שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[פינדר]

לפני 5 שעות, Lior_Django כתב:

מאיפה הם ישלימו עוד מיליון או שניים בגיל 50?

ייתנו להם עוד משכנתא?

1. כן. נותנים משכנתא גם בגיל הזה

2. אנשים צוברים חסכונות, קרנות השתלמות, ירושות ועוד. אני לא מדבר על העשירונים התחתונים כמובן, אבל יש מספיק אנשים גם בעשיירונים העליונים.

[sperial]

יכול לומר לך שבגיל 55 לא התקשיתי לקבל משכנתא. אמנם יחסית נמוכה ולטווח קצר, וחציה הלוואת גישור לשנה, אבל לא היה קושי ואפילו התנאים היו מצויינים. מצד שני, בגיל הזה להתחייב לסכום נכבד ל-15-20 שנה מצריך ביצים מטיטניום, כי אירוע רפואי שגרתי למדי יכול להכניס אותך לבור עמוק.

[פינדר]

הנקודה שלי היא שמשפרי דיור בגיל הזה וברמות המחירים האלו, לא נדרשים לקחת משכנתא גדולה, כי הם מביאים את רוב הסכום הנדרש מהון עצמי. בדיוק כמו שאתה מעיד על עצמך.

[sperial]

אנדים דיברו כאן על משכנתאות של 1.52 מיליון ש"ח. מעבר לכך שבגילים האלה צריך להביא בחשבון שחשוב לצבור סכומים ניכרים לפרישה וגם לסיוע לגוזלים לפרוח מהקן.

השקעת כל החסכונות או תשלום ריביות משמעותיות עבור נדל"ן למגורים לא בדיוק מסתדרות עם צרכים אלה.

[farkash7]

לפני 7 שעות, פינדר כתב:

הנקודה שלי היא שמשפרי דיור בגיל הזה וברמות המחירים האלו, לא נדרשים לקחת משכנתא גדולה, כי הם מביאים את רוב הסכום הנדרש מהון עצמי. בדיוק כמו שאתה מעיד על עצמך.

משפרי דיור שבאים עם 2-2.5 מיליון מהבית ניחה.
כמה משפרי דיור בני 50+ באים עם מיליון מהבית וקונים דירה ב4.2?

[פינדר]

יש מספיק אנשים כאלו, גם מגיל 40 פלוס קצת.

[yuvalganim]

לפני 16 שעות, יובל .מ. כתב:

כמה הודעות אחורה ואתה רואה בדיוק מה הכוונה.

השקעה זה לא רק מה שיביא לך עכשיו הכנסה חודשית, גם עליית ערך הדירה זה השקעה.

 

זה סתם דיבור באוויר.

השקעה היא פעולה שאמורה להניב כסף.

עליית ערך של דירה אבל הפסד מדמי השכירות לא בהכרח מניב לך תשואה (מה שגם שלבנות רק על עליית ערך זה ספקולטיבי לחלוטין).

חוזר על הבקשה, תראה לי דירה של משכנתא 1.3 עם 500 הון עצמי שהיא השקעה טובה ואני מחר קונה.

ספוילר - אין כאלה דברים בכלל

[farkash7]

יש כאלה דברים, כפי שאמרת - ספקולטיבי. בהנחה שמחירי הנדל"ן יעלו ב-X לאורך Y שנים זה יכול להיות כלכלי.
לגיטימי לבצע השקעה כזו, הרי מי שמשקיע בבורסה לא לשם דיווידנדים עושה בדיוק את זה לא? הוא צופה שלאורך תקופה הוא יקבל X תשואה.

האם יש דרך לקנות דירה שהיא "עסק", כלומר מניבה תשואה חיובית ביחס ללזרוק כסף בבנק? כן, כנראה שיש, אבל זה יותר טריקי.
ספקולטיבי אבל יחסית מעשי - למשל לקנות דירה שתעבור תמ"א/פינוי בינוי בעוד 10-12 שנים. אתה תקבל דלתא של מיליון שקל נניח כשתקבל דירה חדשה במקומה, ודאי, לפי מחירי הנדל"ן היום לא כי המחירים יעלו בעוד 10 שנים.
על פני תקופה יש לך רווח של 80K-100K שקלים כל שנה רק על הדלתא הזו של השווי של הדירה לאחר פרוייקט מול מה שקנית.

לא ספקולטיבי - למשל לקחת דירה ולחלק אותה פנימית לחדרים עם מקלחת שירותים. בעצם תשנה את היעוד של הדירה, ושוק השוכרים שלך יהיה מאוד ספציפי, אבל מבחינת מספרים היא תניב הרבה יותר כסף, ובמקרים מסויימים זה כלכלי.

לקנות דירה חדשה במחיר שוק זה מאוד ספקולטיבי. לא אומר שזו השקעה רעה, רק אומר שהיא מאוד ספקולטיבית וכבר לא כזו בטוחה (עלויות המימון גדלו משמעותית).

עריכה אחרונה ב-16 באפריל על ידי farkash7

[פינדר]

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

השקעה טובה

מה זה השקעה טובה?

[יובל .מ.]

לפני 3 שעות, yuvalganim כתב:

 

זה סתם דיבור באוויר.

השקעה היא פעולה שאמורה להניב כסף.

עליית ערך של דירה אבל הפסד מדמי השכירות לא בהכרח מניב לך תשואה (מה שגם שלבנות רק על עליית ערך זה ספקולטיבי לחלוטין).

חוזר על הבקשה, תראה לי דירה של משכנתא 1.3 עם 500 הון עצמי שהיא השקעה טובה ואני מחר קונה.

ספוילר - אין כאלה דברים בכלל

אבל מה זה הפסד מדמי שכירות?

נעשה דוגמא מספרים לא מדויקים:

דירה עולה מיליון שקל, אני לוקח משכנתא של 750 נניח זה 5000 משכנתא. משכיר ב3000. 

אני משלם לבנק 2000 השוכר 3000. כל חודש הדירה הופכת לשלי קצת יותר ושל הבנק קצת פחות.

מה זה שונה מלהכניס כל חודש 2000 שקל לתיק השקעות?

בעולם של היום אנשים לוקחים הלוואות כדי להשקיע בsnp, פה אני מכניס 4500 שקל בחודש לחיסכון (נניח 500 זה ריבית לבנק). 

עליית מחירי נדלן במדינת ישראל זה לא בדיוק הימור - תביא נפילות נקודתיות אני אראה לך את זה גם בבורסה. עובדתית לאורך זמן המחירים עולים.

[sperial]

הבעיה היא שנדל״ן, לישראלי הממוצע פלוס, היא השקעה בעייתית: גם שם את כל הביצים בסל אחד, גם לא נזילה. קח את אותו סכום ותשקיע אותו בנכסים נזילים, עם פיזור סיכונים.

 

כמובן שדירה למגורים היא עניין שונה לחלוטין, שאליו נכנסים הרבה מאוד שיקולים שאינם כלכליים פרופר.

[פינדר]

לפני 36 דקות, sperial כתב:

גם לא נזילה

זה דווקא סוג של יתרון. מונע מהמשקיע לברוח כשהשוק נופל ולקבע הפסד.

 

לנדלן ולשוק ההון יש יתרונות וחסרונות. אני עד היום לא מצאתי סיבה אובייקטיבית להעדיף אחד על השני. זה עניין של העדפה אישית.

[sperial]

ההתייחסות שלי לנזילות היא כאשר אתה זקוק לכסף. בשוק ההון אתה מוכר מיידית. בנדל״נ קבועי הזמן הם חודשים ושנים.

כמובן שאם הנדל״נ הוא חלק מתיק השקעה גדול זה סיפור אחר. אבל לכמה אנשים יש תיק השקעות של, נניח, 8 מיליון ש״ח ומעלה?

[yuvalganim]

לפני שעתיים, יובל .מ. כתב:

אבל מה זה הפסד מדמי שכירות?

נעשה דוגמא מספרים לא מדויקים:

דירה עולה מיליון שקל, אני לוקח משכנתא של 750 נניח זה 5000 משכנתא. משכיר ב3000. 

אני משלם לבנק 2000 השוכר 3000. כל חודש הדירה הופכת לשלי קצת יותר ושל הבנק קצת פחות.

מה זה שונה מלהכניס כל חודש 2000 שקל לתיק השקעות?

בעולם של היום אנשים לוקחים הלוואות כדי להשקיע בsnp, פה אני מכניס 4500 שקל בחודש לחיסכון (נניח 500 זה ריבית לבנק). 

עליית מחירי נדלן במדינת ישראל זה לא בדיוק הימור - תביא נפילות נקודתיות אני אראה לך את זה גם בבורסה. עובדתית לאורך זמן המחירים עולים.

 

אז זאת השקעה גרועה, בטח ביחסית לאלטרנטיבות שיש היום בשוק.

קח את כל ה-5000, שים על מדד S&P (סתם דוגמא) ואתה תרוויח הרבה יותר לאורך זמן.

לשלם לבנק 2000 שקל בכל חודש כדי שמישהו אחר יגור בדירה זה רעיון גרוע, כי גם ה-3000 הנותרים הם ברוטו ולא נטו.

יש סיבה שמשקיעים יוצאים משוק הנדלן לאחרונה. בתנאי הריבית הנוכחיים יש השקעות מניבות בהרבה וגם הרבה יותר גמישות במונחי נזילות וגמישות.

[יובל .מ.]

לפני 25 דקות, yuvalganim כתב:

 

אז זאת השקעה גרועה, בטח ביחסית לאלטרנטיבות שיש היום בשוק.

קח את כל ה-5000, שים על מדד S&P (סתם דוגמא) ואתה תרוויח הרבה יותר לאורך זמן.

לשלם לבנק 2000 שקל בכל חודש כדי שמישהו אחר יגור בדירה זה רעיון גרוע, כי גם ה-3000 הנותרים הם ברוטו ולא נטו.

יש סיבה שמשקיעים יוצאים משוק הנדלן לאחרונה. בתנאי הריבית הנוכחיים יש השקעות מניבות בהרבה וגם הרבה יותר גמישות במונחי נזילות וגמישות.

לא הבנתי, אני משקיע 250 אלף שקל ומקבל חודשי 3000 שקל ואתה קורא לזה השקעה גרועה?

זה 14%.. לא רע בכלל.

משקיעים יוצאים משוק הנדלן כי יש שילוב של מחירים גבוהים וריבית גבוהה, עוד שנה יחזרו כשהריבית תרד.

בקשר למה שספריאל רשם - קרן חירום וכיסוי ביטוחי טוב ואין לך באמת צורך לממש נכסים ב99.99%