שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[yuvalganim]

לפני 7 שעות, gadik6 כתב:

 

על איזה "חישוב"/נתונים זה מבוסס?

 

לא שאני לא מאמין שמחירי המכרזים ירדו, אבל כשהם רושמים שבקרית משה זה ירד ב-26% (שבפועל זה כמעט 50%), אני קצת מתקשה לסמוך על ה"עבודה" העיתונאית שלהם.

 

 

אכן הם חלשים באחוזים שם בקשת 12. לא בפעם הראשונה.

אבל המספרים היבשים שהם נותנים לרוב נכונים.

אגב אפשר למצוא את הנתונים האמיתיים בקלות.

אלו המספרים

[shimta]

בתאריך 24.2.2023 בשעה 17:20, yuvalganim כתב:

בינתיים מחירי הקרקעות שהקבלנים משלמים בקריסה חופשית.

אם עוד מישהו חושב שהמחירים לא ירדו פה באחוזים דימיוניים, ומדובר באזורים במרכז הארץ, לא דימונה או ירוחם ולא טבריה.

מדובר על מחיר קרקע לכל דירה נמכרת.

בבקשה:

 

 

בהנחה ולא מדובר במכרזי מחיר למשתכן למיניהם, 

מעניין יהיה לראות בכמה באמת היזם יתמחר את הפרויקט, 

האם הוא יסתפק ברווח המקובל, או שאת ההנחה בקרקע הוא ישמור לעצמו,

הרי במקרה הטוב הוא יתחיל לבנות בעוד כמה שנים טובות,

יצא לי לראות כבר יזמים שרוכשים בזול, דוגרים על הקרקע כמה שנים ולאחר מכן, 

מוכרים במחיר השוק. 

רק שכיום סביבת הריבית היא שונה מאוד.

 

 

 

עריכה אחרונה ב-26 לפברואר, 2023 על ידי shimta

[natco]

אשמח אם תתן פה דוגמה אחת של יזם כזה.

 

[shimta]

@natco

 

ראיתי את זה בפרויקט של דמרי בכרמי גת, 

דירות ב1.7-1.8 - עלות הקרקע ליחידית דיור 218K 

 

המכרז על הקרקע : https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/michraz/20140160 

מחירי הדירות : https://www.madlan.co.il/projects/דמרי בכרמי גת

 

 

בגלל זה אני חושב שמכרזים בשוק החופשי לא בהכרח יגלמו את ההנחות במלואם, 

אלא הקבלן ישתמש בזה על מנת להגדיל את הרווח שלו. 

שלא כמו במחיר למשתכן למיניהם , שם הקבלן לא יכול לעשות דברים כאלו. 

 

 

 

עריכה אחרונה ב-26 לפברואר, 2023 על ידי shimta

[- XM -]

לפני שעה, shimta כתב:

 

האם הוא יסתפק ברווח המקובל, או שאת ההנחה בקרקע הוא ישמור לעצמו,

אף יזם לא מסתפק ברווח מקובל, כמה שיותר יותר טוב.

זה שמדד הנדלן בבורסה, ומחירי מכרזים נחתכו בעשרות אחוזים, לא אומר שזה מה שיקרה בפועל בשוק.

המשקיעים בבורסה והיזמים במכרזים מתמחרים באופן שונה לחלוטין מרוכשי דירות..

רוב הסיכויים שהיזמים שקונים עכשיו במחירים האלו יעשו רווח כפול מהמקובל בדרך כלל.

[redroze]

לפני 9 שעות, תחבצ כתב:

זכית בשכירות מוזלת ולא לקחת? פספוס... שכירות מוזלת זה פחות מהריבית של המשכנתא ללא כל חיתוך קרן.
אתה מבין שאתה תשלם 7500 על דירת 3 חד׳ בפתח תקווה, שכירות על דירה דומה גג גג 5000. זה +2500 שקל בחודש לתזרים, בשילוב של ה400 אלף הון וכל ה150 אלף שחסכת לסגור מסלולים היית יכול לחסוך המון כסף במקום הרכישה.

זו לא הסתכלות נכונה על הדברים כי המציאות הרבה יותר מורכבת.

ה-7500 ש"ח שהוא משלם מורכבים מריבית וקרן. הריבית באמת "הולכת לפח" ושוות ערך לתשלומי השכירות. מנגד, בתשלומי הקרן הוא מחזיר לעצמו כסף שיוחזר לו כשימכור את הדירה. סוג של חיסכון כפוי. זה כמובן בהנחה שמחיר הדירה סטטי ובעתיד הוא ימכור באותו מחיר שקנה.

 

חישוב אמיתי יהיה עלות שכירת דירה זהה + השקעה של הפער באג"ח סולידי. כנגד תשלום חלק הריבית של המשכנתא + הפסד תשואה השקעה באג"ח סולידי של חלק תשלום הקרן של המשכנתא. 

אפשר עוד להתפלפל עם תוספת של ביטוח חיים, תיקונים וכו'.

[natco]

לפני שעתיים, shimta כתב:

@natco

 

ראיתי את זה בפרויקט של דמרי בכרמי גת, 

דירות ב1.7-1.8 - עלות הקרקע ליחידית דיור 218K 

 

המכרז על הקרקע : https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/michraz/20140160 

מחירי הדירות : https://www.madlan.co.il/projects/דמרי בכרמי גת

 

 

בגלל זה אני חושב שמכרזים בשוק החופשי לא בהכרח יגלמו את ההנחות במלואם, 

אלא הקבלן ישתמש בזה על מנת להגדיל את הרווח שלו. 

שלא כמו במחיר למשתכן למיניהם , שם הקבלן לא יכול לעשות דברים כאלו. 

 

 

 

וואלה.

ממש מוזר. אני לא מצליח למצוא את הבקשות שלהם להיתר באתר מחלקת ההנדסה.

לפי האתר, הם הגישו בגוש הזה רק בקשה לאיזה מבנה יביל זמני.

 

ככה שאין לי מושג למה הם התעכבו כל-כך. אני עדיין מניח שזה היה להם אילוץ ולא אסטרטגיה להגדלת רווחים.

 

סתם אנקדוטה - שים לב שההצעות במכרז הזה לא הגיעו לשמאות.

 

[תחבצ]

לפני 55 דקות, redroze כתב:

זו לא הסתכלות נכונה על הדברים כי המציאות הרבה יותר מורכבת.

ה-7500 ש"ח שהוא משלם מורכבים מריבית וקרן. הריבית באמת "הולכת לפח" ושוות ערך לתשלומי השכירות. מנגד, בתשלומי הקרן הוא מחזיר לעצמו כסף שיוחזר לו כשימכור את הדירה. סוג של חיסכון כפוי. זה כמובן בהנחה שמחיר הדירה סטטי ובעתיד הוא ימכור באותו מחיר שקנה.

 

חישוב אמיתי יהיה עלות שכירת דירה זהה + השקעה של הפער באג"ח סולידי. כנגד תשלום חלק הריבית של המשכנתא + הפסד תשואה השקעה באג"ח סולידי של חלק תשלום הקרן של המשכנתא. 

אפשר עוד להתפלפל עם תוספת של ביטוח חיים, תיקונים וכו'.

החישוב האמיתי באמת יותר מורכב כולל מס רווח הון וכו׳
אבל - חיתוך הקרן הוא מזערי במיוחד בשנים הראשונות אז מתוך ה7500 רוב הגדול של הכסף הולך לריביות, לכן שכירות תהיה יותר זולה מתשלום הריביות ללא כל נגיעה בקרן. במקרה הזה אין חיסכון כפוי אבל יש יותר אוויר בדמות 1000-2500 שקל בחודש ומי שבנוי למסלול הזה יכול להרוויח מזה יותר

[yor2]

נתקלתי בזה.

ההנחות הממשלתיות לרכישת דירה יתכווצו במאות אלפי שקלים | כלכליסט (calcalist.co.il)

[farkash7]

דואגים למעמד הביניים. אחלה ממשלה.

[Transporter]

לפני 20 שעות, Lior_Django כתב:

הדעה האישית שלי היא שהגיע הזמן שיצא האוויר מהבועה הזו. ואני חושב שאסור לממשלה לעזור לאף אחד. הזוגות הצעירים מקסימום יצטרכו לוותר על הדירה או להצטמצם כמה שנים טובות. אולי לעשות פריסה מחדש או משהו כזה.

 

מצחיק שכשאתה כותב את זה אף אחד לא כותב שאתה בנאדם רע 

איי איי איי הצביעות

לפני 48 דקות, yor2 כתב:

נתקלתי בזה.

ההנחות הממשלתיות לרכישת דירה יתכווצו במאות אלפי שקלים | כלכליסט (calcalist.co.il)

 

הכתבה הזאת לא נכונה

כל התוכנית הזאת מאז אלקין הייתה הנחה של עד 300 אלף

אין לי מושג למה כתבו 500 אלף..לא מכיר מספר כזה

 

מה שכן

באמת התוכנית  משקפת "מחיר מחירון" של 2020

ככה  שההנחה מאוד יפה

 

[farkash7]

בתאריך 25.2.2023 בשעה 14:58, ay115 כתב:

אני לא יכול לדבר בשם כל הזוגות הצעירים שרכשו דירה בשנתיים האחרונות, אבל אני יכול לספר על המקרה שלי, ועל ההרגשה שלי.

 

אני עדיין זוכר את המקרה שלך. הכנסת אותי לדיכאון. זוג עם הכנסה גבוהה מאוד בלי ילדים היה צריך להתפשר על דירה 3 חדרים באזור ישן בפתח תקווה כי דירת 3 חדרים ישנה ברמת גן לא אפשרית.

קודם כל המקרה שלך הוא לא המקרה שטרנספורטר דיבר עליו, וגם לא מקרה מייצג לזוגות צעירים.
מי שיש לו הכנסה גבוהה וכושר החזר גבוה מבחינתי לא צריך להיות מוגבל. מבחינתי שיאשרו לו גם 100% משכנתא אם הבנק מוכן לקחת את הסיכון הזה.
אדם שיש לו כושר החזר גבוה יוכל לעמוד במשכנתא גבוהה גם כשהריבית עולה. אתם ממש לא על הקצה מבחינת ההחזר מול ההכנסה הפנויה.

אתה לא מה שטרנספורטר דיבר עליו, (כרגיל עשה את זה בסגנון טרנספורטר, כלומר פיל בחנות חרסינה שהחרסינה זה אנשים לא עשירים).
הוא דיבר על אנשים שהחליטו שהם קונים דירה בלי כסף.
אין הון עצמי? ניקח הלוואה. נהפוך את העולם. נעשה קומבינות. ניקח מסלול משכנתא גרוע רק כי זה יאפשר לנו לקבל אישור מהבנק. ניקח התחייבויות שמספיק שינוי קטן בסביבה הכלכלית כדי לגרום לנו לקרוס.
אנשים כאלה הם לא מסכנים. אנשים כאלה לא דחפו אותם לקנות דירות והם לא היו חייבים לקנות דירה. הם ידעו שהם מסתכנים.
הם יכלו לגור בשכירות. הם יכלו לקנות באופקים. מה שהם עשו הוא חוקי, כשר, מותר להם. הכל טוב. רק שלא יצפו ממני לחלץ אותם.
אני לא אצביע עליהם ואגיד "מפגרים מגיע לכם", אבל אני גם לא אושיט להם יד לעזרה. אני לא חושב שבנאדם שעשה את החישובים האלה, ולא הרשה לעצמו להכנס להרפתקאה שלא בטוח שהוא יצא ממנה צריך לשלם על טעויות של אחרים.

זה לא סותר את העובדה שאני חושב שהמדינה הזו נכשלה בכל הקשור למתן קורת גג לאנשים זה יכול להיות בדמות שכירות מפוקחת וזה יכול להיות בדמות דירות במחירים הגיוניים.
מה שקורה "בשוק החופשי" כאן הוא לא שוק חופשי הוא כשל שוק.

[Lior_Django]

לפני 3 שעות, Transporter כתב:

 

מצחיק שכשאתה כותב את זה אף אחד לא כותב שאתה בנאדם רע 

איי איי איי הצביעות

 

הכתבה הזאת לא נכונה

כל התוכנית הזאת מאז אלקין הייתה הנחה של עד 300 אלף

אין לי מושג למה כתבו 500 אלף..לא מכיר מספר כזה

 

מה שכן

באמת התוכנית  משקפת "מחיר מחירון" של 2020

ככה  שההנחה מאוד יפה

 

אני לא קורא להם אידיוטים. 

הדור הצעיר (שאני די חלק ממנו) די נדפק עי המדינה בעשור האחרון בנושא הדיור ואני די רואה ומבין את ההחלטה של אנשים להתאבד על דירה, למרות שאני לא עשיתי אותה.

אני לא חושב שצריך לעזור להם על חשבון אחרים, כי אז אתה רק ממשיך את עשיית העוול ומנציח את בעיית הדיור. אפשר לנסות לעזור להם עם פריסה יותר גדולה וכו'..

לגבי המשקיעים, אין בכלל מה לרחם או לעזור להם, כי פשוט זה טיבה של השקעה. היא יכולה לעלות והיא יכולה לרדת.

(ואני ממש לא מחבב את משקיעי הנדלן, לדעתי הם רק הוסיפו דלק לבועה הזו).

 

זה כנראה עניין של התנסחות.

עריכה אחרונה ב-27 לפברואר, 2023 על ידי Lior_Django

[Transporter]

לפני 26 דקות, Lior_Django כתב:

הדור הצעיר (שאני די חלק ממנו) די נדפק עי המדינה בעשור האחרון בנושא הדיור ואני די רואה ומבין את ההחלטה של אנשים להתאבד על דירה,

 

גם "הדור המבוגר" שרוצה לקנות דירה (גם אם שניה או שלישית) נדפק.

אף אחד לא מעוניין לשלם מחיר הזוי על שום מוצר

לא משנה אם זה דירה או רכב או כוסות חד פעמיות

גם משקיע הוא בנאדם, ובסוף היום הדירה השלישי או העשירית שלו תשמש את הילדים והנכדים שלו. הוא לא קונה אותה במטרה לגזול  את הזכות מאיזה סטודנט שבדיוק עמד לרכוש אותה.

 

לפני 26 דקות, Lior_Django כתב:

אני לא חושב שצריך לעזור להם על חשבון אחרים, כי אז אתה רק ממשיך את עשיית העוול ומנציח את בעיית הדיור. אפשר לנסות לעזור להם עם פריסה יותר גדולה וכו'..

 

אתה קצת סותר את עצמך כי אתה לא חושב שצריך לעזור להם ואז כן חושב שצריך

בכל מקרה

מי שקנה נכס, רכב, סלון, כבש

ולא יכול לעמוד בהוצאות, שימכור אותו ויקנה קטן יותר

אני לא מבין מה כל כך גס במה שאני כותב כאן.

אף אחד לא קבע שזוג צעיר בלי ילדים צריך לגור בדירת 5 חדרים חדשה בקומה 13

הוא יכול לגור בדירת 3 חדרים קטנה וישנה עד שיהיה לו את היכולת הכלכלית לגור בדירה גדולה וחדשה

יש לי חבר טוב, שכיר שמרוויח ממוצע ביותר, קנה בזמנו דירה במחיר למשתכן באשדוד עם עזרה מההורים. עברו 5 שנים והחליט להשתדרג לפנטאוז ענק בראשון גם דרך מחיר למשתכן.

מישהו מכריח אותו לגור בפנטאוז ולא להסתפק בדירה  חדשה ויפה באשדוד? למה, לגור "רק" בדירת 5 חדרים באשדוד זה כל כך עונש ?

אז לא.  אם חלילה הוא לא יעמוד בהוצאות, המדינה ממש לא חייבת לעמוד מאחוריו ולדאוג שימשיך להחזיק את הדירה. שימכור אותה ויחזור לגור באשדוד. 

 

מבטיח לך שיש לי שכנים מאוד מבוססים שמפנטזים על להשתדרג ורוצים לקנות שטח ולבנות ועוד פנטזיות. אבל מחכים עם זה עד שזה יתאים להם כלכלית ולא רק יתאים לחלומות שלהם. כמו כל בנאדם שפוי

 

לפני 26 דקות, Lior_Django כתב:

(ואני ממש לא מחבב את משקיעי הנדלן, לדעתי הם רק הוסיפו דלק לבועה הזו).

 

זכותם

הם לא עשו שום דבר רע

וכל אבא או סבא שמחזיק  כמה דירות בסוף מגלגל אותם לילדים\נכדים שלו

ככה שזה פחות כמה משפחות שיצטרכו להלחם על דירה

וגם אין לו ילדים והוא קונה את הדירות נטו בשביל להתעשר זו זכותו

הוא לפחות לא  בא ומבקש ממני לכסות לו את המינוסים כדי שיוכל להמשיך להחזיק את הדירה.

 

לפני 4 שעות, farkash7 כתב:

אתה לא מה שטרנספורטר דיבר עליו, (כרגיל עשה את זה בסגנון טרנספורטר, כלומר פיל בחנות חרסינה שהחרסינה זה אנשים לא עשירים).
הוא דיבר על אנשים שהחליטו שהם קונים דירה בלי כסף.
אין הון עצמי? ניקח הלוואה. נהפוך את העולם. נעשה קומבינות. ניקח מסלול משכנתא גרוע רק כי זה יאפשר לנו לקבל אישור מהבנק. ניקח התחייבויות שמספיק שינוי קטן בסביבה הכלכלית כדי לגרום לנו לקרוס.
אנשים כאלה הם לא מסכנים. אנשים כאלה לא דחפו אותם לקנות דירות והם לא היו חייבים לקנות דירה. הם ידעו שהם מסתכנים.
הם יכלו לגור בשכירות. הם יכלו לקנות באופקים. מה שהם עשו הוא חוקי, כשר, מותר להם. הכל טוב. רק שלא יצפו ממני לחלץ אותם.
אני לא אצביע עליהם ואגיד "מפגרים מגיע לכם", אבל אני גם לא אושיט להם יד לעזרה. אני לא חושב שבנאדם שעשה את החישובים האלה, ולא הרשה לעצמו להכנס להרפתקאה שלא בטוח שהוא יצא ממנה צריך לשלם על טעויות של אחרים.

 

תודה רבה

כתבת בדיוק מה שכתבתי

אתה לא חייב לחשוב שהם טיפשים זה בסדר

מבחינתי מי  שמתייעץ ב 34328498 קבוצות ברשתות ומקבל תשובה חד משמעית "אין לך כסף" אבל מתוך 100 תגובות מחפש את ה 5 שיכתבו לו "אני מכיר יועץ משכנתא תותח שיעזור לך לקנות בלי כסף", הוא פשוט טיפש.

אולי אני רואה את זה ככה כי אני בדיוק ההפך ממנו

אם 100 יגידו לי לקפוץ מהגג אבל אחד יגיד שזה מסוכן

אני אהפוך את העולם כדי להבין למה אותו אחד אמר לי שזה מסוכן

כי לבדוק את הסיכון הרבה יותר חשוב מלהגיד אמן לכל מי שאומר לך כן כן כן בלי לחשוב.

עריכה אחרונה ב-27 לפברואר, 2023 על ידי Transporter

[stum]

לפני 9 שעות, Transporter כתב:

מצחיק שכשאתה כותב את זה אף אחד לא כותב שאתה בנאדם רע 

איי איי איי הצביעות

 

כותבים לך שאתה בן אדם רע בגלל הניסוח.

אם קוראים בין השורות הדעה שלך לפעמים הגיונית, הבעיה,

שצריך לברור מכל החרא שאתה מפזר בין לבין על כל אוכלוסיה שלא קיבלה את אותם החלטות שאתה החלטת שהיא צריכה לקבל.

 

אתה מתעלם מנקודת המבט של אותו זוג ומתרכז ב1+1.

מבחינתם, יש הזדמנות עכשיו לרכוש, ולא נראה שההזדמנות תחזור בעתיד.

למה ? כי ילדים. כושר השתכרות. וכו'.

 

יהפכו את העולם לרכוש כי האלטרנטיבה היא שהדירה תתרחק מהם עוד, וימשיכו לזרוק כסף לשכירות כל חודש.

 

לא משנה אם אתה חושב ששכירות זה לזרוק כסף.

לא משנה אם אתה חושב שמחירי הדירות יירדו.

לא משנה אם אתה חושב שמי שאין לו 25% בעו"ש אסור לו לרכוש.

זה לא רלוונטי בכלל. יש הזדמנות עכשיו, היא כנראה לא תחזור בעתיד, או עכשיו או אף פעם. אז רוכשים. מקסימום ימכרו.

עריכה אחרונה ב-27 לפברואר, 2023 על ידי stum