שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Avatar Schnitzel]

לפני 1 דקה, MiniMiz3r כתב:

 

כל מי שיש בבעלותו דירה הוא בהגדרה משקיע נדל"ן.

 

יש לך ילדים? 

[sperial]

לא בדיוק. כבר הוסבר במעלה השרשור אתמול או היום למה בעל דירת מגורים צריך להעדיף דווקא ירידת מחירים אם בכוונתו לשדרג - ההפרש שיצטרך לשלם תמורת הדירה המשודרגת יקטן עם ירידת המחירים.

[GTאי]

אי פעם ראית מישהו מחזיק שטר של 100 שקל ומתפלל שהוא יהיה שווה 90?

[sperial]

דירה אינה שטר. נתחיל בכך שכל עוד הדירה משמשת אותך למגורים אין לשוויה בשוק שום משמעות. אבל כאשר תרצה להחליף אותה הטענה שלי פשוטה - וזו הדוגמה: אם אתה מחזיק בדירה ששוויה 1,000,000 ש"ח ורוצה לשדרג לדירה ששוויה 1,500,000 ש"ח יהיה עליך להוסיף חצי מיליון. אבל אם מחירי שתי הדירות ירד ב-20% תצטרך להוסיף רק 400,000 ש"ח כי הדירה הקיימת תהיה שווה 800,000 והמבוקשת 1,200,000 ש"ח. אז, כן, אני אעדיף למכור בזול ולקנות בזול, או לקנות דירה שהיתה שווה 1,875,000 ש"ח וכעת, אחרי הירידה, רק 1,500,000 (ובמקום להוסיף 875,000 ש"ח אוסיף רק 700,000 ש"ח).

 

וזה בדיוק ההבדל בין דירה למגורים לדירה להשקעה.

 

דרך אגב, כל החישובים האלה הם למזומן ולא מביאים בחשבון משכנתא שהריבית עליה יכולה לרדת כיון שסכום ההלוואה מצטמצם ואולי משך הפרעון מתקצר, אבל, מצד שני, יתכן שמדובר במצב בו הריבית תעלה ותקזז את ההפחתות.

עריכה אחרונה ב-23 למאי, 2021 על ידי sperial

[GTאי]

ברור שאתה צודק, אבל ההיגיון לא מעניין כאן.

אם היינו חושבים בהיגיון אז אף אחד לא היה קונה דירה 5 שנים (חוץ ממי שחייב)והמחירים היו יורדים פלאים.

כהנמן וטברסקי כבר בסוף ה-70 כתבו את "תיאורית הערך" (כהנמן קיבל עליה נובל). בתמצית - בני האדם שונאים להפסיד יותר מכפי שהם אוהבים להרוויח.

 

[sperial]

לי יש איזה גישה שמתיחסת לדירה לא כרכוש אלא כשירות (מגורים) ולרכב לא כרכב אלא כאמצעי תחבורה, ואז ההתיחסות הכלכלית היא למגורים חלופיים (שכירות) או לתחבורה חלופית (תחב"צ וכד'). אבל יש בדברים האלה לא מעט רכיבים שקשים לכימות (נוחות?) וגם לא מעט אמוציות.

 

חוץ מזה, לי קל לדבר כי יש לי דירה בלי חובות (אבל עם עלויות חזקה אדירות), אבל כיוון שאני חצי דור או דור יותר מבוגר ממרבית חברי הפורום אז כל התנאים הכלכליים שהיו לי כזוג צעיר שונים מאלה של הזוגות הצעירים היום.הזכרתי את הבן שלי שמחפש דירה וגורם לי לקבל חום כל פעם שהו מראה לי את התוכניות ואת מחיר הדירות. אני בכלל לא בטוח שהוא צריך לרכוש דירה בשלב זה של חייו, מכל מיני סיבות - לא רק המחירים המטורפים - אבל נראה שיש לזוג הצעיר גם שיקולים לא לגמרי רציונליים בעניין.

עריכה אחרונה ב-23 למאי, 2021 על ידי sperial

[GTאי]

עלות אלטרנטיבית 😀

[יבגניפ]

 

לפני 14 דקות, sperial כתב:

דרך אגב, כל החישובים האלה הם למזומן ולא מביאים בחשבון משכנתא שהריבית עליה יכולה לרדת כיון שסכום ההלוואה מצטמצם ואולי משך הפרעון מתקצר, אבל, מצד שני, יתכן שמדובר במצב בו הריבית תעלה ותקזז את ההפחתות.

וגם לא את זה שיכול להיות שיש לך משכנתא שלא סיימת לשלם על הדירה הנוכחית, לא?

 

 

[sperial]

תשמע, לא למדתי כלכלה, אז יש לי חורים בהשכלה ואני לא מכיר את המונחים ואת התאוריות שמאחוריהם. 

[GTאי]

להפך, כתבתי את זה ממקום טוב (היה סמיילי).

מה שאתה כותב מאוד נכון.. זה צורה יומיומית לתאר את כל השיט שלומדים.

 

 

[sperial]

@יבגניפ כאמור, פישטתי את העניין, רק כדי להדגיש שעלית מחירי הדירות אינה בהכרח טובה לבעליהן. קיומה של משכנתא על הדירה הנמכרת מוסיף לחישוב האישי עניין של גרירה או מחזור, אבל, עדיין, התוספת לשדרוג הדירה מצטמצמת ככל שהמחירים יורדים.

[natco]

לפני שעה, redroze כתב:

גם אם לא, הקבלן יישב על הקרקע עד שהאינפלציה תגרום למחירי הדירות להגיע ל-2 מיליון ש"ח כדי שהמחיר יתאים לתוכנית העיסקית שלו.

הטענה הזו נטענה פה בשרשור כבר כמה פעמים.

תרשו לי לאתגר אתכם:

תמצאו לי 2 דוגמאות שיזם בניה (שוב, שימו לב: יזם שליבת עיסוקו היא בניה, לא ספוקולציות של קרקעות) קונה קרקע, ולא בונה עליה במהירות הכי גדולה בה הוא יכול לקבל היתרים ולהתחיל.

 

[Avatar Schnitzel]

לפני 7 שעות, GTאי כתב:

ברור שאתה צודק, אבל ההיגיון לא מעניין כאן.

אם היינו חושבים בהיגיון אז אף אחד לא היה קונה דירה 5 שנים (חוץ ממי שחייב)והמחירים היו יורדים פלאים.

כהנמן וטברסקי כבר בסוף ה-70 כתבו את "תיאורית הערך" (כהנמן קיבל עליה נובל). בתמצית - בני האדם שונאים להפסיד יותר מכפי שהם אוהבים להרוויח.

 

 

אם אנשים היו חושבים בהיגיון הם לא היו מתלהבים מהתעשרות מנדל"ן על הנייר. אם הם בקושי הצליחו לגרד את ההון העצמי לרכישת דירה אז מה בדיוק אמורים לעשות ילדים שלהם עוד 15-20 שנה אם מגמת ההתייקרות תימשך? 

עריכה אחרונה ב-24 למאי, 2021 על ידי Avatar Schnitzel

[BarryG]

לפני 11 שעות, natco כתב:

הטענה הזו נטענה פה בשרשור כבר כמה פעמים.

תרשו לי לאתגר אתכם:

תמצאו לי 2 דוגמאות שיזם בניה (שוב, שימו לב: יזם שליבת עיסוקו היא בניה, לא ספוקולציות של קרקעות) קונה קרקע, ולא בונה עליה במהירות הכי גדולה בה הוא יכול לקבל היתרים ולהתחיל.

 

דמרי הוא דוגמה מתאימה, אבל כנראה יוצאת דופן וככלל ליזם כדאי להתחיל לבנות כמה שיותר מהר כדי למקסם תשואה.

עריכה אחרונה ב-24 למאי, 2021 על ידי BarryG

[natco]

מה שדמרי עושים (וגם עוד חברות, כמו אזורים וכו') ברכישת קרקעות מאסיבית זה השפעה על התבע"ות (בין אם ע"י רכישה כל/רוב המגרשים ואז הגשת בקשה לשינוי, או ברכישה לפני שיש בכלל תב"ע מאושרת, ואז הפעלת לחץ להרחבת זכויות).

הם יוצרים את ההשבחה על-ידי כך, ולא על ידי עצם ההמתנה. (להיפך- ההמתנה היא גורם מפחית השבחה בתחשיבים שלהם. זה דברים שאתה יכול לראות מתבטאים בדו"חות, כי אלו חברות ציבוריות).

אחרי זה הם מוכרים חלק מהמגרשים ליזמים קטנים (ברווח, בטח ברווח... אבל המגרש הוא גם מושבח לעומת המקורי). לא כי זו ליבת העיסוק שלהם, אלא סתם כי הם רוצים לפזר השקעות, ולא מעוניינים "לשבת" על שכונה שלמה. רק כי זה פשוט קשה יותר לשיווק, כשאין לך גיוון ב"מדף הסחורה" שלך.

 

כל מי שמתמצא בתחום יזמות הנדל"ן, יודע שכסף ש"יושב" במגרש מת הוא חסרון. 

כשאלו כספי בנק ממונפים, זה לעיתים פשוט לא משתלם. אם לא תהיה השבחה משמעותית, הריביות יאכלו לך את כל הרווח.

תבוא לקבל ליווי בנקאי עם דו"ח אפס שאומר שאתה הולך עכשיו לשנתיים למחוזית, או שאתה מחכה לאישור תב"ע שרק עכשיו הופקדה -  תקבל פרצופים  (ושיעורי ריבית) בהתאם.

 

לחשוב שיזם קונה מגרש במזומן ומחכה שהמחירים באיזור יעלו כדי לבנות - זו תמימות שמבוססת על הפייק ניוז בקבוצות "מחירי הבועה" שמאשימות את "היזמים החזירים" בכל הרעות החולות של שוק הנדל"ן

עריכה אחרונה ב-24 למאי, 2021 על ידי natco