עצמי לא יגיעו בחיים לדירה.

כשאתה רושם שאתה "מגייס" 400K ש"ח שמתוכם 100K ש"ח אתה מקבל ממכירת/עזיבת הבית, 200K ש"ח משכנתא והשאר מגייס ממשפחה אז איפה פה החלק שלך בכל הסיפור?

לפני כמה שבועות הייתה כתבה בטלוויזיה שהחליטו להציג דווקא זוג צעיר מאילת שלא מצליחים לגייס הון עצמי של 180K ש"ח ומתפלאים שהבנק לא מוכן לתת להם משכנתא או הלוואה. למה אתם מצפים? שיתנו משכנתאות לכל מי שיש לו תעודת זהות? הבנק הוא לא ארגון פילנתרופי.

להגיע לדירה זו עבודה קשה שצריך לחסוך ולהתפשר עבורה שנים על גבי שנים.

 

אז נכון שהדרישות של פותח השרשור לא בשמיים (דירה בפריפריה, לא גדולה מדיי וכו') אבל רמת המחירים היום היא לא מה שההורים שלנו התמודדות איתו לפני 30 שנה, וגם אז לא ליקקו דבש.

ההמלצה שלי אלייך היא לרכוש את הבית שאתה גר בו מבני המשפחה האחרים. 100K ש"ח כבר יש לך, לא צריך עו"ד, לא צריך מתווך, אתה מכיר את השכנים וכו'.

[sperial]

SPERIAL,המוקש הגדול כפי שאני רואה אותו היא היכולת לאבחן נזקים/תיקונים שיש לעשות בבית (כדי שלא יהיו הפתעות לא נעימות כמו אינסטלציה וצנרת,חשמל ועוד כאלו שיכולים לעלות הון תועפות.

האם יש שמאים מיוחדים לאבחון הנזקים הללו (כפי שיש מכון לבדיקת רכבים) ? אם כן מה עלות העניין ?

ד"א- 400K זה תקציב המקסימום אבל יתכן בהחלט שאתפשר גם על דירה שעלותה 320-350K אם תתאים לדרישותי (2.5-3 חדרים)+סביבה סבירה ומסבירת פנים.יש לי דרישות צנועות,לא ?

 

אם אתה שואל את דעתי הלא מקצועית יש כלל פשוט מאד: דירה עם אינסטלציה בת 5 או יותר צריך לשפץ. אולי אם נעשה שימוש בצנרת איכותית מאוד המצב יותר טוב, אבל עם צנרת המתכת הסטנדרטית ניסיוני המר הוא שצינורות מתחילים להתבקע אחרי 5-6 שנות שימוש ותיקון רודף תיקון.

לגבי חברותשבודקות דירות - אין לי מושג, הדירה שרכשתי היתה בת 25 ובפשטות שיפצתי אותה מ-א' ועד ת' (חוץ מהריצוף במחסן ובאיזו פינת עבודה).

[ברווז]

אני רווק בן 33 וטיפה,אני ואבי תמימי דעים שאין בשביל מה לשכור דירה כי הכסף הזה הולך לפח כאשר יש כסף לקנות.

אני נשוי בן 33 וטיפה, ששוכר דירה. להלן השנקל שלי לעניין.

הבעיה היא,שאיננו מסכימים בהכרח על הסביבה בה תירכש הדירה (אין לי אינטרס לגור בסביבה עבריינית/בעייתית כזו או אחרת

 

זה דיל ברייקר גם עבורי. מצד שני, הבית בו גדלתי נחשב היום לסביבה עבריינית יופי...

 

או בקומה 3 ללא מעלית כאשר בסוף יום העבודה שנגמר מאוחר בלילה צריך להשתגע בטיפוס מדרגות.

 

אני גר בקומה 4 ללא מעלית. כך היה מאז שאני זוכר. זה ממש לא כזה גרוע, למעט ביום של הקניות מהסופר.

 

מצד אחד, זה כסף שהולך לפח, כשיכל ללכת למשהו אחר.

מצד שני, התקציב שלך לא הולך לאפשר לך משהו סביר, אלא רק "חורים" ו"חורבות" שמצריכות הון על תיקונים.

בשכירות, לעומת זאת, עלויות התיקון הן על בעל הדירה, פלוס בשכירות תוכל למצוא אזורים ודירות קצת יותר נורמליים לגור בהם.

אין לי מעבר לזה מה לייעץ לך, שיהיה לך בהצלחה, איך שלא תבחר!