שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BarryG]

אתה כמעט צודק, דמרי ספציפית ישב הרבה זמן על קרקעות בדרום, אבל ברור שהוא לא קנה אותן במטרה לשבת עליהן שנים. מסכים לחלוטין עם כל שאר הטקסט- ההמתנה כמובן לא יוצרת שוב ערך וכל שנה ללא תחילת בניה מורידה את התשואה משמעותית- לכן פינוי בינוי זה דבר משתלם כל כך, משקיעים את ההון המשמעותי רק עם תחילת הבניה. 

 

אני אגב מסקר את המניות של דמרי, אזורים ואפריקה מגורים, אז מכיר  את הדוחות ואת הגורמים הבכירים בחברות הללו היטב.

[NirLevi]

לפני 18 שעות, natco כתב:

מה שדמרי עושים (וגם עוד חברות, כמו אזורים וכו') ברכישת קרקעות מאסיבית זה השפעה על התבע"ות (בין אם ע"י רכישה כל/רוב המגרשים ואז הגשת בקשה לשינוי, או ברכישה לפני שיש בכלל תב"ע מאושרת, ואז הפעלת לחץ להרחבת זכויות).

הם יוצרים את ההשבחה על-ידי כך, ולא על ידי עצם ההמתנה. (להיפך- ההמתנה היא גורם מפחית השבחה בתחשיבים שלהם. זה דברים שאתה יכול לראות מתבטאים בדו"חות, כי אלו חברות ציבוריות).

אחרי זה הם מוכרים חלק מהמגרשים ליזמים קטנים (ברווח, בטח ברווח... אבל המגרש הוא גם מושבח לעומת המקורי). לא כי זו ליבת העיסוק שלהם, אלא סתם כי הם רוצים לפזר השקעות, ולא מעוניינים "לשבת" על שכונה שלמה. רק כי זה פשוט קשה יותר לשיווק, כשאין לך גיוון ב"מדף הסחורה" שלך.

 

כל מי שמתמצא בתחום יזמות הנדל"ן, יודע שכסף ש"יושב" במגרש מת הוא חסרון. 

כשאלו כספי בנק ממונפים, זה לעיתים פשוט לא משתלם. אם לא תהיה השבחה משמעותית, הריביות יאכלו לך את כל הרווח.

תבוא לקבל ליווי בנקאי עם דו"ח אפס שאומר שאתה הולך עכשיו לשנתיים למחוזית, או שאתה מחכה לאישור תב"ע שרק עכשיו הופקדה -  תקבל פרצופים  (ושיעורי ריבית) בהתאם.

 

לחשוב שיזם קונה מגרש במזומן ומחכה שהמחירים באיזור יעלו כדי לבנות - זו תמימות שמבוססת על הפייק ניוז בקבוצות "מחירי הבועה" שמאשימות את "היזמים החזירים" בכל הרעות החולות של שוק הנדל"ן

כל מילה שנכתבה כאן מדויקת לחלוטין.

 

נכון שיש רווחים יפים, אך חשוב לזכור שההשבחה של המגרשים גוררת היטל השבחה על מחצית מעליית השווי.

 

אגב, ההמתנה על המגרש נקראת "דחיה למימוש הזכויות", בד"כ בריבית שנתית של 5%, למשך 3 שנים עד לאישור התכנית, והיא פוגעת בשווי הנכס.

 

למתעניינים:

 

3^(1+5%)/שווי המגרש.

[MiniMiz3r]

בתאריך 23.5.2021 בשעה 21:43, Avatar Schnitzel כתב:

 

יש לך ילדים? 

 

כן. יש לי גם משכנתא על הדירה וגם חוזה חתום לרכישה של נכס אחר. כל שקל שיורד משווי הדירה שלי זה שקל שאני צריך להוציא מהכיס כדי לכסות את המשכנתא בזמן המכירה של הדירה.

 

בסופו של דבר בעלות על דירה היא השקעה בנדל"ן, זה שרבים (כולל אותי) מעדיפים לקנות דירה ולא אג"ח זה בסדר, אבל זה לא הופך את זה לפחות השקעה וזה לא הופך את ערך הנכס לחסר משמעות.

[BloodFist]

דירה למגורים היא לא השקעה בהגדרה שלה, היא התחייבות...

[shugiflex]

לפי הלמ"ס דירה למגורים היא מוצר השקעה.

[Avatar Schnitzel]

לפני שעה, MiniMiz3r כתב:

 

כן. יש לי גם משכנתא על הדירה וגם חוזה חתום לרכישה של נכס אחר. כל שקל שיורד משווי הדירה שלי זה שקל שאני צריך להוציא מהכיס כדי לכסות את המשכנתא בזמן המכירה של הדירה.

 

בסופו של דבר בעלות על דירה היא השקעה בנדל"ן, זה שרבים (כולל אותי) מעדיפים לקנות דירה ולא אג"ח זה בסדר, אבל זה לא הופך את זה לפחות השקעה וזה לא הופך את ערך הנכס לחסר משמעות.

 

זה ברור, אבל זו לא הייתה הכוונה שלי. אנשים במדינה מגדלים דור המשך ואמור להיות להם אינטרס שילדים שלהם יוכלו לקנות כאן דירה ולא יגורו אצלם בבית עד גיל 40+ או יחפשו איך להגר מכאן. זו דעתי לפחות. 

 

לפני 48 דקות, BloodFist כתב:

דירה למגורים היא לא השקעה בהגדרה שלה, היא התחייבות...

 

דירה למגורים היא הכלאה בין השקעה + סוג של ביטוח פנסיוני + סוג של ביטוח פסיכולוגי/רגשי. מדובר במוצר מיוחד. זה לא משהו שאפשר לדחוף לאיזה קטגוריה חשבונאית סטרילית כמו מניות או אג"ח או ביטקוין. 

עריכה אחרונה ב-25 למאי, 2021 על ידי Avatar Schnitzel

[SlowRide]

מאיפה ההנחה שלכולם חייבת להיות דירה בבעלות אחרת הם יברחו מהמדינה?

 

[Avatar Schnitzel]

לפני 9 דקות, SlowRide כתב:

מאיפה ההנחה שלכולם חייבת להיות דירה בבעלות אחרת הם יברחו מהמדינה?

 

אני די בטוח שאם יעשו סקר למה מהגרים מכאן מחירי הדיור יהיו בטופ 5 הסיבות. 

 

בכל אופן, אין לך אינטרס שילדים שלך יוכלו לקנות דיור יותר בזול בהשוואה לטירוף שמתרחש עכשיו? 

 

 

עריכה אחרונה ב-25 למאי, 2021 על ידי Avatar Schnitzel

[SlowRide]

עשו כזה סקר ב2012 והסיבה הכי גדולה היתה קושי בהתקדמות כלכלית. דיור זה חלק מזה, אבל לא רק. יוקר מחיה זה לא רק דיור.

אני לא יודע מה יהיה בעתיד אבל דיור ראוי במחיר סביר זה לאו דווקא דירה בבעלותך. אולי בעתיד כל העניין של שכירות לטווח ארוך יתקדם בארץ? לך תדע. בסוף המטרה היא לגור איפה שאתה רוצה במחיר שאתה יכול לשלם, לא להשתעבד לנכס שבור באיזה חור תחת שכוח אל רק בשביל להיות בעלים של משהו. ברגע שכמעט אף אחד לא יוכל לגור איפה שהוא צריך בלי לקרוס כלכלית, המצב יהיה חייב להשתנות. היום אנשים מסתדרים יפה מאד למרות כל הבכיינים בקבוצות מחאה.

נכון להיום ברור שאני בעד שהמחירים ירדו, אני מתכנן להחזיר ציוד עם 2 דירות ו2 ילדים, שיעשו בנכסים האלה מה שמתחשק להם. קרוב לחצי מזה כבר הגשמתי וירידת מחירים רק תקדם אותי. מה יהיה בעתיד? בוא נפתור את הבעיות שלנו וניתן לדור העתיד לפתור את הבעיות שלו.

עריכה אחרונה ב-25 למאי, 2021 על ידי SlowRide

[Avatar Schnitzel]

לפני 16 דקות, SlowRide כתב:

עשו כזה סקר ב2012 והסיבה הכי גדולה היתה קושי בהתקדמות כלכלית. דיור זה חלק מזה, אבל לא רק. יוקר מחיה זה לא רק דיור.

 

משנת 2012 חלף עשור והמצב רק החמיר. 

 

ציטוט

אני לא יודע מה יהיה בעתיד אבל דיור ראוי במחיר סביר זה לאו דווקא דירה בבעלותך. אולי בעתיד כל העניין של שכירות לטווח ארוך יתקדם בארץ? לך תדע.

 

אולי, אבל כנראה שלא. ראית הרבה פרויקטים של שכירות לטווח ארוך מאז שהתחילו עליות המחירים? 

 

ציטוט

היום אנשים מסתדרים יפה מאד למרות כל הבכיינים בקבוצות מחאה.

 

החלטת את זה על סמך מה בדיוק? אתה יודע שזוגות נשואים + ילדים גרים אצל הוריהם בגילאים מבוגרים בשביל לצבור הון עצמי? אתה יודע שאנשים בוזזים את הפנסיה של ההורים שלהם? בא לך שילדים שלך יחיו אצלך בבית עד גיל 40 ו/או ידרשו שתקנה להם דירה על חשבון הפרישה שלך? 

 

ציטוט

מה יהיה בעתיד? בוא נפתור את הבעיות שלנו וניתן לדור העתיד לפתור את הבעיות שלו.

 

זה נקרא לא לראות מילימטר מעבר לקצה האף. זה בסדר גמור. אבל אל תשכח שאת בעיות של הדור הבא אנחנו יוצרים כרגע בדור הנוכחי. אז הם לא יפתרו את הבעיות שלהם הם במקרה הטוב ינקו את החרא שלנו.

 

עריכה אחרונה ב-25 למאי, 2021 על ידי Avatar Schnitzel

[natco]

לפני 56 דקות, Avatar Schnitzel כתב:

אני די בטוח שאם יעשו סקר למה מהגרים מכאן מחירי הדיור יהיו בטופ 5 הסיבות. 

מחירי הדיור בת"א רבתי (רדיוס הרצליה-פ"ת ראשל"צ) עדיין נמוכים מהממוצע בערים מרכזיות באירופה (לונדון/ברלין/פריז) וארה"ב (ניו יורק/בוסטון ושאר מקומות שאינם חור של ואייט טראש).

זה לא מילקי. מ"ר ממוצע בברלין עומד היום על סביבות 4.5K אירו, שזה דומה מאד למחירים בתוך ת"א, ולא בדרום העיר.

 

אם אתה מחליף את הדירה השכורה שלך ברוטשילד באיזו חירבה בלוטון/קרויצברג וחושב שניצחת את השיטה, אז רימת רק את עצמך.

 

[SlowRide]

לפני 6 דקות, Avatar Schnitzel כתב:

אתה יודע שזוגות נשואים + ילדים גרים אצל הוריהם בגילאים מבוגרים בשביל לצבור הון עצמי?

כן, זה לא משהו חדש ואם הם רוצים דירה בבעלותם ואין דרך אחרת אז מה הבעיה בזה?

לפני 6 דקות, Avatar Schnitzel כתב:

אז מה זה הקשקוש הזה שלאף בעל דירה אין אינטרס שהמחירים ירדו

לא יודע, אף פעם לא טענתי את זה. אני אומר הפוך מזה, אם המחירים ירדו זה טוב לכולם, גם למשפרי דיור וגם למי שמתפרנס מהשכרת דירות כי הוא יוכל להגדיל את כמות הדירות להשכרה שלו.

עריכה אחרונה ב-25 למאי, 2021 על ידי SlowRide

[BarryG]

לפני 22 דקות, natco כתב:

מ"ר ממוצע בברלין עומד היום על סביבות 4.5K אירו, שזה דומה מאד למחירים בתוך ת"א, ולא בדרום העיר.

הא? מ"ר בת"א ב- 18 א' ש"ח??? אולי ביבנה...

[m3x7r3m3]

לפני 49 דקות, SlowRide כתב:

עשו כזה סקר ב2012 והסיבה הכי גדולה היתה קושי בהתקדמות כלכלית. דיור זה חלק מזה, אבל לא רק. יוקר מחיה זה לא רק דיור.

אני לא יודע מה יהיה בעתיד אבל דיור ראוי במחיר סביר זה לאו דווקא דירה בבעלותך. אולי בעתיד כל העניין של שכירות לטווח ארוך יתקדם בארץ? לך תדע. בסוף המטרה היא לגור איפה שאתה רוצה במחיר שאתה יכול לשלם, לא להשתעבד לנכס שבור באיזה חור תחת שכוח אל רק בשביל להיות בעלים של משהו. ברגע שכמעט אף אחד לא יוכל לגור איפה שהוא צריך בלי לקרוס כלכלית, המצב יהיה חייב להשתנות. היום אנשים מסתדרים יפה מאד למרות כל הבכיינים בקבוצות מחאה.

נכון להיום ברור שאני בעד שהמחירים ירדו, אני מתכנן להחזיר ציוד עם 2 דירות ו2 ילדים, שיעשו בנכסים האלה מה שמתחשק להם. קרוב לחצי מזה כבר הגשמתי וירידת מחירים רק תקדם אותי. מה יהיה בעתיד? בוא נפתור את הבעיות שלנו וניתן לדור העתיד לפתור את הבעיות שלו.

 

יש שתי אופציות:

1. מי שיכול לקנות דירות זה מאיון עליון, אולי אלפיון עליון, והם אלה שישכירו את הדירות.

2. מי שיכול לקנות דירות זה קבוצה גדולה ממאיון, נניח 2-3 עשירונים עליונים.

 

מה נראה לך שיקרה לשכר דירה, כשתהיה קבוצה מצומצמת של בעלי דירות, שלכל אחד מהם עשרות דירות להשכרה?

 

עליית מחירי דירות (ביחס לכוח קנייה, לא אבסולוטית), תגרור בהכרח אחוזי בעלות נמוכים יותר על דירה, פחות יכולים לקנות.

אחוזי בעלות נמוכים בהכרח יגררו שוק ריכוזי יותר, שבהכרח יגרור מחירי שכירות גבוהים יותר.

עריכה אחרונה ב-25 למאי, 2021 על ידי m3x7r3m3

[natco]

לפני 13 דקות, BarryG כתב:

הא? מ"ר בת"א ב- 18 א' ש"ח??? אולי ביבנה...

צודק.

טעיתי בהכפלה...

<לועס כובע>