שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[דור--]

לפני 15 שעות, ay115 כתב:

השנה נולדו 191,000 ילדים, בעוד 25 שנה הם יצאו לעצמאות, וגם אם הם יתחתנו בינם לבין עצמם, נצטרך 90,000 יח"ד באותה שנה, נגיע ליעד הזה? כרגע לא ברור.

פחות מ 90k. אל תשכח שיש מבוגרים שעוזבים אותנו ופורשים למנוחת עולמים.

אאל"ט, השנה דיברו על התחלות בנייה של 70k...

[BarryG]

לפני 15 שעות, Nemesis כתב:

למען הסר ספק, אני לא מתכוון שכאשר יעזבו את הבתים יתחלקו לקבוצות של 3.23. ברור שלא. 

הכוונה שלאורך זמן זה בסדר  לחשב את הביקוש העכשוי לדירות בחלוקה כזו למרות שזה לא הכי מדוייק. 

לא, זה לא בסדר, ההתכנסות ל- 3.23 היא בגלל שלזוגות נולדים ילדים כך שזה לא רלוונטי מבחינת צפי ביקוש לדירות. המכניקה היא הקמת משק בית על ידי 2 נפשות ואז צמיחה במספר הנפשות למשק בית. השלב הראשון רלוונטי לביקוש לדירות, השני לגודל דירה ממוצע. גם המספר של תוספת 90 א' משקי בית בשנה בעוד 25 שנים הוא הגיוני מאוד, אם היום זה באזור ה- 55-60 אז מדובר בגידול של 1.6-1.9% בשנה, קרוב לצמיחה באוכלוסיה בארץ.

אגב, מבחינת מחיר הדירה לשכר ממוצע, תאכל'ס כדי לעשות חישוב נכון צריך להכניס בפנים את העליה בגודל הדירה הממוצע ואת פער העלות שיוצא ההבדל בריבית על המשכנתא. אני לא חושב שזה סוגר את הפער אבל בטוח מצמצם אותו.

[MiniMiz3r]

לפני 18 שעות, maxcher כתב:

לא הבנתי מה אתה אומר אבל בסדר, מה הנקודה שלך?

 

הנקודה היא שהמחירים לא יורדים, זה הכל. אם הקבלן מוכר את הדירה ב-300,000 ש"ח פחות אבל המימון התייקר ב-450,000 ש"ח, המחיר עלה, לא ירד.

 

לפני 17 שעות, yuvalganim כתב:

 

אז אתה לא מבין בהגדרות כנראה.

אם האינפלציה עולה מהר יותר ממחיר הנדלן (כמו שקורה עכשיו למשל) אז הנה כבר המחיר הריאלי יורד.

כרגע המחיר יורד ריאלית ונומינלית גם יחד.

 

יפה, כזה עוד לא ראיתי. אם המחיר עולה אז הוא בעצם יורד. לשיטתך אנחנו נמצאים בסופו של עשור שלם של ירידת מחירים.

 

לפני 18 שעות, garicho כתב:

למה לא? זה מה שקרה משנת 2000 עד 2007 בישראל.

 

היה שם גם משבר כלכלי קטן בדרך. בהיעדר כניסה של הכלכלה הישראלית למיתון, אין אפשרות לכך שהמחיר הריאלי של הדירות יירד.

אין שום הרעה באף פרמטר כלכלי בשנתיים האחרונות, כלומר לציבור יש ביד את אותה כמות כסף שהייתה לו לפני שנה כלומר נקודת שיווי המשקל נותרת באותו מקום, רק הפער בין המחיר הנומינלי למחיר הריאלי גדל.

[Nemesis]

בוא נעשה חישוב אחר.

נניח ומדינת ישראל ממשיכה לגדול בקצב של כ- 1.9% בשנה במשך 25 שנה.

זה אומר שבין השנה ה- 24 ל- 25 האוכלוסייה גדלה ב- 284,000 נפשות. נחלק ב- 3.23 ויצא לנו 87,925. זה קרוב מאוד ל- 176,000 שנוספו השנה חלקי שניים - 88,000 שיצטרכו כשיקימו משפחות בעוד כ- 25 שנה בערך.

לכן אני חושב ש- 176,000 לחלק ל- 3.23 מהווים קירוב לא רע לדירות שנצטרך שנה הבאה.

 

לפני 7 דקות, MiniMiz3r כתב:

הנקודה היא שהמחירים לא יורדים, זה הכל. אם הקבלן מוכר את הדירה ב-300,000 ש"ח פחות אבל המימון התייקר ב-450,000 ש"ח, המחיר עלה, לא ירד.

 

 

אני חושב שהראיתי איפשהו שירידת מחיר של 10% מובילה ל- Break Even עם העלייה במימון.

[farkash7]

לפני 10 דקות, MiniMiz3r כתב:

הנקודה היא שהמחירים לא יורדים, זה הכל. אם הקבלן מוכר את הדירה ב-300,000 ש"ח פחות אבל המימון התייקר ב-450,000 ש"ח, המחיר עלה, לא ירד.

לא נכון. לכל הפחות לא נכון תמיד.

קח משכנתא של מיליון ל-10 שנים בריבית 3%. אתה תחזיר 1158K.
קח משכנתא של 700K ל-10 שנים בריבית 6%. אתה תחזיר 982K.

מי יכול להחזיר כזה סכום ב-10 שנים תגיד?
אוקיי קח משכנתא של מיליון ל-20 שנים בריבית 3%. אתה תחזיר 1331K.
קח משכנתא של 700K ל20 שנים בריבית 6%. אתה תחזיר 1203K.

בשני המקרים תחזיר פחות גם אם ריבית גבוהה יותר.
בדירה זולה יותר תצטרך בכל מקרה פחות הון עצמי.
 

עריכה אחרונה ב-25 לאפריל, 2023 על ידי farkash7

[BarryG]

לפני 11 דקות, Nemesis כתב:

בוא נעשה חישוב אחר.

נניח ומדינת ישראל ממשיכה לגדול בקצב של כ- 1.9% בשנה במשך 25 שנה.

זה אומר שבין השנה ה- 24 ל- 25 האוכלוסייה גדלה ב- 284,000 נפשות. נחלק ב- 3.23 ויצא לנו 87,925. זה קרוב מאוד ל- 176,000 שנוספו השנה חלקי שניים - 88,000 שיצטרכו כשיקימו משפחות בעוד כ- 25 שנה בערך.

לכן אני חושב ש- 176,000 לחלק ל- 3.23 מהווים קירוב לא רע לדירות שנצטרך שנה הבאה.

עם זה אני מסכים כמובן, שנינו מסכימים שבעוד 25 שנה נצטרך להתחיל לבנות כ- 90 א' דירות בשנה כדי לעמוד בביקוש, שזאת הייתה הטענה שממנה התפתח התת דיון הזה.

לא חושב שמישהו יכול להתווכח על תוספת צפויה של 55-60 א' יח"ד בשנה בשנים הקרובות (הרי זאת הסטטיסטיקה בשנים האחרונות, השינוי היחיד שיכול להשפיע עליה זאת עליה משמעותית מחו"ל).

[MiniMiz3r]

לפני 11 דקות, farkash7 כתב:

קח משכנתא של מיליון ל-10 שנים בריבית 3%. אתה תחזיר 1158K.
קח משכנתא של 700K ל-10 שנים בריבית 6%. אתה תחזיר 982K.

 

אתה צודק, זו הייתה בסך הכל דוגמה. הנקודה היא שאם לפלוני יש הון עצמי X ויכולת החזר חודשית Y, אז מחיר הדירה הנומינלי יכול לכל היותר להתאים את עצמו כך שפלוני עדיין יוכל לשלם את המחיר הריאלי. המחיר לא יכול לרדת מתחת ליכולת הקניה.

 

לפני 34 דקות, Nemesis כתב:

אני חושב שהראיתי איפשהו שירידת מחיר של 10% מובילה ל- Break Even עם העלייה במימון.

 

יכול להיות, הנקודה היא שזה שהמחיר יירד ב-10% לא מקל על אף אחד לקנות דירה (למעט מקרים שבהם אין צורך במימון).

[farkash7]

לפני 16 דקות, MiniMiz3r כתב:

המחיר לא יכול לרדת מתחת ליכולת הקניה

זה לא נכון.
המחיר בהחלט יכול לרדת מתחת ליכולת הקניה אם אין קונים.
המחיר של עגבניות הרבה פעמים יורד אל מתחת ליכולת הקניה כאשר אין קונים לסחורה.
אין קונים יכול להיות מכל מני סיבות. יכול להיות שיש קונים, אבל לא מספיק והסחורה חייבת לעוף. יכול להיות שאין קונים כי הם בוחרים לא לקנות בגלל פחד/ציפיה כלשהי וכו'.
בכל מקרה זה מצב אפשרי.
אני די בטוח שיש עכשיו לא מעט אנשים עם יכולת קניה שלא קונים.

[יובל .מ.]

לפני 17 שעות, ay115 כתב:

 

ובמאמר מוסגר, אני לא מצליח להבין איך המדינה הזו תצליח להתקיים עם הגידול הטבעי הנוכחי (גידול של מעל 20% עד 2030...) כל כך צפוף פה, בכל מקום, קניון? צפוף, באוטובוס? צפוף, בים? צפוף, בשמורת טבע? צפוף.

יש המון מקומות לבנות, פשוט אף אחד לא רוצה לעשות את זה כמו שצריך ולפתח איזורים נוספים במדינה. מעדיפים להריץ הימורים לדירת 3 חדרים בבאר יעקב ולגזור קופון.

[yuvalganim]

לפני 6 שעות, MiniMiz3r כתב:

 המחיר לא יכול לרדת מתחת ליכולת הקניה.

 

בטווח הקצר המחיר יכול בוודאי לרדת מתחת ליכולת הקניה.

בטווח הארוך זה מתיישר עם יכולת הקניה אחרי שהשוק ביצע התאמות.

כבר היום אנשים יושבים על הגדר למרות שיש להם כסף לקנות, למה? כי הם מאמינים שהמחיר גבוה מדי כרגע ויכולת הקניה של הציבור ירדה (וזה נכון)

 

[shimta]

300 שקל לקרקע לדירה? המכרזים שנסגרו בשפל כמעט חסר תקדים

מכרזי "מחיר מטרה

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001445096

[rev-Match]

נראה אם זה יתגלגל למחירי הדירות. 

הרי ברור שאם כן, זה יגרור את כל השוק למטה וחזק. 

 

[avargel]

לפני 46 דקות, shimta כתב:

300 שקל לקרקע לדירה? המכרזים שנסגרו בשפל כמעט חסר תקדים

מכרזי "מחיר מטרה

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001445096

300 שקל או 300,000 שקל?

 

עם עלויות המימון של היום, זה לא מאוד רחוק ממחיר הקרקעות במכרזים שנסגרו יקר

 

אני עדיין לא רואה איפה הבשורה

[BarryG]

אין בשורה שאפשר להסיק ממנה משהו, אי אפשר להשוות בין מכרזי מחיר מטרה עם מחירי מכירה שונים ותקופה שונה להיתר, כאשר היום לתקופה להיתר יש משמעות גדולה בגלל השפעת עלויות הריבית.

[yuvalganim]

לפני 53 דקות, rev-Match כתב:

נראה אם זה יתגלגל למחירי הדירות. 

הרי ברור שאם כן, זה יגרור את כל השוק למטה וחזק. 

 

 

ברור שיתגלגל.

הקבלנים כבר מבינים שהחגיגה נגמרה.

האם הכל יגולגל? לא בטוח.

אבל בוודאי חלק ניכר