יש מומחי פינוי בינוי בקהל?

[iAmital]

אהלן חברים,

 

האם יש כאן מומחי פינוי בינוי או כאלה שעברו את התהליך?

אני שוקל לרכוש דירה שעל פניו נמצאת בשלבים מתקדמים, הייתי שמח להבין כמה מתקדמים ומה עוד צופה העתיד?

כיום הפרויקט עבר אישור של הועדה המקומית, ויועלה לועדה מחוזית.

האם יש מישהו שיכול לשפוך אור על הנושא?

[DareDevil]

אפשר יותר פרטים? התוכניות הוגשו לפני סוף 2021? מדובר בחיזוק מבנים או פינוי בינוי?

כמה אחוזי הסכמה יש בפרויקט? איזה מתנגדים יש?

[iAmital]

מדובר בפרויקט פינוי בינוי פר אקסלנס אשר מחולק ל2 חלקים, חלקו הוגש לפני  2022לועדה מחוזית, והשני אושר לפני 2022 במקומית אך טרם עבר למחוזית.

יש כרגע 86% שחתומים על חוזה, לא מכיר משהו על מתנגדים.

[DareDevil]

כשאתה כותב "חלק" הכוונה לבניינים?

[iAmital]

כן. זה קומפלקס של מספר בניינים שיפונו

[dani666]

לפני 12 שעות, iAmital כתב:

יש כרגע 86% שחתומים על חוזה, לא מכיר משהו על מתנגדים

מתנגדים - לאו דווקא מהדיירים עצמם.  כל אחד מהשכנים לפרויקט יכול להתנגד לו מאין סוף סיבות.  מה המצב עם זה ?

[DareDevil]

גם לקראת בנייה גיליתי שיש בעיה, גם אם מישהו מהדיירים בבניין מת לקראת תאריך התחלת הבנייה (לפני זה כמובן שהוא חתם על החוזה), צריך לחכות לאישור של צו קיום צוואה. כעת אני סובל מעניין כזה ויש לי דחייה של חודש חודשיים כתוצאה מזה.

שימו לב כי כאלה דברים שיכולים לצוץ. 

 

לפני 8 שעות, iAmital כתב:

כן. זה קומפלקס של מספר בניינים שיפונו

הייתי מבקש לראות פרויקט שהקבלן-יזם בנו כבר.

עדיף לחתום על יזם שהוא גם הקבלן אחרת אני שמעתי על סיפורי זוועות מהיזמים שלא סיימו לעבוד או עובדים לאט מאוד

כשאתה בודק פרויקט שסיימו לבנות, ממליץ ללכת לשם ולשאול לגבי היזם\קבלן. אולי תקבל שמה תובנות.

 

[Blaz00r]

באיזו עיר?

 

השנקל שלי, תחפור טוב טוב טוב לפני שאתה קונה (תרתי משמע) את ה"שלבים מתקדמים". יכול להגיד שמכיר שני פרויקטים שתקועים כבר מעל 10 שנים בשתי ערים שונות במרכז כי העירייה עושה בעיות (מצד שני אמרת שכבר עבר אישור מקומי?), היזמים משחקים רווחי לי/לא רווחי לי וכו' וכו'. חתימות של כמעט 100% יש כבר שנים, ואפילו מול כמה יזמים שונים (לא במקביל כמובן), כלום לא זז.

שכנה שלי בבניין מכרה למישהו את הדירה, כנראה (בוודאות) עם הדירה היא גם מכרה לו סיפורי אלף לילה ולילה, לא עשה את ה-due diligence שלו (או שכן אבל לא מספיק טוב) ומשום מה היה בטוח שהנה זה קורה (כי יש יזם, יש חתימות, יש תכניות, יש עורכי דין ומפקח), רק לאחרונה קיבל את הכאפה שעד שהבניין יהרס יקחו 4-5 שנים במקרה הממש ממש טוב.

[DareDevil]

שנקל שלי: שלח שליחים לבחון את הבניין ולראות אם יש שכנים מטורללים, שעושים נזק, שמביאים פקחים כל שני בבוקר.

דופקים את הביוב וכדומה. זה אחלה דרך להוריד במחיר.

לצערי יש לי שכנה מטורללת, הורסת כל דבר. 

מנעולים היא שמה דבק, זורק חרא על הרצפה, זורקת ביצים על שכן שטוענת שהוא הרביץ לה

המערכת לא בצד שלי ושל השכנים. אבל לאט לאט נגרור אותה לבית משפט על כל שטות. (לא כול שטות אבל בהחלט שהשופט לא יזרוק את התיק). 

הכי טוב לשלוח שליח של וולט שיצלם לך את כל הבניין. כמובן לעשות כמה שיותר מאמץ שלא יזרוק את השם שלך.

[Nemesis]

זה שזה בשלבי הגשה לועדה מקומית זה עדיין שלב די מוקדם לטעמי.

[iAmital]

היזם הוא אאורה.

Nemesis - 2 השלבים בפרויקט עברו כבר את הועדה המקומית ואושרו.

אלה הסטאטוסים מהעירייה:

תת מתחם 1+2: בתאריך 23.11.2021 התכנית נדונה במליאת הוועדה המקומית אשר המליצה להפקיד את התכנית בפני הוועדה המחוזית. התכנית נמצאת בשלבי הגשה לוועדה המחוזית. 
תת מתחם 3: בתאריך 27.04.2021 התכנית נדונה במליאת הוועדה המקומית אשר המליצה להפקיד את התכנית בפני הוועדה המחוזית. בתאריך 31.10.2021 התכנית הוגשה לוועדה המחוזית ונמצאת בשלבי בדיקה. 

 

מטרת הקנייה היא לא לקנות ולמכור לאחר מכן, אלא לגור שם וכן כשיהיה בניין חדש אז ליהנות מזה שיש התחדשות. העניין שמחירים הדירות שם באיזור כבר מתחילים לעלות.

האם יש מצב שהפרויקט בסופו של דבר לא ייצא לפועל? 

[Nemesis]

אנחנו באותו מצב. כבר דנו בתוכניות בעירייה והמליצו להפקיד. ואז שינו את דעתם וביצעו תיקון לתוכניות לאחר ההמלצה להפקיד. בינתיים עברה שנה וחצי מאז ההמלצה להפקיד ועדיין לא הופקד. אולי עכשיו סופסוף יופקד. אבל, בינתיים קמו התנגדויות דיירים לתוכניות החדשה. רוב הדיירים כבר מאורגנים עם משרד עורכי דין, יזם/קבלן, אדריכל, עובד סוציאלי, מהנדס, שמאי וכל בעלי המקצוע. יש כבר הסכם מפורט עם הקבלן וכו'. עדיין התהליך נראה ארוך ביותר ואני לא רואה שעולים על הקרקע לפני שעוברות 5 שנים נוספות במקרה הטוב. 

[iAmital]

איזה יישוב ויזם?

בגדול, גם 5 שנים אין לי בעיה לחכות אני פשוט צריך למצוא דירה ראויה למגורים ולא אחת שנראית כמו דיר.

הפחד שלי זה לקנות דירה שכוללת פוטנציאל פינוי בינוי ובסוף לא ייצא לדרך הפרויקט ואשאר עם דירה ששווה הרבה פחות ממה ששילמתי.

[Nemesis]

אצלי בבת ים. עשינו מכרז קבלנים, נבחר פרשובסקי. 

הדברים האלה יכולים להתקע להרבה זמן. 

 

יש פתאום מתנגדים לתוכנית החדשה. בניין גבוה מדי, נמוך מדי, ליד בית ספר, למה הירוק שם ולא כאן וכו'. גם, בוועדות הדברים נגררים המון זמן. 

עריכה אחרונה ב-18 לינואר, 2022 על ידי Nemesis

[DareDevil]

אז אתה מציג את זה ככה בדיוק למוכרים

לפני 5 דקות, iAmital כתב:

לקנות דירה שכוללת פוטנציאל פינוי בינוי ובסוף לא ייצא לדרך הפרויקט ואשאר עם דירה ששווה הרבה פחות ממה ששילמתי.

זורק הצעת מחיר שנראה לך לגיטימי (בלי כל המינוף), המתווך יקפיץ את המחיר בעוד כמה אלפים. מתאים לך? לך על זה, לא מתאים לך? אל תלך על זה.

 

אתה צריך לבדוק את חוזק הקבלן-יזם בהווה, לראות בכלל שהתוכניות נראות לך. כמובן לראות שהשכונה כרגע מתאימה לך. 

 

אתה לא משלם את הפרמיה של המחיר הסופי של הדירה אלא לפי מצבה התכנוני, פיזי ושאר המשתנים הנוכחיים.