שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[sperial]

עשיתי את הבחירה שלי והעדפתי להיות 3 שעות בדרכים ולהתפרנס בכבוד, דאגתי לחסכון (הדירה הראשונה שקניתי נרכשה בכסף שהתחלתי לחסוך בגיל 19 אין ספור משמרות לילה תוך לימודים בטכניון), ובזמן שהסטודנטים האחרים התניידו ב-127 ובחיפושית הפרטית שלהם המשכתי ללכת ללימודים ברגל ולחזור בתחב"צ (היה מוגזם ללכת את הקטע בעליה התלולה).

 

הכימאי החליט שצריך לגור צמוד למקום העבודה. יפה. יש לכך מחיר, אז שישלם אותו בשקט ולא יתלונן. אי אפשר להחזיק את מקל בשני קצותיו, הוא בחר בקצה של יוממות קצרה ומשלם במגורים צפופים ויקרים. אני העדפתי יותר שעות בדרכים אבל מגורים במקום נוח מבחינת קרבה למשפחה ולמוסדות החינוך הנבחרים.

 

ד"א - היום מצבי הרבה יותר טוב. אבל זה במידה רבה בזכות אותה חסכנות, ובהחלט לא קמצנות. לא קונה בגדי מותגים, לא מחליף רכב כל 3 שנים, משתמש בסלולרי של 800 ש"ח, אפילו מסתפר ב-25 ש"ח (והאשה ב-35 ש"ח). מתפנק רק בשני דברים - הדירה שקניתי לפני 5 שנים ושיפצתי, ועם כל חסרונותיה מעלה חיוך על פני ועל פני אשתי כל יום (וזה אחרי 23 שנה של דירות צפופות עם לא מעט בעיות טכניות שדי מיררו את החיים, אבל זה מה שיכולנו לרכוש בלי להכנס לבורות עמוקים מדי), וטיולים בחו"ל 1-2 פעמים בשנה שנותנים את האנרגיה להמשיך. ושכחתי. ממשיך לנסוע לעבודה בקריות ובעכו, רק שכביש 22 חוסך לי שעה והמזגן ברכב הופך את הנסיעה ליותר נוחה.

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2017 על ידי sperial

[ישה]

זה גם מה שאני הבנתי מהנתונים, וזה גם מה שמשנה בפועל: כמה זמן לקח לדיור שנחשב כיום סטנדרטי להיבנות.

לכן לבדוק רק בניה כפונקציה של מטראז' זה פחות רלוונטי (כי אם הסטנדרט גדל, אז הזמן גדל), כמו שלבדוק בניה רק כפונקציה של הפעלת מנוף מסוג X זה פחות רלוונטי (כי הטכנולוגיה השתנתה). לזה אני קורא 'נרמול', לא יודע מה המונח הנכון בעברית מתוקנת.

 

כאמור, זה דומה לעניין שהעלתי עם התחלות הבניה: לנתון 'כמה בניות התחילו' יש פחות משקל בעיני לעומת נתון מנורמל סטייל 'כמה בניות התחילו יחסית לכמות האוכלוסיה'*, דוגמא להמחשה:

1. בשנת 10 התחילו לבנות 100 דירות בזמן שהאוכלוסיה מנתה 1000 איש

2. בשנת 20 התחילו לבנות 200 דירות בזמן שהאוכלוסיה מנתה 10000 איש

אז למרות שעל פניו המגמה השתפרה ב100% (או: פי 2), בפועל קצב הבניה האפקטיבי האט (כי מדירה לכל 10 אנשים, עברנו לדירה לכל 50 אנשים).

ובפרט: אם קצב הבניה היום זהה לקצב הבניה בשנת 96 - ובהינתן שאנחנו מתחילים מנק' איחור (שוק בחסר) ובהינתן שהאוכלוסיה קצת התנפחה בעשרים שנים האלו, אז אני מקווה שאפשר להסכים שלא מדובר ב'תנופת בניה שלא היתה כדוגמתה'.

 

*ה"נרמול" הנ"ל פשטני יחסית, זה בעיקר בשביל להעביר את הפואנטה. בפועל צריך להתייחס למשהו יותר רציני מכמות האוכלוסיה נטו.

 

דמיין מצב בו בונים 50000 דירות בדימיונה

 

מה זה עוזר לזה שגר בגבעתיים?

 

להזכיר

 

חברי הטוב טבע בנהר שעומקו הממוצע חצי מטר.

 

ממתין לתשובות לגבי השאלות שלי בהודעה קודמת אליך

 

החבר שלך לא קשור להודעה הזו, תזכר איפה היא התחילה (בהודעה של ספייר) - אם יש לך סימוכין שתנופת הבניה ב95 היתה לדיור לא רלוונטי בעוד שכיום היא לדיור סופר רלוונטי, אז אתה מוזמן לחלוק איתנו.

--

כתבת על התחלות בניה בלה בלה בלה, ואז נתתי לך דוגמה שהתחלות הבניה היו רק בדימיונה. מה ניתן להסיק מכך על המשפחה שמשוועת לדירה בגבעתיים ולא בונים לה. לכן הבאת סטטיסטיקה לא מספיקה אם היא לא מפולטרת לפי אזור ביקוש.

 

לא זיהיתי שאלות לא רטוריות בהודעה שלך, אולי סתם לא הבנתי את הכוונה.

 

אם אתה מנסה להוכיח לי שמדובר בהליך בינארי, אז אתה נופל על אזניים ערלות... ההליך הזה (מיסוי משקיעים) לא בינארי, וההודעה שלי הציגה זאת. אם אתה מוצא בה כשל אז תסביר מה הוא אותו כשל, אחרת לא תייצר דיכוטומיה יש מאין.

 

אני סבור כי מיסוי לבעלי 3 דירות זו התערבות חזקה מדי של הרגולטור בשוק, 100 דירות זו התערבות חלשה מדי (קרי: לא שווה בכלל את המהלך). אם הטענה שלך היא שמיסוי למשקיע בעל 2 דירות זהה עקרונית, ובהשפעתה על השוק, למיסוי למשקיע בעל 100 דירות - ניאלץ שלא להסכים.

 

אבל אולי לא הבנתי אותך בכלל (?)

המוכחל דורש הסבר. למה 3 זה התערבות חזקה מדי למה 5 זה מספר טוב יותר, או מה המספר הזוכה שלך? שם שאלתי מה מספר הקסם שלך?.

 

להזכירך את מטרת המס, הגדלת ההיצע של הדירות כאן ועכשיו, כדי לשנות את הגרף ולא גביית מס.

 

האם כשכתבת את הירוק באמת ובתמים חשבת שזאת דעתי?

 

האם נכון לדעתך שרוכש דירה שניה שעלתה 1.5 מיליון ש"ח ישלם מס רכישה בסכום של 120 אלף ש"ח לעומת מי שרוכש זאת כדירה יחידה שמשלם רק אפס ש"ח.

 

זו לא התערבות בוטה ? המס המקסימאלי בריבוי דירות 18000 ש"ח כלומר יקח כמעט 7 שנים עד שישלם את מה שהוא משלם בעת הרכישה במזומן!!

 

דעתי - מסה את כל הדירות פרט לדירתך הראשונה ( גם מכשירים אחרים ) ושכל אחד יחליט לעצמו את דרכי ההשקעה שלו? אם לא ישנה את הגרף לפחות המדינה תגבה מס שאת כולו הייתי מייעד לדיור למשתכן.

[SlowRide]

ספריאל, מה רע ב50 מ"ר לאדם יחיד בקרבת הליכה לכל דבר שהוא צריך? שזה יקר? הגיוני שזה לא יהיה זול בגלל כל היתרונות הנלווים.

תמיד חושבים שצעירים מעדיפים לגור באזור ת"א בגלל קרבה למקומות בילוי ובתי קפה, אז הם מפונקים. זה בולשיט. מה עם קופת חולים, סופרמרקט, בנק, ביטוח לאומי, משרד הפנים ועוד שירותים, וכמובן עבודה?

צריכים להבין שרוב האנשים בארץ לא יוכלו להגשים בגיל צעיר את חלום ה"בית עם גינה בכפר" ולהתפתח מקצועית במקביל.

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2017 על ידי SlowRide

[pooh-bear]

סורי אדוני. אתה מפונק. מאד. אבל תמשיך לגור ב-50 מ"ר במרכז העניינים ולקטר.

 

אדוני, אתה שם, עם הדבשת, תעצור בצד בבקשה, ותסתכל אחורה. הנה, בדיוק פה:

 

תגיד לי, אתה חושב שלפני 30 שנה לא נסעו לעבודה שעה - שעתיים? ההבדל הוא שמכוניות היו ידניות ולא ממוזגות. לבני המזל היתה רכבת מחיפה לת"א פעם בשעה-שעתיים, נסעה שעה וחצי לכל כיוון, (לפחות לא היתה עוצרת בעתלית בשביל פסח גרופר). אתה יודע כמה שנים עשיתי את קו חיפה - עפולה (60-90 דקות בכיוון, כבישים חד נתיביים וצמתים פקוקים) ברנו 14 ידנית עם שלדה עקומה, חלון פתוח ורדיו תדיראן 5 תחנות AM? וכמה שנים נסעתי לקריות ולעכו בתחב"צ (2 אוטובוסים + מונית שירות בכביש עם רמזור כל 500 מ', הרי כביש 22 עוד לא היה אפילו בגדר תוכנית לעתיד הרחוק) - שעה וחצי - שעתיים בכל כיוון? תענוג גדול כאשר יש 3 ילדים שמחכים בבית. אבל לא היה CF לקטר בו.

 

אבל עשיתי העבודות האלה שפרנסו אותי, ולמשך מספר שנים ניהלתי את משק הבית עם רכב אחד (שהיה אצל האשה, כיון שהיא היתה מפזרת ואוספת את הבנים), אבל בזכות העבודה הקשה והחסכנות הצלחתי להגיע למצב כלכלי סביר בערך 20 שנה אחרי שהתחתנתי. כיום אני קוצר את הפירות לאחר שבזכות אותה השקעה התקדמתי בעבודה, אבל עדיין דואג מאד למה שיקרה עם הדור הבא. לפחות החבורה הזו מבינה משמעות של התנהלות כלכלית נכונה וחסכון, גם אם אני חולק על נחיצות כמה מההוצאות שלו. ודרך אגב - למרות שעות עבודה ארוכות, שעות בדרכים, וטיפוח של בת זוג הוא גם מגיע לפחות 4 פעמים בשבוע לחדר הכושר או לריצה על חוף הים.

 

אל תכעס. אני באמת אוהב את התגובות שלך. אבל היחידי שמקטר פה (כרגע) זה אתה. זכותו של מישהו להעדיף דירה קטנה יותר וקרובה יותר למקום עבודתו. בטח כשהוא צעיר, רווק ונטול ילדים. וזכותך גם להעדיף הפוך. קוראים לזה סדרי עדיפויות. פינוק זה משהו אחר.

 

בשבילי, לגור במרחק של שעתיים ממקום העבודה מאייד לגמרי את היכולת שלי להוציא את הבת שלי מהגן (בקרוב ביה"ס). זה פקטור שמאוד חשוב לי אישית. אני חושב שזה די סביר לגור במקום מרכזי יחסית כדי שהיכולת הזו לא תעלם, ואני אכן משלם עליה בגודל הדירה והסטנדרט שלה. אני חס וחלילה לא מבקר אותך, אבל תנסה להבין שיש סדרי עדיפויות שונים לאנשים שונים.

 

ואם אנחנו כבר פה - לאנשים שונים יש סגנונות חיים שונים. שוב הקטע המטופש הזה של סדרי עדיפויות. הניסיון לנרמל את כולם למה שהיה טוב עבורך יהפוך אותך ברבות הימים לזקן נרגן. זו לא פוזיציה כל כך נעימה, מניסיון.

[ChemGuy85]

תגיד לי, אתה חושב שלפני 30 שנה לא נסעו לעבודה שעה - שעתיים? ההבדל הוא שמכוניות היו ידניות ולא ממוזגות. לבני המזל היתה רכבת מחיפה לת"א פעם בשעה-שעתיים, נסעה שעה וחצי לכל כיוון, (לפחות לא היתה עוצרת בעתלית בשביל פסח גרופר). אתה יודע כמה שנים עשיתי את קו חיפה - עפולה (60-90 דקות בכיוון, כבישים חד נתיביים וצמתים פקוקים) ברנו 14 ידנית עם שלדה עקומה, חלון פתוח ורדיו תדיראן 5 תחנות AM? וכמה שנים נסעתי לקריות ולעכו בתחב"צ (2 אוטובוסים + מונית שירות בכביש עם רמזור כל 500 מ', הרי כביש 22 עוד לא היה אפילו בגדר תוכנית לעתיד הרחוק) - שעה וחצי - שעתיים בכל כיוון? תענוג גדול כאשר יש 3 ילדים שמחכים בבית. אבל לא היה CF לקטר בו.

 

אבל עשיתי העבודות האלה שפרנסו אותי, ולמשך מספר שנים ניהלתי את משק הבית עם רכב אחד (שהיה אצל האשה, כיון שהיא היתה מפזרת ואוספת את הבנים), אבל בזכות העבודה הקשה והחסכנות הצלחתי להגיע למצב כלכלי סביר בערך 20 שנה אחרי שהתחתנתי. כיום אני קוצר את הפירות לאחר שבזכות אותה השקעה התקדמתי בעבודה, אבל עדיין דואג מאד למה שיקרה עם הדור הבא. לפחות החבורה הזו מבינה משמעות של התנהלות כלכלית נכונה וחסכון, גם אם אני חולק על נחיצות כמה מההוצאות שלו. ודרך אגב - למרות שעות עבודה ארוכות, שעות בדרכים, וטיפוח של בת זוג הוא גם מגיע לפחות 4 פעמים בשבוע לחדר הכושר או לריצה על חוף הים.

 

סורי אדוני. אתה מפונק. מאד. אבל תמשיך לגור ב-50 מ"ר במרכז העניינים ולקטר.

 

כל הכבוד. המדליה בדרך.

 

מי שכאן מקטר זה אתה. אני בסך הכל מציג נקודת מבט אחרת. לדעתי המחיר של לגור בבית גדול בפרבר שינה שכוח אל כלשהו לא שווה את המחיר שמשלמים בבריאות נפשית והגופנית. תקרא לי מפונק. אתה נותן לי חומר לגחך עליו ב-15 דקות הליכה מהבית למשרד.

 

ספריאל, מה רע ב50 מ"ר לאדם יחיד בקרבת הליכה לכל דבר שהוא צריך? שזה יקר? הגיוני שזה לא יהיה זול בגלל כל היתרונות הנלווים.

תמיד חושבים שצעירים מעדיפים לגור באזור ת"א בגלל קרבה למקומות בילוי ובתי קפה, אז הם מפונקים. זה בולשיט. מה עם קופת חולים, סופרמרקט, בנק, ביטוח לאומי, משרד הפנים ועוד שירותים, וכמובן עבודה?

צריכים להבין שרוב האנשים בארץ לא יוכלו להגשים בגיל צעיר את חלום ה"בית עם גינה בכפר" ולהתפתח מקצועית במקביל.

 

לא רק שזה לא יותר יקר, אלא גם כנראה יותר זול. לא מחזיקים ברכב, לא משלמים על דלק, ביטוחים, אגרת רישוי, ירידת ערך, לא שורפים שעות בדרכים.

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2017 על ידי ChemGuy85

[pooh-bear]

אני לא זוכר מה בדיוק רציתי להגיד - אבל זה בגדול זה היה - אתה לא יכול להגיד שלישראל ישראלי מספיקה משפחתית אבל לא מספיקה דירת 4 חדרים 100 מ"ר ולכן את הדירה הוא ירצה לשגרד ואת הרכב לא. מה גם, שהשדרוג ממאזדה 3 לא חייב ללכת לג'ולייטה תלתן - הוא יכול ללכת למאזדה 6, או ליונדאי טוסון. אבל זה לא קורה. נתעלם מהנהירה לג'יפונים, כי היא לא קורית במעבר ממשפחתית לג'יפון מבוסס משפחתית שעולה 30K יותר אלא ממשפחתית/מנהלים לג'יפון באותו מחיר.

 

מה שאתה עושה זה לקחת את התאוריה שלך (שאף אחד מאיתנו לא יודע אם היא נכונה. כמו שאף אחד מאיתנו לא יודע אם היא שגויה) ומתעלם מדברים אחרים מסביב ששוללים אותה.

 

בקיצור, יכול להיות - ויכול להיות שלא. הדבר היחיד שיכול לאשש או להפריך את התאוריה הזו היא איזה גרף של "אחוז בעלי שתי דירות ומעלה" מאז 2005-6, אבל אין לי זמן או אפילו רעיון איך לחפש כזה דבר.

 

רגע, לאט.

 

ראשית, ברור שזו תיאוריה. אני לא כלכלן, אין לי שום הסמכה כלשהיא בנדל"ן, ומעולם לא רכשתי דירה. זו תיאוריה בדיוק כמו שאר התיאוריות פה.

 

אני לא טוען שישראל ישראלי צריך להסתפק בדירת 4 חדרים בכ"ס או בטויוטה קורולה. או רק בזו ולא בזו, או ההיפך. אין פה טענה על מה מספיק ומה לא. אני טוען, מהיכרותי את ישראל ישראלי, שרובם (המכריע) יהיה מעוניין לשדרג את הדירה שלו בהינתן האפשרות, אבל אחוז קטן יותר משמעותית יהיה מעוניין לשדרג את הרכב שלו, בהינתן האפשרות. זה נובע מכל מיני גורמים, למשל שרכב מחליפים בתדירות גבוהה הרבה יותר ודירה היא "רכישה לכל החיים", וגם למשל מזה שהשיפור באיכות החיים בשדרוג דירה הוא משמעותי יותר לטעמי מאשר בשדרוג רכב, אלא אם אתה חובב רכב אדוק (ואין הרבה כאלו), וגם למשל מזה שאפילו אם ישראל ישראלי הוא האב הרוחני של בני בגין ו-sperial בנושאי חסכנות, סמוך על ישראלה ישראלי שתטפל בעניינים, גם העובדה שלרכב יש ירידת ערך משמעותית בעוד שלדירה לא משפיעה על ההחלטה.

 

זו, כאמור, דעתי. אם אתה מצפה שאערוך סקר ואבצע ניתוח סטטיסטי לתוצאות כדי להוכיח או להפריך את הטענה הזו, יש סיכוי סביר שתתאכזב.

 

לא הבנתי כל כך את הטענה לגבי הג'יפונים. האם אתה מצפה שמחירי הג'יפונים יעלו בגלל העליה בביקוש? שמחירי המשפחתיות ירדו? כתבתי כבר, ואני עדיין חושב כך, שההיצע בשוק הרכב הישראלי גמיש מאוד, ולכן עלייה גבוהה בביקוש לא תביא לעליית מחירים (בשונה משוק הנדל"ן).

 

בגדול, אם נשווה רכבים לדירות, מחירי הדירות עלו בערך ב-100% בעשור האחרון. מחירי הרכבים לא. גם אנשים לא עברו לקנות רכבים יקרים פי שניים. אם יש לך הסבר אלטרנטיבי אתה כמובן מוזמן להציע אותו.

[ישה]

כנראה שהחיים הם פשרות

 

כל אחד שם את עצמו על סרגל כלשהו ואיתו הוא מתנהל.

 

לא רק הזקן הנרגן נולד בחיפה

 

אני עשיתי זאת עוד לפניו, וכילד ההולך לבית הספר אני זוכר את קו 901 בו כ 10 אוטובוסים הטובים ביותר שהיו לאגד היו יוצאים עם נוסעים כל בוקר לעבוד בתל אביב.

כביש 2 עוד לא היה קיים!! ברור לכם מפונקים.

 

 

בויכוחים שהתנהלו אז דומים לשל היום היה עוד נימוק חשוב לאלו שנסעו לטובת הנסיעות.

 

רמת המשכורות בכרך תל אביב הייתה גבוהה ב 30% לעומת חיפה, כך שהם קיבלו משכורות תל אביב ושילמו את הוצאות חיפה שהיו נמוכות משל הכרך הסואן.

 

הייתה תקופה בה מקום עבודתי היה מרוחק 5 דקות הליכה מביתי, צהריים הייתי אוכל בבית. תענוג.

 

מה הקשר לשוק הנדל"ן?

 

רופף, אבל קיים.

[Spire]

בגדול, אם נשווה רכבים לדירות, מחירי הדירות עלו בערך ב-100% בעשור האחרון. מחירי הרכבים לא. גם אנשים לא עברו לקנות רכבים יקרים פי שניים. אם יש לך הסבר אלטרנטיבי אתה כמובן מוזמן להציע אותו.

 

בוודאי שיש לי הסבר אלטרנטיבי,זה מה שהתחיל את הדיון בין שנינו

[sperial]

אם לא שמתם לב - קודם כל לא קיטרתי. בדיוק ההפך. ציינתי שהריחוק ממקום העבודה אינו המצאה חדשה ושתנאי התחבורה היום הרבה יותר נוחים מאשר בעבר, ושבעבר סבלתי מהנסיעות לא פחות, רק שקיבלתי אותן כהכרח ולא התלוננתי. אבל עשיתי את הבחירה שלי, והכימאי עשה את בחירתו.

 

נושא הילדים היה חשוב לי לא פחות מאשר לדב. אבל מצאתי את הפתרונות, בעקר בדמות התאמת שעות העבודה של האשה, וגם שלי (עבדתי הרבה משמרות לילה שפינו לי שעות יום. בתקופות אחרות עבדתי בשעות הערב, על מנת לפנות את אחה"צ, או שאחרתי את שעת תחילת העבודה).

 

לגבי התחשיב הכספי של מקום המגורים - זה כבר מורכב ואישי מאד. אם מדובר ברווק בודד זה עניין יחסית פשוט. זוג - כבר צריך להתחשב בשני מקומות עבודה (וזה היה המצב שלי: אני נסעתי כל יום למרחק 30-50 ק"מ, אשתי בתוך העיר. היום זה להפך, היא זו שמבלה יותר שעות בדרכים). זוג עם ילדים - גם בקרבה למוסדות חינוך, אולי לסבא וסבתא שעוזרים חלק מהזמן. ברכישת דירה - בניגוד לשכירות, צריך לחשוב לטווח ארוך: עניין החלפת מקומות העבודה הוזכר אין ספור פעמים בשרשור, אבל צריך להוסיף גם את הדינמיקה שבהתנהלות המשפחה.

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2017 על ידי sperial

[ישה]

 

 

 

לא הבנתי כל כך את הטענה לגבי הג'יפונים. האם אתה מצפה שמחירי הג'יפונים יעלו בגלל העליה בביקוש? שמחירי המשפחתיות ירדו? כתבתי כבר, ואני עדיין חושב כך, שההיצע בשוק הרכב הישראלי גמיש מאוד, ולכן עלייה גבוהה בביקוש לא תביא לעליית מחירים (בשונה משוק הנדל"ן).

 

בגדול, אם נשווה רכבים לדירות, מחירי הדירות עלו בערך ב-100% בעשור האחרון. מחירי הרכבים לא. גם אנשים לא עברו לקנות רכבים יקרים פי שניים. אם יש לך הסבר אלטרנטיבי אתה כמובן מוזמן להציע אותו.

 

הסבר אלטרנטיבי זה ספייר

 

יש גידול עצום במכירת כלי רכב יקרים ואפילו יקרים להחריד.

 

אמר לי יהודי חכם מאוד לפני עשרות שנים למה השקעה בנדל"ן טובה

 

ראשית אי אפשר לגנוב אותה

 

שנית ההיצע מוגבל

 

שלישית שזה פועל יוצא של השני אי אפשר לייבא אותה.

[ChemGuy85]

לכן קונים דירה להשקעה בשביל להצמיד את ההון העצמי לעליית מחירים וגרים בשכירות איפה שבאמת רוצים לחיות. אני לא מאנשים שקונים דירה למגורים בחור כלשהו וסובלים רק בשביל לסמן V על משבצת בעלות על הדירה.

[pooh-bear]

spire, אני אנסה שוב להסביר את טענתי.

 

מה שקרה עם ירידת הריבית זה שהרבה פרטים עמדו בפני ההחלטה האם לקחת את המשכנתא שתכננו (פחות או יותר) מראש ושהתאימה למחיר הדירה שרצו לקנות כפי שהוא היה אז, או לקחת משכנתא גבוהה יותר (משמעותית) שפשוט לא היתה אפשרית עבורם קודם ולקנות דירה טובה יותר (בגודל, במיקום, בקומה או בסטנדרט).

 

אני טוען שבנקודה הזו מספר גדול מספיק מהפרטים האלו החליטו לקחת משכנתא גבוהה יותר (משתי הסיבות שציינתי קודם - ההסתכלות על ההחזר החודשי ותקופת המשכנתא כפקטורי החלטה משמעותיים במקום סכום המשכנתא, והרצון לשדרג דירה).

 

זו, כמובן, היתה ההחלטה הנכונה ברמת הפרט.

 

מה שקרה בעקבות זה, שאוסף כל ההחלטות הפרטיות האלו הביא לתוצאה כללית לא רצויה בכלל - אנשים הסתובבו עם סכומי כסף גבוהים משמעותית ביד ממה שהיה להם רק כמה חודשים קודם, וכתוצאה מכך מחירי הדיור החלו לעלות (קבלנים העלו מחירים, הציעו מחירים גבוהים יותר על קרקע חדשה וכו')

 

העניין הזה של החלטות פרטיות שנכונות ברמת הפרט אבל גורמות לתוצאה כללית לא טובה שייך לתחום של תורת המשחקים. אני באמת לא מבין בזה, אז אני לא ממש יודע איך לנסח את זה טוב יותר או בצורה פורמלית יותר. מקווה שזה מספיק ברור.

 

לעניין המשקיעים, גם הם נמצאים בדיוק באותה סירה. גם הם, ברובם, מביא רק חלק מההון מהבית, וגם הם עמדו פחות או יותר בפני אותה החלטה. כמובן שגם לעובדה שאפיקי השקעה אחרים הפכו לפחות אטרקטיביים יש השפעה, אבל שוב, אנשים לא היו קונים דירה במחיר גבוה פי 2 אם הם לא היו יכולים, והם לא היו יכולים אם הריבית לא היתה יורדת.

[ישה]

לכן קונים דירה להשקעה בשביל להצמיד את ההון העצמי לעליית מחירים וגרים בשכירות איפה שבאמת רוצים לחיות. אני לא מאנשים שקונים דירה למגורים בחור כלשהו וסובלים רק בשביל לסמן V על משבצת בעלות על הדירה.

 

נכון מאוד אבל...

 

אין שוק דירות להשכרה לטווח ארוך בה אתה אומר אני מתגורר X שנים, בעייתי אבל ניתן להסתדר.

 

אבל אז באה המדינה משסה את חסרי הדירות בבעלי הדירות ( קפיטליסטים חזיריים ) וממסה אותם שיזרקו את הדירות לשוק.

[avargel]

ללא כל ספק דיון מרתק.

 

לא חושב שיש לי הרבה מה להוסיף מעבר לנאמר כאן, אולי רק בקטנה:

 

מעבר לשחרור חסמים וייעול הליכי התכנון שאורכים שנים, כדי להציף אץ שוק הדיור, די ברור שעליה חדה בריבית פירושה פחות כסף בשוק.

 

מובן מאליו גם שלהעלאת ריבית אגרסיבית יש השפעה נרחבת על כלל המשק, והיא עלולה להיות הרסנית באספקטים מסויימים (ייבוא/יצוא, אג''ח וכו').

 

השאלה היא האם לא ניתן באיזשהו כלי "מלאכותי" לנתק את ריבית המשכנתאות מהריבית במשק, ולהעלות רק אותה?

 

ולפני שיקפצו עלי, ידוע לי שריבית המשכנתאות עלתה בשנתיים שלוש האחרונות במנותק לגמרי מריבית בנק ישראל (על אף הירידה האחרונה), ובכל סאת מציף את השאלה ברמה העקרונית.

 

יש לי את המחשבה שלי בעניין, אך אשמח לשמוע חוות דעתכם המלומדת.

[Fitch]

למה שבנק יעלה את הריבית במנותק ויגרום לירידה בהיקף המשכנתאות?

כשהריבית נמוכה גם הוא צריך להשקיע במשהו.