שאלה למומחי המשכנתאות

[michaelbe6]

הייתי שמח לקבל רקע ראשוני לפני שאני נכנס לקרביים של הנושא.

ברשותי דירה שיש עליה משכנתא על בערך שליש מערך הדירה.

ברצוני לרכוש דירה נוספת (שעבורה אין לי שום הון התחלתי) .

האם יש סיכוי שבנק כלשהוא יאשר לי משכנתא לכל סכום הדירה החדשה +החוב שנשאר לי על הדירה הישנה ובתמורה אשעבד את 2 הדירות לאותו הבנק? (ערך 2 הדירות יעלה על הסכום הכולל אותו אקח מהבנק).

הרעיון שעומד מאחורי הוא את אחת הדירות אשכיר ובכך אממן לפחות חצי מהמשכנתא החודשית החדשה ואת החצי השני אני אממן,יש לציין שגם אני וגם אשתי עובדים בעבודת מסודרות וקבועות(כרגע ).

האם יש סיכוי שמהלך כזה יצליח להגיע לידי מימוש?

[ישה]

בעקרון כן

 

רק צריך מספרים משוערים כדי לנסות לבנות משהו שפוי.

 

בנק רוצה כבטחון , רכוש ויכולת החזר .

 

בנק לא אוהב לממש , אבל הוא עושה זאת באכזריות במקרה הצורך.

[B.D.B.]

גם אם הבנק יתן תצתרך לקחת הלוואה להמון זמן בשביל שההחזר החודשי יהיה קטן משמעותית (לפחות חצי) ממה שתקבל עבורה בשכירות. בנוסף תצטרך לשבור את הראש מול דיירים ולממן בלת"מים בדירה שקנית, כאב ראש מול ועד בית ועוד, קיצר סיפור. אתה בטוח שאתה רוצה להיכנס לזה? וכל זה עוד בכלל שאני לא חושב שהבנק יאשר.

[michaelbe6]

בעקרון כן

 

רק צריך מספרים משוערים כדי לנסות לבנות משהו שפוי.

 

בנק רוצה כבטחון , רכוש ויכולת החזר .

 

בנק לא אוהב לממש , אבל הוא עושה זאת באכזריות במקרה הצורך.

 

האמת שלך חיכיתי

יכולתי לעשות את זה בפרטי אולם הפורום צריך מידע פתוח וגלוי במידה ואחר יחפש מידע דומה.

יש לי משכנתא כיום של 340 אלף על דירה ששווה מיליון ואולי קצת יותר עם החזר חודשי של 2500 שקלים.

יש דירה ששווה 1400000 שאותה אני רוצה לרכוש.

באופן מעשי אני צריך משכנתא של 1800000 בערך,את הדירה שלי אני יכול להשכיר ב3500-4000 אבל נהיה פסימיים,ב3000.

אני יכול להחזיר עוד 3000 עד 3500 בחודש זאת אומרת יכולת החזר של 6000-6500 עם עדיפות ל6000.

יש תמהיל הגיוני שבו אוכל לבצע את זה?

בכל מקרה במקרה קיצוני,את הדירה ללא המשכנתא תמיד אוכל למכור ולחזור למשכנתא נורמלית ורגועה.

[Ahbarony]

אתה ממחזר משכנתא קיימת ומגדיל אותה עד לגובה שבנק נותן לך.

בכסף שהוצאת מהמשכון אתה הולך לבנק אחר ולוקח משכנתא חדשה עם הון התחלתי.

ברגע שתחליט ששכבד עליך - מוכר אחת הדירות וסוגר אחת המשכנתאות.

[discoTD5]

בוקר טוב,

אתה רוצה הלוואה ע"ס 1.8 מלש"ח על נכסים ששווים 2.4 מלש"ח, כלומר כ 75% מימון. גבולי מאוד.

אם יכולת ההשתכרות שלך גבוהה, יש מצב שיאשרו לך.

אתה רוצה להחזיר כ 6000 שקלים בחודש, ואני מעריך את ההחזר בסכום גבוה משמעותית המתקרב יותר ל 10,000 שקלים בחודש.

גש לנציג משכנתאות איפה שהכי קרוב לך, ושב איתו ברמה העקרונית. כדי שהוא יתייחס אליך ברצינות ולא כאל נודניק מזדמן, בוא אליו עם נסח טאבו של הנכס הקיים, עם דפי חשבון ועם תלושי שכר. אפילו בקש ממנו להגיש בקשה. לא עולה לך כסף. יחד איתו תנסה לבנות תמהיל החזרים.

אח"כ תחשוב היטב אם לא עדיף לך את תוספת ההחזר החודשי שלך (=הסכום שתחזיר בסה"כ, בניכוי שכ"ד ובניכוי מה שאתה מחזיר היום) להפקיד להוראת קבע לחסכון ל 25 שנות המשכנתא. אני חושב שאתה תופתע אבל המספרים יהיו די קרובים.

[B.D.B.]

לפי החשבון שלי ההפרש בין ההחזר החודשי לדמי השכירות עומד על מקסימום 1000 שקל (רווח). אתה לא יכול לממן עם זה חצי החזר חודשי של משכנתא 1.8מ', שזה מה שרצית לפי מה שאמרת בפוסט הראשון, אולי רבע וגם זה בפריסה לנצח.

[nitch]

בוא נדבר במספרים לרגע.

כרגע יש לך דירה ששוויה מליון. על סמך מה אתה מעריך את זה? מידע מוצק על מכירות עדכניות של נכסים דומים או על סמך מחירים מבוקשים?

המשכנתא שנותרה לך היא 340 אש"ח.

ההון העצמי שלך הוא אם כך (בהנחה שהדירה משוערכת נכון) 660 אש"ח. יפה ומכובד.

 

הדירה אותה אתה מעוניין לרכוש היא חדשה מקבלן או יד שניה? זה משפיע על העלות הסופית של הרכישה.

עדיין, נניח בהנחה מקלה שעלותה 1.4 מליון ש"ח.

 

בשביל לרכוש אותה, אתה מגדיל את המשכנתא ל1.8 מליון, כלומך לוקח עוד 1,460,000 ש"ח משכנתא. 60 אש"ח הנוספים ילכו בסבירות גבוהה להוצאות נלוות של העסקה.

 

מצבך:

2 דירות בשווי כולל של 2.4 מליון ש"ח. משכנתא של 1.8 מליון ש"ח, כלומר ההון העצמי שלך כמעט לא השתנה, ועומד על 600 אש"ח.

 

במצב אופטימי, הערך של שתי הדירות ממשיך לעלות, הרווחת. אתה באמת חושב שאחרי הזינוק המטאורי של מחירי הדירות בארץ העליה תימשך?

קצת פחות אופטימי, המחירים עומדים במקום. בינתיים אתה משלם גם משכנתא, וגם מדד. עליית המדד שוחקת לך את הערך הריאלי של הדירות, בזמן שהמשכנתא ממשיכה לגדול (אלא אם כן לקחת משכנתא לא צמודה בריבית גבוהה יותר).

פסימי (ויהיו שיגידו ריאלי), המחירים יורדים לאט במשך כמה שנים עקב מיתון שבוא יבוא, מתוקף טבעם של מחזורים כלכליים. לא התמוטטות של המחירים, אבל ירידה מהותית ומצטברת של 20%. הדירות שלך שוות עכשיו 1.92 מליון ש"ח, ואילו המשכנתא שווה סכום דומה. ההון העצמי שלך נמחק, ואתה בעצם בהפסדים קשים, כי הוצאת כסף מכיסך כל חודש למשכנתא, היו חודשים שלא היו בהם דיירים, אחד הדיירים החריב את הדירה או סתם לא שילם וכו'.

 

זו השקעה ספקולטיבית, ובהשקעות ספקולטיביות לא כדאי לסכן את כל ההון שלך, אלא רק סכום שאתה יכול לעמוד בהפסד שלו.

 

מעבר לכך, ואת זה יחשב ישרואל, אני לא חושב שיש משכנתא סבירה לסכום הזה עם ההחזרים שאתה מצפה להם.

[dorki]

אל תעשה את זה ואפילו אל תחשוב לכיוון!

 

עשה לך טבלת אקסל עס סכומים מצטברים בכל אחת מהאופציות הבאות:

- רכישת דירה לפי המסלול שרשמת.

- חיסכון חדשי מצטבר בגובה חלקך המשוער בהחזר המשכנתא.

 

אתה תגלה שאם ערך נכס הבסיס לא השתנה - מסלול החיסכון ישאיר אותך בסוף חיי המשכנתא עם סכום דומה +/- למסלול הרכישה.

 

שים לב שהמשכנתאות היום זולות באופן הסטורי והדירות יקרות - זה מתכון מושלם לאבד בו את התחתונים בהשקעה ממונפת כזו.

 

אם תרצה אוכל להסביר לך טלפונית את דעתי - אל תכנס לבור שלא תוכל לצאת ממנו!

[michaelbe6]

תודה על התגובות,כפי שרשמתי זה רעיון שצץ לו ואני לא יודע עדיין אם הוא ישים,בגלל זה אני מתייעץ.

הבניין שבו אני גר עומד לפני שיפוץ(לא תאורטי,מעשי) במסגרת תמ"א 38 כך שערך הדירה יעלה ועוד לפני השיפוץ השווי של הדירה שרשמתי הוא ריאלי ביותר ואף שווה יותר,אני די בטוח שניתן למכור ביותר לא בגלל תחושת בטן אלא בגלל מחירים של נכסים אחרים באזור ומכירות שבתקופה האחרונה של דירות דומות באזור, אבל זה חלק מהסיבות שאני עדיין לא רוצה למכור את הבית,הרעיון הוא להישתדרג לדירת 5 חדרים ולשמור את הדירה שכיום בבעלותי(3 חדרים)כנכס שמניב תשואה לגיל הפנסיה(אני לא ממש סומך על המדינה או קרנות הפנסיה למרות שגם לי וגם לאשתי יש ביטוחי מנהלים לגיל זיקנה).

אני מניח שבתקופת ההחזר של המשכנתא יהיו אפשרויות להחזיר חלק נכבד מהסכום במהלך השנים(קרן השתלמות,ירושה),לא שעל זה אני בונה אבל כגיבוי .

אני מאמין שאם ההחזר החודשי יעמוד על כ6000-6500 אני אוכל לעמוד בזה,לא אכפת לי שתקופת ההחזר תעמוד על 30 שנים (למרות שכמובן עדיף פחות).

כפי שרשמתי תמיד יהיה ניתן למכור דירה אחת על מנת להוריד את סכום המשכנתא במידת הצורך,אני מתייחס לנושא כעסק שכמו בכל עסק,יש סיכוי להפסיד.

האם יכולה להיות חיה כזאת (החזרים כפי שציינתי) לסכום של 1800000?

נ.ב

אני לא מנסה לשכנע את עצמי שזה הדבר הנכון לעשות,אני באמת מחפש לשמוע חוות דעת נוספות מאנשים חכמים כמו החברים בפורום הזה על מנת לתקוף את הנושא מכל מיני כיווני מחשבה.

[qil]

מחזק מאוד את מה שנכתב לך עד כה, ההון העצמי האמיתי שלך הוא 650 א״ש ולא מיליון כפי שנחמד לחשוב על כך. הלוואה של 1.8מ מייצגת החזר חודשי של כ12,000 ש״ח++

הסכום שיוחזר לבנק הינו מעל 3 מיליון..!!

אלא אם כן כושר ההשתכרות שלך הינו לפחות 30-35+ א״ש נטו לא הייתי נכנס לזה, ובוחן אפיקי השקעה ריאלים יותר.

אגב, כדי להיות קצת יותר ספציפי, הסכומים שלך לא מסתדרים בכלל, גם אם נניח היית לוקח את המשכנתא ל30 שנה, מה שהיה מעמיד אותך בהחזר מייצג של כ10-11 א"ש, היית משלם לבנק מעל 4 מיליון שקל.. עדיין שווה?

 

באופן כללי אני חושב שהתזמון של נדל״ן להשקעה כרגע הוא לא משהו, אלא אם כן מדובר בדירה למגורים.

 

אבי

[ישה]

יש לך משפחה אתה רוצה שיאכלו את המרצפות.

 

קפיצת בנג'י עם כבל בעובי של חוט תפירה משומש.

 

תמהיל שפוי = 12K לחודש.

 

בא לך להתמנף , חפש דירה ב600-800K

 

600K משכנתא בתמהיל שפוי החזר חודשי 3800 פחות שכ"ד 2000-2500 ש"ח = 1500 + הקיימת אתה ב 4K

 

רוצה להחזיר יותר 1000K תגיע ל 6200 ש"ח שכד יעלה לכיוון ה 3000 ככה תגיע עם הקיים ל כיוון ה 6K

 

קרא בעיון את ניטץ' שיושב רחוק אבל רואה קרוב, בכל הנוגע למצב השוק

[michaelbe6]

OK.הבנתי את הדעות.

מס' נקודות למה שנכתב כאן:

1.מעולם לא חשבתי שההון שלי הוא מיליון.

2.העניין נבדק לא על מנת למכור את הנכס ברווח אלא לשכירות לטווח ארוך מאוד.

3.אני לקראת השדרגות בדיור של עצמי לדירה גדולה יותר ופשוט חשבתי שאת הדירה הישנה שהיא מצויינת הן מבחינת מצב והן מבחינת מיקום יהיה חבל למכור אבל כנראה שלא יהיה מנוס.

4. ההחזר הכללי בסוף התקופה זה לא מה שהיה מפחיד אותי,בסופו של יום זה סוג של עסק ועסקים ממנפים את עצמם לרוב באמצעות הלוואות שיש עליהם ריבית,בלעדי ההלוואות הללו כנראה שאף אחד לא היה קונה דירה או מקדם את עצמו לאן שהוא.

 

בכל מקרה נראה שזה גדול עלי ואין סיבה ריאלית לבדוק יותר לעומק את הנושא.

תודה לכולכם.

[Night Driver]

אתה גם לא לוקח בחשבון משתנה חשוב שהוא הבנק. יכולת ההחזר שלך מבחינתם מתבססת על ההכנסה הקבועה והיציבה של אשתך ושלך. הדירה שעוד לא נקנתה אפילו זה כסף על העץ והם לא ימהרו לקחת אותו בחשבון.

 

הדירה הנוכחית עומדת לפני שינוי מאסיבי לפי תמ"א 38. בתקופת העבודות שכח מלהשכיר אותה במחירי שוק של היום.

 

נדל"ן זה לא דבר יציב אבל אני מניח שלקחת בחשבון את הסיכון.

 

והדבר האחרון, אני לא הייתי ממנף שום רכישה למטרה עסקית בשיעבוד קורת הגג של הילדים שלי.

[michaelbe6]

אתה גם לא לוקח בחשבון משתנה חשוב שהוא הבנק. יכולת ההחזר שלך מבחינתם מתבססת על ההכנסה הקבועה והיציבה של אשתך ושלך. הדירה שעוד לא נקנתה אפילו זה כסף על העץ והם לא ימהרו לקחת אותו בחשבון.

 

הדירה הנוכחית עומדת לפני שינוי מאסיבי לפי תמ"א 38. בתקופת העבודות שכח מלהשכיר אותה במחירי שוק של היום.

 

נדל"ן זה לא דבר יציב אבל אני מניח שלקחת בחשבון את הסיכון.

 

והדבר האחרון, אני לא הייתי ממנף שום רכישה למטרה עסקית בשיעבוד קורת הגג של הילדים שלי.

 

זה לא למטרה עיסקית גרידא,זה למען הילדים שלי,למען עתידם יותר נכון.

בכל מקרה,נחפש דרך אחרת לעתיד טוב יותר.