שאלה למומחי המשכנתאות

[ישה]

מספר עצות

 

היום אתה מחזיר 2500 ש"ח , ממחר אתה מחזיר 3500 ש"ח . זה לעתיד ילדיך.ויחסוך לך המוןןןןןןןןןן

 

הישאר עוד קצת בדירתך תסבול מהבינוי , וחפש מקסימום כפי שכתבתי לך מינוף של דירה יותר צנועה.

 

או המתן שהתחזית של ניטץ' תתממש, ואז את הדירה של 1400 תוכל לקנות ב 1200.

 

לקחת מיליון ולהחזיר 2 מיליון ובנוסף ערך הנכס יורד , קוראים לזה הפסד בז'רגון העיסקי.

[B.D.B.]

חבל שאי אפשר לקחת משכנתא צמודה למדד בינוי \ שכר דירות. זה היה פותר הרבה בעיות.

[qil]

השכרת נכסים היא לא כזו הכנסה קלילה כמו שנוטים לחשוב, יש המון הוצאות לא צפויות כמו תיקונים כאלו ואחרים, דיירים שמסרבים להתפנות, נזקים לדירה בעקבות דיירים ועוד אלף ואחד דברים נוספים.

 

סתם כאנקדוטה, הורי חברה שלי רכשו דירה להשקעה במרכז, וקנו את הדירה עם הסכם שכירות כל שבעלת הדירה תמשיך להתגורר בה למשך 12 חודשים, בתשלום כמובן.

בהתחלה נתקלו בקשיים משפטיים להעברת הדירה על שמם. לאחר מכן סירבה הדיירת לשלם את שכר הדירה שנקבע בחוזה, מה שהתחיל לגרור הפסדים כספים של כ3,800 ש"ח בחודש.

אחרי כחודשיים התחיל מאבק משפטי לפנות את הדיירת, מה שלקח שנה נוספת ובסופה אחרי סירוב ראשון לצו בית משפט היא פינתה את הדירה סה"כ הנזק עד השלב הזה היה 53,000 ש"ח לא כולל הוצאות משפט נוספות של כ20,000 ש"ח.

כשבכל חודש מגיע הבנק לעוד סיבוב של כמה אלפי שקלים והחוב רק גדל.

אח"כ הדירה דרשה שיפוץ של כחודש לתיקון הנזק שנגרם במהלך שהות הדיירת בדירה, ורק חודש מאוחר יותר הצליחו להשכיר את הנכס ולהתחיל להחזיר את הכסף למשכנתה. בסה"כ מוערך כ100-150 א"ש.

 

היום אגב, הדיירת ירדה למחתרת, הוצל"פ לא מצליחים לאתר אותה ואין שום דרך להשיב את הכסף.

המשפחה אגב הייתה בריסוק כלכלי תקופה ארוכה, וללא מצבורים רציניים של כסף לא הייתה שורדת והבנק היה ממש את הנכס אחרי כמה איחורים.

 

עכשיו תעשה בעצמך את החישוב כמה אתה מוכן לסכן את עתיד ילדך, השכלתם או איכות חייך לצורך העניין.

[ישה]

גיל

 

על כל סיפור כזה יש 1000 סיפורים על השכרות שאין בהם אף בעיה.

 

עדיין יש לנהל את זה.

 

שני בריונים היו מפנים אותה אחרי רגע , ולא צריך לחכות שנה ולשלם שכ"ט לעורכי דין.סתםםםם

 

הסכם שכירות טוב נותן לבעל הבית אופציה לסגור חשמל ומים להחליף את מנעול הדלת במקרה של אי תשלום, כמה זמן היא תשרוד בדירה ?

[qil]

מדובר בעסקה מאוד בעייתית שבוצעה מול מי שעבדה כחוקרת עבור הביטוח הלאומי, שיודעת היטב כיצד להתמודד עם הדברים.

אני מסכים מאוד, ואף הצעתי ללכת עם חוק, בלי חוק אליה הבייתה לשבור את הדלת לזרוק לה ואת הדברים לרחוב ולסגור את הסיפור אבל מכיוון שהורי חברה שלי פחות הסכימו עם הגישה וכמו"כ הדיירת היא אם חד הורית לא רצו ללכת בדרכים כאלו ולכן אכלו אותה.

 

אני מסכים שזה לא מקרה מייצג, אבל בהחלט אפשרי בישראל 2012, ודייר שלא מתפנה בזמן, או עושה נזק לדירה ועוד אלף ואחד שטיקים אחרים זה די בשגרה כיום ואני אישית מעדיף להרוויח קצת פחות (אולי) באפיקים אחרים מאשר לקחת סיכונים מיותרים.

 

אבי.

[nitch]

יאשה. תודה על המחמאות.

אני מאמין בהסכמי שכירות חזקים, אבל כמו שמדינת ישראל למדה בעבר, לכוח יש מגבלות.

אפשר להוסיף גם סעיף שמאפשר לך לקחת ליטרת בשר מבשרו של השוכר, אבל לא ממש לממש אותו.

אותו כנ״ל לגבי חשמל ומים, יכול להיות בהסכם, אך תחושתי היא שזה לא יעמוד במבחן שיפוטי. בייחוד אם השוכר יעמיד פני מסכן (או שבאמת יהיה) ויעזר בקליניקה משפטית כלשהי, ואז שכרך יצא בהפסדך.

[Night Driver]

לא פשוט לפנות שוכר. אפילו את החשמל והמים אסור לנתקק לו ואתה יכול עוד לשלם לו פיצויים.

[qil]

אגב, סתם אם אתם תוהים מה היכולת של הוצל"פ\מדינת ישראל, כשאיתרנו את אותה בחורה סוררת בעלת חוב של מעל 70 א"ש, והוצאנו לה עיקול על הרכב (כמה עשרות אלפי שקלים), היא הלכה לביהמ"ש התבכיינה שאין לה כסף והיא אם חד הורית, והם פשוט קנסו אותה ע"ס 3,000 ש"ח ושיחררו את העיקול. כיף כיף כיף, כמו שאמרתי עכשיו אין להם מושג איפה היא, ולך תוציא עוד 1000-2000 ש"ח על "איתור כתובת" אצל חוקר פרטי, מה שעדיין לא יבטיח שנראה אגורה שחוקה.

[michaelbe6]

כפי שישה רשם,על כל מקרה כזה,אני מכיר 20 עם סוף טוב אבל זה לא העניין,השכרת נכס זה לא מה שהיה שובר אותי.

כנראה שאצתרך לבלוע עוד קצת את הג'ולה בגרון לפני השדרוג בדיור.

נ.ב

אמנם אני יכול להגדיל את ההחזר החודשי שלי אף לקצת יותר מ3500 ואין ספק שזה יחסוך כסף אולם קיבלנו החלטה אני ואשתי שהמשפחה במקום הראשון ולכן במקום להחנק כלכלית על גבול ההכנסה החודשית,עם משכנתא גדולה למס' מצומצם של שנים או לחילופין לעבוד יותר(עבודה שניה,שעות נוספות) על חשבון שעות עם המשפחה(שמבחינתי שוות הכל) זה בעדיפות אחרונה וכאשר לא יהיה מנוס.

כרגע טוב לי עם אורח החיים שלי שיש גם לי וגם לאשתי זמן לבלות גם באמצע השבוע וגם בסוף השבוע עם המשפחה שלי עם שעות עבודה נורמליות ,ומצד שני לא לוותר על פינוקים קטנים כמו ארוחות בוקר בימי שישי במסעדה או חופשות משפחתיות בחגים במלון וכו...

1000ש"ח*12 חודשים= מבחינתי איכות חיים נורמלית במציאות הכלכלית הלא פשוטה במדינה,אני מעדיף שהכסף במקום שיילך לבנק בכל חודש,שילך לשלווה ולרוגע.

נ.ב 2

לחלק זה בטח לא מתחבר כל מה שרשמתי עכשיו עם ההרפתקאה שבתחילת הת'רד,החיבור הוא שאם ההחזר החודשי שיוצא בסופו של דבר מכיסי היה עולה במעט,500- 1000 שקלים,ובתמורה מדובר על 2 דירות בטווח הרחוק שברשותך,זה היה מצדיק מבחינתי שינוי באורח החיים עם מעט יותר השקעה ליצירת הכנסה נוספת.

 

בכל אופן אני מודה שוב פעם לכל מי שהאיר את עיניי.

[B.D.B.]

שוכר חרא זה רק עניין של זמן, כל מי שמשכיר נכס בסופו של דבר יפול על אחד כזה. אם נצא מנק' הנחה ש-95% מהשוכרים בחיים לא יעשו דבר כזה, הסיכוי שמתוך 15 שוכרים אף אחד מהם לא יהיה שוכר מגהנום עומד על פחות מ-50%.

[bagira]

אני עונה על רק על "האם זה ייתכן", אז בעיקרון, בהחלט כן.

 

למה בעיקרון? כי הבנק, אוהב כמה שפחות סיכונים ולכן אם אתה לקוח של הבנק כבר מספר שנים ומשלם את המשכנתא מידי חודש כמו שעון שוויצרי, הוא יאשר משכנתא.

 

אם במשך השנים קרה שגימגמת כמה פעמים בתשלום המשכנתא הבנק עלול שלא להסכים ליוזמה שלך.

 

 

אני לקוח של בנק ירושלים, בדיוק הייתי שם לפני חודש בדיוק בעקבות אותה שאלה (מציאה שנפלה עלי בטעות ולא רציתי לוותר עליה), בדיקת שמאי של הנכס שלך, בדיקת שמאי של הנכס המדובר ומיד הסכימו.

 

רק שבינתיים הנכס נמכר (למרות שהובהר לי שהוא בכלל לא מוצע עדיין למכירה)

[qil]

הבנק יממן לך כמעט כל משכנתה שתשלם, כל עוד תשלם. ברגע שתפסיק לשלם הוא יממש את הנכס והמפסיד היחיד הוא אתה, תבין מבחינתם הסיכון כמעט לא קיים, יש להם נכס למימוש מהיר, יש להם מרווחי ריביות קבועים מהמדד במשכנתאות משתנות והרבה מאוד פריארים ששוכרים את הדירה מאוד ביוקר מהבנק.

המטרה שלך כלקוח היא לשלם מינימום ריבית בסה"כ. להקטין את ההחזר ולפרוס אותו על 25-30 שנה זה יקר, כמה יקר? מאות-אלפי-שקלים-ובמשכנתאות-מסויימות-מיליונים-יקר.

 

השטף מים צוננים האלו בסה"כ באים להוות תמרור אזהרה לקוראי הפורום להתייעץ לפני, ולא להכנס ל"הזדמנויות" כאלו ואחרות מבלי להבין מה המשמעויות.

 

אבי.

[Ahbarony]

שוכר חרא זה רק עניין של זמן, כל מי שמשכיר נכס בסופו של דבר יפול על אחד כזה. אם נצא מנק' הנחה ש-95% מהשוכרים בחיים לא יעשו דבר כזה, הסיכוי שמתוך 15 שוכרים אף אחד מהם לא יהיה שוכר מגהנום עומד על פחות מ-50%.

זה מנסיון? כמה זמן צריך כדי ליפול על אחד כזה?

[B.D.B.]

זה מסטטיסטיקה. ובמקרה ההורים שלי גם נפלו על אחת כזאת. למרות שהיא בהתחלה שילמה שכר דירה ואח"כ התחילו הסיפורים ובסוף הסתבר שהיא גם לא שילמה את הארנונה החשמל והגז.

[dorki]

אני עונה על רק על "האם זה ייתכן", אז בעיקרון, בהחלט כן.

 

למה בעיקרון? כי הבנק, אוהב כמה שפחות סיכונים ולכן אם אתה לקוח של הבנק כבר מספר שנים ומשלם את המשכנתא מידי חודש כמו שעון שוויצרי, הוא יאשר משכנתא.

 

 

בעיקרון, לעיתים יש לבנקים יציאות מוזרות, אני בהחלט מסכים עם דבריך, אבל קח סיפור קצת שונה:

 

אדם שקרוב אלי מאוד החזיק בבעלותו ובבעלות האקסית שלו דירה, אחרי שנפרדו (בצורה יפה וחלקה יש לציין) והתקבל פס"ד שבו בית המשפט אישר להעביר את הנכס לשמו, הבחור הגיע לטאבו כדי לבצע את ההעברה.

הטאבו דרש ובצדק אישור מהבנק למשכנתאות על הסבת המשכנתא משם שני בני הזוג לשם הגבר.

 

הבחור ניגש בצעד קל לבנק (זה מהבנקאות ההיברידית) וביקש להסיר את שם האקסית בלי לשנות דבר נוסף מפרטי המשכנתא (כולל ח-ן היעד לגבייה), ההיברידים לא התבלבלו טענו שזו משכנתא חדשה, עם ריביות חדשות ועלויות לפתיחת תיק משכנתא.

 

הבחור חטף ג'ננה ובשיא האלגנטיות ביקש חשבון לסילוק יתרת החוב, מילא צ'ק ומכר נ"ע לכיסוי התנועה הכספית.

 

כך שהכל יתכן וגם תלוי במצב הרוח היומי של הפקיד המטפל.