שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Jeka88]

בתאריך 15.8.2025 בשעה 22:22, Lior_Django כתב:

המניות מזנקות בחודשים האחרונים.

 

לא מצליח לחשוב על סיבה אחת למה להיות "משקיע נדלן" שיש כל כך הרבה מדדים שמייצרים יותר תשואה (סנופי, מדד הבנקים, תא)

 

וגם אם רוצים לרכוש דירה, בפועל אחרי הגעה להון העצמי הראשוני, למה לא לשים אותו במניות שייתנו יותר תשואה? (וודאית לאורך זמן)

כשקונים דירה שמיועדת לפינוי בינוי עם סבירות גבוהה באיזור טוב שרובו כבר עבר פינוי בינוי אז הרווח יהיה גבוה ממה שתקבל בשוק ההון.

 

אני קניתי דירה כזו לאחרונה בהוד השרון מתוך ידיעה שזה תהליך ארוך וגם אצלי השכירות לא מכסה את המשכנתא אבל אני מסתכל על זה ככה שבמקום לשים את הx בשוק ההון אני משלים איתו את המשכנתא.

 

בלי קשר אישית אני גם מאמין בפיזור, כלומר גם שוק ההון וגם נדלן.

 

 

[יובל .מ.]

לפני 9 שעות, תחבצ כתב:

תקנה מניה או תעודת סל ממונפת... x2/ x3 

מינוף בנדלן מאפשר לך לשפר את המצב הכלכלי שלך בצורה מאוד בטוחה וחיובית, מינוף בתעודת סל יכול למחוק לך את כל ההון בכמה ימים רעים בשוק.

עצה מטומטמת.

[תחבצ]

הי, אני לא בעד מינופים. אבל לתת דוגמא של משכנתא כיתרון מובהק לקניית דירה בגלל המינוף זה לא עושה שכל.
ולכן מינוף דרך תעודות סל ממונפות נשמע לי הרבה הרבה יותר הגיוני מלקחת משכנתא כבדה על דירה למגורים בריבית של חמישה אחוזים. תסתכל על מה שקרה בשנים האחרונות בשוק. הנאסדק קפץ כמעט מאה אחוז וה S&P בערך חמישים אחוז בין 2020 ל 2025, אז מי שהיה עם חשיפה ממונפת פי שתיים או פי שלוש עשה רווחים מטורפים. עכשיו תשווה את זה לדירה: קנית נכס בשני מיליון עם חצי מיליון הון עצמי ומשכנתא של מיליון וחצי.חס וחלילה ירידה של חמש עשרה אחוז מורידה את השווי למיליון שבע מאות ושורפת לך שלוש מאות אלף מההון העצמי, כמעט כל מה ששמת, בזמן שהחוב נשאר ואפילו מתייקר עם הריבית והאינפלציה. אתה רוצה למכור ? בהצלחה בשוק יורד ולא פשוט. במניות אתה יכול בלחיצת כפתור לצאת או לשים סטופים, בנדלן אתה תקוע עם החזר חודשי ענק ועם נכס לא נזיל. להגיד שמינוף בשוק ההון זה עצה מטומטמת ולהתעלם מהסיכון במינוף של דירה למגורים זה פשוט לא רציני.

[om2]

יש בהחלט יתרונות למדדים.

 

אבל יש גם יתרונות לנדלן.

בדירה יחידה להשקעה אין כמעט מס.

מחירי דירות אומנם יכולים ליפול. אבל לא ברמה של מניות. (וגם הפוך. לא עולים מהר)

על דירה יותר קל לקבל מינוף

השכירות פלוס מינוס מכסה את המשכנתא ותאוריתית החוב מכסה את עצמו (ברור שלא תמיד זה בדיוק. אבל בערך)

 

 

[פינדר]

לפני 53 דקות, תחבצ כתב:

מינוף דרך תעודות סל ממונפות נשמע לי הרבה הרבה יותר הגיוני מלקחת משכנתא

אלו שני דברים שונים לגמרי, למרות שלכאורה המילה מינוף משותפת לשניהם. תעודות סל ממונפות, מקבלות מינוף יומי. היעוד שלהן הוא לטווח קצר מאוד. לטווח ארוך התנודתיות שלהן תשחוק מאוד את התשואה והן יכולות להסב הפסדים גדולים.

לפני 57 דקות, תחבצ כתב:

ירידה של חמש עשרה אחוז

נדלן בישראל נדיר מאוד שירד בשיעור כזה. תעודות סל רגילות יכולות לרדת בשיעור כזה תוך ימים אחדים ואפילו שעות. תעודות ממונפות על אחת כמה וכמה.

 

המינוף על דירה ניתן לטווח ארוך מאוד בריבית נמוכה יחסית לריביות של הלוואות אחרות. מי שמתנהל נכון יכול לצמצם את הסיכונים לרמות נמוכות מאוד.

 

ואני כותב בתור אחד שמשקיע בשוק ההון ולא בנדלן.

[ישה]

נעשה הבחנה

 

דירה ראשונה למגורי המשפחה נהוג לומר חובה . יש גם חולקים על כך

 

דירה להשקעה יש אפשרות למינוף ובחיי הקצרים טרם ראיתי שערכה התאפס 

 

ניירות ערך ראיתי לא מעט שהפכו לנייר ללא ערך

 

מכאן כלאחד ייקח את זה לאן שהוא רוצה.

 

אפשר גם וגם

[יובל .מ.]

לפני 12 שעות, תחבצ כתב:

הי, אני לא בעד מינופים. אבל לתת דוגמא של משכנתא כיתרון מובהק לקניית דירה בגלל המינוף זה לא עושה שכל.
ולכן מינוף דרך תעודות סל ממונפות נשמע לי הרבה הרבה יותר הגיוני מלקחת משכנתא כבדה על דירה למגורים בריבית של חמישה אחוזים. תסתכל על מה שקרה בשנים האחרונות בשוק. הנאסדק קפץ כמעט מאה אחוז וה S&P בערך חמישים אחוז בין 2020 ל 2025, אז מי שהיה עם חשיפה ממונפת פי שתיים או פי שלוש עשה רווחים מטורפים. עכשיו תשווה את זה לדירה: קנית נכס בשני מיליון עם חצי מיליון הון עצמי ומשכנתא של מיליון וחצי.חס וחלילה ירידה של חמש עשרה אחוז מורידה את השווי למיליון שבע מאות ושורפת לך שלוש מאות אלף מההון העצמי, כמעט כל מה ששמת, בזמן שהחוב נשאר ואפילו מתייקר עם הריבית והאינפלציה. אתה רוצה למכור ? בהצלחה בשוק יורד ולא פשוט. במניות אתה יכול בלחיצת כפתור לצאת או לשים סטופים, בנדלן אתה תקוע עם החזר חודשי ענק ועם נכס לא נזיל. להגיד שמינוף בשוק ההון זה עצה מטומטמת ולהתעלם מהסיכון במינוף של דירה למגורים זה פשוט לא רציני.

לגמרי. בוא נדבר על תעודות סל ממונפות (Leveraged ETFs) בצורה פשוטה וברורה.

מה זה בעצם?

תעודת סל ממונפת היא סוג של קרן נסחרת בבורסה (ETF - Exchange Traded Fund) שנועדה להשיג תשואה כפולה, משולשת או יורת מהתשואה היומית של נכס הבסיס שהיא עוקבת אחריו.

לדוגמה:

 * תעודת סל ממונפת על מדד S&P 500 במינוף של x2 שואפת להניב תשואה של 2\% אם המדד עלה ב-1\%.

 * תעודת סל ממונפת במינוף של x3 שואפת להניב תשואה של 3\% אם המדד עלה ב-1\%.

חשוב להדגיש: התעודה מיועדת להשיג את התשואה הממונפת על בסיס יומי. זהו פרט קריטי שמשפיע מאוד על התשואה שלה לטווח הארוך.

איך זה עובד?

כדי להשיג את המינוף, התעודות האלו משתמשות בנגזרים פיננסיים כמו אופציות, חוזים עתידיים וסוואפים, במקום להחזיק בנכסים באופן ישיר כמו תעודות סל רגילות.

הסיכונים העיקריים

תעודות סל ממונפות הן כלי השקעה מורכב ובעל סיכון גבוה, והן לא מתאימות לכל אחד. הנה הסיבות העיקריות לכך:

 * "ריקבון" התשואה (Compounding Decay): זהו הסיכון הגדול ביותר. מכיוון שהתשואה הממונפת מחושבת על בסיס יומי, תנודתיות בשוק עלולה לגרום לתשואה של התעודה להיות נמוכה משמעותית מהתשואה של נכס הבסיס לטווח ארוך, במיוחד בתקופות בהן השוק נע בתנועה צדדית.

   * דוגמה: נניח שמדד עולה ב-10\% ביום הראשון ויורד ב-10\% ביום השני. בסך הכל הוא הפסיד 1\%. תעודת סל ממונפת במינוף x2 תעלה ב-20\% ביום הראשון, אך תרד ב-20\% ביום השני. בסך הכל התעודה הפסידה 4\% והפער גדל.

 * תשואת עבר אינה מבטיחה תשואה עתידית: עקב ריקבון התשואה, ביצועי העבר לא משקפים באופן מדויק את מה שיקרה בעתיד, במיוחד בתקופות של תנודתיות.

 * עלויות גבוהות: דמי הניהול של תעודות סל ממונפות בדרך כלל גבוהים יותר מאלה של תעודות סל רגילות, בגלל השימוש בנגזרים והניהול האקטיבי יותר שהן דורשות.

למי הן מתאימות?

 * סוחרים יומיים: תעודות סל ממונפות מתאימות בעיקר לסוחרים שרוצים להגדיל את החשיפה שלהם לנכס מסוים לתקופות קצרות מאוד, של יום אחד או מספר ימים לכל היותר.

 * הימור ממוקד: ניתן להשתמש בהן כדי להמר על כיוון מסוים של השוק, תוך הבנה שהן יכולות להיות כלי מסוכן מאוד.

לסיכום: תעודות סל ממונפות הן כלים רבי עוצמה שיכולים להגדיל את התשואה במהירות, אך הן נושאות סיכונים משמעותיים מאוד. השימוש בהן דורש הבנה עמוקה של אופן פעולתן ואת הסיכונים הכרוכים בהן, והן לא מומלצות למשקיעים לטווח ארוך או למשקיעים מתחילים.

חשוב לזכור: הן נועדו לשימוש טקטי לטווח קצר מאוד ולא כהשקעה מרכזית בתיק.

יש לך עוד שאלות על הנושא או שתרצה שאסביר על משהו ספציפי אחר?

‐--------

מג'מיני.

כמו שאמרתי, כמה ימים רעים יכולים לשבור לך את התיק לגמרי.

עכשיו תשווה את זה לדירה שמנפקת כל חודש הכנסה בנוסף לעליית ערך משמעותית.

 

[wa11a]

בתאריך 18.8.2025 בשעה 11:53, om2 כתב:

השכירות פלוס מינוס מכסה את המשכנתא ותאוריתית החוב מכסה את עצמו (ברור שלא תמיד זה בדיוק. אבל בערך)

 

שכירות היום לא מכסה משכנתא באחוזים גבוהים. זה פשוט רחוק מהאמת.במקרה הטוב היא מכסה משכנתא של 40-50%

[SurfHigh]

בתאריך 5.8.2025 בשעה 14:57, SurfHigh כתב:

מודעה אחת התחילה ב 5.2, ירדה ל 4.8, ירדה ל 4.2, ירדה ל 3.9, ירדה ל 3.75, כרגע על 3.65. 

 

ועכשיו 3.59.

 

מצד שני מודעה של 3.99 שעלתה לפני 10 ימים לא מופיעה יותר. 

[natco]

כי הוא נתן בלעדיות למתווך וההוא ביקש ממנו להוריד את המודעה.

 

[Nemesis]

ומצד שני הקבלן במגרש לידי ממשיך לרשום עסקאות ברשות המיסים במחירים שומטי לסתות שלא מסתדרים עם כלום. כבר 12 מתוך כ 80 דירות, ובינתיים אפילו גדר אין מסביב לאתר.

[ישה]

מלבין כספים ומקל על מקבלי המשכנתא 

[Nemesis]

אני מניח שאתה מתלוצץ?

[ישה]

לא

פעם הייתה תוכנית טלויזיונית מאוד פופולארית מהנה ומלמדת "חפש את המטמון "

 

וכשנתת תשובה היית צריך לתת את המקור לתשובה ואחת התשובות הייתה "סטודנט ידע אישי"

 

שמעתי על מספר מקרים כאלה  מאנשים שדמיון זה החלק החלש אצלם.

 

[Nemesis]

אני יודע שפעם משחקים כאלה היו נפוצים, אבל בעידן הליווי הבנקאי לא רואה איך זה יכול להתקיים, כאשר כל סכום צריך להיות מופקד לחשבון הליווי.