שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[aka77]

שום דבר לא קומבינה כאן, לא מכיר את הקבוצה אבל הטקסט הזה הוא פופוליזם אחד גדול.

[farkash7]

תסביר

[BarryG]

לגמרי פופוליזם זול וחוסר הבנה הן בשוק הנדלן והן בשוק ההון. להלן הטעויות/סילופים/אי הבנות:

הקדמה: אזורים אכן הקימה והנפיקה חברה בשם ריט אזורים ליווינג, אחרי שדיברו על המהלך הזה יותר משנתיים. אזורים העבירה לחברת הריט דירות שהיא בנתה והנפיקה אותה, כך שהיום היא מחזיקה ב- 35% מהחברה- השאר הם אחזקות הציבור, כך שאם מישהו נהנה/סובל מתוצאות החברה הבת זה בעיקר אנחנו. אין שום בעיה/מוזרות עם חברה שמקימה חברה בת לעסוק בפעילות אחרת ומנפיקה אותה.

1: ואו, המצב קשה... אם פותחים את הלינק בביזפורטל, ולוחצים על סימן הפלוס שמופיע ליד מי מבעלי המשרה, אכן כתוב "בן משפחה של בעל עניין אחר בתאגיד". רק מה, לא כתוב ליד זה "כן"... אז בעצם, המשפט הזה לא נכון לגבי אף אחד מנושאי המשרה בחברה.

2. מטרתה של חברה המוגדרת כ- "ריט" הינה להחזיק בנכסי נדלן ולהשכיר אותם, ולאפשר לציבור להיחשף להחזקה של נכסי נדלן בקלות. החברות הללו מוגבלות בעוד דברים כמו למשל החובה לחלק דיבידנד בהיקף מסויים והגבלת מינוף. אז ברור שחברת הריט לא יכולה לבנות דירות ויכולה רק לרכוש אותן- מהחברה הקשורה אזורים, או מחברות אחרות. מבחינת בעלי המניות של הריט כנראה עדיף מחברות אחרות כדי להימנע מעיסקאות בעלי עניין. הדירות הללו בהכרח יושכרו לפחות 5 שנים, המועד הקובע להטבת המס הוא סיום הבניה ולא מכירה על הנייר.

3. זה כבר עניין של כדאיות והעדפות השקעה. אין בעיה שהציבור ישקיע בחברות ריט של נדלן למגורים במקום בדירות ישירות.

4. להשוות מחיר דירה ממוצעת בירושלים למחיר הרכישה של הדירות מהפרויקט של קרסו זאת בדיחה עצובה, ברור שבעיר כזאת הממוצע לא משקף כלום. לצורך הדוגמה, מחיר הדירה הממוצע לפי מדלן לתל אביב הוא 3.6 מיליון ש"ח, האם זה אומר משהו לגבי דירות חדשות בבבלי? אה, והם חיים בסרט שיזמים נותנים עשרות אחוזי הנחה לדירות בפרי סייל. 

5. הטענה לקרטל בעולם יזמות הנדלן הוא בדיחה, יש עשרות יזמים והשוק רחוק מאוד מלהיות ריכוזי.

6. לא מכיר דבר כזה.

 

[maxcher]

יש דוגמאות לפרוייקטים בבעלות של חברות REIT , שמושכרות? 

[BarryG]

בטח, "מגוריט" הוא ריט ותיק יחסית:

https://www.megureit.co.il/

[farkash7]

ברי סחטיין על ההתייחסות.
אני מקבל את כל מה שאתה אומר, אבל דבר אחד התפספס: "הטבה שהממשלה החליטה לחלק לחברות שרוכשות דירות להשכרה, תוך התחייבות להשכיר את הדירות לפחות חמש שנים מהרכישה (במקום 20 שנה, כפי שהיה לפני השינויים של הרצת הנדל"ן של הממשלה בשנה האחרונה)."

בהנחה שהטענה בדבר שינוי במדיניות הממשלה נכונה מדובר ב"קומבינה" של הממשלה, אבל לא של חברת הריט (למרות שלך תידע לוביסטים וכו').
חברת הריט לא "אשמה" שהממשלה החליטה לחלק הטבות. עדיין אני חושב שהממשלה חילקה הטבות מטומטמות כדי להמשיך לתדלק את השוק.
למה לחייב אותם להשכיר רק 5 שנים? הרי 5 שנים זה כלום במונחים של השכרת דירות. זה בקושי סבב של משפחה אחת בדירה. זה לא קרוב לשכירות ארוכת טווח.

הטבות כאלה ואחרות (הורדת מס על משקיעים) שהועברו בממשלה הקודמת בשיא משבר הקורונה פשוט גורמים לחוסר אמון (לפחות לי) בנכונות של הממשלה להרגיע את המחירים.
 

עריכה אחרונה ב-7 לספטמבר, 2021 על ידי farkash7

[BarryG]

זה נכון שיש הטבות להשכרת דירות, אבל מי שמרוויח מזה הן בעיקר חברות יזמיות ולא ריטים, הרי הריטים בכל מקרה שואפים להשכיר דירות, אין להם היגיון למכור אותן (אזכיר שהבונוסים של המנהלים תלויים בביצועים שבתורם מבוססים על היקף הנכסים המוחזקים). היזמיות ש"נתקעות" עם דירות באזורים עם עודף היצע זמני יכולות להשכיר 5 שנים ואז למכור כשהשוק לא מוצף.

ההטבות האלה אגב לא קשורות למשבר הקורונה, הן חוקקו לפני. 

 

[yuvalganim]

הבעיה היא לא ב"ריט" הבעיה היא באופן הצגת המידע המעוות.

חברות נדלן מוכרות לעצמן נכסים וזה מפורסם בכל מקום כ"שיא מכירות של כל הזמנים".

יש דיס אינפורמציה מטורפת בתקשורת בחסות הקבלנים שמכניסים הרבה מאוד כסף כדי ליצור תודעה כזאת.

בנוסף, יש בעיה קשה של אפליית לטובה של הנדלן אל מול שוק ההון.

אין שום סיבה שמשקיע בשוק ההון ישלם מס גבוה ממשקיע דומה בשוק הנדלן.

הממשלה באופן מכוון מריצה נדלן כי היא מכורה למיסים שהנדלן מניב לה

[vadim6385]

לפני שעתיים, BarryG כתב:

בטח, "מגוריט" הוא ריט ותיק יחסית:

https://www.megureit.co.il/

זה מעניין.

רק לא מצאתי איפה כתוב מחירים אם אני רוצה לשכור.

 

לי מאוד קורץ לשכור לטווח דירת 2-3 חדרים באיזור דרום השרון/צפון המרכז (בין רעננה לראש העין).

[aka77]

תודה @BarryG חסכת לי  האמת שאפשר עוד להרחיב אבל זה יותר על איך שוק ההון עובד ופחות על הנושא.

 

לעניינו מוסיף גם שלקרנות ריט יש אינטרס להשכיר לעשרות שנים קדימה בגלל הטבת המס שהן מקבלות.

ברמה מסוימת המדינה אומרת למשקיעים, אל תיקחו משכנתה ואתם לא חייבים להשיג מיליונים בשביל להשקיע בדירה, גם ב-100K ופחות אפשר להשקיע דרך ריט,

https://www.hon.co.il/השקעה-בקרנות-ריט-יתרונות-וחסרונות/

@yuvalganim יש הרבה דיס אינפורמציה, בעיקר מיזמים שרוצים לעשות כסף, בעלי מקצוע כמו מעריכי שווי ותקשורת שלא מקצועית או שמחפשת כותרות. אגב קבלן בנייה לא מרוויח הרבה כמו שאתה חושב, למעשה זה עסק של פושטי רגל, המרווחים שלהם קטנים מאוד.
בעיקרון דיי מסכים איתך, לממשלה אין אינטרס שהמחירים יירדו, לפחות לא משהו רציני.

[BarryG]

לפני 6 שעות, yuvalganim כתב:

הבעיה היא לא ב"ריט" הבעיה היא באופן הצגת המידע המעוות.

חברות נדלן מוכרות לעצמן נכסים וזה מפורסם בכל מקום כ"שיא מכירות של כל הזמנים".

זה לא באמת מכירה לעצמן (כאמור, 35% אחזקה), ותזכור שאם ציבור המשקיעים יחשוב שהריט של אזורים קונה נכסים ביוקר הוא לא ישקיע בו והמניה תרד, יחד עם שווי האופציות של המנהלים. גם מדובר על היקפים זניחים ממש ביחס לכלל העיסקאות (יש סה"כ 2 ריטים ציבוריים של נדלן למגורים).

בתור משקיע בשוק ההון ברור שאני מסכים איתך שיש עיוות מס.

[farkash7]

הוזכר כבר בעבר, אבל כשמשווים השכרת נכס למגורים בחו"ל מול השכרת נכס בארץ העיוות אפילו זועק יותר לשמיים.
השכרת נכס בחו"ל ממוסה מהשקל הראשון ובאחוז לא מבוטל (לפי מס שולי עם הכרה בהוצאות או 15% בלי הכרה בהוצאות).
השכרת נכס למגורים בארץ לעומת זאת...

עכשיו אני יכול להבין שאולי פעם היה הגיון במס הזה מכל מני סיבות, אבל בימיינו? נו באמת.

[פינדר]

לפני 20 שעות, farkash7 כתב:

תסביר

כבר הסבירו לך יפה, אז אני רק רוצה להוסיף שבתקופה שעקבתי אחרי כל מני דפים של "מחאות נדלן" עוד מ2010-11, הבנתי שמי שמפעיל את הדפים האלו בד"כ חסר כל הבנה לגבי כלכלה ונדלן. הם נוטים לראות קונספירציות בכל חור. והם בד"כ מעוותים את המציאות כדי שתתאים לתפיסת העולם שלהם.

ממליץ לך בחום לא לבזבז את זמנך על הפוסטים הארוכים שלהם.

[farkash7]

אל דאגה. לא חבר באף אחת מהקבוצות האלה ולא קורא פוסטים.

 

אני כבר כתבתי את דעתי. המחירים לא ירדו כי אין לאף אחד אינטרס שזה יקרה.

מי שיושב עם כסף על הגדר ומחכה למשבר כנראה ששוגה. זה כמו לנסות לתזמן את שוק ההון, רק פי 10 יותר גרוע.

 

יש כסף? מצאת בית שעונה על רוב הצ׳ק ליסט שלך עם פשרות פה ושם?

 

נהדר. קנה לך בית אם זה מה שאתה רוצה.

[SlowRide]

קבוצות מחאה בפייסבוק זה לא יותר מפלטפורמה לאנשים להסריח אחד את השני במירמור ובתלונות שלהם.
לא רק בקשר לדיור. יש קבוצות מחאה על תקנה 380 (שינויים ברכב), מחאה נגד כפיה דתית, מחאה נגד מחירים בערוצי הספורט ואפילו מחאה למען החזרת החטיף "מוגזם" של וורד הגליל.

לא מכיר משהו שהשתנה לטובה בזכות מחאות אינטרנט כאלה. לאף אחד שם לא אכפת למה זה ככה, הם רק רוצים להתעצבן. בגלל זה לא כדאי להיות בקבוצות כאלה ולקרוא טקסטים שליליים וממורמרים כל היום כי זה משפיע על החשיבה והופך אותך לסוג של אינסל, רק שבמקום לתעב נשים אתה מתעב בעלי דירות, משקיעים, בנקים, גופי תכנון, קבלנים, ובערך כל מה שקשור לשוק הדיור בישראל.