שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Gosser1860]

לפני 11 דקות, ישה כתב:

מזל שממשלת ישראל הכניסה את היד לכיס ונתנה מצנח.

ממשלת ישראל הכניסה את אותה היד גם עכשיו בתשלום חל"ת ללמעלה ממליון מובטלים, ובנק ישראל אפשר דחיית תשלומי הלוואות למשכנתאות (כמובן לא בחינם). בלעדי הצעדים האלה אפשר להניח ששוק הדיור היה נראה מעט אחרת. 

 

סהכ בישראל לא רע להשקיע בנדלן או שוק ההון.

[BarryG]

לפני כשעה, איצי בר כתב:

אבל גם עכשיו אתה אומר שהשתואה בשוק ההון גבוהה מנדל''ן, לא על זה הוויכוח, זה טיעון אחר לגמרי, הדיון היה על מינוף למשקיע הפרטי בהשקעות..

כמובן, אבל בשתי העיסקאות יש מינוף, פשוט במניות קצת יותר קשה לראות אותו, הרי במניות אתה "קונה מניה" ובדירות אתה "קונה דירה", למרות שבפועל בדירות אתה קונה אקוויטי בדירה ובמניות אתה קונה אקוויטי בחברה. זה שבאחד ממכשירי ההשקעה אתה מתמנף ובמכשיר השני המינוף לא ברמה שלך לא אומר שאין מינוף. וואלה, כשאני חושב על זה, דווקא לקניית מניה יש יתרון פה כי המימון הוא ללא חזרה ללווה, בעוד שברכישת דירה עם משכנתא יש ריקורס מלא אליך.

 

לפני כשעה, איצי בר כתב:

אגב גם בדוגמאות שלך, אני לא חושב ש s&p עלה בעשור האחרון x4 מדירה בישראל כולל ההכנסות משכירות, אני בכוונה לא מדבר על מניות ספציפיות כי יכול להיות שמחר תתגלה פרשת שחיתות בדמרי והמניה תיפול ב 50%.

נתתי דוגמאות ספציפיות של חברות בתחום כדי להראות שבהחלט יש מינוף כשאתה קונה מניות. פשוט המינוף לא ברמה שלך. לגבי מחירי הדירות בעשור האחרון בישראל, לא הייתי ממהר להסיק ממנו קדימה, הרי ברור לכולם שהעליה נובעת מהירידה בתשואה המבוקשת, על רקע הירידה בריבית במשק. אז מי שלא מצפה לירידה נוספת בריבית בעוצמה דומה שלא יצפה לעליה נוספת במחירי דירות בעוצמה דומה. מבחינת תשואות (אני לוקח 10 שנים אחורה, אוגוסט 2011) ה- S&P עלה בערך פי 3.7, מדד מחירי הדיור עלה פי 1.5 אבל בהנחה של מינוף של 50% (נזכור שהמינוף יורד לאורך הזמן) אז האקוויטי של מי שרכש דירה עשה בערך פי 3. כמובן שלתזמון ממתי מודדים יש פה משמעות גדולה, יכול להיות ששנה-שנתיים קדימה/אחורה והתוצאות יהיו שונות. ואני גם לא חושב שאפשר להסיק מהתשואות האלה (שני שני המכשירים) קדימה בשום צורה, מי שיעשה זאת יתאכזב מאוד.

 

לפני 43 דקות, ישה כתב:

יש  קשר רופף בין החזקות החברה לשווי המניה והעובדה  היא הדוגמאות שהבאת 

אתעלם מהבוטות האישית

לא יודע למה אתה מניח שיש קשר רופף בין החזקות החברה לשווי המניה, השוק מעריך את שווי האחזקות, מוריד את החוב ומגיע לשווי האקוויטי. מה שמתנתק לפעמים מההיגיון/כלכלה זה ההערכה של שווי החברה, שמשפיע באותה המתימטיקה על שווי האקוויטי.

מעריך את החזרה לטון עניני.

ולא יודע איך הגענו לדיון של סיכון מניות מול דירה, זה רק מחזק את זה שהשקעה במניה היא השקעה במכשיר שהוא כבר ממונף.

[farkash7]

לפני שעתיים, Gosser1860 כתב:

סהכ בישראל לא רע להשקיע בנדלן או שוק ההון.

כששוק ההון קרס פה ב2008 לא ראיתי את הממשלה עורזת למי שהפסיד.
ממי שמפסיד בשוק ההון למדינה לא אכפת. מבחינתה זו פריבילגיה.

לעומת זאת כשהיו קצת סימנים של האטה בשוק הנדל"ן בגלל הקרונה וברור שיהיו הרי יש סגר הממשלה עשתה הכל כולל הכל שחס וחלילה לא יהיו ירידות מחירים/משבר.
פעולות שבעיני הן פשע, פשע נגד אותם אנשים אחראים שישבו על הגדר. כתבתי את זה כאן קודם, לתת לאנשים להקפיא משכנתא+תשלום דמי אבטלה זה פשע נגד השוק החופשי ונגד רבבות של אנשים אחראים.

מה שזה מוכיח לכל חסידי שוק ההון והשוק החופשי בכלל זה שאין כאן שוק חופשי חברים. אתם רוצים דירה ויש לכם הון עצמי קנו אותה כי מי שמנהל פה את העסק (המדינה) יעשה הכל כדי שהמחירים ימשיכו לעלות או לכל הפחות לא לרדת.
אתם לא רוצים דירה? זה כבר עניין שלכם. מאחל לכל אחד אושר והצלחה בבחירות שלו.

עריכה אחרונה ב-30 לאוגוסט, 2021 על ידי farkash7

[om2]

המדינה לא מכניסה כל יום את היד לכיס.

הקורונה זאת היתה דוגמה יוצאת דופן 

 

בכל זאת, לא כל יום יש מגיפה כזאת בעולם.

יותר נכון זאת הפעם הראשונה בתולדות המדינה שיש כזאת מגיפה

[avargel]

לפני שעתיים, BarryG כתב:

כמובן, אבל בשתי העיסקאות יש מינוף, פשוט במניות קצת יותר קשה לראות אותו, הרי במניות אתה "קונה מניה" ובדירות אתה "קונה דירה", למרות שבפועל בדירות אתה קונה אקוויטי בדירה ובמניות אתה קונה אקוויטי בחברה

 

או שאתה מנסה להטריל אותנו בכח, או שצריך להסביר לך בבדידים

 

 

1. תוציא רגע את המינוף מהשיח, טוב? אני רואה שהוא מבלבל אותך.

 

2. אני לא בא כרגע לומר מה עדיף מבחינת השקעה, נדל"ן או שוק ההון.

 

3. בנדל"ן. הוצאת מהכיס שלך רבע מיליון שקל. הוצאת מהכיס של הבנק 750 אש"ח.  הדירה עלתה ב10%? נהדר! כל המיליון עבדו בשבילך, למרות ש75% מהם לא שלך בכלל. לצורך העניין - כל 250,000 ש"ח הרווחת 100,000 ש"ח (תנקה ריביות וכו'. רק לשם ההמחשה. בבדידים.)

 

4. בשוק ההון. הוצאת מהכיס שלך רבע מיליון. (לא הוצאת מהבנק כלום. ואני לא מתייחס כרגע למשוגעים שממנפים בשוק ההון, אוקי?). התיק שלך עלה ב10%? נהדר! הרווחת 25,000 ש"ח (תנקה מס רווחי הון)

 

 

אם החברה ממונפת או לא, וכל מיני מילים גדולות כמו אקוויטי, זה רק מה שהביא לרווח של ה10%, אבל זה לא נותן לך רווח *על כסף שלא הוצאת מהכיס*

 

יש מבין?

 

 

[farkash7]

הוא לא מנסה להטריל. הוא כותב דברים נכונים.
פשוט מאוד להציג את הדברים כפי שאתה מתאר, אבל לא בטוח שזה נכון.

אולי הדוגמא הכי רלוונטית היא כשאתה קונה מניה של חברת נדל"ן. היא ממונפת. בוודאות ממונפת.
היא קונה שטחים במינוף, היא בונה במינוף, כל הפרוייקטים שלה מבוססים על מינוף מהבנקים.
אתה יכול להתעמק בדוחות. להבין בכמה היא ממונפת. להבין באיזה נכסים היא מחזיקה. להבין באיזה קרקעות היא מחזיקה ומה הסטטוס שלהן. להבין מה השווי של הנכסים והקרקעות האלה ומה השווי הצפוי לאחר שיווק וכו', תכלס אני לא מומחה ולא ניתחתי חברות בחיי, כל מה שכתבתי כרגע הוא חירטוט. מזה תידע כמה תהנה מהמינוף שלה, אבל אני מהמר שיש איזה כלל אצבע לחברות נדל"ן, יש להן איזה אחוז מינוף ממוצע שמאפיין אותן ובטח לא צריך לרדת לפרטי פרטים אם לא רוצים לדייק.

עכשיו אם החברה הזו מחזיקה בקרקעות עם מינוף, ונניח שמחיר קרקע מסויימת הוא 100 שקל. היא שמה 25 שקל והשאר במינוף.
אם ערך הקרקע הזו עלה ב10%, אז היא כמו בדוגמה שנתת הרוויחה 10% על כל ה-100 (בניקוי ריביות וכו').
אתה כמשקיע שמחזיק מניות שלה שאמורות לשקף את שווי השוק שלה=שווי הנכסים והפעילות גם תהנה מאותה עליה.
ההבדל הוא פשוט שאתה קנית מניה, קנית נניח 0.000001% מהקרקע שדיברתי עליה, לכן גם תרוויח רק 0.000001% מאותם 10 שקלים שהקרקע שווה יותר עכשיו, אבל לך באחוזים זה לא משנה, זה אותו דבר כי גם השקעת רק 0.000001% מ25 שקל. כמובן שכל מה שאני אומר סובל מחוסר דיוקים אקוטיים ויש עוד המון דברים שלא שיקללתי, זה פשוט להעביר את הנקודה שברי צודק.


זה מוכיח אבל שמאוד פשוט לפלוני להבין מה המינוף שהוא מקבל על הבית שהוא קונה כי הוא פשוט רואה נכס אחד מול העיניים שהוא הביא את ההון הראשוני עבורו לבד (או עם אבא ואמא).
כדי להבין באיזה מינוף נמצאת החברה שאתה קונה ומה אתה מרוויח מזה בתור משקיע צריך יותר ידע וצריך גם להבין מה המשמעות של חברה ציבורית, והכי חשוב צריך לקנות מניה שהשווי שלה משקף את הנכסים והרווחים שלה ולא מנותק מהן לחלוטין. 

עריכה אחרונה ב-30 לאוגוסט, 2021 על ידי farkash7

[davemustaine87]

רק שאלה, בנתיים אני רק שומע כמה שהבנק הוא אמא תרזה ומחלק מינוף בריבית ברצפה . מה יקרה אם במהלך ה 25 שנה הקרובות בנק ישראל יחליט לעלות את הריבית? 

 

אני מתפלא שבעמודים האחרונים לא ראיתי שום התייחסות לעניין

[om2]

גם אם הוא יעלה. הדבר יעלה במאות שקלים בודדים את תשלום המשכנתא (עד לפני חצי שנה היית יכול לעד שליש פריים) בממוצע.

 

זה אומנם לא נעים אבל זה ישבור את רוב בעלי הנכסים.

 

מציאות של ריבית גבוהה כמו לפני 20-30 שנים לא צפויה בכלל ב5-10 שנים הבאות.

 

בוודאות תהיה העאלת ריבית.

אבל גם אחרי העאלה היא כנראה תהיה נמוכה יחסית לריביות של פעם.

 

לפני 20-30 שנים היו חותמים על ריבית של 8%-10 ויותר.

 

שוב, אנחנו מדברים על תחזיות הגיוניות.

ברמת קטסטרופה אי אפשר לדעת מה יהיה.

והאמת, לדעתי, אין למה להתכונן לתרחישי קיצון לא הגיוניים. כי אי אפשר לדעת מה יהיה תרחיש הקיצון.

 

 

[davemustaine87]

תקן אותי אם אני טועה, אבל עליה של 3 אחוז בריבית במשכנתא של מיליון שקל ל 25 שנה, תעלה את ההחזר החודשי ב 1500 שקל. 

[tzahico]

לפני כשעה, avargel כתב:

4. בשוק ההון. הוצאת מהכיס שלך רבע מיליון. (לא הוצאת מהבנק כלום. ואני לא מתייחס כרגע למשוגעים שממנפים בשוק ההון, אוקי?). התיק שלך עלה ב10%? נהדר! הרווחת 25,000 ש"ח (תנקה מס רווחי הון)

 

זה מה שהוא מנסה להסביר לך. 

 

נניח לצורך הדיון שמחירי הדיור עולים 10% בשנה, ושגם אתה וגם החברות נדל"ן הציבוריות ממונפים ב 75%. 

 

בהינתן תיק מניות עם פעילות נדל"ן מקבילה לשלך בתור אדם פרטי, הון בעלי המניות במאזן החברה (נכסים פחות התחייבויות - Owner's Equity) יגדל ב-40% - ובהתחשב בתנאי שוק המניות באותה תקופה, זה אמור להשתקף במחיר המניה.

[om2]

@davemustaine87

בתנאי שהכל בפריים.

אין דבר כזה כיום.

ובתנאי שזה קורה חודש אחרי שלקחת את המשכנתא...

ככל שעובר הזמן, זה משפיע פחות.

 

 

ברוב המסלולים עד היום היה מותר לקחת רק שליש פריים.

ככה שזה יעלה את ההחזר החודשי ב500

ואם זה אחרי כמה שנים של תשלום.

אפילו פחות

 

 

 

עריכה אחרונה ב-30 לאוגוסט, 2021 על ידי om2

[BarryG]

לפני שעתיים, avargel כתב:

או שאתה מנסה להטריל אותנו בכח, או שצריך להסביר לך בבדידים

או שמישהו שזה המקצוע שלו מנסה להסביר לך ואתה לא מבין...

 

פרקש וצחי צודקים בכל מילה שכתבו (גם בחלקים שפרקש כתב שהם חירטוט ולא מדויק, הכל מדויק ממש). בוא ננסה להסביר שוב, עזוב רגע את הבורסה בצד.

יש לך שתי אפשרויות- או שאתה קונה דירה ב- 2 מיליון ולוקח הלוואה של 1 מיליון, או עושה את אותו הדבר אבל באמצעות חברה שאתה מחזיק בה בבעלות מלאה. ברור שהמתמטיקה בשתי האפשרויות זהה מבחינת ההשפעה על האקוויטי שלך (1 מיליון ש"ח)?

יפה. עכשיו, במקום להחזיק בבעלות מלאה בחברה הזאת, אתה מחזיק ב- 10% מאקוויטי של חברה שעושה את אותו הדבר עם 10 דירות. המתמטיקה נשארת זהה מבחינת התשואה שלך, נכון? אז תכפיל בעוד כמה אלפים והגעת להשקעה במניות.

עריכה אחרונה ב-30 לאוגוסט, 2021 על ידי BarryG

[Gosser1860]

לפני כשעה, om2 כתב:

ברמת קטסטרופה אי אפשר לדעת מה יהיה.

אם אפשר ללמוד מהעבר (קורונה, משבר בשנות ה80), המדינה תכניס ידיה לכיסים ותעזור. 

האם כולם יעברו בשלום? לא. האם ינסו לשמור מפני מפלה של הרבה אזרחים? כן.

[farkash7]

מה שאפשר ללמוד זה שאם אתה גדול מכדי ליפול מישהו יציל אותך.
אם אתה לווה אחד עם משכנתא ונפלת לאף אחד לא יהיה אכפת.
אם מדובר כבר במסה של לווים מישהו יציל אותם, לכן אם אתם מחכים למגה משבר כלכלי וירידות מחירים בשוק הנדל"ן אז תוסיפו לזה שהמדינה צריכה להיות על סף פשיטת רגל בלי יכולת לתמוך בשוק הנדל"ן כי זה מה שהיא תעשה במקרה הזה. התסריט הופך כבר ליותר ויותר בלתי סביר.

פישמן עשה מזה קריירה ובנה ככה אימפריה. תלמדו ממנו. רוצים בית ומצאתם אחד? קחו משכנתא יהיה המחיר אשר יהיה. מי שחושב שזה חוסר אחריות ישאר בלי בית.

אומר את זה בצער. באמת. זו המציאות.

[פינדר]

אתה חושב שהמדינה צריכה לתת לאלפי אנשים לאבד את הבתים שלהם, כדי שספקולנטים שיושבים על הכסף יוכלו להרוויח?