שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[NirLevi]

זכור שגם אני וגם ספיר חלקנו נתונים - אני במישרין והוא בעקיפין, אז שווה לציין מפורשות למי אתה מתכוון (מניח שאלי, לפי הלייק)

 

האם יש לך מידע לחלוק איתנו בנוגע לזמן עליו אני דיברתי, מהפשרת הקרקע עד אישורים פרופר? אם יש עם סימוכין, אז בכלל ליגה. רב תודות!

התכוונתי אליך.

 

לגבי הזמנים, אין נתונים רשמיים. זה משתנה מפרויקט לפרויקט ותלוי עד כמה הפקידים בוועדות עצלנים.

 

זה יכול לנוע בין 3 שנים ל-5 שנים ואפילו לעשור, תלוי במורכבות הפרויקט.

 

לדוגמא, אישור לתוספת ממ"ד בקומת קרקע יכול לקחת אפילו שנתיים, כי מטרטרים לאזרחים את הנשמה.

[ישה]

הנתונים שנכתבו והובאו לעיל חופפים (עם תנודות למעלה/למטה) לזמנים הידועים לי לבנייה, מרגע שעולים על הקרקע עם טרקטור.

 

הנתונים לא רלוונטיים לזמנים מרגע ההפשרה ועד קבלת ההיתר.

 

על מה שכתבת עם קו מתחת עליהם בניתי שתיתן לנו אומדן אצבע

[arco1]

אור, לא ענית על הנתונים שהבאת. מה בעצם המשמעות שזמן בניה לדירה גדל ב-5 שנים האחרונות כאשר זמן לבניין הוא קבוע פחות או יותר?

 

האם זה אומר שבונים יותר בניינים גדולים מהעבר בממוצע ולכן לוקח יותר זמן לדירה? האם אפשר להסיק מהנתון שדווקא התקצר זמן בניה לבניין בגודל ממוצע שהיו בונים בעבר, כי אם הוא לא היה מתקצר אז גם זמן בניה לבניין היה גדל בעקביות יחד עם זמן בניה לדירה? באמת מסקרן אותי.

[Smiro]

אני דווקא הייתי שמח לשמוע על הניסיון שלך, אור, למול קבלני בנייה שונים (לא רק בדירה שקנית), כמו גם ניסיון עם קידום היתרי בנייה, וכמו גם עם תכניות בנייה. כי אני רואה אותך פה קובע עובדות מלומדות לכאורה, ולכן יהיה מעניין לשמוע.

[ישה]

אור

 

לבעל 4 דירות, מס מ 5 דירות נשמע סבבה לגמרי. מס מ 3 דירות נשמע חרה גדול.

 

משמעותו של המס ולא חשוב מאיזה כמות דירות הוא חל, הוא מס על רכוש.

 

הכבישים צפופים , למה לא יוטל מס על החזקת רכב שני במשפחה? על החיסכון בבנק? על ניירות הערך בבית ההשקעות? לא על הרווח שנבע מהם, על ההחזקה שלהם?

 

כן היה מס כזה בארץ הקודש היה בתוקף עד 31.12.99, הוא היה בשיעורים שונים על סוגי נכסים שונים, על קרקע למשל הוא היה %2.5 משוויה.

 

לפי הצעת החוק הוא בשיעור 1%מהשווי

 

( שווי = לפי הערכה של רשויות המס ).

 

ונחזור לשאלה

 

מה מספר הקסם?

 

ישה אגואיסטי רוצה מעל 10 דירות.

 

תזכור מטרת המס היא לא למסות, אלא ליצור לחץ על המשקיע שימכור כדי להגדיל את היצע הדירות מהיום למחר ולא בטווח של 5 שנים.

 

כתוצאה מכך ירדו המחירים ב X אחוזים אחד חושב 5% השני 50% , כל אחד לפי ראות עיניו והבל מקלדתו.

 

מה יקרה אם הדייר הגר בשכירות אצל ישה, הוא יוכל לרכוש ואז יהיה מה זה מבסוט, או שלא, ואז הוא יהיה מבואס שבעתיים כי פחות דירות להשכרה זה רע לשוכרים.

[oryo]

אני דווקא הייתי שמח לשמוע על הניסיון שלך, אור, למול קבלני בנייה שונים (לא רק בדירה שקנית), כמו גם ניסיון עם קידום היתרי בנייה, וכמו גם עם תכניות בנייה. כי אני רואה אותך פה קובע עובדות מלומדות לכאורה, ולכן יהיה מעניין לשמוע.

אפס נסיון, ואציין כי הדירה שאני רכשתי לא היתה מקבלן.

אבל אילו "עובדות מלומדות לכאורה" קבעתי? לי זכורים משפטים כמו "מה שאני מכיר", או "ניר תוכל לשתף אותנו" וכו'.

 

אז יאללה - תן ציטוטים לעובדות חסרות סימוכין שקבעתי על סמך הניסיון האפסי שלי, שנראה שאתה לא מטריל אישית אלא מעביר ביקורת עניינית שמבוססת על משהו.

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2017 על ידי oryo

[Smiro]

ונראה לך שאני באמת אעבור על פני עשרות עמודים עכשיו להביא לך ציטוטים? השימוש במילה לכאורה פטר אותי מזה. ועדיין, הייתי שמח לשמוע על ניסיונך מלבד הניסיון מלהביא מספרים מחיפוש באינטרנט.

 

ואגב, זכותך לחשוב שאני מטריל אישית. למה לא בעצם?

[ישה]

סמירו

 

תרומתך לדיון ברורה.

 

 

 

אור הביא נתונים רשמיים לגבי סוגיה אחת , לגבי הסוגיה השניה לא מצא נתונים,שאל את ניר שמתעסק עם החרה הזה האם יכול להביא נתונים .בקשה דומה גם אני ביקשתי

 

ניר ענה.

 

לא בכל דבר נזקק הכותב לידע האישי שלו כדי לכתוב.

 

אם יש לו כזה זה משמח.

[oryo]

אני רואה אותך פה קובע עובדות מלומדות לכאורה

 

אילו "עובדות מלומדות לכאורה" קבעתי? ...תן ציטוטים לעובדות חסרות סימוכין שקבעתי על סמך הניסיון האפסי שלי, שנראה שאתה לא מטריל אישית אלא מעביר ביקורת עניינית שמבוססת על משהו.

 

ונראה לך שאני באמת אעבור על פני עשרות עמודים עכשיו להביא לך ציטוטים? השימוש במילה לכאורה פטר אותי מזה.

קודם כל מ.ש.ל

עכשיו תראה, בתור מי שעוסק בהקלדה אתה אמור לדעת ש"מביא עובדות מלומדות לכאורה" =/= "מביא לכאורה עמדות מלומדות"

ואם אתה רואה (לשון הווה) אז אתה לא צריך "ללכת עשרות עמודים", מספיק אחד שניים אחורה, אבל היות וכבר העדת בעבר על עצמך שאתה מגיב בלי לקרוא אני מניח שזה יעיק עליך

 

בקיצור - לא רואה ולא בטיח, סתם מטריל ומתקפל ברגע שצריך לספק סימוכין, ולא בפעם הראשונה... אז סלח לי אבל בנקודה זו אפסיק להאכיל אותך

[arco1]

מה יקרה אם הדייר הגר בשכירות אצל ישה, הוא יוכל לרכוש ואז יהיה מה זה מבסוט, או שלא, ואז הוא יהיה מבואס שבעתיים כי פחות דירות להשכרה זה רע לשוכרים.

 

אבל אם מי שגר בשכירות רוכש דירה, הוא מפנה אותה לשוכר אחר לא? אם ניקח את המחיר למשתכן למשל, כאשר יבנו את אותם 30 אלף דירות+ שישווקו השנה במסגרת התכנית זה בהכרח תוספת של 30 אלף דירות+ לשוק ההשכרה כי הרוכשים במסגרת התוכנית או שיעברו לגור בדירה ויפנו דירה שכורה או ישכירו אותה למישהו אחר.

[Smiro]

אתה בטוח שתעמוד בפיתוי הזה? אני לא חייב להביא סימוכין לשום דבר. כתבתי שאני רואה, רואה זה הווה מתמשך.. אני יכול להגיד "אני רואה איך שינויי האקלים משפיעים על אוכלוסיית הדבורים בכדור הארץ", האם זה אומר שדיברתי רק על ה-5 דק' האחרונות? או שמה אולי מדובר ב-20 שנה? לא יודע איך הגעת ל-מ.ש.ל הזה שלך. אבל אולי אני פשוט Too damn stupid בשביל לרדת לסוף דעותייך המלומדות והמשכילות. ואני לא מתקפל משום דבר. תן לי סיבה אחת טובה לכך שאלך ואביא לך סימוכין. Ready? go.

[Fitch]

יש הבדל בין שהמדינה מוציאה כסף מכיסה לבין שהיא לא מכניסה הרבה כסף לכיסה. וזו מהות המכירה של הקרקע בזול.

 

לכן אין עלות למדינה

התקציב נבנה על ציפיות הכנסה, לא? אם הציפיות יורדות או ההכנסות יורדות - לא יממנו את זה בדרך אחרת?

 

אם זו אכן בעיה זמנית, אז הפלסטר הזמני והמאוד בעייתי שנקרא מחיר למשתכן עשוי לעזור לחלק מסויים מהאוכלוסיה שצריכה דיור בתקופה הזו, עד שהבעיה תיפתר מעצמה (ע"י ילן את פישר או מי שיחליף אותם).

 

אני חושב שילן את פישר יפעלו עוד לפני שדירות ימסרו בכלל. לכן זה פלסטר על פצע שכבר הגליד.

חוץ מזה, תקופה זו זה עוד 5-7 שנים?

 

הענקתי מדליה למי שבא לפורום להתייעץ טרם רכישה, נשארתי עם מלאי גדול מאוד של מדליות.

המדגם היה מוטה לכאלה שנגשו לפורום בלבד. יש כאלה שלא מתייעצים כלל ויש כאלה שנעזרים ביועץ משכנתאות (הופתעתי מהיקף התופעה). קשה לאמר שהריביות הנמוכות לא העלו את המחירים. תראה מה קורה בשוק ההון.

 

נניח שאנחנו ממסים בכבדות אך ורק בעלי 100 דירות ומעלה, במקרה הזה היות ויש מעט אנשים עם 100 דירות שעכשיו אפיק ההשקעה שלהם נדפק, כנראה שחלק מהם ימכרו מס' דירות על מנת להגיע ל99

גם חוק דירה 3, היה מגלח למשקיעים כאלה כמה עשיריות מהתשואה, כי את המיסוי הם מחלקים על כל הדירות.

אתה גם לא לוקח בחשבון מצב שאו שאחד עם 100 דירות ימכור למישהו עם 50 ואז אין דירות חדשות למכירה "בשוק הזוגות הצעירים". וגם לא לוקח בחשבון העברה במתנה, מכירה לסבתא, פתיחת חברה בע"מ להשכרת דירות ועוד תכנוני מס יעילים שיוציאו את הרוח מכל זה.

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2017 על ידי Fitch

[SlowRide]

אבל אם מי שגר בשכירות רוכש דירה, הוא מפנה אותה לשוכר אחר לא? אם ניקח את המחיר למשתכן למשל, כאשר יבנו את אותם 30 אלף דירות+ שישווקו השנה במסגרת התכנית זה בהכרח תוספת של 30 אלף דירות+ לשוק ההשכרה כי הרוכשים במסגרת התוכנית או שיעברו לגור בדירה ויפנו דירה שכורה או ישכירו אותה למישהו אחר.

במחיר למשתכן אתה מחוייב לגור בדירה או שאתה יכול להשכיר אותה למישהו ולגור בשכירות בעצמך?

[arco1]

במחיר למשתכן אתה מחוייב לגור בדירה או שאתה יכול להשכיר אותה למישהו ולגור בשכירות בעצמך?

 

אפשר להשכיר ולגור בשכירות בעצמך, אסור למכור 5 שנים.

 

אז סלח לי אבל בנקודה זו אפסיק להאכיל אותך

 

גם אותי החלטת "לא להאכיל" מסיבה כלשהי ולא עונה לגופו של עניין, דווקא על "הטרלות" לטענתך אתה שמח להגיב אני רואה.

[oryo]

גם אותי החלטת "לא להאכיל" מסיבה כלשהי ולא עונה לגופו של עניין, דווקא על "הטרלות" לטענתך אתה שמח להגיב אני רואה.

Dude, chillax...

להודעה הראשונה שלך לא עניתי כי התשובה כתובה ממש בגוף המסמך אליו התייחסת, את השאלות השניות פשוט לא הבנתי.

 

בכל מקרה - לשאלה הראשונה: הזמן אליו התייחסתי (מתואם? מנורמל? לא זוכר) לקח בחשבון את גודל הבניין ולכן הגיוני יותר, לדעתי, לקחת אותו בחשבון - ראה ההתייחסות שלי לספייר עם כמות הדירות שלא מנורמלת לגודל האוכלוסיה אם הרציונל לא ברור.