שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[garicho]

לפני 39 דקות, farkash7 כתב:

מרפאות לטיפול בפרחי באך אפשר לפתוח גם בלי רכבת לתל אביב.

 

אבל זה לא יעבוד עם האוכלוסיה בחריש, אלא עם ההיפים בפרדס חנה והסביבה. האווירה שונה, מהכרות לא רעה.

[yor2]

נתקלתי בכתבה הזאת. לפי דעתי זה לא יעזור. אף בנק לא ייתן מימון. לאף יזם. באיחוד לקטנים.

וככה יקשה על זוגות צעירים. הבנקים לא פרירים. והם יגנו על עצמם. בכל מקרה. 

הצוות בראשות אבי שמחון הכריע: הבנקים לא יוכלו להתערב במחירי הדירות

[GTאי]

היזמים יבינו שאם הם יורידו את המחיר הם יעלו את רמת הסיכון של ההלוואה הבאה שלהם וייקר אותה.

על הנייר זה נחמד, מעשית אולי בשוליים ישפיע על פרויקט נקודתי.

[natco]

אתה צודק בעקרון, אבל זה קצת יותר מורכב מזה.

בשוק בעייתי, היזמים יכולים לתת צפי נמוך יותר בדוח אפס.

(כלומר להתחייב על מחירי מכירה נמוכים יותר).

הבעיה תהיה כשלא יצליחו להגיע לרווח מינימלי נדרש לפרויקט (15 אחוז בד"כ), ואז יתחילו לשחק על עלויות הביצוע (להציג עלויות ביצוע נמוכות, או במילים פשוטות להוריד את סטנדרט הגמר בפרויקט), כדי להגיע עם דוח שאפשר לקבל עליו מימון.

 

לחליפין, רכיב הקרקע ירד, אחרי שאף יזם לא יצליח להציג התכנות, יאלצו להוריד את מחיר הקרקע (בין אם םרטית או רמ"י)  כדי למכור אותה.

שזה דבר חיובי, כמובן

[wa11a]

בתאריך 15.6.2025 בשעה 10:50, GTאי כתב:

לא נעים לי לכתוב את זה, אבל בימים האחרונים/קרובים הולכים להעלם אלפי יחידות דיור. דלק לשמירה על רמת המחירים.

להעלם לאן?

 

בתאריך 28.6.2025 בשעה 09:52, stum כתב:

בחיפושים כלליים ביד2 שמתי לב למשהו מוזר,

בחריש יש בימים אלו כמות עצומה של דירות למכירה - כמעט כל רחוב מוכרים.

 

מה קורה שם ? מישהו מכיר ? חריג ? לא חריג ?

 

 

 

מלא משקיעים גאונים שחושבים שעשו את עסקת חייהם ואז גילו שזה חור שאף אחד לא רוצה לגור בו.

[GTאי]

לפני 35 דקות, wa11a כתב:

להעלם לאן?

 

כזה:

[G. P. Magnus]

אצלנו - שכונה חדשה יחסית במרכז - יש מעט מאוד עסקאות מכר בחודשים האחרונים. מצד שני, בעלי הדירות מבינים ולא מפרסמים כמעט בכלל דירות למכירה - כמות המודעות אצלנו נמוכה משמעותית ממה שחשבתי שאראה לקראת הקיץ ובמהלכו.

מצד שני, מחירי השכירות מטפסים  הרבה יותר ממה שהלמ״ס טוען. אצלי בבנין דירת 4 חדרים שפורסמה בכ-15% יותר ממה שמחירי השכירות של לפני שנה-שנתיים נחטפה תוך פחות משעה. דירות 5 חדרים אנשים מחפשים במפורש ובנרות בקבוצות הווטסאפ השכונתיות במחירים שהם כ-10% מעל מה שהיה ולא מוצאים.

לתחושתי מצוקת הבנייה + הרס מספיק בניינים במלחמה האחרונה + פליטים מהצפון ומהדרום = עלייה תלולה בשכר הדירה בשנים הקרובות.

[SlowRide]

דווקא פה נראה שהמחירים בעצירה, וגם הרכישות בעצירה. מי שממש רוצה למכור צריך להוריד משמעותית במחיר. פרסמנו את הדירה שלנו חודש לפני שהתחיל הסבב עם אירן, אולי המתווך לא משהו אבל עד היום באו רק 2 לראות. נראה לי שכשתיגמר תקופת החוזה איתו ננסה לבד. 

הדירה מעלינו היתה מפורסמת יותר משנה עד שמכרו אותה, לא בדקתי אבל לדעתי חתכו אותם במחיר. 

[Nemesis]

מישהו יודע אם במקרה של עסקת קומבינציה, דירות התמורה נרשמות כעסקה ברשות המיסים, ייתכן שבמחיר תמורה מפולפל?
גם אצלינו בשכונה הדירות זזות לאט (למעט שכירות שטיפסה לסטרטוספרה, ויש אולי 2-3 דירות להשכרה רלוונטיות בשכונה של 15,000 איש), אבל ברגע שהיזם התחיל למכור דירות במגרש הפנוי האחרון סמוך אלי, הוא כבר מכר לכאורה 8 דירות במחיר שאין לי איך לתאר אותו למעט פטריות הזיה.

[netanel1014]

אצלנו כמות הדירות למכירה ולהשכרה יחיסית נמוכות. בקרוב ייפתח פרויקט של גינדי ש90% ממנו זה משקיעים . אז השוק לקראת הצפה של דירות להשכרה. 

 

[Nemesis]

לדעתי זה מתאזן אחרי זמן מה. בפסגות אפק בראש העין לפני תקופה היה היצף של דירות להשכרה לכעת בקבוצות הפייסבוק השוכרים כבר בוכים על המחירים וההיצע.

[gadik6]

זוכרים את המבצע של גינדי?   זה עם המחירים ש"אין בתל אביב"?

 

אז איך הולך הפתגם - מה שקונים בזול עולה ביוקר?

 

ציטוט מהכתבה - "בפועל, דירות שפונות לים או ממוקמות בבניינים המרכזיים נמכרות כבר היום במחיר של 75-80 אלף שקל למ"ר אלף ואף יותר. איש מכירות של גינדי: "דירת 2 חדרים בשדה דב עם כיוון אוויר אחד. אין חניה, אין מחסן". כך שבפועל נוצר מצב - שהציבור שומע מחירים 'נגישים', אבל מגלה שבפועל, מדובר על דירות שלא באמת משקפות את סטנדרט האזור והפרויקט."

 

וזה מבלי להזכיר את ההצמדה למדד (בהצלחה לשלם את זה לאורך 7-8 שנים).

 

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20019469

 

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20017883

 

ויותר מזה, מתברר כי גינדי גבתה מקדמה של 9.5%, מקום 7%, לפי המוגדר בחוק, וזאת מבלי לספק בטוחה כחוק:

 

https://www.ynet.co.il/economy/article/b1a113q0dgx?utm_source=Taboola_internal

 

עריכה אחרונה ב-5 לאוגוסט, 2025 על ידי gadik6

[farkash7]

אלו באמת מחירים שאין בתל אביב, 50K למ"ר זה מחיר שאני לא מכיר מערבית לאיילון, וכן היו דירות כאלה, בקומות הנמוכות.

הצמדה למדד היא על חלק ממחיר הדירה, לא על כולה. אם רכשת דירת 100 מ"ר שם כנראה שיהיה לך כסף להתמודד עם זה. אם רכשת דירת 50 מ"ר זה לא אמור להיות סכום שמבטל עסקה.
הצמדה למדד היא פרקטיקה מקובלת, זה שאתה מקבל עלק מבצעים מקבלנים של "ללא המצדה למדד" אבל עם מחיר מפולפל זה דבר אחר.

חניה בתל אביב זה ממש לא סטנדרט בדירות. כנ"ל מחסן, ואם אינני טועה בדירות של 4 חדרים ומעלה מקבלים חניה, גם במחיר של 50K למ"ר.
בקשר למפרט הדירה אין לי מושג, לא ראיתי תוכנית, לא הייתי מתייחס לכל מה שכתוב בעיתון, עדיף לראות בעיניים.

לגבי מה שהם גבו, עשו טעות ויחזירו את הכסף.

עריכה אחרונה ב-5 לאוגוסט, 2025 על ידי farkash7

[SurfHigh]

אני עוקב אחרי מודעות ביד 2 אצלנו בשכונה (חיפה). 

מודעה אחת התחילה ב 5.2, ירדה ל 4.8, ירדה ל 4.2, ירדה ל 3.9, ירדה ל 3.75, כרגע על 3.65. 

מודע אחרת התחילה ב 3.65, ירדה ל 3.25, עכשיו ב 2.95. 

 

באופן כללי, נראה שכמעט אין עסקאות ומודעות בכלל לא מתחלפות. 

עריכה אחרונה ב-5 לאוגוסט, 2025 על ידי SurfHigh

[sperial]

איפה אתה גר ובאיזה סוג וגודל דירה מדובר?

 

בכל מקרה, אל תנסה להשוות את שוק הדיור בחיפה לזה שבמרכז הארץ. סדרי גודל שונים לחלוטין.