שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[oryo]

אז חבל שאתה לא קורא דברים שאור רושם :

הורדת חסמי בניה והפשרת קרקעות, סבסוד /מתן תמריץ להדרכות כלכליות למי שחפץ בכך, מיסוי משקיעים כבדים (נניח חמש דירות ומעלה) שלא ינער את השוק כמו שהחוק המדובר היה עושה

 

זה ככה סתם מראש אבל מה אני מבין מהחיימשלי I'm just a simple soldier

 

ואני לא מתיימר להבין יותר טוב מכולם או משהו, פשוט לדעתי לוטו דירות לכשעצמו אינו פתרון לשום דבר, לא בצורה ארוכת טווח.

[pooh-bear]

עוד פעם, יש איזו קונספציה שכשאומרים "משקיעים" אוטומטית מתייחסים לעגולים האלה עם סיגר בפה, אבזם חגורה מוזהב ומלא דולרים ביד. אני לא מתכוון אליהם, למרות שגם הם לא עוזרים. "משקיע" הוא כל בנאדם שיש בבעלות תא המשפחה דירה שאותו תא אינו מתגורר בה. אנחנו למעשה אומרים אותו דבר. כי בסיפור שלך, ישראל ישראלי שמחזיק פתאום במיליון וחצי שקל פנויים במקום מיליון לפני 10 שנים ומחליט שבא לו על פנטהאוס - מחליף את הדירה הנוכחית שלו בפנטהאוס ואז שרוליק ישראלי (אין קשר משפחתי, לפחות ככל הידוע לי) הולך וקונה מישראל את הדירה הישנה שלו.

 

מה שאתה מתאר הוא שדרוג רמת החיים - לאנשים יש יותר כסף ולכן הם קונים דברים יותר יקרים.

 

ככה או ככה, המצב שאתה מתאר הוא מצב גידול ושיפור נורמלי עם צמיחה קבועה של הביקוש הקשיח (גידול האוכלוסיה).

מה שאנחנו רואים בשוק הנדל"ן הישראלי ב-10 השנים האחרונות הוא שונה לגמרי - זה לא גידול טבעי, אלא קפיצה מטורפת בביקוש שמתחילה מיד אחרי נפילת הבורסות והורדת הריביות בעולם (מה שהבריח את המשקיעים - שוב, לא שמנים עם סיגר, אנשים רגילים עם קצת כסף פנוי). משם יש "התנתקות של הגרפים" - עליה איטית יותר - עד כדי סטגנציה בשנה-שנתיים האחרונות - במחירי השכירות ביחס למחירי הקניה, מה שרומז על כך שיש עודף היצע של דירות להשכרה (שהגיעו מרכישת דירות להשקעה).

 

לא, אנחנו לא אומרים את אותו הדבר.

 

ראשית, אין שום משקל לשאלה האם ה"משקיעים" הם עזרא כהן מחולון, נגד בצה"ל, או וורן באפט. זה בכלל לא משנה מי המשקיע, איך קוראים לו, איפה הוא מתגורר ומה ההשכלה הכלכלית שלו. השאלה היא האם מס' הדירות שנרכשו ע"י משקיעים כל כך גבוה שהוא גורם לעלייה כזו גבוהה בביקוש עד שלא נשארות דירות ל"לא משקיעים", והם נאלצים לשלם יותר. לדעתי יש השפעה, אבל היא מינורית יחסית.

 

השאלה היא, למה החל מ-2008 לישראל ישראלי יש פתאום הרבה יותר כסף לקנות דירה. לא משנה אם זו דירה ראשונה, שדרוג דירה או השקעה בדירה חמישית. לכולם יש יותר כסף.

 

התשובה, לא במפתיע, היא ריבית המשכנתאות.

 

אז תשאל בוודאי, למה שאר המחירים לא עולים? התשובה (הפשטנית, אבל לדעתי די קרובה למציאות) היא בגלל שרכישת דירה שונה לגמרי מרכישת קוטג' (או סבון כלים, או חולצה, לא באמת משנה מה). למה?

 

כי כשאתה (ושאר 99% מהאוכלוסיה פה) קונה דירה, אתה תמיד לוקח מימון. ולא סתם מימון כדי להשלים ריהוט, אלא שהמימון מהווה חלק גדול מהרכישה, וגובה המימון שאתה יכול קבל משפיע משמעותית על החלטת הרכישה שלך.

 

עובדה שנייה ששונה ברכישת דירה מרכישות אחרות היא ששוב, 99% מהאוכלוסיה פה, לא משנה כמה מימון הם יקחו, ירצו דירה טובה יותר ממה שהם יכולים לקנות. ובצדק.

 

שני ההבדלים האלו בין רכישת דירה לרכישות אחרות גורם לכך שהבדלים בריבית משפיעים משמעותית על שוק הדיור, והרבה פחות על שוק הקוטג'.

 

במילים פשוטות יותר, כשישראל ישראלי ניגש לרכוש דירה, ראשית הוא ניגש לנציג משכנתאות בסניף הבנק שלו, מציג לו כמה הוא משתכר, ומכאן נגזר גובה התשלום החודשי שהוא יכול לקחת על עצמו. ההמשך הוא שהפקיד מציג לו את גובה המשכנתא שיקבל לפי תקופת המשכנתא. רוצה לומר - סכום המשכנתא הוא בכלל לא נתון פתיחה, אלא נגזר מגובה ההחזר החודשי ותקופת המשכנתא (וכמובן הריבית, אבל זה לא נתון שלישראל ישראלי יש השפעה עליו).

ב-2006, ישראל ישראלי קיבל (נניח) 700,000 ש"ח. ב-2008 הוא קיבל מיליון ש"ח, למרות שהשינוי בהכנסתו היה מינורי. למה? כי ריבית המשכנתאות צנחה. וזהו.

 

עכשיו, מה יעשה ישראל ישראלי של 2008, שגילה שיש לו 300,000 ש"ח נוספים? ברוב המוחלט של המקרים הוא לא יקטין את התשלום החודשי שלו או את תקופת המשכנתא, אלא יגדיל את סכום המשכנתא, וינצל אותו לרכוש את דירת חלומותיו. ומה יקרה כשכל ה"ישראל ישראלי"ם מסתובבים בשוק עם 300,00 נוספים? מהר מאוד המחירים מתחילים לעלות. בלי משקיעים ובלי נעליים.

 

למה מחירים אחרים לא עולים? כי קוטג', לדוגמא, לא נקנה במימון, וישראל ישראלי לא לוקח משכנתא בשביל לקנות קוטג', ולא מעניין אותו מה גובה הריבית כשהוא נכנס לסופר. הוא גם לא באמת רוצה יותר קוטג', או קוטג' טוב יותר. הוא פשוט קונה את הקוטג' שלו, וזהו.

 

אנומליה מעניינת היא שוק הרכב. רכב גם נקנה במימון בלא מעט מקרים, אבל כאן, בניגוד לדיור, המחירים לא ממש עלו, אלא הכמות הנרכשת עלתה. למה? משתי סיבות: גם כי ההיצע הרבה (הרבה) יותר גמיש - הכמות שנרכשת בישראל היא שולית יחסית ליצרנים עולמיים, וגם כי חלק לא מבוטל מהרוכשים לא באמת רוצה לשדרג את הרכישה שלו - יש מספיק רוכשים שרוצים רכב משפחתי, וגם אם הם יוכלו לקחת הלוואה גדולה יותר הם לא יקנו ג'וליה תלתן, כי הם לא רוצים (או לא יכולים להרשות לעצמם לתחזק אותה).

עריכה אחרונה ב-22 לאוגוסט, 2017 על ידי pooh-bear

[oryo]

תענוג לקרוא אותך דובי דוב

[pooh-bear]

תודה!

[ישה]

הורדת חסמי בניה והפשרת קרקעות, סבסוד /מתן תמריץ להדרכות כלכליות למי שחפץ בכך, מיסוי משקיעים כבדים (נניח חמש דירות ומעלה) שלא ינער את השוק כמו שהחוק המדובר היה עושה

 

זה ככה סתם מראש אבל מה אני מבין מהחיימשלי I'm just a simple soldier

\

צ'מע אני מבין פחות ממך

 

תרגום לעברית מדוברת.

 

סע לבירת העמק עפולה שסבי היה בין מקימיה.

 

תראה את תנופת הבניה שם , זה לא הפשרת קרקעות, מה זה הורדת חסמי בניה. שתוכל לבנות דירה משושה? שתוכל להביא 50000 סינים?

[ישה]

דובי

 

פשטני

 

נתתי ייעוץ בפורום תפוז במשך מספר שנים.

 

עברו תחת עיני אלפים של רוכשי דירות

 

קודם רכשו בפסגת חמציץ אח"כ באו לבנק לראות איך מממנים.

 

הענקתי מדליה למי שבא לפורום להתייעץ טרם רכישה, נשארתי עם מלאי גדול מאוד של מדליות.

 

ונחזור לדוגמת התלתן , חלק לא מבוטל רכשו את דירת ה 5 חדרים ולא ה 4 חדרים כי הוצאות המעבר , הסתגלות לסביבה חדשה , בלה בלה בלה, גדולים בנדלן לעומת רכב.

 

הוצאות האחזקה של דירת 5 חדרים בכל פרמטר גבוהות מדירה של 4 חדרים.

[ישה]

מזה שנים לא מעטות בנק ישראל הטיל מגבלות רבות על שוק המשכנתאות.

 

התוצאה בשטח לא משהו, אז אולי הפתרון הוא לאו דווקא מימון הדירה

[Spire]

אז חבל שאתה לא קורא דברים שאור רושם :

 

 

ואני לא מתיימר להבין יותר טוב מכולם או משהו, פשוט לדעתי לוטו דירות לכשעצמו אינו פתרון לשום דבר, לא בצורה ארוכת טווח.

 

הפשרת קרקעות והסרת חסמים? לך לשניה תבדוק כמה קרקעות המדינה מוכרת ואיזה חלק מהקרקעות האלה נרכש ע"י קבלנים. עזוב, אני אחסוך לך - שליש.

 

אני מצטער לבשר לך, אבל אתה בדיוק כמו כל אותם האנשים שאיתם אתה מתווכח. כל אחד מכם צווח את מה שהתקשורת שאליה הוא מנוי מפמפמת לו בלי לבדוק את הנתונים אפילו לשניה.

 

מה היה לנו?

שיבנו יותר - בונים בקצב פסיכי שלא היה כדוגמתו.

 

שיפשירו קרקעות - קונים שליש ממה שמוכרים (כי הקבלנים לא רוצים לירות לעצמם ברגל ע"י הצפת השוק).

 

הורדת חסמים (אני אפילו לא יודע מה זה אמור להביא, אבל סבבה) - מביאים ממש בקרוב חברות סיניות עם כ-20 אלף עובדים שיגבירו את קצב הבניה עוד יותר.

 

הקלת הביורוקרטיה - פעם עברו משהו כמו 7 שנים בין אישור לבניה ועד השלמת הבניין. היום אנחנו עומדים על שנתיים.

 

מה עוד?

 

 

פו הדב, תוך כדי שאני קורא את התגובה שלך אני חושב לעצמי "יופי, אני הולך להכניס לו עכשיו עם שוק הרכב". אז היה משעשע לראות שהתייחסת אליו לבד.

אתה לא יכול לכנות את שוק הרכב "אנומליה מעניינת". כמה מוצרים בית אב קונה במימון? שניים (בית ורכב)? שלושה (בית ושני רכבים)?

 

שוק הרכב הוא השחקן הכי גדול אחרי שוק הדיור מבחינת" דברים שאנשים קונים בכסף שלא שלהם".

מצטער, אני פשוט לא מסכים עם האמירה שלך על מי אחראי לעליית המחירים. אני כותב מהטלפון וכדי להסביר אני צריך להיכנס לעומק, אז מאוחר יותר.

[redroze]

לא, אנחנו לא אומרים את אותו הדבר.

 

ראשית, אין שום משקל לשאלה האם ה"משקיעים" הם עזרא כהן מחולון, נגד בצה"ל, או וורן באפט. זה בכלל לא משנה מי המשקיע, איך קוראים לו, איפה הוא מתגורר ומה ההשכלה הכלכלית שלו. השאלה היא האם מס' הדירות שנרכשו ע"י משקיעים כל כך גבוה שהוא גורם לעלייה כזו גבוהה בביקוש עד שלא נשארות דירות ל"לא משקיעים", והם נאלצים לשלם יותר. לדעתי יש השפעה, אבל היא מינורית יחסית.

 

השאלה היא, למה החל מ-2008 לישראל ישראלי יש פתאום הרבה יותר כסף לקנות דירה. לא משנה אם זו דירה ראשונה, שדרוג דירה או השקעה בדירה חמישית. לכולם יש יותר כסף.

 

התשובה, לא במפתיע, היא ריבית המשכנתאות.

 

אז תשאל בוודאי, למה שאר המחירים לא עולים? התשובה (הפשטנית, אבל לדעתי די קרובה למציאות) היא בגלל שרכישת דירה שונה לגמרי מרכישת קוטג' (או סבון כלים, או חולצה, לא באמת משנה מה). למה?

 

כי כשאתה (ושאר 99% מהאוכלוסיה פה) קונה דירה, אתה תמיד לוקח מימון. ולא סתם מימון כדי להשלים ריהוט, אלא שהמימון מהווה חלק גדול מהרכישה, וגובה המימון שאתה יכול קבל משפיע משמעותית על החלטת הרכישה שלך.

 

עובדה שנייה ששונה ברכישת דירה מרכישות אחרות היא ששוב, 99% מהאוכלוסיה פה, לא משנה כמה מימון הם יקחו, ירצו דירה טובה יותר ממה שהם יכולים לקנות. ובצדק.

 

שני ההבדלים האלו בין רכישת דירה לרכישות אחרות גורם לכך שהבדלים בריבית משפיעים משמעותית על שוק הדיור, והרבה פחות על שוק הקוטג'.

 

במילים פשוטות יותר, כשישראל ישראלי ניגש לרכוש דירה, ראשית הוא ניגש לנציג משכנתאות בסניף הבנק שלו, מציג לו כמה הוא משתכר, ומכאן נגזר גובה התשלום החודשי שהוא יכול לקחת על עצמו. ההמשך הוא שהפקיד מציג לו את גובה המשכנתא שיקבל לפי תקופת המשכנתא. רוצה לומר - סכום המשכנתא הוא בכלל לא נתון פתיחה, אלא נגזר מגובה ההחזר החודשי ותקופת המשכנתא (וכמובן הריבית, אבל זה לא נתון שלישראל ישראלי יש השפעה עליו).

ב-2006, ישראל ישראלי קיבל (נניח) 700,000 ש"ח. ב-2008 הוא קיבל מיליון ש"ח, למרות שהשינוי בהכנסתו היה מינורי. למה? כי ריבית המשכנתאות צנחה. וזהו.

 

עכשיו, מה יעשה ישראל ישראלי של 2008, שגילה שיש לו 300,000 ש"ח נוספים? ברוב המוחלט של המקרים הוא לא יקטין את התשלום החודשי שלו או את תקופת המשכנתא, אלא יגדיל את סכום המשכנתא, וינצל אותו לרכוש את דירת חלומותיו. ומה יקרה כשכל ה"ישראל ישראלי"ם מסתובבים בשוק עם 300,00 נוספים? מהר מאוד המחירים מתחילים לעלות. בלי משקיעים ובלי נעליים.

 

למה מחירים אחרים לא עולים? כי קוטג', לדוגמא, לא נקנה במימון, וישראל ישראלי לא לוקח משכנתא בשביל לקנות קוטג', ולא מעניין אותו מה גובה הריבית כשהוא נכנס לסופר. הוא גם לא באמת רוצה יותר קוטג', או קוטג' טוב יותר. הוא פשוט קונה את הקוטג' שלו, וזהו.

 

אנומליה מעניינת היא שוק הרכב. רכב גם נקנה במימון בלא מעט מקרים, אבל כאן, בניגוד לדיור, המחירים לא ממש עלו, אלא הכמות הנרכשת עלתה. למה? משתי סיבות: גם כי ההיצע הרבה (הרבה) יותר גמיש - הכמות שנרכשת בישראל היא שולית יחסית ליצרנים עולמיים, וגם כי חלק לא מבוטל מהרוכשים לא באמת רוצה לשדרג את הרכישה שלו - יש מספיק רוכשים שרוצים רכב משפחתי, וגם אם הם יוכלו לקחת הלוואה גדולה יותר הם לא יקנו ג'וליה תלתן, כי הם לא רוצים (או לא יכולים להרשות לעצמם לתחזק אותה).

מסכים עם התיאוריה שלך אבל לצערי היא לא עומדת במבחן המציאות.

בפרויקט שאני גר בו 36 יח"ד במחיר של 2-3 מיליון ש"ח בין שליש לחצי מהרוכשים לא נטלו משכנתא בכלל (הפרויקט משווק כבר 5 שנים)

[sperial]

פרוייקט יוקרה מושך אוכלוסיה יותר חזקה כלכלית. לכן, קרוב לודאי שהוא אינו מייצג את אוכלוסית רוכשי הדירות בישראל. בודאי לא הצעירים שבהם.

[arco1]

הפשרת קרקעות והסרת חסמים? לך לשניה תבדוק כמה קרקעות המדינה מוכרת ואיזה חלק מהקרקעות האלה נרכש ע"י קבלנים. עזוב, אני אחסוך לך - שליש.

 

אני מצטער לבשר לך, אבל אתה בדיוק כמו כל אותם האנשים שאיתם אתה מתווכח. כל אחד מכם צווח את מה שהתקשורת שאליה הוא מנוי מפמפמת לו בלי לבדוק את הנתונים אפילו לשניה.

 

מה היה לנו?

שיבנו יותר - בונים בקצב פסיכי שלא היה כדוגמתו.

 

שיפשירו קרקעות - קונים שליש ממה שמוכרים (כי הקבלנים לא רוצים לירות לעצמם ברגל ע"י הצפת השוק).

 

הורדת חסמים (אני אפילו לא יודע מה זה אמור להביא, אבל סבבה) - מביאים ממש בקרוב חברות סיניות עם כ-20 אלף עובדים שיגבירו את קצב הבניה עוד יותר.

 

הקלת הביורוקרטיה - פעם עברו משהו כמו 7 שנים בין אישור לבניה ועד השלמת הבניין. היום אנחנו עומדים על שנתיים.

 

מה עוד?

 

יופי, יש כאן מישהו עם ידע ששלל את הטיעון של אור ואני מצטט:

"כמו שאמרתי, לוטו דירות במקביל לפתרון רוחבי / ארוך-טווח, זו 'צפרדע' שאפשר לבלוע.

אבל זה לא המצב."

 

אז אור, בלעת את ה'צפרדע'?

[shugiflex]

מסכים עם התיאוריה שלך אבל לצערי היא לא עומדת במבחן המציאות.

בפרויקט שאני גר בו 36 יח"ד במחיר של 2-3 מיליון ש"ח בין שליש לחצי מהרוכשים לא נטלו משכנתא בכלל (הפרויקט משווק כבר 5 שנים)

 

גם אני מכיר מישהו שקנה דירה בלי משכנתא, אז מה?

הרוב רוכש באמצעות מינוף, ואפשר לראות את זה במספר המשכנתאות שנלקחות מדי חודש (נתון שמפורסם על ידי בנק ישראל) לעומת מספר הדירות שנרכשות (נתון שמפורסם על ידי הלמ״ס).

[pooh-bear]

דובי

 

פשטני

 

נתתי ייעוץ בפורום תפוז במשך מספר שנים.

 

עברו תחת עיני אלפים של רוכשי דירות

 

קודם רכשו בפסגת חמציץ אח"כ באו לבנק לראות איך מממנים.

 

הענקתי מדליה למי שבא לפורום להתייעץ טרם רכישה, נשארתי עם מלאי גדול מאוד של מדליות.

 

ונחזור לדוגמת התלתן , חלק לא מבוטל רכשו את דירת ה 5 חדרים ולא ה 4 חדרים כי הוצאות המעבר , הסתגלות לסביבה חדשה , בלה בלה בלה, גדולים בנדלן לעומת רכב.

 

הוצאות האחזקה של דירת 5 חדרים בכל פרמטר גבוהות מדירה של 4 חדרים.

 

פשטני זה גם משהו, לפחות זה לא "לא נכון". ברור שזה פשטני, זו הודעה בשרשור הנדל"ן של CF, לא התזה של ה(אין) דוקטורט שלי בכלכלה.

 

לעניין, הסיפור הרבה יותר מורכב, וכן, יש השפעות של משקיעים, מחאת הנדל"ן, ציפיות ובטח עוד כמה. אני עדיין חושב שבתור הסבר בסיסי יש פה מספיק בשר, אבל זו כאמור דעתי.

 

לעניין ההתייעצויות, אני מניח שגם מי שלא קיבל יעוץ מקצועי או אפילו סמי מקצועי, הבין (מאוד) בערך את יכולת המימון שלו. אולי הוא התייעץ עם חבר שקנה לפני חודשיים או משהו כזה. קצת קשה לי להאמין שמישהו שיש לו חסכונות של 100,000 ש"ח ומשכורת ממוצעת הלך וחתם על חוזה של 1.5 מיליון ש"ח בלי בכלל לבדוק כלום, סתם כי נראה לו מגניב. מצד שני, אני כבר מכיר את עצמי ולצערי הניסיון ליישם את הסטנדרטים שלי על ממוצע האוכלוסיה נידון מראש לכישלון, אז אולי.

 

גם אם אני טועה, מי שחתם על חוזה שהוא לא יכול היה לממן בשום צורה כנראה ביטל את החוזה. אני לא מכיר אופציה אחרת. מי שזה היה לו גבולי, נחנק קצת ובלע את הצפרדע.

 

לעניין השדרוג, נו, הגודל לא קובע גם כאן. שדרוג זה גם בקומה, ברמת בגימור ובוודאי שבמיקום. לא נראה לי שלתחזק דירת 3 חדרים בהרצליה יקר משמעותית מלתחזק דירת 3 חדרים בנתניה, לדוגמא, בטח אם אתה צריך להגיע כל יום לת"א. וגם מי שקנה 5 חדרים במקום 4 אמנם משלם (כנראה) עוד כמה מאות שקלים בחודש ארנונה וועד בית, אבל רובינו מוכנים בכיף לשלם את התשלום הזה (הרבה יותר מאשר את ההפרש בעלויות התחזוקה של רכבים, ודי בצדק).

 

שלא יהיו טעויות - אני לא מאשים אף אחד ברצון לקנות דירה טובה יותר, גדולה יותר או במקום טוב יותר. אני עמוק בתוך זה בעצמי. מה שאני אומר שהרצון של רובינו המכריע לשדרג, ביחד עם היכולת לקחת משכנתא גבוהה יותר היה מאוד משמעותי בעליית המחירים.

 

פו הדב, תוך כדי שאני קורא את התגובה שלך אני חושב לעצמי "יופי, אני הולך להכניס לו עכשיו עם שוק הרכב". אז היה משעשע לראות שהתייחסת אליו לבד.

אתה לא יכול לכנות את שוק הרכב "אנומליה מעניינת". כמה מוצרים בית אב קונה במימון? שניים (בית ורכב)? שלושה (בית ושני רכבים)?

 

שוק הרכב הוא השחקן הכי גדול אחרי שוק הדיור מבחינת" דברים שאנשים קונים בכסף שלא שלהם".

מצטער, אני פשוט לא מסכים עם האמירה שלך על מי אחראי לעליית המחירים. אני כותב מהטלפון וכדי להסביר אני צריך להיכנס לעומק, אז מאוחר יותר.

אז אתה מוזמן להוריד את המילה אנומליה אם זה מה שמפריע לך. מעבר לזה, ממתין בסבלנות.

 

מסכים עם התיאוריה שלך אבל לצערי היא לא עומדת במבחן המציאות.

בפרויקט שאני גר בו 36 יח"ד במחיר של 2-3 מיליון ש"ח בין שליש לחצי מהרוכשים לא נטלו משכנתא בכלל (הפרויקט משווק כבר 5 שנים)

אין לי נתונים. מודה. תחושת הבטן שלי היא שזה פרויקט חריג. מאוד. מכל הרכישות שנחשפתי אליהן, אני מכיר רכישה אחת בלי מימון, של דירה בטירת כרמל בחצי מיליון ש"ח. שאר הרכישות, גם ב-3.5 מיליון ש"ח, של זוג אנשי הייטק אחרי אקזיט מינורי שהמשפחה בצד אחד אמידה (וזה בעדינות), נעשו במימון, ברובם די גבוה.

 

אני לא אומר שכל הרכישות נעשות במימון, אבל לדעתי הרוב המכריע (בוודאי מעל 90%) כן. אנסה בהמשך לבדוק לפי ההצעה של shugiflex.

עריכה אחרונה ב-22 לאוגוסט, 2017 על ידי pooh-bear

[oryo]

(1)הפשרת קרקעות והסרת חסמים? לך לשניה תבדוק כמה קרקעות המדינה מוכרת ואיזה חלק מהקרקעות האלה נרכש ע"י קבלנים. עזוב, אני אחסוך לך - שליש.

 

(2)אני מצטער לבשר לך, אבל אתה בדיוק כמו כל אותם האנשים שאיתם אתה מתווכח. כל אחד מכם צווח את מה שהתקשורת שאליה הוא מנוי מפמפמת לו בלי לבדוק את הנתונים אפילו לשניה.

 

מה היה לנו?

(3)שיבנו יותר - בונים בקצב פסיכי שלא היה כדוגמתו.

 

...

 

(4)הקלת הביורוקרטיה - פעם עברו משהו כמו 7 שנים בין אישור לבניה ועד השלמת הבניין. היום אנחנו עומדים על שנתיים.

 

.. .

2. מגן! הכל חוזר אליך וקקי בידיך! אבל שניה תקרא עד הסוף

 

1. אל תחסוך ממני, תן סימוכין בבקשה

 

3. אוקיי כאן זה נהיה די אירוני, לפי הנתונים ש*אתה* בעצמך פרסמת לינק אליהם באתר הלמ"ס - ותודה על הלינק! לא הכרתי את צורת הגישה הזו ועד כה השתמשתי בכל מיני pdfים מעצבנים ולא נוחים בעליל - ההצהרה הזו:

א. לא נכונה *אבסולוטית*, ראה שנות 95-97

ב. לא נכונה רלטיבית - אם תנרמל את כמות הבניות לגודל האוכלוסייה אז אנחנו ברגרסיה. לא חכמה ולא מעניין להסתכל על הנתונים האבסולוטיים, קצב הבניה יכול לגדול אבסולוטית ועדיין להתכווץ יחסית... אבל שוב, זה לא משנה כי הטענה שלך לא נכונה גם לפי א'

 

4. שנתיים? בשביל לוודא שאני מבין אותך: אתה טוען שמרגע הפשרת הקרקע לבניה עד לקבלת מפתח עוברות שנתיים? סימוכין בבקשה...? אני מכיר מספרים מאוד, מאוד שונים

[pooh-bear]

פרוייקט יוקרה מושך אוכלוסיה יותר חזקה כלכלית. לכן, קרוב לודאי שהוא אינו מייצג את אוכלוסית רוכשי הדירות בישראל. בודאי לא הצעירים שבהם.

 

אתה מצחיק אתה. 2-3 מיליון ש"ח זה "פרויקט יוקרה"? זה דירת 3 חדרים ישנה במקום לא רע בת"א (לא, ממש לא ברוטשילד), או דירת 4 חדרים פלוס מינוס בהרצליה. יוקרה אמיתית.