שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BarryG]

לפני 12 דקות, avargel כתב:

אם מתקיימים התנאים הבאים:

1. יש לך כסף לקנות דירה

2. הכסף הזה לא מושקע ולא "עושה כסף" [בגובה של שכר הדירה לפחות]

3. אתה בכל זאת בוחר לשכור דירה ולא לקנות

 = אתה זורק כסף לפח

 

אבל

אם אין לך כסף לקנות דירה = אתה בכלל לא במשחק, והרי צריך לגור איפשהו, נכון? אז שכירות אינה זריקת כסף לפח

או

יש לך כסף לקנות דירה, אבל הכסף הזה עובד בשבילך והוא מרוויח לגר יותר מעלות שכר הדירה = שכירות אינה זריקת כסף לפח [ואפילו להיפך]

אפשר לצמצם את זה ל:

1. יש לך כסף עודף

2. הוא לא מושקע

= אתה זורק כסף לפח

[farkash7]

לפני 14 דקות, avargel כתב:

ש לך כסף לקנות דירה, אבל הכסף הזה עובד בשבילך והוא מרוויח לגר יותר מעלות שכר הדירה = שכירות אינה זריקת כסף לפח [ואפילו להיפך]

שוב אתם מדברים על מצב תאורטי.
במציאות תספור כמה אנשים יש עם מיליונים בחשבון השקעות ובלי דירה, כנראה מספר שואף לאפס, כי כל משקיע טוב מבזר את ההשקעות שלו על פני שלל ענפים ונכסים, ביניהם נדל"ן.

זה טוב ויפה לדבר באוויר, אבל בשורה התחתונה מעט מאוד אנשים ידעו להתנהל עם המון כסף שיושב בשוק ההון לאורך תקופות ארוכות.
קודם מישהו כתב פה שהוא לא מבין למה אנשים בלחץ כשיש להם כמה מיליונים בבורסה אבל הם לא בלחץ כשיש להם משכנתא. 
מי שלא בלחץ כשיש לו כמה מיליונים בבורסה כנראה מחזיק עוד כמה מליונים במקומות אחרים וכמה דירות בת"א או שהוא ניחן בתכונות אופי מאוד מיוחדות. מעטים מאוד האנשים עם תכונות כאלו.

[avargel]

מי דיבר על מיליונים? או על עודף כסף?

 

 

אל תכניסו לי מילים לפה בבקשה

 

מצב *תיאורתי* של זוג שיש לו "רק" 300-500 אש"ח 

והוא לא קונה דירה אלא שוכר (כי בועה, כי "מחכים להזדמנות", כי פראייר מי שקונה במחירים האלה, כי קבוצןת פייסבוק), בזמן שהכסף בפק"מ או באיזה תוכנית חסכון דמיקולו של הבנק שנותנת 0.02% לשנה

 

כמה כאלה אני מכיר?

עשרות

 

כמה כאלה יש?

יותר מדי

 

הם זורקים את הכסף לפח, נקודה

עריכה אחרונה ב-29 לאוגוסט, 2021 על ידי avargel

[farkash7]

הוא לא זורק כסף לפח. הוא פועל בחוכמה.
כסף שיכול להיות שתצטרך מחר בבוקר לא יכול להיות מושקע בשוק ההון. יותר נכון להגיד לא כדאי שיהיה מושקע בשוק ההון.
הזוג הזה שתיארת רוצה לקנות דירה עם הכסף הזה. אם מחר בבוקר מבחינתו יהיה העיתוי כי נשבר לו או כי הוא שידרג את השכר או כי אבא ואמא נתנו לו עוד כסף הוא ירצה את הכסף, וזה בדיוק סוג הכסף שלא כדאי להשקיע בשוק ההון.

בגלל זה אתה מכיר עשרות כאלה, כי רוב האנשים לא מטומטמים מספיק כדי להשקיע את ההון העצמי שלהם בבורסה.

עריכה אחרונה ב-29 לאוגוסט, 2021 על ידי farkash7

[Gosser1860]

 

לפני 25 דקות, BarryG כתב:

מה זה משנה אם המינוף ברמה שלך או ברמת החברה שאתה קונה, עדיין יש מינוף ביחס לנכס הבסיס ואתה נהנה ממנו. 

אני חושב שישה ההשתמש במילה מינוף כדי לבטא חסם כניסה. בשביל לרכוש מנייה בשווי X אני צריך X (בד"כ). בשביל לרכוש דירה בשווי X אני צריך X/4 (השאר הבנק עוזר לי). מצד שני, למיטב ידעתי בנקים לא ששים לתת "משכנתא" כדי לרכוש מניות.

 

לפני 4 שעות, Katom כתב:

אבל אני אישית לא מבין למה כמה מיליונים בשוק ההון גורם לאנשים יותר חוסר נוחות מאשר כמה מיליונים בחוב לבנק.

רק אמרת את המילה בנק, תראה כמה ביטחון נסכת על פני אנשים. בנק זה דבר גדול, מוסד אמיתי עם קירות ועובדים מעונבים ובעיקר יציב.

מה זה שוק ההון? הדבר התנודתי הזה, עם המשברים, נפילות, חצים אדומים וחצים ירוקים. הדבר האחרון שזה משדר רוגע ויציבות.

אני יכול בהחלט להבין למה אנשים מעדיפים את האלטרנטיבה של הבנק על פני תיק בשוק ההון.

אבל למה זה חייב להיות או בררני (XOR)? למה אי אפשר להשקיע גם בשוק ההון וגם בדירה?

 

לפני 3 שעות, יבגניפ כתב:

אלא כי שוק השכירות בארץ לא יציב ולא מעודד השכרה לטווח ארוך. אם זה ישתנה כנראה שיהיו לא מעטים שיוותרו על הקניה. הבעיה היא שכדי שזה יקרה צריך רגולציה שתדחוף בכיוון הזה, ולזה נראה לי אין שום סיכוי.

למיטב ידיעתי מחירי השכירות אמנם עולים אך באופן מתון יותר^1 (בטח ביחס למחירי הדיור). בנוסף, יש רגולציה בנושא כאשר המדינה דוחפת פרויקטים של דיור לטווח ארוך גם באזורי ביקוש, אאל"ט יש מספר פרויקטים בהרצליה, ת"א וראשון לציון.

כלומר מבחינת המספרים, השוק "יציב", אך מבחינת החוויה האישית (של חבריי ושלי) הוא לא כל כך ממגוון סיבות (חלקן בהחלט רגשיות).

 

לפני 3 דקות, farkash7 כתב:

זה טוב ויפה לדבר באוויר, אבל בשורה התחתונה מעט מאוד אנשים ידעו להתנהל עם המון כסף שיושב בשוק ההון לאורך תקופות ארוכות.

זה בדיוק העניין עם השקעה פאסיבית במדדים/מחקי מדד. לא צריך "לנהל" אותו יותר מידי.

[BarryG]

לפני 11 דקות, Gosser1860 כתב:

 

אני חושב שישה ההשתמש במילה מינוף כדי לבטא חסם כניסה. בשביל לרכוש מנייה בשווי X אני צריך X (בד"כ). בשביל לרכוש דירה בשווי X אני צריך X/4 (השאר הבנק עוזר לי). מצד שני, למיטב ידעתי בנקים לא ששים לתת "משכנתא" כדי לרכוש מניות.

 

אבל במניות אין חסם כניסה, תשקיע גם 100 ש"ח, אז לרכישת דירה על פני השקעה בשוק ההון בטח אין יתרון של חסם כניסה, לא משנה אם זה X או X/4

[יבגניפ]

לפני 13 דקות, Gosser1860 כתב:

למיטב ידיעתי מחירי השכירות אמנם עולים אך באופן מתון יותר^1 (בטח ביחס למחירי הדיור)

נכון, העליה יותר מתונה. אבל אין מספיק פרויקטים להשכרה לטווח ארוך. וגם בשוק הפרטי אני לא בטוח שהמדינה מעודדת את זה מספיק. למעשה אני בטוח שהיא לא, כי זה מופיע בהמלצות של הoecd, בהתבסס על המודל הגרמני שהתוצאה שלו היא 50% מהתושבים בשכירות. ותוצאה נלוות של זה היא האטה אפשרית במרדף אחרי הדירה בכל מחיר.

 

אני לא חושב שרגולציה צריכה לקבוע את מחיר המקסימום באיזה מינוח אבסולוטי. היא צריכה לתת יותר וודאות לשוכר ולמשכיר. שזה גם מאוד בעייתי. אני לא כל כך בטוח מה קורה בכל הארץ, אבל בתל אביב, רמת גן וגבעתיים אין בניין אחד שלא נמצא בתהליך תמ"א איפשהו. וזה מאוד מאוד מאוד מקשה על השוק וגם גורם גם למי שכן  היה מעדיף להשאר בשכירות להרגיש שאין אלטרנטיבות. 

[farkash7]

לפני 27 דקות, Gosser1860 כתב:

בדיוק העניין עם השקעה פאסיבית במדדים/מחקי מדד. לא צריך "לנהל" אותו יותר מידי.

לא אמרתי לנהל. אמרתי להתנהל. 

[Gosser1860]

לפני 16 דקות, BarryG כתב:

אבל במניות אין חסם כניסה, תשקיע גם 100 ש"ח, אז לרכישת דירה על פני השקעה בשוק ההון בטח אין יתרון של חסם כניסה, לא משנה אם זה X או X/4

אולי גם אני לא התנסחתי מספיק טוב. נניח ויש לי רק X ש"ח. בעוד שאני יכול לקנות דירה ב-4X בעזרתו של הבנק (עם כמה הגבלות, אבל נשים את זה בצד), מניות אני יכול לקנות רק בשווי X. הבנק לא יתן לי הלוואה דומה למשכנתא כדי לקנות מדדים בשוק ההון.

אז יותר נכון להגיד אולי חסם כניסה בהינתן מחיר מטרה.

 

לפני 13 דקות, יבגניפ כתב:

נכון, העליה יותר מתונה. אבל אין מספיק פרויקטים להשכרה לטווח ארוך. וגם בשוק הפרטי אני לא בטוח שהמדינה מעודדת את זה מספיק. למעשה אני בטוח שהיא לא, כי זה מופיע בהמלצות של הoecd, בהתבסס על המודל הגרמני שהתוצאה שלו היא 50% מהתושבים בשכירות. ותוצאה נלוות של זה היא האטה אפשרית במרדף אחרי הדירה בכל מחיר.

 

אני לא חושב שרגולציה צריכה לקבוע את מחיר המקסימום באיזה מינוח אבסולוטי. היא צריכה לתת יותר וודאות לשוכר ולמשכיר. שזה גם מאוד בעייתי. אני לא כל כך בטוח מה קורה בכל הארץ, אבל בתל אביב, רמת גן וגבעתיים אין בניין אחד שלא נמצא בתהליך תמ"א איפשהו. וזה מאוד מאוד מאוד מקשה על השוק וגם גורם גם למי שכן  היה מעדיף להשאר בשכירות להרגיש שאין אלטרנטיבות. 

מסכים, צריך יותר פרויקטים כאלה, אבל זה לא המצב שאין בכלל כאלה.

המדינה/רשויות מקומיות יכולות לחלוטין להוסיף וודאות בשוק על ידי תכנון טווח רחוק מתי ואיפה מתוכננת התחדשות עירונית.

 

 

"תכנון טווח רחוק", הצחקתי את עצמי ועכשיו כל המקלדת שלי קפה

 

Just now, farkash7 כתב:

לא אמרתי לנהל. אמרתי להתנהל. 

צודק.

אתה מתכוון למשוך בתקופות משבר? להשקיע כספים שלא מיועדים להשקעה? 

עם זה אני מסכים, זה יותר קשה (בעיקר תפיסתית) מאשר לשלם משכנתא חודש בחודשו.

[BarryG]

Just now, Gosser1860 כתב:

אולי גם אני לא התנסחתי מספיק טוב. נניח ויש לי רק X ש"ח. בעוד שאני יכול לקנות דירה ב-4X בעזרתו של הבנק (עם כמה הגבלות, אבל נשים את זה בצד), מניות אני יכול לקנות רק בשווי X. הבנק לא יתן לי הלוואה דומה למשכנתא כדי לקנות מדדים בשוק ההון.

אז יותר נכון להגיד אולי חסם כניסה בהינתן מחיר מטרה.

אין בזה שום היגיון מימוני/פרקטי, מה זה חסם כניסה בהינתן מחיר מטרה...

[avargel]

לפני 50 דקות, farkash7 כתב:

הוא לא זורק כסף לפח. הוא פועל בחוכמה.
כסף שיכול להיות שתצטרך מחר בבוקר לא יכול להיות מושקע בשוק ההון. יותר נכון להגיד לא כדאי שיהיה מושקע בשוק ההון.
הזוג הזה שתיארת רוצה לקנות דירה עם הכסף הזה. אם מחר בבוקר מבחינתו יהיה העיתוי כי נשבר לו או כי הוא שידרג את השכר או כי אבא ואמא נתנו לו עוד כסף הוא ירצה את הכסף, וזה בדיוק סוג הכסף שלא כדאי להשקיע בשוק ההון.

בגלל זה אתה מכיר עשרות כאלה, כי רוב האנשים לא מטומטמים מספיק כדי להשקיע את ההון העצמי שלהם בבורסה.

 

איפה שמעת אותי אומר בורסה?

[Gosser1860]

@BarryG זה אחד מהעיוותים שבגינם קשה להשוות בין דיור לשוק ההון.

אני רוצה להשקיע בשוק ההון כי אני מאמין בו יותר מ-4 קירות ואני מעוניין להשקיע 4X. מגיע לבנק עם X ומבקש הלוואה בתנאים דומים למשכנא כדי לקחת 4X ולהשקיע במדד החביב עליי. אחרי שהפקיד יסדיר חזרה את נישמתו מרוב צחוק, ישלח אותי חזרה הביתה. מצד שני, אם מטרת ההשקעה היא דירה ואני עומד בתנאיו של הבנק, אזי יהיו לי 4X לטובת הרכישה.

 

אני מאמין שלכך ישה התכוון.

 

מכיוון שאני כנראה טועה בשימוש במילים מינוף/מימון/חסם/כניסה/מטרה, הפעם החלטתי לא להשתמש בהם ולהסביר את הנקודה באופן הפשטני ביותר שאני יכול.

עריכה אחרונה ב-29 לאוגוסט, 2021 על ידי Gosser1860

[BarryG]

אבל אין דבר כזה, מה זה "אני מעוניין להשקיע 4X".

יש לך חצי מיליון פנוי, אתה משקיע אותו- קונה מניות (החזקת אקוויטי בחברה/חברות ממונפות) או אקוויטי בדירה. החסם היחיד שלך הוא בדירה, יש סכום מינימאלי, במניות אין בעיה כזאת.

[avargel]

זה לא נכון

 

כי אני רוצה להשקיע כמה שיותר

 

במשכנתא הבנק לא מתחלק איתי ברווחים מעבר לעלות הריבית

[Gosser1860]

רגע, אתה מסכים איתי שאם יש לי חצי מליון פנוי אני יכול לרכוש דירה ב-2 מליון? האם אני יכול לעשות אותו דבר בתיק המניות שלי?

זה בדיוק לב העניין, הבנק מוכן לתת הלוואה בגין הדירה, אבל לא מוכן בגין תיק המניות.