הכל עיניין של תזרים מזומנים חביבי !

[קיורטוש אוטומוטיב]

אני רואה שאפילו שזה פורום בנושאים רכבים, החלק הכי פעיל זה הפורום הזה, "אוף טופיק".
נפעם איך לאנשים יש זמן/אוויר במשך שנים לחזור על אותם משפטים/מנטרות מאות פעמים בדיון על מחירי דירות או בכלל על יוקר המחייה בארץ.

הרי מזמן עברנו את הנקודת ה"אל חזור", אף אחד כבר לא מעוניין שהמחירים יירדו (מרוב שממונפים לפי עלויות גבוהות) ואפילו לא מסוגלים להאמין לתסריט כזה אחרי "אורגייה" של עליות מחירים מטאורית מ-2008/9 בחסות ריביות אפסיות, שנמשך כל כך הרבה זמן,עד כדי כך שדור שלם לא מכיר מציאות אחרת או בכלל מה זה "אינפלציה". ושום ממשלה לא מסוגל לבצע "נחיתה רכה".
בוא נסכם עם כל המגרעות, שסע בעם, פוליטיקה מטופשת, זאת מדינה ייחודית עם הרבה כסף, והאופי הישראלי לא דומה לאירופאי או אמריקאי.
כל בן אדם שמנהל עסק/או קצת מתעיניין בהשקעות, יודע אחד הדברים הכי חשובים מעבר להכנסות - הוצאות=רווח זה תזרים מזומנים !

למדינה יש פריבילגיה שבפועל לא יכולה לפשוט רגל, ולא באמת מחזירה חובות אלא ממחזרת אותו, וגם העשירים עובדים בשיטות דומה עם מינוף אגרסיבית והרבה RE-FINANCE.
עם פריחת הרשתות חברתיות, קמו מיליוני "יועצי עושר" מטעם עצמם, שלימדו דור שלם איך למנף בלי הון עצמי, כי לא חשוב איפה שמת כסף הכל עלה בתקופה הזאת, בינתיים "תם עידן" של ריביות אפסיות והרוצח השקט "אינפלציה" חזרה.
האם הרצון של עם לקנות נדל"ן בכל מחיר נעלם ? ממש לא, פשוט רובם כרגע לא מסוגלים במחירים האלו.
האם רצון לקנות רכבים חדשים במחירים לא שפויים או בכלל "לבזבז" (הרי למה הוא כן, ואני לא, חיים פעם אחד) נעלם ? NO SHIT.

בקיצור האם רוב הרוכשי דירות להשקעה/מגורים או כאלו שממשיכים כרגיל בסגנון חיים "מעל הפופיק מקסימום ניקח עוד הלוואה", תזרימית יכולים לעמוד לאורך כמה שנים בסביבת ריבית 4-5% , או מסוגליל להגדיל הכנסה בכל רגע נתון, אז הכל יהיה בסדר, אין סיבה שהמחירים ירדו ושאנשים ישנו סגנון חיים, ואם לא אז שום ניתוח של "חביבי פה זה לא ארה"ב/בישראל לעולם לא יכולים לרדת המחירים של דירות, רק לעלות" לא יעזור, אף אחד לא יכול לנחש לאן נגיע, איפה תהיה "נקודת איזון" החדשה, כי בהחלט האנשים יעשו הכללללל רק לא להפסיד את הדירה.
רק תזכרו, בנק זה לא חבר, רק כאשר אתה משכנע אותו שאתה לא זקוק לו, בזמן צרה פשוט הוא נעלם, אחרת מעולם שום עסק לא היה פושט רגל כאשר סגרו להם קו אשראי.
אתה יכול לגלגל מיליארדים ועדיין לפשוט רגל בגלל תזרים מזומנים, אז מה זה "משק בית" שמאמינים שיש דבר כזה "השקעה בטוחה" עם 0 סיכון  (כי רובם חושבים שבית מגורים שלהם זאת השקעה)... ממליץ להם לראות את הסרט על מיידוף בנטפליקס !
אני אישית מזמן הפסקתי לחשוב במונחים יקר/זול, אלא מה התמורה שמקבל, או באיזה מחיר/וויתור אישי זה עולה לי, הרי החיים שלנו זה לא רק עבודה/בית, פשוט תדאגו תמיד להרוויח יותר ממה שאתם מוציאים, בהתאם לרמת חיים שאתם רוצים לעצמכם באמת, ולא רק כדי להרשים סביבה שלא סופרת אותכם !
כל הניתוחים הדמוגרפים, עלויות קרקע/בניה או כל "תחזית מלומדות" תמשיכו בשירשור המקורי של אלפי דפים, פה שתפו איך אתם מתמודדים ברמה אישית עם "בועת נדל"ן" כי זה המצב.
 

אתחיל. יחסית מוקדם סיימנו משכנתא שנים חשבנו על "שיפור" דיור, החלפת עיר לטובת חינוך איכותי לילדים, אבל לפני עשור המחירים היו לא הגיונים אז ברור שעם הזמן זה נהיה יותר גרוע ולא מציאותי.
אז לפני 5 שנים, הבנתי פשוט להתייחס לזה כ"הוצאת דיור" חיים בבית פרטי בשכירות שלא מרגישים, כי הגדלנו הכנסות, ולשניה לא מרגיש שהפסדתי משהו.
בקיצור תשקיע איפה שכדאי, ותגור איפה שאתה רוצה/יכול. אני לא מאמין שצריך לקנות לילדים שלי דירות, מה שכן קיבלו חינוך, ואחד כבר הייטקיסט מסודר, וגם השניים הבאים יהיו מלומדים עם יכולת השתכרות גדולה, בעיניי זה מה שחשוב !
אין סיכוי שנשעבד את החיים שלנו תמורת 4 קירות, רוצים להנאות מהחיים ולראות עולם !

 

[ישה]

כל מילה בסלע

 

זה גם היה יכול להיות אידיאלי אילו היה היצע של מגורים בשכירות לזמן ארוך במחירים שעולים לא לפי גחמה של המשכיר אלא הצמדה למדד.

 

וכיוון שהייתה לך כבר דירה נקיה ממשכנתא , תן את הנימוקים בעד ונגד המכירה שלה  מחד ומה עשית עם התמורה מהמכירה מאידך והאם ההשקעה של הכסף הניבה תשואה טובה יותר מהישארות עם הדירה

[avargel]

גם אני מכרתי דירת מגורים יחידה ועברתי לשכירות של דירה אחרת גדולה יותר שלא רציתי לקפוץ מעל הפופיק ולנסות לרכוש אותה, אבל לשכור אותה דוקא נכנס היטב בתזרים שלנו

 

את הכסף ממכירת הדירה חילקתי בין נדל''ן לבין שוק ההון

 

המטרה הראשונית היתה 10 שנים בשכירות ואז לרכוש את בית חלומותינו שלא יכלנו בזמנו

אבל כרגע נראה שנמשיך בשכירות כל עוד נרגיש בטוחים עם זה בהתחשב בגיל וכו׳, ונעבור לבית משלנו רק כשהרפתקאות השכירות כבר לא יהיו לכוחותינו הגופניים או המנטליים

[קיורטוש אוטומוטיב]

לא מכרנו, משכירים לעולים חדשים, סוג של סגירת מעגל, במחיר נוח ביחס לאזור, ומבחינתי שיגורו כמה שרוצים, לא אעלה להם כל שנה את השכירות !
יש מצב שיהיה סוג של פינוי/בינוי שם, שבטח ייקח 7-10 שנים, אז מתייחסים לזה כמו "סוג של ביטוח" במקרה הכי גרוע אם דברים ישתבשו בכל זאת יהיה איזה קורת גג, אבל לא נראה לי שנרצה לגור קבוע בארץ עוד 10-15 שנה.
מחוץ למדינת תל-אביב, ברגע שאתה שוכר נכס במחירים של 5000-6000 תאמין לי בעל הנכס מבין עוד 300-500 ש"ח יותר, פחות חשוב , משוכר שלא שומע ממנו ומשלם כמו שעון !
בקיצור לא מכרנו כי לא היינו זקוקים לכסף הזה בשום שלב, ממשיכים לחסוך סכומים רציניים כל שנה, כמובן מנצלים את כל התקרות שלנו להפקדות, תהיה לנו פנסיה סבירה, והיום כבר בפקדון מקבלים יותר מתשואה ממוצעת של השקעת נדל"ן, ונראה לאן הדברים יתגלגלו ברמת מאקרו כלכלי עולמית, תמיד נהיה פתוחים להזדמנויות השקעה, יש קורלציה מובהקת בין סיכון מול תשואה, נדל"ן יש בעוד מקומות חוץ מישראל...כרגע הסנטימנט ברוב העולם/סקטורים שלילי.
זאת הייתה הטעות שלי בעבר. חוסר הבנה של "מגמות", יכולת להבין ללכת איתן, גם כאשר "פונדמנטלית" נראה לא הגיוני. לא בוכה על חלב שנשפך, פני קדימה.

[Night Driver]

מסכים מאוד עם הניתוח.

 

אישית גם לא מוכן להיות עבד של קירות אבל גם לא מוכן לחיות בשכירות ללא גיבוי של נכס כי היום יש והכל טוב אבל אף אחד לא יודע מה יהיה מחר.

 

את המשכנתא סגרנו לפני כ 14 שנים ומיד פתחנו תכנית חיסכון עם הפקדות חודשיות בגובה המשכנתא. בהתחלה חשבנו לשפר דיור (גרים בדירת 5 חדרים מרווחת ונוחה) אבל להחליף דירה בדירה אין טעם, אשתי הטילה וטו על בית פרטי (חרקים, זוחלים ופורצים) ועל פנטהאוס (טילים) אז לא היה היגיון בלהיכנס למשכנתא נוספת שהסכום החודשי יכול לתת שיםפור יותר משמעותי באיכות החיים מאשר דירה יותר מודרנית.

 

רק לאחרונה הצלחתי לשכנע אותה לעבור לפנטהאוס וגם את זה אנחנו עושים מהון עצמי ועם להשאיר מספיק בצד גם לבנות וגם לנו. לא הייתי נכנס בגיל 54 למשכנתא והתחייבויות בשביל זה.

 

לגבי עזרה לילדים, אני דווקא כן בעד לעזור אם אפשר ובטח שבעד לחסוך גם עבורם סכום די משמעותי לחילת החיים. אם אני יכול לסייע להן להתחיל את החיים יותר בנוחות אז למה לא?

זה חלק מהכיף שלי וההנאה שלי מפרי עמלי לראות את הבנות שלי חיות טוב ושנוח להן.

[פינדר]

גם אני סגרתי את המשכנתא וגם חסכתי בצד סכום של 7 ספרות.

שנים אנחנו חולמים על בית פרטי, אבל באיזור שלנו אני עדיין אצטרך משכנתא וממש לא בא לי להיכנס לזה בגיל 50. במקום זה אנחנו חיים בלי לחץ כלכלי. אני יכול לתת לילדים כל מה שהם צריכים, בלי לחשוב איך אני סוגר את החודש.

אני גם מחזיק רכבים בני עשר שנים שמשמשים אותנו באמינות ובנוחות. מעדיף לנסוע לחו״ל כל שנה עם כל המשפחה.

עכשיו כשמחירי הנדלן קצת הצטננו, אני מתחיל לבדוק פנטהאוזים באזור. בלי לחץ. אעבור רק אם זה יתאפשר ללא משכנתא, או עם משכנתא מזערית.

יש עוד משהו שמונע ממני להוציא את כל החסכונות על קירות. במשבר של 2008 סגרו את הצוות שלי ושלחו אותי ללשכת העבודה. כל 2009 ישבתי בבית ועבדתי בעבודות מזדמנות, עד שהשוק התאושש.

אז יש לי סוג של טראומה. ואני תמיד חושב על מוכנות לתקופה כזו שוב. מעדיף שיהיה לי סכום נכבד בצד, מאשר עוד כמה מטרים של נדלן ביתי. 

[Night Driver]

לפני 37 דקות, פינדר כתב:

יש עוד משהו שמונע ממני להוציא את כל החסכונות על קירות. במשבר של 2008 סגרו את הצוות שלי ושלחו אותי ללשכת העבודה. כל 2009 ישבתי בבית ועבדתי בעבודות מזדמנות, עד שהשוק התאושש.

אז יש לי סוג של טראומה. ואני תמיד חושב על מוכנות לתקופה כזו שוב. מעדיף שיהיה לי סכום נכבד בצד, מאשר עוד כמה מטרים של נדלן ביתי.

גם אני לא מוכן להישאר ללא רשת ביטחן מספקת.

אנחנו לא יודעים מה יהיה מחר צריך להבטיח אפשרות לקיום סביר גם אם לא עובדים שנה או שנתיים.

[Shaike.Zam]

בניגוד להרבה אנשים פה. אני חושב שאתה טועה.

 

לשלם בפנסיה שכירות (גיל 60+) לא נשמע לי להיט, בלשון המעטה. אז כן, אני מעדיף לשלם למשכנתא קצת יותר מהשכירות ובגיל מוקדם לסיים אותה.

[פינדר]

לפני 8 דקות, Night Driver כתב:

אנחנו לא יודעים מה יהיה מחר צריך להבטיח אפשרות לקיום סביר

בימים האחרונים אני גם שוקל להעביר קרן ביטחון לחשבון בחו״ל.

לא רוצה להיכנס פה לפוליטיקה, אבל מעבר למה שקורה עכשיו, תמיד טוב שיש חשבון שהמדינה לא יכולה לגעת בו וכבר נתקלתי בסיפורים של אנשים ששמו להם עיקול על החשבון בגלל חוב של כמה שקלים לביטוח לאומי או לעיריה.

[Night Driver]

לפני 39 דקות, Shaike.Zam כתב:

לשלם בפנסיה שכירות (גיל 60+) לא נשמע לי להיט, בלשון המעטה. אז כן, אני מעדיף לשלם למשכנתא קצת יותר מהשכירות ובגיל מוקדם לסיים אותה.

הוא אומר שיש לו דירה מושכרת.

לפני 33 דקות, פינדר כתב:

לא רוצה להיכנס פה לפוליטיקה, אבל מעבר למה שקורה עכשיו, תמיד טוב שיש חשבון שהמדינה לא יכולה לגעת בו וכבר נתקלתי בסיפורים של אנשים ששמו להם עיקול על החשבון בגלל חוב של כמה שקלים לביטוח לאומי או לעיריה.

כמה שקלים זה עיקול של כמה שקלים. לא מונע ממך להמשיך להתנהל.

[SlowRide]

לפני 24 דקות, Shaike.Zam כתב:

לשלם בפנסיה שכירות (גיל 60+) לא נשמע לי להיט

תלוי איפה ומה מצבך הכלכלי.

אם יש לך כבר דירה, אבל אתה זקן וחי עם אשתך לבד בדירה גדולה, למה שתישאר שם? תשכיר אותה, תעבור למקום נח יותר, שכל הצרות של התחזוקה והדאגה לנכס יהיו על מישהו אחר. מה רע בשקט נפשי בפנסיה?

 

לנו היתה הזדמנות פז לקנות דירה במקום מבוקש במחיר טוב מאד. יש לנו עוד 7 שנים בערך לסיים לשלם עליה. אשתי חושבת שאחרי שנסיים לשלם כדאי למכור ולקנות דירה גדולה יותר באזור הזה, עם מרפסת ומחסן, אבל לדעתי זו טעות כי נצטרך להביא לפחות עוד מליון שקל מהבנק בשביל זה ואנחנו די מוותרים ככה על היתרון שלנו, להיות בלי התחייבות לבנק בגיל 45. אפשר להסתדר 4 נפשות בדירת 4 חדרים, לדעתי זה אפילו מעודד את הילדים לצאת לעצמאות מוקדם. אני גדלתי בצורה הפוכה, עם הורים שכל הזמן רק רוצים לדאוג לך ושתישאר קרוב, וכמבוגר גיליתי שזה יצר לי הרבה מגבלות שהיה קשה להתגבר עליהן.

אני לא חושב על דירות לילדים, יותר חשוב מבחינתי זה להשקיע במסגרות ובחוגים הכי טובים שהיכולת מאפשרת. אני מעדיף שהבן שלי ידע להרוויח כסף בעצמו ולא יצטרך אותי. זה לא אומר שאני לא חוסך בשבילו כלום, רק שעדיף לתת חכות ולא דגים. מי יודע מה יהיה בעוד 30 שנה פה? אולי יעשו לנו רילוקיישן למאדים בכלל.

[vadim6385]

לפני 11 שעות, קיורטוש אוטומוטיב כתב:

לא מכרנו

אה, אם כן היית מוכר, היית מדבר אחרת.

 

פה עדיין יש לך בטחון, ובמקרה הגרוע אתה יכול להעיף את אותו זוג עולים מהדירה ולחזור אליה עם המשפחה שלך.

 

אם אין לך בטחון, ותזרים המזומנים שלך פוסק, אתה ברחוב.

 

אני בגדול מסכים שזה מאוד גרוע להשתעבד בשביל ארבע קירות, אבל הבעיה שבישראל אין לך אלטרנטיבה הגיונית אחרת, כך או כך אתה תלוי בגחמות של בעל הדירה.

 

בגיל 20-30 זה סבבה, בגיל 60, כשכל מה שחשוב לך זה יציבות - פחות.

לפני 11 שעות, קיורטוש אוטומוטיב כתב:

משכירים לעולים חדשים, סוג של סגירת מעגל, במחיר נוח ביחס לאזור, ומבחינתי שיגורו כמה שרוצים, לא אעלה להם כל שנה את השכירות !

אתה יכול לספר עד מחר איזה בן אדם הגון אתה, אבל בוא, אם זה יהיה אם אתה או הם ברחוב, אתה תעיף אותם בלי יותר מדי רחמים.

[יובל .מ.]

זה מסוג הדברים שקל להצהיר כשאתה במצב טוב וקצת יותר קשה כשאתה בצרות.

 

[farkash7]

שאלה. נניח זוג יש לו דירה ללא משכנתא ששווה 2.5 מיליון.
נניח הוא מוכר את הדירה ושם את הכסף בפיקדון בבנק של4%~ לצורך העניין.
הוא משלם 15% מס על הרווחים, זה 85K בשנה, 7K בחודש אחרי מס.
עכשיו על דירה כזו אפשר לקבל 6K בלחץ שכירות אם מצאת פראייר.
מה מפסיד אותו זוג?
האם הרווח מהריבית הוא כסף זמין? או שבשבילו צריך להוציא את כל הכסף?

עריכה אחרונה ב-8 לפברואר, 2023 על ידי farkash7

[BarryG]

לפני 8 דקות, farkash7 כתב:

שאלה. נניח זוג יש לו דירה ללא משכנתא ששווה 2.5 מיליון.
נניח הוא מוכר את הדירה ושם את הכסף בפיקדון בבנק של4%~ לצורך העניין.
הוא משלם 15% מס על הרווחים, זה 85K בשנה, 7K בחודש אחרי מס.
עכשיו על דירה כזו אפשר לקבל 6K בלחץ שכירות אם מצאת פראייר.
מה מפסיד אותו זוג?
האם הרווח מהריבית הוא כסף זמין? או שבשבילו צריך להוציא את כל הכסף?

הפיקדון נומינאלי, השכירות ריאלית- תוסיף לה עליה של כ- 2%-2.5% כל שנה, וזה שמרני...