שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[yuvalganim]

לפני כשעה, farkash7 כתב:

 

הדירה הזו בכפר יונה עולה היום כ-500k יותר ממה שעלתה לפני שנה וחצי.

כל משקיע נורמלי משערך מחדש את הנכסים שלו מדי פעם וקובע שכירות בהתאם.

אם הוא מכוון ל3% תשואה ועכשיו מחיר הבית עלה ב-500k הוא גם יעלה את השכירות…

לא תמיד אפשר להדביק את עליית ערך הנכס עם העלאה של השכירות כי מחירי הנכסים פשוט עולים במדינה הזו מהר מדי ביחס לשכר, עדיין אם אתה אומר שהם לוקחים 1000 יותר אחרי שמחירי הבתים שם עלו ב-500k זה נשמע סביר…

 

הבעיה היותר גדולה שם היא הארנונה. בדקת כמה היא? תחטוף חום.

 

אין קשר בין מחיר הדירה לבין גובה השכירות על הדירה.

אם היה קשר אז התשואה על הנכסים לא הייתה יורדת כל כך.

מחירי השכירות (היסטורית) הם צמודים לשכר הממוצע במשק, כי שוכר משלם מה שהוא יכול מהכסף השוטף, להבדיל מקנייה שהיא כרוכה במינוף זול.

[edward]

לפני 1 דקה, yuvalganim כתב:

 

אין קשר בין מחיר הדירה לבין גובה השכירות על הדירה.

אם היה קשר אז התשואה על הנכסים לא הייתה יורדת כל כך.

מחירי השכירות (היסטורית) הם צמודים לשכר הממוצע במשק, כי שוכר משלם מה שהוא יכול מהכסף השוטף, להבדיל מקנייה שהיא כרוכה במינוף זול.

יש קשר חזק מאוד אבל הוא הפוך.

 

מחיר נכס מניב תמיד יהיה שווה לתזרים המזומנים ממנו, המחולק בתשואה ה"אלטרנטיבית". 

 

אף אחד לא יקבל מליון שקל על דירה המניבה 2,000 שקל שכירות חודשית אם הוא יכול ללכת לבנק ולקבל 6% בפיקדון.

 

כלומר המחירים תלויים מאוד ברמת השכירות ולא להיפך. מי שמנסה "להצמיד" את מחיר השכירות ל"עליית הערך" יסיים בלי דיירים כי אף דייר רלוונטי לא יכול להרשות את זה לעצמו וגם לקנות אוכל.

[farkash7]

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

 

אין קשר בין מחיר הדירה לבין גובה השכירות על הדירה.

אם היה קשר אז התשואה על הנכסים לא הייתה יורדת כל כך.

מחירי השכירות (היסטורית) הם צמודים לשכר הממוצע במשק, כי שוכר משלם מה שהוא יכול מהכסף השוטף, להבדיל מקנייה שהיא כרוכה במינוף זול.

 

זה לא בינארי. בהחלט שיש קשר. ציינתי שאי אפשר לפצות לחלוטין על העליה במחירי הנכסים מסיבות מובנות, אבל בהחלט שמשקיע התייחס לזה ויבטא את זה בשכר הדירה.

הוא לא יעלה את שכר הדירה ב15k אבל כן יבקש עוד 1-1.5k.

 

 

עריכה אחרונה ב-30 לאוגוסט, 2022 על ידי farkash7

[nev]

בזמן האחרון בשרון משכירים דורשים בכיף 30-40% יותר מהשנה הקודמת. למה? ככה. 

[farkash7]

לא שמעת מה יובל כתב? השכר הממוצע כנראה עלה ב-30%.

 

[edward]

בעשור האחרון גם השכר החציוני וגם רמת השכירות עלו ב30-40%. ומחירי הנדלן במעל 100%. זה ברור שהשכירויות לא קרובות ללהדביק את עליית המחירים.

[farkash7]

הן לא קרובות ואף אחד לא טען אחרת רק אומר שמי שמצפה שמחירי הנדל"ן יעלו ב-25% בשנה ומחירי השכירות ידרכו במקום חי בסרט.

[YoJ]

ברור שיש צפייה הגיונית שיעלו עם השכר הממוצע והנדל״ן, אבל כשמחירי השכירות גבוהים מלכתחילה ביחס לכל מדינה מערבית מודרנית ששמה את ישראל בכיס הקטן בכל תחום, וביחס למה שאתה מקבל פה בסכומים האלה, אז כן, כל עלייה גורמת להרמת גבה כי זה כבר איבד שיווי משקל והגיע לקצה היכולת של שכר דירה ממוצע<>משכורת ממוצעת.

שכירות של דירת עולב בעיר אפרורית כמו פ״ת עולה כמו שכירות בניו יורק, וואלה יופי באמת...

[Gavrik]

לפני כשעה, edward כתב:

בעשור האחרון גם השכר החציוני וגם רמת השכירות עלו ב30-40%. ומחירי הנדלן במעל 100%. זה ברור שהשכירויות לא קרובות ללהדביק את עליית המחירים.

 

תראה מאיפה אתה מביא את הנתונים.

 

בעשור האחרון השכר של עובד מינימום ממוצע אכן עלה ב30-40%

אבל השכירות של הדירה ששכרנו באותה תקופה עלתה מ1600 בחודש ל3200 בחודש.

בדיוק 100%

[Nemesis]

לפני 13 דקות, YoJ כתב:

ברור שיש צפייה הגיונית שיעלו עם השכר הממוצע והנדל״ן, אבל כשמחירי השכירות גבוהים מלכתחילה ביחס לכל מדינה מערבית מודרנית ששמה את ישראל בכיס הקטן בכל תחום, וביחס למה שאתה מקבל פה בסכומים האלה, אז כן, כל עלייה גורמת להרמת גבה כי זה כבר איבד שיווי משקל והגיע לקצה היכולת של שכר דירה ממוצע<>משכורת ממוצעת.

שכירות של דירת עולב בעיר אפרורית כמו פ״ת עולה כמו שכירות בניו יורק, וואלה יופי באמת...

 

דווקא בארה"ב בהרבה מקומות השכירות ביחס לשכר ממוצע יקרה מאוד.

[MiniMiz3r]

לפני 16 שעות, rev-Match כתב:

ולמה הביקוש עולה על ההיצע? כשהגיע העליה הרוסית בשנות ה90 ידעו לבנות אלפי יחידות בשנה , עכשיו הסטארט אפ ניישן מתקשה כי אהמ אהמ אין מספיק מכסות לפועלים זרים ? איזה עוד סיבות יש? 

לפני 2008 לא היה ביקוש?

 

תפתח את העניים , הכנסת שלנו מלאה בלוביסטים ואינטרסנטים שמשתינים עלינו מהמקפצה אבל אתה בשלך או בשלהם...

 

“Repeat a lie often enough and it becomes the truth”

 

אני פורש, דיון עקר.

 

 

 

 

בונים היום יותר ממה שבנו בשנות ה-90. כמובן שזה לא מפתיע שאתה לא יודע את זה.

[SlowRide]

בונים היום בכל חור.

העניין שלא בונים מספיק באיזורי ביקוש, וזה מה שגורם למקומות כמו ראש העין או פתח תקווה להפוך לפנינות נדל"ן.

[yuvalganim]

הייתי לוקח בערבון מוגבל את כל המספרים על השכירויות ועל עליית השכירות.

אין היום בישראל אף גורם שבודק את הדברים האלה בצורה רצינית.

בגלל שאין חובת דיווח למס הכנסה על שכירות, אין רשם שכירויות שבודק חוזים בפועל. ואתר יד 2 לא באמת יודע מחירי סגירה אלא אם בעת הורדת המודעה טרחת לעדכן את הנתון האמיתי.

כל המספרים שנזרקים הם השערות/חצאי פרטים ונתונים וכו'.

השכירויות לא עולות בכל מקום ולא עולות בסכומים המופרכים שמציגים בתקשורת.

כן יש אזורי ביקוש שככל הנראה המחירים עולים ויותר קשה להתמקח שם.

 

לפני 2 דקות, SlowRide כתב:

בונים היום בכל חור.

העניין שלא בונים מספיק באיזורי ביקוש, וזה מה שגורם למקומות כמו ראש העין או פתח תקווה להפוך לפנינות נדל"ן.

 

כתבה מעניינת על צפיפות.

https://ashdodnet.com/חדשות-אשדוד/באשדוד-מספר-הדירות-הממוצע-בבניין-הוא-הגבוה-ביותר-בישראל-515549

 

דווקא אשדוד היא העיר עם הכי הרבה דירות לבניין בממוצע (15), בתל אביב רק 11 ועדיין יש שם שטחים גדולים מאוד של בניה נמוכה בת 3-4 קומות בלבד.

יש המון איפה לבנות, גם באזורי הביקוש, הכל עניין של תכנון וסדר עדיפויות

[SlowRide]

לא חושב שיש משמעות למדידת צפיפות לפי כמות דירות בבניין אם רוצים לדבר על עירוניות טובה.
אשדוד זו עיר מתה לעומת ת"א, אבל יש יותר דירות בממוצע בבניין...
גם לא נכון להעריך עירוניות טובה רק על סמך צפיפות, כי זה מה שגופי התכנון עשו עד לא מזמן ובזכותם קיבלנו מגדלי פרימיום ובניו על האש בפארק בטיזאנבי. בטבלת אקסל זה נראה נתונים יפים של צפיפות, בפועל זאת שכונה מתה שהדבר הצפוף היחיד שם זה כביש הגישה בבוקר ובערב.
 

עריכה אחרונה ב-30 לאוגוסט, 2022 על ידי SlowRide

[yuvalganim]

הנקודה שלי היא שונה.

זה רק מראה שעדיין הצפיפות בתל אביב נמוכה למרות מה שנדמה.

זה שאין שטח אדמה ריק לבנות בניין לא אומר שאי אפשר לבנות.

אבל אם לוקחים 2 בניינים של 4 קומות ובונים מגדל של 40 קומות, אתה מגדיל את כמות האוכלוסיה ב-800%.