שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[avargel]

אנסה להסביר

 

*נניח* שגם בנדל"ן וגם בשוק ההון אני ארוויח 8% על כל שקל ששמתי ויש לי רק רבע מיליון

 

בנדל"ן אני ארוויח 8% על כל המיליון, אפילו ששמתי רק רבע הון עצמי וכל השאר משכנתא (עכשיו תנקה מזה ריביות)

 

בשוק ההון ארוויח 8% על רבע מיליון (לא רלוונטי שהמניות האלה ממונפןת בעצמן)

עריכה אחרונה ב-29 לאוגוסט, 2021 על ידי avargel

[BarryG]

לפני 2 דקות, avargel כתב:

זה לא נכון

כי אני רוצה להשקיע כמה שיותר

במשכנתא הבנק לא מתחלק איתי ברווחים מעבר לעלות הריבית

לא, אתה לא רוצה להשקיע כמה שיותר כי ככל שאתה לוקח יותר חוב למימון ההשקעה אתה ממונף יותר והסיכון של ההשקעה עולה.

 

לפני 1 דקה, Gosser1860 כתב:

רגע, אתה מסכים איתי שאם יש לי חצי מליון פנוי אני יכול לרכוש דירה ב-2 מליון? האם אני יכול לעשות אותו דבר בתיק המניות שלי?

זה בדיוק לב העניין, הבנק מוכן לתת הלוואה בגין הדירה, אבל לא מוכן בגין תיק המניות.

אתה מתיחס למניה כאל נכס בסיס וזה לא נכון. כשאתה קונה מניה אתה קונה החזקה בהון עצמי של חברה שבדרך כלל יש לה חוב. לטובת הדוגמה, אבל מאוד קרוב למציאות, אתה קונה החזקה בחברה שמחזיקה בניינים בשווי של 10 מיליארד ש"ח ויש לה חוב של 6 מיליארד ש"ח- אתה מקבל החזקה ב- 4 מיליארד ש"ח של ההון העצמי שלה. במניות, במקום שהבנק ייתן לך הלוואה, הוא נותן הלוואה לחברה שאתה מחזיק בה.

 

לפני 2 דקות, avargel כתב:

אנסה להסביר

 

*נניח* שגם בנדל"ן וגם בשוק ההון אני ארוויח 8% על כל שקל ששמתי ויש לי רק רבע מיליון

 

בנדל"ן אני ארוויח 8% על כל המיליון, אפילו ששמתי רק רבע הון עצמי וכל השאר משכנתא (עכשיו תנקה מזה ריביות)

 

בשוק ההון ארוויח 8% על רבע מיליון (לא רלוונטי שהמניות האלה ממונפןת בעצמן)

מה זה לא רלוונטי שהמניות ממונפות בעצמן, בטח שרלוונטי. מאיפה מגיעים אותם 8%? מה הסיכון הפיננסי שלהם? 

תחזור לדוגמה של ה- ריט של דירות להשכרה, כשקנית מניות של ריט כזה שמחזיק ב- 1 מיליארד נכסים ו- 500 מיליון חוב, מה קנית? 500 מיליון אקוויטי או 1 מיליארד נכסים? איך נוצרת התשואה של האקוויטי פה?

[avargel]

לפני 3 דקות, BarryG כתב:

לא, אתה לא רוצה להשקיע כמה שיותר כי ככל שאתה לוקח יותר חוב למימון ההשקעה אתה ממונף יותר והסיכון של ההשקעה עולה.

 

כן, אני כן רוצה להשקיע כמה שיותר כי ככל שאני לוקח יותר חוב למימון ההשקעה אני ממונף יותר כי (אמנם הסיכון של ההשקלה עולה, אבל גם) הסיכוי של הרווח עולה ואני רוצה לקחת את הסיכוי (ולצידו הסיכון) הזה

 

וזאת בדיוק הנקודה שאתה מפספס לאורך כל הדיון הזה

[BarryG]

אני חושב שאתה מפספס את העניין שמחיר יכול גם לרדת... או שאתה אוהב סיכון בצורה קיצונית שאין להשליך ממנה לאדם הממוצע.

[avargel]

עריכה:

 

קצת קשה לנהל ככה דיון

זה מתחיל מזה שישה הסביר לך שבנדל"ן אפשר למנף ובשוק ההון לא

 

ממשיך בזה שאתה טוען שגם שוק ההון ממונף 

 

מסבירים לך מה הכוונה בהבדל בין המינופים

 

ואז אתה בכלל טוען שלא כדאי למנף

 

תיסגר על הטענה שלך ותחזור לדווח

 

 

עריכה אחרונה ב-29 לאוגוסט, 2021 על ידי avargel

[Gosser1860]

לפני 11 דקות, BarryG כתב:

אתה מתיחס למניה כאל נכס בסיס וזה לא נכון.

מקבל. 

אבל מה עם זה שהבנק לא מוכן לתת לי הלוואה באותם תנאים של משכנתא כדי לרכוש מניות?

 

לפני 3 דקות, BarryG כתב:

או שאתה אוהב סיכון בצורה קיצונית שאין להשליך ממנה לאדם הממוצע.

אזי רוכשי דיור במינוף מקסימלי (בד"כ הם האדם הממוצע) הם גם אוהבי סיכון בצורה קיצונית? 

למה הבנקים משתפים איתם פעולה?

עריכה אחרונה ב-29 לאוגוסט, 2021 על ידי Gosser1860

[BarryG]

תקרא שוב, לא אמרתי בשום מקום שלא כדאי למנף, כתבתי שיש גבול למינוף. שאתה רוצה לקחת כתגובה לטענה שלך שאתה רוצה להיות כמה שיותר ממונף.

לפני 1 דקה, Gosser1860 כתב:

מקבל. 

אבל מה עם זה שהבנק לא מוכן לתת לי הלוואה באותם תנאים של משכנתא כדי לרכוש מניות?

 

אבל ברמת סיכון דומה החברות בבורסה מקבלות מימון בתנאים טובים יותר, תראה את הריביות שבהם הריטים של נדלן למגורים מגייסות חוב. זאת אומרת, כשאתה קונה מניות, אתה מקבל נכס עם חוב, כאשר החוב הזה בריבית טובה יותר מאם היה לך עסק דומה.

 

ציטוט

 

אזי רוכשי דיור במינוף מקסימלי (בד"כ הם האדם הממוצע) הם גם אוהבי סיכון בצורה קיצונית? 

למה הבנקים משתפים איתם פעולה?

 

חלילה, אברג'ל כתב שהוא תמיד רוצה להשקיע כמה שיותר, אני מבין את "כמה שיותר" לא כתלוי במגבלה הרגולטורית שיש באותו רגע.

[farkash7]

כדי להבין שאתה קונה מניה של חברה ממונפת ונהנה מהמינוף שהיא קיבלה מהבנק אתה צריך להתעמק בנתונים. אחרי זה אתה גם צריך לגלות משמעת וסבלנות גם בתקופות קשות ולהמשיך להחזיק באותה חברה/חברות/מדדים כדי להנות מהדיווידנדים. קשה קשה, לרוב האנשים זה בלתי אפשרי.

כדי לקחת משכנתא אתה צריך דופק ותלוש. כדי להמשיך ולהתחייב להשקעה שלך אתה לא צריך שום יכולת, החוזה שחתמת עליו מכתיב לך איך תתנהג.

מקרה א עובד טוב ליחידי סגולה, או למישהי שגרה לבד, בלי ילדים, עם כמה חתולים ומכינה סבונים בבית.
יש מציאות, ויש תאוריה.

אני מהמר שרוב אלו שמחזיקים תיק השקעות כבד יש להם גם דירה בבעלותם ועוד סכומי כסף לא קטנים ונזילים שסתם זרוקים בחשבון. מעט מאוד מחזיקים רק את הראשון.

מזכיר לי סיפור על חבר שקנה דירה שהוא לא גר בה (סבתא עזרה אל תהיו אופטימיים).
אחרי 8 שנים ישבנו והוא בדק כמה היה מרוויח אם היה משקיע את אותו כסף על SP500/נאסד"ק. ראה שבמדד היה מרוויח יותר, אבל מה הסיכוי שהוא היה משאיר את הכסף שם 8 שנים בלי לגעת בו? יש סיכוי כזה, אבל לטעמי יש סיכוי יותר סביר שזה לא היה קורה.
בדירה הוא עדיין מחזיק...

 

  

לפני 48 דקות, avargel כתב:

איפה שמעת אותי אומר בורסה?

שמעתי אותך מדבר על תשואות, איפה בדיוק תשיג תשואות בימינו?

עריכה אחרונה ב-29 לאוגוסט, 2021 על ידי farkash7

[עידן.]

לפני 32 דקות, Gosser1860 כתב:

@BarryG זה אחד מהעיוותים שבגינם קשה להשוות בין דיור לשוק ההון.

אני רוצה להשקיע בשוק ההון כי אני מאמין בו יותר מ-4 קירות ואני מעוניין להשקיע 4X. מגיע לבנק עם X ומבקש הלוואה בתנאים דומים למשכנא כדי לקחת 4X ולהשקיע במדד החביב עליי. אחרי שהפקיד יסדיר חזרה את נישמתו מרוב צחוק, ישלח אותי חזרה הביתה. מצד שני, אם מטרת ההשקעה היא דירה ואני עומד בתנאיו של הבנק, אזי יהיו לי 4X לטובת הרכישה.

 

ברוקר כמו IB יתן לך בלחיצת כפתור הלוואה בריבית נמוכה מריבית משכנתא ותוכל לקנות איתה איזה מניות או מדדים שתרצה.

לחילופין יש מספיק קרנות עוקבות מדד ממונפות עם דמי ניהול יחסית נמוכים.

הבעיה זה לא להשיג מימון, אלא להיות מסוגל לעמוד פסיכולוגית מול התנודתיות.

[Gosser1860]

לפני 25 דקות, BarryG כתב:

זאת אומרת, כשאתה קונה מניות, אתה מקבל נכס עם חוב, כאשר החוב הזה בריבית טובה יותר מאם היה לך עסק דומה.

מקבל. אבל הבנק לא זורם לתת לי הלוואה לרכוש את המניה בדומה לדירה. למה?

 

לפני 9 דקות, עידן. כתב:

כפתור הלוואה בריבית נמוכה מריבית משכנתא

ריבית היא רק מאפיין אחד בהלוואה מסוג משכנתא. אני רוצה את כל התנאים, לא רק ריבית.

עריכה אחרונה ב-29 לאוגוסט, 2021 על ידי Gosser1860

[liorwohl]

לפני 14 דקות, farkash7 כתב:

כדי להבין שאתה קונה מניה של חברה ממונפת ונהנה מהמינוף שהיא קיבלה מהבנק אתה צריך להתעמק בנתונים. אחרי זה אתה גם צריך לגלות משמעת וסבלנות גם בתקופות קשות ולהמשיך להחזיק באותה חברה/חברות/מדדים כדי להנות מהדיווידנדים. קשה קשה, לרוב האנשים זה בלתי אפשרי.

כדי לקחת משכנתא אתה צריך דופק ותלוש. כדי להמשיך ולהתחייב להשקעה שלך אתה לא צריך שום יכולת, החוזה שחתמת עליו מכתיב לך איך תתנהג.

מקרה א עובד טוב ליחידי סגולה, או למישהי שגרה לבד, בלי ילדים, עם כמה חתולים ומכינה סבונים בבית.
יש מציאות, ויש תאוריה.

אני מהמר שרוב אלו שמחזיקים תיק השקעות כבד יש להם גם דירה בבעלותם ועוד סכומי כסף לא קטנים ונזילים שסתם זרוקים בחשבון. מעט מאוד מחזיקים רק את הראשון.

מזכיר לי סיפור על חבר שקנה דירה שהוא לא גר בה (סבתא עזרה אל תהיו אופטימיים).
אחרי 8 שנים ישבנו והוא בדק כמה היה מרוויח אם היה משקיע את אותו כסף על SP500/נאסד"ק. ראה שבמדד היה מרוויח יותר, אבל מה הסיכוי שהוא היה משאיר את הכסף שם 8 שנים בלי לגעת בו? יש סיכוי כזה, אבל לטעמי יש סיכוי יותר סביר שזה לא היה קורה.
בדירה הוא עדיין מחזיק...

 

  

שמעתי אותך מדבר על תשואות, איפה בדיוק תשיג תשואות בימינו?

 

אבל אתה ומי שאתה ממליץ לו מה לעשות, יכולים להשקיע במדד במקום לרוץ לקנות עוד דירה במחיר בועה. למה ישר להניח שכולם מפגרים וזהו? למה להניח מקרה כללי של פראיירים ובגללו לעצמך ולחברים שלך בפורום לא להמליץ לעשות את הדבר ההגיוני?

מההשקעה שלי במדד מניות כל העולם אני עושה יותר משכירות של הדירת 4 חדרים שלי (אפילו הרבה יותר) אין לי שום רכוש יקר חוץ מ2 מכוניות שביחד שוות אולי 50 אלף ואין לי דירה ואין לי כלום. רק קראתי הסולידית ויישמתי את המינימום של המינימום כי אין לי כוח. זה כבר 5 שנים ככה והרווחתי יפה מאוד, אם הייתי נלחם לקנות דירה הייתי עכשיו בחובות ובחיים לא קונה את הפונטו קבריולט הזאת שיש לי או טס לחו״ל אפילו.

[BarryG]

לפני 10 דקות, Gosser1860 כתב:

מקבל. אבל הבנק לא זורם לתת לי הלוואה לרכוש את המניה בדומה לדירה. למה?

 

כי זה מינוף על מינוף. הבנק מניח שהחברה כבר ממונפת בשיעור האופטימלי מבחינת סיכון מול עלות, ולא רוצה לתת מינוף נוסף. 

[farkash7]

לפני 27 דקות, liorwohl כתב:

למה ישר להניח שכולם מפגרים וזהו? למה להניח מקרה כללי של פראיירים ובגללו לעצמך ולחברים שלך בפורום לא להמליץ לעשות את הדבר ההגיוני?

זה לא קשור למפגרים. זה קשור לפסיכולוגיה וטבע האדם.
כשהבורסה נופלת רוב האנשים מה לעשות בורחים, אחרת היא לא הייתה נופלת נכון?
אז כן אתה יכול להמליץ לבנאדם לעשות "את הדבר ההגיוני", ואז במפולת הראשונה הוא יברח כי מה לעשות הפחד יותר חזק ממה שאתה כתבת בפורום או הסולידית בבלוג שלה והוא ישאר עם 50% מהכסף.

אני לא אמליץ על זה לאנשים. אני אולי אעשה את זה בעצמי בשקט, אבל בטח לא אמליץ על זה לאף אחד כי זה דורש תכונות מסויימות שלרוב האנשים אין, וזה לא קשור לאם הם חכמים או לא.

מהבחינה הזו עדיף שרוב האנשים יקחו משכנתא זה מה שאמרתי עד עכשיו וזה מה שאני אמשיך להגיד.

עריכה אחרונה ב-29 לאוגוסט, 2021 על ידי farkash7

[ישה]

לפני 3 שעות, BarryG כתב:

ואלה לא מתאים לך, תורת המימון בסיסית...

מה זה משנה אם המינוף ברמה שלך או ברמת החברה שאתה קונה, עדיין יש מינוף ביחס לנכס הבסיס ואתה נהנה ממנו. 

בשנים האחרונות אפשר לקנות בבורסה בארץ מניות של חברות ריט שמחזיקות בדירות להשכרה בישראל, כמובן שהחברות האלה ממונפות. אז מה תגיד, כשאתה קונה מניות של ריט דיור להשכרה אתה קונה אחזקה בדירות בלי מינוף? במיוחד ששם, בגלל שמדובר בחברה שמחזיקה בדירות בפיזור גדול ונסחרת בבורסה, המימון יותר זול מהמשכנתא שהיית לוקח. 

 

הבהרה: לא מדובר בהמלצה לרכישת מניות של ריטים של חברות דיור להשכרה, יש גם אספקט של עלויות ניהול.

 

הסבירו לך אחרים את ישה עשו זאת היטב אבל אתה ממאן להבין

 

אנחנו במדור המכוניות

 

גלגל עולה 250 שקלים ויש לי 250 שקלים 

 

בבורסה אתה קונה גלגל אחד בנדלן אתה קונה 4 גלגלים. אחד בכספך 3 בכספו של הבנק 

 

ואם מחיר הגלגלים עולה אני מרוויח על כל ה 4 גלגלים 

 

ולגבי הסיכון

 

נער הייתי וגם זקנתי

 

ראיתי אלפי מקרים בהם מניות נחתכו לאפס או קרוב לכך לא ראיתי מקרה אחד של דירה כזה.

 

אבל כל החיים לפני . 

[עידן.]

בסדר. בתנאים של היום, צעירים בתחילת שנות ה20 שרוצים לצבור הון עצמי כדי לקנות דירת מגורים בתוך עשר שנים, חייבים להשקיע באופן רציף בשוק ההון.

גם כדי להגיע ״רק״ לדירה להשקעה יש צורך במאות אלפי שח. בישראל השכירות תכסה משכנתא עד 55-60%, בעוד שבמינוף של 75% חייב להוסיף כסף מהכיס כל חודש.

 

נכון, לפני 15 שנה היה אפשר להיכנס לשוק הנדלן עם הון עצמי של 20,000 שח. היו  דירות להשקעה ב150-200K שח ומשכנתאות של 90%. הימים האלה נגמרו ולעולם לא ישובו.