הכל עיניין של תזרים מזומנים חביבי !

[SlowRide]

ואם הם מוכרים את הדירה ב2.5 מיליון, יצטרכו לשלם גם על זה חתיכת מס, לפיקדון יכנס להם פחות.

[Moshe c]

לפני 16 דקות, farkash7 כתב:

שאלה. נניח זוג יש לו דירה ללא משכנתא ששווה 2.5 מיליון.
נניח הוא מוכר את הדירה ושם את הכסף בפיקדון בבנק של4%~ לצורך העניין.
הוא משלם 15% מס על הרווחים, זה 85K בשנה, 7K בחודש אחרי מס.
עכשיו על דירה כזו אפשר לקבל 6K בלחץ שכירות אם מצאת פראייר.
מה מפסיד אותו זוג?
האם הרווח מהריבית הוא כסף זמין? או שבשבילו צריך להוציא את כל הכסף?

הזוג יכול להפסיד את עליית ערך הדירה ואת עליית גובה דמי השכירות. נכון שלא בטוח שערך הדירות ודמי השכירות ימשיכו לעלות אבל בהסתמך על העבר וקצב גידול האוכלוסייה, סביר להניח שלאורך זמן העליות ימשיכו. 

[sperial]

ומצד שני - דירה מוזכרת עדיין עולה עלויות תחזוקה וחודשים ללא השכרה.

[Moshe c]

לפני 5 דקות, SlowRide כתב:

ואם הם מוכרים את הדירה ב2.5 מיליון, יצטרכו לשלם גם על זה חתיכת מס, לפיקדון יכנס להם פחות.

למעט מקרים מסויימים, אין מס על רווח שנוצר ממכירת דירה יחידה בסכומים האלו.

[Night Driver]

לפני 21 דקות, farkash7 כתב:

שאלה. נניח זוג יש לו דירה ללא משכנתא ששווה 2.5 מיליון.
נניח הוא מוכר את הדירה ושם את הכסף בפיקדון בבנק של4%~ לצורך העניין.
הוא משלם 15% מס על הרווחים, זה 85K בשנה, 7K בחודש אחרי מס.
עכשיו על דירה כזו אפשר לקבל 6K בלחץ שכירות אם מצאת פראייר.
מה מפסיד אותו זוג?
האם הרווח מהריבית הוא כסף זמין? או שבשבילו צריך להוציא את כל הכסף?

אם הוא מקבל 4% הוא מפסיד כל שנה כ 2% כי האינפלציה היא יותר מ 4%.

[SlowRide]

הכוונה אם לא מדובר בדירה יחידה, ולא ירשו את זה.

[vadim6385]

Just now, Night Driver כתב:

אם הוא מקבל 4% הוא מפסיד כל שנה כ 2% כי האינפלציה היא יותר מ 4%.

זה אם לא יקרה מצב של היפר אינפלציה.

[farkash7]

נניח והריבית היא צמודה. עליה באינפלציה פירושה בסבירות די גבוהה גם עליה בריבית.
דירה יחידה.
כרגע נראה שיש עצירה במחירי הדירות, כמובן שזה יכול להשתנות, אבל תמיד אפשר לקנות שוב דירה...
לא קיבלתי תשובה על השאלה, האם הכסף שמרוויחים מהריבית על הפיקדון הוא כסף זמין?
 

לפני 48 דקות, BarryG כתב:

הפיקדון נומינאלי, השכירות ריאלית- תוסיף לה עליה של כ- 2%-2.5% כל שנה, וזה שמרני...

אני מסכים, אבל תקרא שוב מה רשמתי. דירה כזו מניבה 6K בלחץ משכירות, מאמין שזה יותר 5-5.5K.
כלומר על הנייר אם אתה עושה מהלך כזה אתה מרוויח 1K בחודש לפחות.
אם מחירי הדירות ממשיכים לטוס כמובן שתפסיד, אבל כרגע זה לא המצב לא? אפילו להפך לפי עדויות בשטח.

עריכה אחרונה ב-8 לפברואר, 2023 על ידי farkash7

[BarryG]

לפני 15 דקות, farkash7 כתב:

אני מסכים, אבל תקרא שוב מה רשמתי. דירה כזו מניבה 6K בלחץ משכירות, מאמין שזה יותר 5-5.5K.
כלומר על הנייר אם אתה עושה מהלך כזה אתה מרוויח 1K בחודש לפחות.
אם מחירי הדירות ממשיכים לטוס כמובן שתפסיד, אבל כרגע זה לא המצב לא? אפילו להפך לפי עדויות בשטח.

אתה מרוויח 1K פחות בחודש בשנה הראשונה, אחרי זה שכר הדירה עולה. השכירות בסבירות גבוהה מאוד תמשיך לעלות בקצב הדומה, וכנראה גבוה, מהאינפלציה.

[פינדר]

גם יכול לחזור מצב שהיה בשנים האחרונות. הריבית יורדת ל0 ומחירי הנדלן עולים.

ואז כשהפקם שלך יפקע, כבר לא תהיה אופציה לפקם חדש וגם לא תוכל לקנות את הדירה שמכרת.

[omricn]

יפה... עכשיו תכתוב את כל המניפסט שלך עם שינוי קטן - אין לך דירה בבעלותך.

[פינדר]

לפני 1 דקה, omricn כתב:

יפה... עכשיו תכתוב את כל המניפסט שלך עם שינוי קטן - אין לך דירה בבעלותך.

זה מופנה אלי?

מה הנקודה שלך?

[נקודה טובה]

לפני כשעה, farkash7 כתב:

מה מפסיד אותו זוג?

אנשים מפחדים מצעדים כאלה, זה נכון שהרווחים הגדולים באים מאומץ - אבל גם ההפסדים הגדולים באים מפזיזות, וההבדל ביניהם הוא דק.

אין תחליף לתחושה שיש לך משהו ביד. זו הסיבה האמיתית שנדל"ן כ"כ מצליח.

[Night Driver]

לפני 10 דקות, BarryG כתב:

אתה מרוויח 1K פחות בחודש בשנה הראשונה, אחרי זה שכר הדירה עולה. השכירות בסבירות גבוהה מאוד תמשיך לעלות בקצב הדומה, וכנראה גבוה, מהאינפלציה.

שכר הדירה נגזר מעלות האלטרנטיבה.

 

אם מחירי הדירות ירדו אז נקודת האיזון תשתנה והשכירות עלולה גם לרדת (היא לא הולכת אחד לאחד מול מחירי הדיור אלא מול עלות ההון לדיור. אם אוכל לשלם אלפייה יותר לחודש ולגור בדירה משלי לא אשכור אלא אקנה). בגדול שוק הדיור נותן תשואה משכירות של כ 3% והרווח בא מעליית שווי הנכס.

[omricn]

לפני 10 דקות, פינדר כתב:

זה מופנה אלי?

מה הנקודה שלך?

מופנה אל פותש כמובן..