שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[`Infinity]

בתאריך 2.9.2025 בשעה 10:10, ישה כתב:

עמדתי

 

תקנה במסגרת יכולותיך בלי לקפוץ מעל הפופיק  במקום בו אתה צופה שיהיה משהו שישביח את הנכס והשכר אותו

 

וגור בשכירות באיזור בו אתה רוצה לחיות וכשיסתייע תמכור שם ותקנה פה 

 

אני עכשיו בעיצומו של תהליך כזה.

גרתי בשכירות כמה שנים טובות (הרצליה) - כמעט 6 שנים באותה דירה. אחרי הקורונה בעל הדירה העלה את השכירות מ 5100 ל 6000 ש"ח.

ספגתי את העלייה והמשכתי לגור שם עד שהחליט להעלות שוב שכר הדירה - אציין שמדובר בדירת 3 חדרים בסיסית ביותר, בניין בן יותר מ 30 שנה, במצב RAW לגמרי בלי גופי תאורה ואת המזגנים השוכרים הקודמים התקינו על חשבונם, ועם בעיית רטיבות קשה במטבח (חלק מהארונות אי אפשר בכלל להשתמש בהם).

למרות הכל - ביום שפרסם את הדירה הוא מצא שוכרים שהסכימו לשלם 7400 ש"ח והחתים אותם על סעיף בחוזה שתיקונים בדירה על חשבונם.

 

באותה תקופה חיפשתי בצורה אינטנסיבית דירה אחרת להשכרה ולא הצלחתי למצוא כלום, מחירים הזויים, דיירים שמתנים החלפת חוזה ברכישת ריהוט במחיר מופקע (הייתה אחת שרצתה 20,000 ש"ח על מנגל במפרסת, פח זבל במטבח וארונות קיר בחדרים) - ומאז הבנתי שהמצב נהיה רק יותר קשוח בגלל הביקוש שעלה (מפונים, דירות שניזוקו במלחמה).

 

בקיצור החלטתי לעזוב וקניתי בית בעיר אחרת יותר נגישה במחירים (חיפה), לא התאבדתי מבחינת ההחזר החודשי של המשכנתא אבל אני די סובל פה (קצת מגזים) מהאוכלוסייה המבוגרת, חוסר הנגישות של העיר בשל הטופוגרפיה, ויש הבדל ענק בין השירותים שאני מקבל פה מהעירייה בתור תושב לעומת הרצליה למרות שהארנונה יותר יקרה ב 400 אחוז !! (שטח דירה דומה).

 

לחזור לשכירות קשה מאוד גם מנטלית בגלל ההרגשה שכל תקופה מסוימת (תלוי בחוזה) יש מצב שהקרקע תשמט מתחת לרגליך וגם כלכלית בשל העלייה המאסיבית במחירים והביקוש המטורף. כמובן גם צריך איכשהו לממן את הדלתא בין המחיר שאני יכול להשכיר את הדירה בחיפה לעומת דירה מקבילה בהרצליה - להערכתי מדובר בפער של כ 3000 ש"ח כשתוך כדי צריך להמשיך לשלם גם את המשכנתא.

[garicho]

לפני כשעה, `Infinity כתב:

אציין שמדובר בדירת 3 חדרים בסיסית ביותר, בניין בן יותר מ 30 שנה, במצב RAW לגמרי בלי גופי תאורה ואת המזגנים השוכרים הקודמים התקינו על חשבונם, ועם בעיית רטיבות קשה במטבח (חלק מהארונות אי אפשר בכלל להשתמש בהם).

למרות הכל - ביום שפרסם את הדירה הוא מצא שוכרים שהסכימו לשלם 7400 ש"ח והחתים אותם על סעיף בחוזה שתיקונים בדירה על חשבונם.

 

וואו. פשוט וואו.

[SlowRide]

בתאריך 2.9.2025 בשעה 06:41, יובל .מ. כתב:

קודם כל ל2 מיליון צריך חצי מיליון.

אני האחרון שיגיד שהמצב פה תקין, לך כמה עמודים אחורה ותראה מה רשמתי על זה. 

אבל - גם עם כמה שהמצב חרא, אם אין אפשרות לא חייב להתאבד כלכלית.

לא מכיר את באר שבע, אבל 3 חדרים ביד 2 נעים בין 0.8-1.3, 4 חדרים נעים בין 1.5-2.1.

יש לך חצי מיליון? קח עוד חצי מיליון, תקנה 3 חדרים לפני פינוי בינוי, תגור בשכירות, אחרי שיתפתח תמכור ותקנה איפה שאתה רוצה.

לפני כל זה צריך לשאול אם אתה יכול בכלל לגור בבאר שבע. יש לזה הרבה השלכות מבחינת התנהלות משפחתית. 

אם אתה קונה דירה להשקעה במקום שאתה לא רוצה לגור בו רק בשביל "דריסת רגל" בשוק הנדלן וגר בשכירות, במצב כזה לא עדיף לשים את ההון העצמי בשוק ההון ולהפקיד כל חודש את מה שהולך למשכנתא באיזה תכנית השקעה? פינוי בינוי יכול לקרות אחרי 15 שנה. אתה לא יכול לתלות את כל החיים שלך בדבר הזה, שאולי בעוד x שנים יהיה פרוייקט ובינתיים אתה ממשיך לשלם שכירות שרק עולה עם השנים.

[יובל .מ.]

לפני 17 דקות, SlowRide כתב:

לפני כל זה צריך לשאול אם אתה יכול בכלל לגור בבאר שבע. יש לזה הרבה השלכות מבחינת התנהלות משפחתית. 

אם אתה קונה דירה להשקעה במקום שאתה לא רוצה לגור בו רק בשביל "דריסת רגל" בשוק הנדלן וגר בשכירות, במצב כזה לא עדיף לשים את ההון העצמי בשוק ההון ולהפקיד כל חודש את מה שהולך למשכנתא באיזה תכנית השקעה? פינוי בינוי יכול לקרות אחרי 15 שנה. אתה לא יכול לתלות את כל החיים שלך בדבר הזה, שאולי בעוד x שנים יהיה פרוייקט ובינתיים אתה ממשיך לשלם שכירות שרק עולה עם השנים.

לא, ואסביר.

1. אתה רוכש את הדירה במינוף, בין אם זה 25 אחוז, 50 או מינוף מקסימלי של 75 אחוז. הרווח שלך הוא גם על הכסף שלך וגם על הכסף של הבנק.

2. הכסף שהולך למשכנתא מגיע מהשוכר, לא ממך. חלק ממנו זה ריבית כמובן, אבל חלק זה הקרן. 

3. את מה שנשאר לך אקסטרה אתה שם בצד, בשוק ההון או מה שבא לך.

4. אתה צמוד למחירי הדיור. אולי הבורסה תעלה, אולי תרד, אבל במדינת ישראל נדלן יעלה (כמעט) תמיד. תגמר המלחמה, הריבית תרד, המחירים יחזרו לעלות.

5. לא חובה רק פינוי בינוי, מספיק שבאיזור שבו קנית מתכננים רכבת קלה וכבר השגת תשואה עודפת. אם תעשה השקעה חכמה אתה תרוויח.

[davemustaine87]

אשמח אם תסביר

1. אין כמעט שום איזור בארץ עם הריבית היום שהשכירות תכסה את המשכנתא, בטח שלא 75 אחוז ובטח שלא ל-15 שנה. ככה אין לך באמת אקסטרה להשקיע(אם כבר הפוך, תצטרך להשלים)

 

2. לא יודע אם יצא לך אי פעם להשכיר דירה באיוזרים כאלה(לי כן יצא), מדובר לרוב על דירות שבורות ועם אוכלוסיה בעייתית, שתדרוש ממך לא מעט עצבים והתעסקות. ממש לא שגר ושכח כמו שהרבה בעלי דירות להשקעה מדמיינים שיהיה להם. 

 

 

 

 

 

[ישה]

למה ללכת למקרי קיצון

 

ניתן למצוא דירות סבירות ++ למגורים בסביבה שהשוכרים משלמים שכ"ד ללא קושי ועדיין הן לא מעמסה על הרוכש.

 

וגם ללא השבחה שוב מתוכנית פינוי בינוי תמ"א וגורמים אחרים לאורך השנים דירה עלתה במחירה אז אתה צמוד למדד הזה בתקווה שיום אחד תוכל למכור ולרכוש במקום בו התאוותה נפשה של זוגתך

עריכה אחרונה ב-3 לספטמבר, 2025 על ידי ישה

[Mech Morphix]

לפני 5 שעות, `Infinity כתב:

 

אני עכשיו בעיצומו של תהליך כזה.

גרתי בשכירות כמה שנים טובות (הרצליה) - כמעט 6 שנים באותה דירה. אחרי הקורונה בעל הדירה העלה את השכירות מ 5100 ל 6000 ש"ח.

ספגתי את העלייה והמשכתי לגור שם עד שהחליט להעלות שוב שכר הדירה - אציין שמדובר בדירת 3 חדרים בסיסית ביותר, בניין בן יותר מ 30 שנה, במצב RAW לגמרי בלי גופי תאורה ואת המזגנים השוכרים הקודמים התקינו על חשבונם, ועם בעיית רטיבות קשה במטבח (חלק מהארונות אי אפשר בכלל להשתמש בהם).

למרות הכל - ביום שפרסם את הדירה הוא מצא שוכרים שהסכימו לשלם 7400 ש"ח והחתים אותם על סעיף בחוזה שתיקונים בדירה על חשבונם.

 

באותה תקופה חיפשתי בצורה אינטנסיבית דירה אחרת להשכרה ולא הצלחתי למצוא כלום, מחירים הזויים, דיירים שמתנים החלפת חוזה ברכישת ריהוט במחיר מופקע (הייתה אחת שרצתה 20,000 ש"ח על מנגל במפרסת, פח זבל במטבח וארונות קיר בחדרים) - ומאז הבנתי שהמצב נהיה רק יותר קשוח בגלל הביקוש שעלה (מפונים, דירות שניזוקו במלחמה).

 

בקיצור החלטתי לעזוב וקניתי בית בעיר אחרת יותר נגישה במחירים (חיפה), לא התאבדתי מבחינת ההחזר החודשי של המשכנתא אבל אני די סובל פה (קצת מגזים) מהאוכלוסייה המבוגרת, חוסר הנגישות של העיר בשל הטופוגרפיה, ויש הבדל ענק בין השירותים שאני מקבל פה מהעירייה בתור תושב לעומת הרצליה למרות שהארנונה יותר יקרה ב 400 אחוז !! (שטח דירה דומה).

 

לחזור לשכירות קשה מאוד גם מנטלית בגלל ההרגשה שכל תקופה מסוימת (תלוי בחוזה) יש מצב שהקרקע תשמט מתחת לרגליך וגם כלכלית בשל העלייה המאסיבית במחירים והביקוש המטורף. כמובן גם צריך איכשהו לממן את הדלתא בין המחיר שאני יכול להשכיר את הדירה בחיפה לעומת דירה מקבילה בהרצליה - להערכתי מדובר בפער של כ 3000 ש"ח כשתוך כדי צריך להמשיך לשלם גם את המשכנתא.

הזוי עצוב ולא יודע מה עוד. פשוט ארץ הקניבלים ואף אחד לא חושב על הצורך הכי בסיסי של האזרח

[פינדר]

לפני שעתיים, יובל .מ. כתב:

הכסף שהולך למשכנתא מגיע מהשוכר, לא ממך. חלק ממנו זה ריבית כמובן, אבל חלק זה הקרן. 

ריבית בנק ישראל 4.5.

ריבית משכנתא ממוצעת יותר גבוהה.

תשואה על שכירות 2.5-3 אחוז… ותשואה גבוהה יותר תגיע עם סיכון גבוה יותר.

 

אאלט הנתונים הרשמיים מראים שבאר שבע העיר המובילה במספר המשקיעים שמכרו דירה בהפסד הון ריאלי.

[netanel1014]

לפני 5 שעות, `Infinity כתב:

 

אני עכשיו בעיצומו של תהליך כזה.

גרתי בשכירות כמה שנים טובות (הרצליה) - כמעט 6 שנים באותה דירה. אחרי הקורונה בעל הדירה העלה את השכירות מ 5100 ל 6000 ש"ח.

ספגתי את העלייה והמשכתי לגור שם עד שהחליט להעלות שוב שכר הדירה - אציין שמדובר בדירת 3 חדרים בסיסית ביותר, בניין בן יותר מ 30 שנה, במצב RAW לגמרי בלי גופי תאורה ואת המזגנים השוכרים הקודמים התקינו על חשבונם, ועם בעיית רטיבות קשה במטבח (חלק מהארונות אי אפשר בכלל להשתמש בהם).

למרות הכל - ביום שפרסם את הדירה הוא מצא שוכרים שהסכימו לשלם 7400 ש"ח והחתים אותם על סעיף בחוזה שתיקונים בדירה על חשבונם.

 

באותה תקופה חיפשתי בצורה אינטנסיבית דירה אחרת להשכרה ולא הצלחתי למצוא כלום, מחירים הזויים, דיירים שמתנים החלפת חוזה ברכישת ריהוט במחיר מופקע (הייתה אחת שרצתה 20,000 ש"ח על מנגל במפרסת, פח זבל במטבח וארונות קיר בחדרים) - ומאז הבנתי שהמצב נהיה רק יותר קשוח בגלל הביקוש שעלה (מפונים, דירות שניזוקו במלחמה).

 

בקיצור החלטתי לעזוב וקניתי בית בעיר אחרת יותר נגישה במחירים (חיפה), לא התאבדתי מבחינת ההחזר החודשי של המשכנתא אבל אני די סובל פה (קצת מגזים) מהאוכלוסייה המבוגרת, חוסר הנגישות של העיר בשל הטופוגרפיה, ויש הבדל ענק בין השירותים שאני מקבל פה מהעירייה בתור תושב לעומת הרצליה למרות שהארנונה יותר יקרה ב 400 אחוז !! (שטח דירה דומה).

 

לחזור לשכירות קשה מאוד גם מנטלית בגלל ההרגשה שכל תקופה מסוימת (תלוי בחוזה) יש מצב שהקרקע תשמט מתחת לרגליך וגם כלכלית בשל העלייה המאסיבית במחירים והביקוש המטורף. כמובן גם צריך איכשהו לממן את הדלתא בין המחיר שאני יכול להשכיר את הדירה בחיפה לעומת דירה מקבילה בהרצליה - להערכתי מדובר בפער של כ 3000 ש"ח כשתוך כדי צריך להמשיך לשלם גם את המשכנתא.

סיפור מזעזע. אחרי שאני קורא דבר כזה אני מתחיל לאבד תקווה שהבועה  תתפוצץ.

אני רואה מה הולך אחי ואנשים משעבדים את החיים שלהם תמורת קירות זה לא ייאמן. 

[ArikC]

באר שבע זה אחד המקומות הכי גרועים להשקעה.
העיר שהייתה כוכבת והפכה למלכודת למשקיעי הנדל"ן - גלובס

[davemustaine87]

בתור מישהו שגר יותר מעשור בבאר שבע, היא לגמרי יכולה להיות מלכודת למשקיעי נדלן. 

 

מראים מפה לקונים פוטנציאלים שכף רגלם מעולם לא הייתה בבאר שבע, מודדים קו אוירי שזה "רק 5 דקות מהאוניברסיטה", ומספרים להם על הביקוש מצד סטודנטים, ושהם יכולים להשכיר לשותפים, ולהגדיל ככה את שכר דירה.

בפועל מי שקצת מכיר, יודע שקו אוירי זה שטויות, ומעבר לאיזורים מסויימים, אתה תמצא בדיוק 0 סטודנטים ו-0 ביקוש. 

ויש גם רחובות שיכולים להיות שניה המאונברסיטה, אבל נחשבים למוקצה ואף סטודנט לא יגור שם בגלל אוכלוסיה בעייתית. 

 

 

[SlowRide]

לא הייתי משקיע כאלה סכומים בנכס שאני לא מתכוון לגור בו ולא מכיר את האזור שהוא נמצא בו, רק בשביל שבעתיד אולי יגיע איזה יזם ויעשה שם התחדשות. וגם במקרה כזה שוכחים שהעיריה או המדינה מתעוררות ורוצות להשתתף בהצלחה, תלוי במצב.

עדיף לשים את הכסף בתכנית השקעה שאתה שולט בה מהטלפון ביד, ולא ב4 קירות שאתה צריך לנסוע לבקר בהם מדי פעם ולדאוג למה שקורה שם.

לפני 19 שעות, יובל .מ. כתב:

אתה צמוד למחירי הדיור. אולי הבורסה תעלה, אולי תרד, אבל במדינת ישראל נדלן יעלה (כמעט) תמיד. תגמר המלחמה, הריבית תרד, המחירים יחזרו לעלות.

המחירים יעלו אבל אתה תמשיך לשלם במקביל שכירות שגם עולה בהתאם, וזה בהנחה שהדירה להשקעה שקנית תמיד מאוכלסת עם דייר שמשלם את המשכנתא. אחרי שתיגמר המשכנתא, כמה כסף תעלה הדירה? כמה כסף שילמת על שכירות?

 

[אלפרד חיות]

הפוסטים האחרונים פה ממש מתארים אותנו.

 

היה לנו הון עצמי מוגבל, וחיפשנו לרכוש נכס, הרצון היה לגור באזור באזור מודיעין, אבל בפועל ההון העצמי שלנו אפשר דירה בקריות.

בזמנו מחיר השכירות במודיעין בשכונה שרצינו לדירת 4 חדרים, היה סביב 6 ומחיר קניה סביב 2.6/2.7

היום על אותה דירה שכירות של 8 בשקט, ומחיר מכירה של 3.2.

 

היה לנו מחשבה לסיים מהר את המשכנתא על הדירה בקריות (היינו במצב משפחתי שאפשר חיסכון מוגבר, וזה די עזר לנו בלצמצם משכנתא), ואז לקנות את הנכס, אבל העלייה במחיר די טרפה את הקלפים, ומשבר יד 2 לא הגיע עדיין למודעות שם (לדירות המשומשות)

מצד שני, המשבר כן הגיע לאזור שבו אנחנו מחזיקים דירה, אני אוכל למכור ברווח עדיין את הדירה, אבל לא ברמה ששיניתי את הדלתא בין הדירות ב-5 שנים שעברו.

 

אז כרגע ממשיכים להשכיר ולשכור, ורק מתפללים שלא יעיפו אותנו מהדירה בהפתעה כל חידוש חוזה.

 

[G. P. Magnus]

בתאריך 2.9.2025 בשעה 01:03, Gosser1860 כתב:

בוודאי.

 

המחיר שלא זז - פרויקט "אומאמי" בשכונת נאות אריאל שרון (ליד צומת גבעת שמואל). בנוסף, למרות שמשווקים המגדלים בבנייה היו דירות סטנדרטיות למכירה במגדלים שכבר "אוכלסו".

 

עסקאות יד2 - באזור צומת סביון, בצד של קריית אונו.

 

באופן כללי , אאל"ט, הזוכים בפרויקטים של מחיר למשתכן בשתי השכונות יוכלו להוציא למכירה את הדירות בתקופה הקרובה (סוף השני-תחילת שנה הבאה), אני מאמין שזה יוריד מעט את המחירים באזור.

 

לגבי אומאמי - יש להם כיום תחרות של השכונה שבונים בכפר אז״ר, ומאז ומעולם קרסו ניפחו מחירים .... וכיום גם מי שמחפשים למכור שם כבעלי דירות לא מפרסמים במחירים נמוכים למרות שכמעט ולא מתבצעות עיסקאות שם להבנתי.

שתי השכונות שציינת שונות מאוד באופי ובמיקום - השכונה ליד צומת סביון ענקית, לא קשורה באופן מעשי לקרית אונו (זה מרגיש יותר כמו אור יהודה) ויש בה המון דירות למכירה.

בשכונה שליד אוניברסיטת בר אילן (נאות אריאל שרון) הזוכים שאכן יכולים כבר למכור, כמעט ולא פרסמו דירות למכירה (ורוב מי שפרסם פרסם במחירים לא נמוכים בכלל), כי השכונה אינטימית, יש מרווחים יפים בין הבניינים, יש פארק ענקי וכן מוסדות לימוד חדשים מהניילון. בנוסף, ממש בכניסה לשכונה נבנית תחנת גני אילן של הרכבת הקלה (קו סגול) ואנשים מהפרוייקט של מחיר למשתכן ממתינים כי הקו אמור להיפתח עוד כשנתיים וחצי.

ואני מספר מידיעה אישת - ידידה שלי זכתה שם כבת מקום והיא מלידה גרה בקרית אונו והיא אמרה שעוד 5 שנים השכונה תהיה יותר יקרה מרייספלד ... בינתיים מחירי השכירות אצלה בפרוייקט עולים בחדות ואין למצוא דירות להשכרה .... היא סיפרה שמישהו פרסם בווטסאפ של הבנין שלה דירה במחיר מפולפל אבל שהדירה נחטפה/נעלמה תוך מספר שעות - הבעלים אפילו לא היה צריך לפרסם ביד 2 ... 

 

 

 

 

עריכה אחרונה ב-4 לספטמבר, 2025 על ידי G. P. Magnus
הוספה

[DareDevil]

בתאריך 28.8.2025 בשעה 10:59, פינדר כתב:

איפה מפלגת השלטון הליברלית? זו שבעד שוק חופשי..

איין ראנד היתה מתאבדת.

בתאריך 3.9.2025 בשעה 15:02, SlowRide כתב:

פינוי בינוי יכול לקרות אחרי 15 שנה. אתה לא יכול לתלות את כל החיים שלך בדבר הזה, שאולי בעוד x שנים יהיה פרוייקט ובינתיים אתה ממשיך לשלם שכירות שרק עולה עם השנים.

סתם אנקדוטה - יש כאלה שקונים חצי דונם חקלאי בשביל שעוד 30 שנה ישנו את הייעוד קרקע מחקלאית לבנייה..

בתאריך 3.9.2025 בשעה 15:23, יובל .מ. כתב:

3. את מה שנשאר לך אקסטרה אתה שם בצד, בשוק ההון או מה שבא לך.

 

לא ולא - אתה שם בהשקעה סולידית בשביל יום גשום כשהדירה תצטרך תיקון/שיפוץ דחוף.