דירות למכירה ללא מתווכים

[ANUTKK]

שלום לחברי הפורום

בחיפושים אחר דירה יד 2 אזור מרכז- בת ים חולון ראשלצ

כל המודעות ביד 2 ופייסבוק ממתווכים, כל דירה יש עליה בלעדיות ואי אפשר להיפטר מזה וחבל המוכרים מפסידים לקוחות פוטנציאלים והמתווכים מאוד מנפחים מחירים.

לדוגמא בבת ים דירה 2.5-3 חדרים 70 מר כמובן שבלי מרפסת, מעלית וממד ובכללי זה בניינים להערכתי משנות ה 70-80 אם לא יותר גרוע.  והמחיר 1.7-1.8 מליון. והדירות דורשות שיפוץ מקיף.

ואין סיכוי שאשלם סכומים כאלה והדירות האלה נשארות כך המון זמן וכל פעם מקפיצים את המודעה.

איך אפשר למצוא דירות ללא מתווכים?

[sperial]

יש אזורים שנשלטים על ידי מתווכים, ופשוט אי אפשר למכור או לקנות דירה בלעדיהם.

 

לפני כ-14 שנה, כשפרסמתי את דירתי הקודמת למכירה, פנו אלי רק מתווכים. ובאזורים שבהם חיפשתי היו רק מודעות של מתווכים. בסופו של דבר שתי העיסקות (מכירה וקניה) עלונלי למעלה מ-80,000 ש״ח דמי תיווך.

[SurfHigh]

לפני 15 דקות, ANUTKK כתב:

שלום לחברי הפורום

בחיפושים אחר דירה יד 2 אזור מרכז- בת ים חולון ראשלצ

כל המודעות ביד 2 ופייסבוק ממתווכים, כל דירה יש עליה בלעדיות ואי אפשר להיפטר מזה וחבל המוכרים מפסידים לקוחות פוטנציאלים והמתווכים מאוד מנפחים מחירים.

לדוגמא בבת ים דירה 2.5-3 חדרים 70 מר כמובן שבלי מרפסת, מעלית וממד ובכללי זה בניינים להערכתי משנות ה 70-80 אם לא יותר גרוע.  והמחיר 1.7-1.8 מליון. והדירות דורשות שיפוץ מקיף.

ואין סיכוי שאשלם סכומים כאלה והדירות האלה נשארות כך המון זמן וכל פעם מקפיצים את המודעה.

איך אפשר למצוא דירות ללא מתווכים?

קבוצות פייסבוק של השכונה, קבוצות ווטסאפ של השכונה. 

אפשר גם לדבר עם בעלי עסקים בשכונה - ירקן, ספר, מכולת. הם יודעים לא מעט. 

[DareDevil]

לכתת רגלים ולעבור בניין בניין, עדיף לעשות באינטרוולים משתנים, גם כדי לראות בבוקר וגם בלילה את השכונות.

 

[ANUTKK]

לפני 34 דקות, DareDevil כתב:

לכתת רגלים ולעבור בניין בניין, עדיף לעשות באינטרוולים משתנים, גם כדי לראות בבוקר וגם בלילה את השכונות.

 

מאוד אשמח לדעת איך לזהות דירה למכירה כמו שתיארת. הרי שלט על המרפסת כבר לא עושים ואם עושים אז זה מתווך..

[vxlan]

דפוק בדלתות שאל אם מישנו מוכר בבניין וגם בקש את המספר של הועד, יש לו את המספר של כל בעל דירה, והוא יודע בדרכ אם מישהו מוכר. 

זו גם דרך להגיע לבעל הדירה ללא תיווך. 

[DareDevil]

1. נתת היצע גדול של דירות בתוך 3 ערים יחסית גדולות.

2. קודם כל לצמצם ולבחור שכונות שאתם רוצים לגור בהם (לא ציינת בפוסט אם למגורים או להשקעה - אני רושם כאילו אתה הולך לגור כי הדרך שלי לחשוב על השקעה היא אם אני אהיה מוכן לגור בדירה/סביבה אם אצטרך).

3. אחרי שצימצת את השכונות אתה צריך להתחיל לחקור כל שכונה, לבחון את היצע הדירות שיש בכל שכונה ובכל בניין. - כאן הייתי מנסה לראות דירות דרך מתווכים מתוך מטרה לראות את רמת הבנייה עצמה בתוך הדירה. הכוונה היא פחות לרמת הגימור (קרמיקה/מטבח או מדפים מגבס) אלא יותר בכיוון של תשתיות. סטטיסטית אם באותו בניין שבו ראית שהדירות עברו החלפת תשתיות אזי צריך לבדוק את התשתיות יותר לעומק [כאן כמובן צריך לשאול הרבה שאלות את המתווך וגם את בעל הדירה - חשמל/מים/גז].

3א. הייתי הולך לכל מחלקת הנדסה ורואה אם יש תוכניות לשנות משהו בשכונה מבחינת תמ"א או סתם להקים פארקים וכו'.

4. אחרי כל ביקור בדירות והגעה למסקנות מכל דירה - אתה צריך לזקק את הבעיות שיש בדירה, הבעיות בתשתית/מבניות, בעיות עם השכנים, האם יש צפי לחידוש עירוני. כאמור לשמור את ההערות באקסל או במחברת מה שנוח לך בשביל שבסוף תדע לעשות הסתכלות מלמעלה.

5. דירות שעברו חידוש עירוני, כאמור יש תקופת גרייס (אחריות מהקבלן עפ"י חוק) אבל לדעתי זה כמו אחריות של אייבורי/KSP לרוב שווה לתחת (מבלי להוריד לרגע שאתה בכל מקרה צריך לדאוג לטפל מול הקבלן שבנה את הבניין/חיזק את הבניין).

6. כאמור כל דירה שתעלה לך לאתר יד2 או תראה מודעת מכירה על הבניין אתה תדע כבר מה כל הבעיות של כל בניין ותדע את האישיות הפועלות בבניין (שכנים משוגעים וכו'.

7. דירות בעייתיות - ירושה/בנייה לא חוקית וכו' - ממליץ לבחון לעומק - סה"כ ידרוש ממך בסוף התהליך שציינתי זה לבחור מספר בניינים ולרכוש את אישור הזכויות, על מנת שתוכל לגלות מי בעל הדירה וכמה בעלים יש לדירה.

7א. ככה אפשר לפנות אליהם ישירות ולחתוך את המתווכים. 

7ב. ירושה - דירה עם הרבה בעלים עם חלקיקי דירה [אני לא מדבר על 3 או 4 יורשים אלא 10-20 יורשים ומעלה], אפשר לקנות לאחר ביצוע מו"מ מהיר {שווי שוק ולא מעבר}. כאמור אתה תצטרך הרבה עבודה וגם הרבה עסקאות מול עו"ד.

7ג. בנייה לא חוקית - אפשר למצוא כי אתה יכול לראות באישור זכויות מה גודל הדירה וכמה הם מצהירים שהיא. וכאמור לאמת את זה מולם. כאמור חשוב להשים לב שהם יצטרכו לבצע את ההריסה אחרת אתה יכול להיכנס לברוך אם העירייה/המדינה תפעל בנוגע להריסה. לכן חשוב שאם הם לא יהרסו אתה צריך להכניס את הסיכון שאתה לוקח למחיר הרכישה ולהפחית בהתאם - לא רק מחיר ההריסה אלא גם הוצאות מחובות ואגרות שידרשו ממך. גם אם הם יגידו לך שהם לא נתקלו בכזה דבר! זה לא אומר שאתה לא יכול לחטוף מזה. כי האחריות בעצם נופלת עלייך. לגדר לגדר לגדר (סיכון)

8. אתה לא הולך לקנות מילקי וזה לא סיבוב בסופר ולא אלי אקספרס. זה קנייה של לפחות מיליון שקל ולכן חשוב שתבחר נכון ותעשה שיעורי בית.

 

 

כאמור זו הדעה שלי ואני ממליץ לבדוק אותי ולא להאמין לכל מה שכתבתי ולבצע את ה due diligence שלך

עריכה אחרונה ב-9 באפריל על ידי DareDevil

[Buki]

לפני 4 שעות, ANUTKK כתב:

 

איך אפשר למצוא דירות ללא מתווכים?

לפני כשנתיים - שלוש מכרתי דירה וקניתי דירה באיזור שאתה מדבר עליו.

 

נסיתי למכור את הדירה הישנה ללא תיווך וגם נסיתי לקנות חדשה ללא תיווך. לא הייתי לחוץ. לקח לי בערך שנתיים הסיפור הזה. ראיתי הרבה דירות, בהתחלה לא הלכתי בכלל לראות דירות עם תיווך.

בסופו של דבר, המסקנה - אין מצב באיזור הזה לקנות או למכור היום משהו בלי תיווך. השוק נשלט כולו על ידי המתווכים בין אם אתה רוצה ובין אם לא. אם אתה רוצה תעשה כמוני ותבזבז שנתיים בשביל להבין את זה...

 

 

כשפירסמתי את הדירה שלי, חשבתי ש"הנה אני אפרסם ללא תיווך ומיד יבוא המוני קונים, אנשים כמוני וכמוך שמחפשים לקנות ללא תיווך".

אבל זה לא קרה. אתה יודע  כמה קונים פוטנציאליים באו לראות בלי תיווך? קונה אחד. וגם הקונה הזה לא הגיע דרך המודעה שפירסמתי אלא זה מישהו שמכיר מישהו שמכיר מישהו ששמע שאני מוכר. 

לא הסתדר עם הקונה הזה ולא באו יותר קונים פרטיים. רק מתווכים. כל המתווכים של האיזור התקשורו, חלקם היו נחמדים יותר וחלקם פחות.

 

אני לא רציתי לעבוד עם אף אחד מהם, משכתי זמן ומשכתי ומשכתי עוד. ממש הרבה זמן ולא הגיע אף קונה פרטי, עד שבסוף הבנתי שאני לא אמכור את הדירה הזו אף פעם  והתחלתי לעבוד עם מתווך בלי בלעדיות. 

הוא הביא כמה לקוחות ובסוף סגרתי עם אחד מהם. 

 

למה זה עובד ככה? 

אין לי מושג. אני מתאר מצב נתון.

המחיר שמכרתי היה מחיר ממוצע יחסית לעסקאות אחרות שנסגרו באיזור לדירות דומות, ולא ירדתי הרבה מהמחיר שביקשתי  בהתחלה. זאת אומרת הבעיה לא הייתה במחיר. 

[sperial]

@DareDevil ההצעות שלך נכונות,אבל לא מעשיות. למפות שכונות שלמות? זו משימה לאגף מודיעין, לא לקונה הבודד. צריך לדעת באיזה איזור אתה מחפש, אבל לבדוק פרטים לגבי כל דירה שאתה רואה.

 

המלצה נוספת על אלה של DareDevil היא להזהר מלחץ של מתווכים ולא להתחייב לשום דבר - בודאי לא בכתב - לפני שעורך דין בודק את המצב המשפטי של הדירה. וגם למצוא עורך דין שייעץ לך ויטפל בעסקות. עורך הדין שטיפל במכירה ובקניה של הדירות שלי עלה על בעיות משפטיות עם לפחות שתי דירות שחשבתי לקנות - ולא דרש תשלום נוסף (אבל במשך השנים טיפל בעוד 3 חוזים במשפחה, כך שלא הפסיד).

[DareDevil]

לפני 27 דקות, sperial כתב:

למפות שכונות שלמות? זו משימה לאגף מודיעין, לא לקונה הבודד. צריך לדעת באיזה איזור אתה מחפש, אבל לבדוק פרטים לגבי כל דירה שאתה רואה.

תקרא את המשפט הראשון של פות"ש ואז תענה על השאלות הבאות:

1. מה אתה מצפה שאני אענה לו?

2. מה אתה מציע לו לעשות?

[sperial]

1. להבין שהמציאות חזקה ממנו, ושעליו להכין כסף לתשלום למתווך.

 

2. למצוא מדריך לבדיקת דירות - משהו דומה למדריכים לבדיקת רכב משומש בפורום הזה - וללמוד אותו היטב.

 

3. להחליט באיזה איזור הוא רוצה לרכוש דירה.

 

4. למצוא עורך דין.

 

5. למצוא מתווך שעליו הוא סומך ושמתמחה באיזורמ המבוקש.

 

6. להתחיל לכתת רגליים.

[Michazzz]

לחפש קבוצות פייסבוק באזור ספציפי, לחפש קבוצות של ראש העיר ומשם ניתן גם להגיע למידע.

[innvision]

לפני שעתיים, Buki כתב:

עד שבסוף הבנתי שאני לא אמכור את הדירה הזו אף פעם  והתחלתי לעבוד עם מתווך בלי בלעדיות. 

הוא הביא כמה לקוחות ובסוף סגרתי עם אחד מהם. 

 

האם זה גם המצב בהשכרת ושכירת דירה שם ?

[Buki]

לפני 22 דקות, innvision כתב:

 

האם זה גם המצב בהשכרת ושכירת דירה שם ?

עברו הרבה שנים מאז ששכרתי דירה. אז הצלחתי למצוא דירה ללא תיווך. לא יודע מה המצב היום. 

[פינדר]

לפני הרבה שנים, חבר שלי שידע בדיוק איפה הוא רוצה לקנות, הדפיס מודעות בסגנון ״ מחפש לרכוש דירה ללא תיווך בבניין זה״ והניח אותן בתיבות הדואר בבניינים המבוקשים. לו זה הצליח.