דירה בתל אביב - האם זה הזמן הנכון?

[adi89]

מחירי הדירות בתל אביב מגיע כרגע לשיא של 50 אש"ח למטר מרובע, האם אתם חושבים שזה עוד יעלה או שזו בועה שהולכת להתפוצץ ?

אני שואל את עצמי האם להיכנס להרתפקאה של רכישת דירה חדשה במרכז תל אביב וההתלבטות היא בעקרון לגבי האם זו השקעה טובה לטווח הארוך או שאני רוכש בועה שהערך שלה בסוף ירד ?

תודה!

עריכה אחרונה ב-24 לאפריל, 2021 על ידי adi89

[SlowRide]

אתה יודע למי ניתנה הנבואה, אבל דיבורים על פיצוץ בועת מחירי הנדל"ן בארץ ובמיוחד בגוש דן חוזרים על עצמם כל שנה ועדיין זה לא קורה. אפילו הקורונה לא גרמה לבועה הזו להתפוצץ.

 

[LotusElise]

רוב תל אביב נכנסת עכשיו לבניה של הרכבת הקלה.

במפה של התכנון המלא, יש להם תוכניות עד 2040

https://tel-aviv.kaplanopensource.co.il/vision_2040/

אם אתה חושב לקנות בתל אביב, קדום כול תבדוק אם הולכים לחסום את הרחוב.

נגיד את בן יהודה חסמו עכשיו, שזה אחד הרחובות הכי ראשיים בעיר.

כל הרחובות מסביב פקוקים בטירוף ומצפצפים שם על היום

לפי התוכניות הסופיות, באלנבי לא תהייה כניסת מכוניות שזה גומר את כל הסימטאות מסביב.

אבן גבירול נחסם עכשיו.

אם אתה קונה בשביל להרוויח, אז תתכננן על airBNB ואז זה חישוב של איפה תיירים ירצו לגור

 

[BloodFist]

אם הייתי קונה היום דירה בתל אביב למגורים/השקעה אז הייתי הולך לכיוון ביצרון/נחלת יצחק.

הן יותר שכונות "מגורים" יותר משפחות ופחות דירות שותפים וכו', לא סובלות מהפקקים הנוראיים של מרכז העיר אבל מצד שני מאוד קל ונוח להגיע למרכז העיר

[falou]

השקעה בודקים לפי אחוזי תשואה בשנה, לא לפי מחיר. כמה תקבל על השכירות, קודם כל.

כמה ערך הדירה יעלה, זה מעניין רק כשאתה מוכר, אלא אם אתה מחפש עסקה לטווח קצר.

דירה גם בודקים לפי השקעה שוטפת נדרשת (דירה ישנה, יותר סיכון), תחזוקה צפויה וביקוש לשכירות.

 

ואז יש גם בלתמי״ם, כמו הקורונה, שדפקה לכל מיני את תחזית ההכנסות לפי השכרה לטווח קצר לתיירים...

או סודנים שפתאום מגיעים ומתיישבים באיזור מסויים.

או סתם שכן עבריין שעבר לדלת ממול, ומקשה על השכרה.

 

כשאתה קונה נכס אחד, הנכס הספיציפי יותר חשוב מכלל השוק.

בנוסף, דירה בביצרון ודירה בדיזינגוף, לא נמצאות באותו שוק, למרות שהן באותה עיר.

 

 

[TheAvatar]

או יד אליהו. מדובר בשכונה משפחתית שעוברת תנופת התחדשות עירונית. 

לפני 9 שעות, adi89 כתב:

מחירי הדירות בתל אביב מגיע כרגע לשיא של 50 אש"ח למטר מרובע, האם אתם חושבים שזה עוד יעלה או שזו בועה שהולכת להתפוצץ ?

אני שואל את עצמי האם להיכנס להרתפקאה של רכישת דירה חדשה במרכז תל אביב וההתלבטות היא בעקרון לגבי האם זו השקעה טובה לטווח הארוך או שאני רוכש בועה שהערך שלה בסוף ירד ?

תודה!

 

קודם צריך לשאול אם יש בכלל בועת מחירים. לדעתי לא, אבל אם תקשיב לטוקבקים בדה-מרקר/טמקא אז התשובה כן והיא עוד שנייה מתפוצצת!!!!111111 (השנייה הזאת נמשכת כבר 12 שנה, אבל בוא לא נבלבל אותם עם עובדות) 

 

בנוגע למרכז תל אביב אז כל האזור הזה הולך להיות אתר בנייה אחד גדול עד 2035-2040. בכל זאת אני מתקשה לראות כיצד תפסיד כסף על דירה בתל אביב במיוחד אם אתה נכנס לתחום לטווח ארוך. 

 

[adi89]

תודה רבה לכולם!! אני רוצה לרכוש בכדי לגור, הכוונה להשקעה הייתה עבור הרכישה במידה ואכנס לייתר חובות ואצטרך למכור

[hans]

אין בועה. ככה זה בערים מרכזיות בכל העולם.

במקרה הכי גרוע, כשיש איזה משבר כלכלי עולמי, עליית המחירים נעצרת לכמה שנים וזהו.

תל אביב היא כבר מזמן אתר בנייה אחד גדול ובאופן המעשי בשטח זאת הפרעה שלמדו לחיות איתה.

 

אנסח זאת אחרת: חוץ מאיזה אסון אקולוגי נרחב לא עלינו, שום דבר לא יגרום פתאום להיצף של היצע בשוק עם מחירי דירות נחתכים בחצי. זה לא ספרד/יוון/איטליה, המבנה הדמוגרפי והכלכלי של ישראל שונה מאוד.

[stum]

אף אחד לא יודע אם המחירים יעלו או ירדו.

 

כל מומחה מטעם עצמו, יגיד לך מה שהוא אומר לעצמו כדי להצדיק את הרכישה או אי הרכישה שלו.

 

ולכן לדעתי - מילות המפתח פה הן אינפלציה בארה"ב. ורמת הריבית בארה"ב.

כשאלו יעלו, המחירים יושפעו. ייקרסו ? לא יודע. ירדו ? כנראה. בכמה ? לא יודע.

 

 

[adi89]

תודה לכולכם! מאוד עזרתם לי, קארספורום הרבה יותר מפורום רכב

[falou]

אני מציע ללכת לייעוץ מקצועי ולבחון אלטרנטיבות. מצבך האישי הרבה יותר קובע מהשוק במקום זה או אחר. 

 

אני מכיר אישה מאוד  מבוגרת שספגה מכה קשה בקריסה של 2008 בתיק המניות.

לקחה את כל הכסף שנשאר, שמה בדירה שתעבור תמ״א. כמה שילמה, לא יודע, אבל כנראה הדירה עלתה בערכה מאז לא מעט. שוק המניות עלה הרבה יותר, זה בטוח.

מצד שני... לא יודע כמה התשואה השוטפת על ההכנסה משכירות עובדת לטובתה, יחסית לאלטרנטיבות

מצד שלישי, הדירה ישנה ויש הוצאות פה ושם על הדירה, והתעסקות עם דיירים, ועד בית ושאר מריעין של בעלי נכס.

ותמ״א עוד לא קרתה.

 

אז... השקעה טובה?!

 

למכור את כל תיק המניות אחרי משבר... כנראה שלא.

לקנות נכס שאת הפירות שלו העיקריים שלו היא תראה רק במכירה, רק לאחר תמ״א, שעוד לא קרתה... כנראה שלא (כלומר, לילדים זה אחלה, היא כבר לא תהנה מהכסף).

תשואה על ההשקעה, אני לא יודע. תלוי במחיר הקנייה, אבל לא מדובר במשהו נהדר.

 

האם זו השקעה חכמה?

אני חושב שלאישה הזו היו אלטרנטיבות עדיפות ונזילות יותר.

 

אבל אם היא היתה שפוצניק בן 40, שיכול לחכות להשבחת הנכס ויודע לתחזק אותו לבד, סיפור אחר.

 

קאפיש?!

 

[DareDevil]

לקנות נכס להשקעה\מגורים זה תמיד הזמן הכי טוב לקנות. הכי חשוב זה לגבות את הסיכון שלך הכי טוב שאפשר.

 

 

 

עריכה אחרונה ב-25 לאפריל, 2021 על ידי DareDevil

[farkash7]

אם הייתי קונה נכס למגורים הייתי מסנן לחלוטין ספקולציות שנוגעות לגבי מחיר הנכס.

 

הייתי שואל את עצמי כמה שאלות פשוטות:

1. אני רואה את עצמי גר ומשתקע פה?

2. יש חי מספיק הון עצמי ויכולת לעמוד במשכנתה גם אם יגיע משבר?

3. אני לא רואה בשכירות אלטרנטיבה לטווח ארוך?

 

אם התשובה לשאלות חיובית - קונה. לנסות לתזמן את השוק זה בלתי אפשרי.

[יבגניפ]

הכל מאוד ספקולטיבי. במהלך השנה האחרונה היו אנשים שעזבו את העיר, ולתקופה קצרה מחירי השכירות קצת ירדו. ממה שאני מכיר מחברים שחיפשו בחצי שנה האחרונה בערך, הכל די חזר לקדמותו. אני גם לא מאוד עוקב, אבל ממה שאני קורא ומכיר, העליה במחירים כאן היא מאוד מתונה, אם בכלל קיימת.

 

אני לא יודע יש סיכוי סביר שכל המחירים כאן יצנחו ממש - זה אולי רק במקרה של משבר קיצוני כלשהו, כי בסוף זו עדיין העיר הכי טובה בישראל ואף אחד אפילו לא מתיימר לתכנן לה אלטרנטיבה. מה שכן - יכול להיות שהפער בין מרכז העיר לבין מזרח העיר, או פברברים מידיים (שהם לא זולים כבר היום) - רמת גן וגבעתיים - יצטמצם מאוד. וזו, לדעתי הלא מאוד מלומדת, פונקציה של תחבורה ציבורית ואם בסופו של דבר זו תתפקד או לא.

 

עוד כמה דברים שהם אולי טריוויאלים לך אבל אכתוב בכל זאת:

חלק גדול מהבניינים הישנים בעיר במצב פח. דיבורים על תמ"א הם ריקים מתוכן לחלוטין ברוב המקרים. אלא אם יש לך הון לדירה עם חניה צמודה - צריך לקחת בחשבון שהעיריה פועלת לצמצם מקומות חניה במרכז העיר. בכלליות, לנסות לנהוג כרגע בתל אביב, בטח לצאת ממנה עם רכב, זה סיוט. זה גם לא ישתנה, כי העיריה פועלת בצורה די אגרסיבית לדחוף תושבים לוותר על רכב פרטי. וזה לדעתי פקטור מאוד חשוב לכל מי שבוחר לגור כאן בכלל: זו עיר טובה למי ש90% מהחיים שלו מתנהלים בתוך ריבוע מאוד מצומצם יחסית בתוכה.