שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[arco1]

איך וממי תקנה דירה אם יקרסו ויפשטו את הרגל?

 

אני מניח שרק חלק קטן באמת יגיע למצב של פשיטת רגל.

 

האחרים יחד עם המדינה יצטרכו להוריד מחירים על דירות/קרקע (בתקוה)

 

 

 

יש כמות מסוימת של עבודה, עם X עובדים ניתן לבצע אותה ב-Y שעות. עם 2X עובדים ניתן לבצע אותה ב-Y/2 שעות. יותר עובדים == פחות זמן. וכמו שאתה יודע (או אמור לדעת), זמן שווה כסף. לצורך העניין, עם פי 2 עובדים תוכל לייצר פי 2 או לספק פי 2 הזמנות באותו הזמן.

 

מה שתיארת זה מצב בו אם יש לך יותר עובדים כמות העבודה גדלה ולא שיש לך עובדים בטלנים עכשיו ששליש מהזמן לא עושים כלום. אם יש יותר עבודה, אז יש גם יותר הכנסה וכך יש איך לממן עובדים גם לא בשכר נמוך יותר.

[סאפיר]

הגאונים האלה אפילו הצליחו להפריד בין קבוצות בתוך העם -

אלה שבבעלותם דירה או מספר דירות ורוצים שמחירי הדירות יעלו,

ואלו שאין בידם אף דירה ורוצים שמחירי הדירות ירדו.

 

להלן, המגיבים בשרשור הזה.

 

יותר מזה. בדיוק כפי שעולה מההודעה שלך, הצליחו - ועדיין מצליחים - לשסע בין בעלי דירות ל"מחסורי דיור". כאשר לבעלי דירה אחת האינטרס הוא זהה לשל ישה (שירדו המחירים) ולא כי הם נחמדים כמו ישה, אלא כי אז הם ירוויחו בדמות דלתא קטנה יותר במידה וירצו לשפר דיור.

 

בתכלס, גם בעלי יותר מדירה אחת לא לגמרי אשמים. היה להם כסף, לא היה במה להשקיע אותו, אז הם הלכו לנדל"ן. לגיטימי.

גם הקבלנים לא לגמרי אשמים, אנשים היו מוכנים לשלם יותר ויותר, אז הם העלו את המחירים כדי להתאים את עצמם לביקוש. בהתאם לכך, הם היו מוכנים לשלם יותר על קרקעות (שמתי לינק לתוצאות מכרזים כבר כמה פעמים) ועדיין לשמר את הרווחיות.

גם המדינה לא לגמרי אשמה - אם היא הייתה מעלה את הריבית כדי למשוך אנשים להחזיר את הכסף לפקדונות ואג"חים זה היה מביא לכאן הרבה מט"ח, מקפיץ את ערך השקל, וממוטט את ענף הייצוא.

 

גם הפתרון פה הוא לא על הכתפיים של מישהו אחד, כי הבעיה הגדולה באמת היא עולמית ולא ישראלית נטו.

אם החבר הטבוע של ישה ימכור 15 מתוך 16 הדירות שלו, זה לא ישפיע בפרומיל על השוק.

אם הריבית תעלה, הייצוא ייפגע.

אם הקבלנים ימכרו ביותר זול, הם לא יוכלו להרוויח, כי מחירי הקרקעות (לא המחירים הנדרשים, אלה המוצעים עבורן) קפצו.

 

הפתרון הבינתיימי, של מחיר למשתכן + הגדלה פסיכית למדי של היקפי הבניה, הוא טוב יחסית, כי הוא מקרר את הביקוש בקרב מחוסרי דיור תוך שהוא מגדיל את ההיצע.

גם מס דירה שלישית הוא רעיון לא רע, כי הוא מביא עוד דירות לשוק, ועל הדרך משתמש בכסף שהקבלנים מהפסקה הקודמת שילמו על הקרקעות כדי לתגמל את מי שמוכר אותן ולא שולח אותו לחפש חברים עם הכסף שנשאר לו בכיס.

אבל הפתרון הנורמלי היחיד יגיע כשהריבית תעלה, אז המשקיעים שנכנסו לשוק הזה בעל כורחם יצאו ממנו, הביקוש ירד, המחירים ירדו בהתאם, ונחזור לגרף מחירים עם עליה מתונה כמו שהיה מאז ומעולם (למעט גלי עליה שגרמו לזינוקים בביקוש).

[arco1]

^^^

 

האם אתה בטוח שעליות מתונות היו מאז ומעולם? הזכרון שלי על הפנים, אבל זכור לי שמספר שנים לפני 2008 היו דווקא ירידות מתונות. כמו כן מתישהו בשנות ה-90.

 

לגבי הביקוש והמשקיעים. לפי הנתונים האחרונים זה כבר בשפל, כמעט ואין לאן לרדת מבחינת ביקושים.

[סאפיר]

כמו בכל שוק, תמיד יש ירידות. הכוונה שלי הייתה למגמת עלייה מתמדת אך מתונה בטווח הארוך.

לפי מה שהבנתי, בניכוי מחיר למשתכן מדובר על ~20% ירידה בכמות העסקאות (חדש? יד"ש? לא יודע). זה עדיין משאיר אותך עם הרבה מאוד לאן לרדת.

[oryo]

הפתרון "טוב" כי אתה מסתכל על המשוואה כאילו היא חד-פרמטרית (מחירי נדל"ן, עכשיו, בלבד) - ומתעלם מטווח ארוך (מה יקרה כשהלוטו יסתיים) ומעלויות (הסובסידיה של כחלון ע"ס כמה מליארדי ש"ח מגיעה מ"איפשהו", אני אישית לא שוכנעתי שהמטרה מצדיקה את האמצעים, בעיקר היות והמטרה לא מספיק ממוקדת).

 

כמו עם לפיד, טרם פגשתי כלכלן רציני שתומך בשיטות של קחלו. בניגוד ללפיד, משום מה על כחלון פחות צוחקים כשהוא מיישם פתרונות פופוליסטיים.

סחטיין על משרדי היח"צ / מיתוג שלו, הרוויחו את שכרם ביושר.

[arco1]

מהצד של חסר אמצעים לרכישת דירה (ולא כלכלן) התכנית של כחלון נראית עדיפה כי היא מאפשרת לקנות דירה עם הון עצמי אפסי כמעט (10% מהמחיר), גם ההנחה כנראה מעט גבוהה יותר.

 

לתכנית של לפיד היה יתרון שאפשר היה לרכוש כל דירה והיית רואה מה אתה קונה ולא חתול בשק כמו במקרה של המחיר למשתכן, אך רק לאלה שהפרוטה מצויה בכיסם. ברור שאפשר לוותר על הזכיה במחיר למשתכן במקרה שהפרוייקט לא מתאים בסוף, אבל זה סתם יהיה מתסכל.

[ישה]

אור

 

אנטישמי

 

מה זה מטרה לא ממוקדת

 

מפוקסת ביותר - מחוסרי דיור!!!

 

הסובסידיה מגיעה מכך שהמדינה במקום למכור את הקרקע בX מוכרת אותה ב X פחות Y מיליארדים.

 

אהה אז יחסר בתקציב ולא יהיה איך לממן פעילויות אחרות

 

מעולה

 

זה תפקיד הממשלה

 

לקבוע סדרי עדיפויות

 

היום הספקת דיור למחוסרי דיור בראש

 

נהיה פופוליסטיים לרגע

 

העלאת מס הכנסה , ביטול הקלות לחרדים .

 

לא פגשת כלכלן רציני שתומך בתוכנית?

 

כי ייתכן שזה לא כלכלי אבל זה בא להבטיח שלדור הצעיר יהיה פה עתיד.

 

ואת זה הקלקלן לא בודק.

 

וזה מזכיר לי את הסיפור הזה שלא בטוח אם הוא אמיתי או לא.

 

לפני שנים רבות באו לסטודנטים בטכניון וביקשו מהם לתכנן צינור בקוטר מטר ובאורך 100 ק"מ מחיפה לתל אביב, שמטרתו הובלת דם.

 

כולם ישבו ותיכננו בלה בלה , אף אחד לא קם ואמר

 

דם ? מהיכן יבוא הדם הזה.

 

אז הוחלט לשלב בלימודים בטכניון גם לימודים הומניים.

[oryo]

בסדר, ומהצד של הנכים להעלות להם את הקצבה פי 2 ומשהו זה פגז, וגם אני אשמח אם יהיה קל יותר לנכים לחיות (ספוילר: גם אהיה שמח אם לזוגות צעירים יהיה קל יותר לרכוש דירה)

 

אבל אני לא דוגל ובטח לא מאמין בפופוליזם, להעלות לכל הנכים את הקצבה מגיע עם עלות פסיכית על המשק ובט"ל גם ככה על זמן שאול ובמגמת קריסה (וזה גם עוזר למי שלא צריך עזרה וכו') - וגם לסבסד מאות אלפי שקלים בצורה הנוכחית זו שיטה שיש בה טעם לפגם, מסיבות דומות.

 

אבל כמו עם הנכים כמו עם הדיור - מי שמביע דעה כשלי מתויג כאנטי-חברתי (לול), כי הסתכלות כמה צעדים קדימה זה רק לאנשים ששונאים עניים, או משהו. אמרתי ועודני אומר, לדידי השיח הכלכלי בארץ ברמה לוקה בחסר.

[A.E.M]

רווח של קבלן ביצוע הוא כ-8-12% מעלות ביצוע.

 

מאוד מסקרן אותי מה שאתה אומר.

אנחנו מדברים על רווחיות גולמית? או רווח נקי?

האחוז שציינת הוא מתוך העלויות או מתוך ההכנסות?

 

אני מאוד אשמח לדעת על מה אתה מתבסס. אם יש חברה ציבורית שאתה מכיר אשר מציגה מספרים כאלה והדוחות שלה זמינים, אשמח לקבל הפנייה.

[oryo]

נו, ישה ידידי, הוכחת את הפואנטה שלי עוד לפני שהספקתי לכתוב אותה.

 

"הכלכלן/קלקלן לא דואג לעתיד הצעירים ולכן אומר את שאומר", בא-רור.

 

התזה שלי הופכית: מי שמסתכל לטווח רחוק, מי שמנסה לחשוב על השפעות מסדר שני/שלישי, מי שלא מתבונן במשבצת שלו ובמקסומה אלא על הקולקטיב - הוא-הוא זה שדואג לעתיד.

 

הפתרונות הפופוליסטיים מנסים לכבות שריפה כאן ועכשיו ו"אחרי המבול".

בואו נשפוך כסף על הבעיה, והילדים שלנו כבר יטפלו בגרעון או משהו.

נו טוף, מה אפשר לומר... הדרך רצופה וכו'

[arco1]

בסדר, ומהצד של הנכים להעלות להם את הקצבה פי 2 ומשהו זה פגז, וגם אני אשמח אם יהיה קל יותר לנכים לחיות (ספוילר: גם אהיה שמח אם לזוגות צעירים יהיה קל יותר לרכוש דירה)

 

אבל אני לא דוגל ובטח לא מאמין בפופוליזם, להעלות לכל הנכים את הקצבה מגיע עם עלות פסיכית על המשק ובט"ל גם ככה על זמן שאול ובמגמת קריסה (וזה גם עוזר למי שלא צריך עזרה וכו') - וגם לסבסד מאות אלפי שקלים בצורה הנוכחית זו שיטה שיש בה טעם לפגם, מסיבות דומות.

 

אבל כמו עם הנכים כמו עם הדיור - מי שמביע דעה כשלי מתויג כאנטי-חברתי (לול), כי הסתכלות כמה צעדים קדימה זה רק לאנשים ששונאים עניים, או משהו. אמרתי ועודני אומר, לדידי השיח הכלכלי בארץ ברמה לוקה בחסר.

 

ולגרום לזה שצעירים יוכלו לרכוש דירה במחיר שפוי יותר ולא יברחו לחו"ל זה לא להסתכל קדימה? המדינה דואגת לצעירים היום, הצעירים יחזירו במיסים בעתיד. או שאתה מסתכל קדימה דרך מסנן שמונע ממך לקחת את זה בחשבון.

[חן פרחי]

בסדר, ומהצד של הנכים להעלות להם את הקצבה פי 2 ומשהו זה פגז, וגם אני אשמח אם יהיה קל יותר לנכים לחיות (ספוילר: גם אהיה שמח אם לזוגות צעירים יהיה קל יותר לרכוש דירה)

 

אבל אני לא דוגל ובטח לא מאמין בפופוליזם, להעלות לכל הנכים את הקצבה מגיע עם עלות פסיכית על המשק ובט"ל גם ככה על זמן שאול ובמגמת קריסה (וזה גם עוזר למי שלא צריך עזרה וכו') - וגם לסבסד מאות אלפי שקלים בצורה הנוכחית זו שיטה שיש בה טעם לפגם, מסיבות דומות.

 

אבל כמו עם הנכים כמו עם הדיור - מי שמביע דעה כשלי מתויג כאנטי-חברתי (לול), כי הסתכלות כמה צעדים קדימה זה רק לאנשים ששונאים עניים, או משהו. אמרתי ועודני אומר, לדידי השיח הכלכלי בארץ ברמה לוקה בחסר.

אתה לא אנטי חברתי, אתה פשוט צודק.

שנה הבאה אבא שלי יוצא לגמלאות (עצמאים מקבלים קצבת זקנה רק בגיל 70) ואני רוצה מאד שיקבל 8,000 ש"ח כקצבת זקנה.

בכלל, אני רוצה מאד שכל הקשישים והגמלאים יקבלו תוספת ניכרת לקצבתם.

ואני רוצה עוד המון דברים, אבל אני מבין שאין יש מאין, והתקציב צריך להגיע מאיזשהו מקום, ומה שינתן פה ילקח משם.

ואני גם יודע שקצבאות או העלאת שכר המינימום אינן מעלות את התוצר, וגם כך סכומי תשלומי ההעברה שוברים שיאים מידי שנה.

ביצוע מהלכים פופוליסטיים כמעט תמיד הרה אסון בטווח הארוך, ומה שניתן בקלות באותה קלות ילקח.

ואגב, לפי הסקרים האחרונים השטויות שעושה כחלון לא ממש מסייעות לו אלקטורלית.

[חן פרחי]

ולגרום לזה שצעירים יוכלו לרכוש דירה במחיר שפוי יותר ולא יברחו לחו"ל זה לא להסתכל קדימה? המדינה דואגת לצעירים היום, הצעירים יחזירו במיסים בעתיד. או שאתה מסתכל קדימה דרך מסנן שמונע ממך לקחת את זה בחשבון.

האמת, נמאס לשמוע את האיומים האלו.

מי שלא טוב לו כאן, שיארוז חפציו וילך לאכול מילקי בברלין.

עברנו את פרעה, נעבור גם את זה.

[ישה]

נו, ישה ידידי, הוכחת את הפואנטה שלי עוד לפני שהספקתי לכתוב אותה.

 

"הכלכלן/קלקלן לא דואג לעתיד הצעירים ולכן אומר את שאומר", בא-רור.

 

התזה שלי הופכית: מי שמסתכל לטווח רחוק, מי שמנסה לחשוב על השפעות מסדר שני/שלישי, מי שלא מתבונן במשבצת שלו ובמקסומה אלא על הקולקטיב - הוא-הוא זה שדואג לעתיד.

 

הפתרונות הפופוליסטיים מנסים לכבות שריפה כאן ועכשיו ו"אחרי המבול".

בואו נשפוך כסף על הבעיה, והילדים שלנו כבר יטפלו בגרעון או משהו.

נו טוף, מה אפשר לומר... הדרך רצופה וכו'

 

אור ידידי

 

מה תפקיד המדינה / ממשלה כלפי אזרחיה?

 

בנושאי חינוך בריאות דיור תעסוקה.

[arco1]

האמת, נמאס לשמוע את האיומים האלו.

מי שלא טוב לו כאן, שיארוז חפציו וילך לאכול מילקי בברלין.

עברנו את פרעה, נעבור גם את זה.

 

אני לא מאיים על אף אחד, אין בכוונתי לעזוב. אבל עובדתית אנשים אורזים את חפציהם ועוזבים. אם לא הייתי עובר בילדות 2 מעברי מדינה אולי גם אני הייתי מתאמץ, אבל אין לי כוחות נפשיים לזה. "מילקי בברלין" זה הכי דמגוגי שיכול להיות. עובדה שיש בעיות במדינה שרק מתעמקות כל עוד ליכוד והחרדים בשלטון (ואין אור בקצה המנהרה), אבל זה כבר נושא לדיון אחר.

 

האמת? אפשר יהיה לחיות עם שאר יוקר המחיה כאן אם מחירי הדיור יחזרו לשפיות. אבל הכל פה יקר בצורה מוגזמת מסיבות מוצדקות ופחות מוצדקות.