שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[redroze]

יוקרה זה עניין יחסי.

אני ממש לא מגדיר את הפרויקט שאני גר בו כיוקרתי אבל קראתי איפשהו שמחיר ממוצע של רכישת דירה הוא באזור 1.6 מיליון. אז ניתן להגדיר פרויקט שעלות הדירות בו 50-100% יקר יותר ממחיר דירה ממוצעת כפרויקט שהוא מעבר לממוצע.

[oryo]

4. שנתיים? בשביל לוודא שאני מבין אותך: אתה טוען שמרגע הפשרת הקרקע לבניה עד לקבלת מפתח עוברות שנתיים? סימוכין בבקשה...? אני מכיר מספרים מאוד, מאוד שונים

 

חוזר לעדכן שגם פה חלה טעות בהצהרה שלך: מבחינת זמן בניה נטו, ב2011 הוא עמד על 24 חודשים בממוצע, כיום על 31 חודשים בממוצע - ואני מדבר על בניה נטו, שזה בלאו הכי לא מה שאני מתכוון עליו בהורדת חסמים (הזמן מהרגע שהקרקע הופשרה לבניה עד שיש בניה בפועל). לא מצאתי את הנתון הזה (וחיפשתי), אתה מוזמן להציג אותו.

בעיתונות הכלכלית ראיתי נתונים שמדברים על מספרים אחרים לגמרי מהטענות שלך אבל לא ציטטתי אותם כי התחלת את כל הפניה אלי בביקורת על שאני מקשיב לעיתונים ולא לנתונים, לכאורה... לבינתיים ההצהרות שלך לא עומדות בקו אחד עם הנתונים, למיטב בדיקותי. בכל מקרה שוב תודה על ההפניה למקור קצת יותר מעניין מהנורמה

 

עריכה אחרונה ב-22 לאוגוסט, 2017 על ידי oryo

[arco1]

^^^

 

מצטער אם הייתי נמהר מדי עם הצפרדע, נחכה לערס עם סמכות ונראה מה יש לו להציע מבחינת נתונים.

 

שאלה בנוגע לתמונה האחרונה. רואים שם שהממוצע המשוקלל גדל בעקביות לאורך השנים בזמן שממוצע פשוט די יציב בסה"כ. מה משמעות הנתונים האלה ולמה הדגשת דווקא את הממוצע המשוקלל?

[sperial]

ויני פו - לא כל אחד גר בארלוזורובה - דיזנגובה, וזכור לי במעומעם שאיש מועדון אופל קנה דווקא משהו גדול וצמוד קרקע. אבל, כאמור, זה זכרון מאיזה שרשור לפני כמה שנים, ואולי אני מבלבל אותו עם מישהו אחר.

 

רק לשם פרופורציות, בעיירה שבה אני גר, בערך 80 ק"מ מצפון לצנרום של הפיילה, הסכום האמור קונה לך דירה של 200 מ"ר עם נוף לקפריסין, אבל מרחק נסיעה 5 דקות לתחנת הרכבת לת"א.

[SlowRide]

5 דקות לתחנת הרכבת ברכב. כלומר אתה צריך לשלם יום שלם על חניה ובסוף יום עבודה מתיש אחרי שעה ברכבת אתה גם צריך לנהוג הביתה. עם קצת מזל זה יוצא בדיוק בשעה שכולם חוזרים הביתה, אז זה כבר לא 5 דקות.

המיקום זה הדבר החשוב ביותר במגורים, ולמחיר יש תמורה.

[avargel]

5 דקות לתחנת הרכבת ברכב. כלומר אתה צריך לשלם יום שלם על חניה ובסוף יום עבודה מתיש אחרי שעה ברכבת אתה גם צריך לנהוג הביתה. עם קצת מזל זה יוצא בדיוק בשעה שכולם חוזרים הביתה, אז זה כבר לא 5 דקות.

המיקום זה הדבר החשוב ביותר במגורים, ולמחיר יש תמורה.

 

ברוב המקרים שאני מכיר לפחות, בפריפריה חניה ליד הרכבת הינה ללא תשלום (אפילו בת''א ליד רכבת ההגנה יש חניה לל''ת).

 

נסיעה של שעה ברכבת יכולה גם להוות מנוחה / השלמת פערים בעבודה.

 

 

לקנות צמוד קרקע של 200 מ''ר מעל הים בחיפה במחיר של 60 מ''ר בקומה ד' בת''א, זה דבר חכם מאוד!

 

לא כל דבר מתאים לכל אחד, ואין דין צעיר נמרץ ואנרגטי שזקוק לפאב מתחת לבית כדין מי שחגג כבר חמש-שה עשורים, אבל בגדול - צריך לדעת שאפשר גם אחרת.

[sperial]

5 דקות ברכב או 20 באוטובוס כולל המתנה (בממוצע), חניה חינם (חוף הכרמל).

בהחלט היה שיקול בבחירת הדירה. נכון שיש לא מעט מדרגות, אבל בתמורה שקט, נוף, פרטיות לדור הצעיר ועוד כמה יתרונות.

הנקודה שלי היא כלפי פו הדב שמתיחס ל-2.5 מלש"ח כסכום המספיק ללא יותר מדירה קטנה, ושוכח שיש חיים גם מעבר למרכז ת"א.

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2017 על ידי sperial

[oryo]

אף פעם לא הבנתי את הנטיה הזו בפורום להוציא דברים מההקשר, הרי אפשר ללכת עמוד אחד אחורה די בקלות:

פרוייקט יוקרה מושך אוכלוסיה יותר חזקה כלכלית. לכן, קרוב לודאי שהוא אינו מייצג את אוכלוסית רוכשי הדירות בישראל. בודאי לא הצעירים שבהם.

 

אתה מצחיק אתה. 2-3 מיליון ש"ח זה "פרויקט יוקרה"? זה דירת 3 חדרים ישנה במקום לא רע בת"א (לא, ממש לא ברוטשילד), או דירת 4 חדרים פלוס מינוס בהרצליה. יוקרה אמיתית.

 

הנקודה שלי היא כלפי פו הדב שמתיחס ל-2.5 מלש"ח כסכום המספיק ללא יותר מדירה קטנה, ושוכח שיש חיים גם מעבר למרכז ת"א.

 

להבנתי, ההקשר של דובי היה שהסכום עליו אתה מדבר אינו סכום המספיק ל"פרוייקט יוקרה" אלא סכום שמספיק לדירה סטנדרטית במרכז הארץ. בנוסף, היות ואני כן מכיר טוב את האזור עליו אתה מדבר (חיפה) - אז אציין כי 2.5M לא מספיקים ל"פרוייקט יוקרה" גם בחיפה (נניח: טופ דניה), אבל כן מספיקים לדירה יפה ומרווחת בפרוייקטים החדשים בנאות פרס / טירת הכרמל (זה לא פרויקט יוקרה ...).

 

חבר טוב קנה פנטהאוז בטירת הכרמל שנראה לא רחוק מפרויקטים יוקרתיים מאוד, עם הג'נטריפיקציה שהולכת שם אני חושב שהוא עשה החלטה נבונה.

 

לגור בצפון זו אכן פשרה, אני מאלו שבחרו בפשרה הזו בשמחה - הדירה שלי יפהפייה מרווחת ועולה הרבה פחות מהמחירים הנ"ל, ומספקת הרבה יותר (מישהו מעוניין? ). מצד שני אם הייתי במקצוע אחר - כזה שרוב תעסוקתו במרכז הארץ - לא בטוח שהייתי יכול לחיות עם הפשרה הזו. שכל אחד יעשה את השיקולים שלו.

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2017 על ידי oryo

[SlowRide]

ברוב המקרים שאני מכיר לפחות, בפריפריה חניה ליד הרכבת הינה ללא תשלום (אפילו בת''א ליד רכבת ההגנה יש חניה לל''ת).

 

נסיעה של שעה ברכבת יכולה גם להוות מנוחה / השלמת פערים בעבודה.

 

 

לקנות צמוד קרקע של 200 מ''ר מעל הים בחיפה במחיר של 60 מ''ר בקומה ד' בת''א, זה דבר חכם מאוד!

 

לא כל דבר מתאים לכל אחד, ואין דין צעיר נמרץ ואנרגטי שזקוק לפאב מתחת לבית כדין מי שחגג כבר חמש-שה עשורים, אבל בגדול - צריך לדעת שאפשר גם אחרת.

 

למיטב זכרוני בחניה בחוף הכרמל עולה כסף אבל יכול להיות שאתה מתכוון לחניון אחר סמוך.

לפעמים גודל הדירה פחות משמעותי מהמיקום שלה. כמובן שזה מאד תלוי באיזה שלב אתה בחיים ומה גודל התא המשפחתי שלך (אם בכלל יש).

קנית דירת 60 מ"ר בצעירותך בת"א, לדעתי זו השקעה מצויינת גם כשתהיה בן 50 עם 3 ילדים ותרצה לעבור למקום יותר פסטורלי ופחות עירוני. מדמי השכירות שתקבל על הדירה בת"א ישאר לך עודף אחרי שתשתלם שכירות על 200 מ"ר בפריפריה (ברוב המקומות).

להורים שלי יש בית צ. קרקע 200 מ"ר בק. טבעון + יח"ד צמודה 50 מ"ר עם גינה יפה ונוף לכרמל ולים. השכירות שהם מקבלים על היחידה היא פחות מחצי ממה שאני משלם על דירת 30 מ"ר בר"ג.

בית בגודל 200 מ"ר שם ניתן להשכיר בערך ב5000 ש"ח כיום. זה טיפה פחות ממה שמשלמים היום שכירות על דירת 98 מ"ר בר"ג במיקום טוב.

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2017 על ידי SlowRide

[ישה]

פשרות

 

כנראה שמת"מ זה פשרה לא רעה להייטקיסט

 

היא רעה ממרכז עתידים?

 

מרכז עתידים רע לעומת הסיליקון וולי?

 

השאלה היא מה צריך לעודד

 

את העם לנדוד למרכז או

 

את התעשיה לנדוד לפריפריה

 

אני בעד האופציה השניה.

 

זמן בניה

 

תודה לאור ששופך אור עם נתונים ולא עם סיפורי פוגי. ככה מנהלים דיון.

 

הגידול הוא של 25% בזמן הבניה

 

נניח שהוא 30 חודש = 2.5 שנים ועוד הפשרת הקרקע תכנון השגת אישורי בניה עוד 2.5 שנים- עד אין סוף.

 

ניר לוי יכול לשפוך לנו על זה נתונים הידועים לו.

 

פעם פעם פעם בנו בישראל בניה תעשייתית

 

הביאו קירות יצוקים לאתר והרכיבו אותם כמו לגו.

 

עם ישראל לא אהב, המפעלים נסגרו / פשטו רגל.

 

אז מי יבנה?

 

הייטקיסט מצ'ועמם , סתם לא "יוצלח" ישראלי , ערבי מכאן או משם, או סיני ?

 

כנראה קצת מכל דבר והרבה מהאחרון.

 

ואחרי שלמדנו מהנתונים שבניה מא' לוקחת הרבה זמן נבין את "הגאונות" בתוכנית של כחלון.

 

זכיה בדירה , פירושה שבעוד 3-5 שנים תוכל להיכנס אליה.

 

בינתיים יצאת ממעגל מבקשי הדירה, שונה הגרף של הביקוש. הללויה.

 

טוב מישהו כבר לפני מספר עמודים ציין כי זה ישפיע על שוק השכירות לכיוון מעלה , בא יצחק לוי ואישר זאת.

 

אור

 

לא הבנתי את ההבדל בין מיסוי הרסני על בעל דירה שלישית ומעלה ( שלא אהבת ) לבין מיסוי על משקיע כבד שיש לו 5 דירות ומעלה ( נסבל בעיניך האם כך?)

[sperial]

אני גר ברמת אשכול. קוטג' טורי מרווח מאד, גינה מלפנים וגינה מאחור. עלה לי לפני 4.5 שנים פחות מ-2 מלש"ח, ועל זה הוספתי שיפוץ יסודי. השכן שינה את הדירה לידי שנתיים יותר מאוחר שילם קצת יותר.

 

לגבי טופ דניה ובמידה רבה נאות פרס - overrated במידה קשה. גרתי בסביוני דניה 17 שנים, וכל פעם שאני עובר באיזור אני מברך על שיצאתי מהשכונה הסופר צפופה הזו.

[ChemGuy85]

5 דקות ברכב או 20 באוטובוס כולל המתנה (בממוצע), חניה חינם (חוף הכרמל).

בהחלט היה שיקול בבחירת הדירה. נכון שיש לא מעט מדרגות, אבל בתמורה שקט, נוף, פרטיות לדור הצעיר ועוד כמה יתרונות.

הנקודה שלי היא כלפי פו הדב שמתיחס ל-2.5 מלש"ח כסכום המספיק ללא יותר מדירה קטנה, ושוכח שיש חיים גם מעבר למרכז ת"א.

 

אני מנהל ויכוח מאוד דומה עם אבא שלי. כנראה מדובר בפער בחשיבה בין דורות.

 

החישוב שלך לא מדויק. קמים ב-6 בבוקר ומתאגנים בלחץ מטורף בשביל לצאת בזמן מהבית, 5 דקות נסיעה לרכבת (ובוא זה לא באמת 5 דקות), חנייה, הליכה מהחנייה, הכניסה לתחנה, הליכה לרציף, המתנה לרכבת, מלחמה על מקומות ישיבה, נסיעה ברכבת, יצאה מרציף בלחץ יחד עם עוד אלף נוסעים שדוחפים, הליכה מהתחנה, נסיעה למשרד בתל אביב וחזור. איך שלא תסובב את זה אתה שורף שעה וחצי לכל כיון ועל הדרך חוטף כעס ועצבים.

 

היום משרה ממוצעת באורך 9 שעות ועוד מצפים מהעובדים לעשות שעות נוספות. אני מגיע למשרד ב-8:30 (אחרי שיצאתי מהבית ב-7:00), יוצא מהמשרד ב-18:00 וזוחל הביתה ב-19:30 עם הלשון בחוץ. (ויש ימים שזה גם 20:00 - 21:00)

 

אז מה עוזר לי שיש נוף לים? מה עוזר לי שיש שקט? אני בכלל לא רואה את הדירה! מחוץ לתל אביב בונים מחסנים לבני אדם. לילדים כיף כי הגן/בית ספר נמצא מתחת לבית ופנסיונרים כיף כי הם חיים בשלווה בפריפריה, אבל העובדים בטווח גילאים 30 - 60 ממש סובלים. תשאל כל אחד מה הדבר שהכי מפריע לו וברוב המקרים התשובה תהיה שאין עבודה ליד הבית.

[oryo]

אור

 

לא הבנתי את ההבדל בין מיסוי הרסני על בעל דירה שלישית ומעלה ( שלא אהבת ) לבין מיסוי על משקיע כבד שיש לו 5 דירות ומעלה ( נסבל בעיניך האם כך?)

 

בעיני, יש הבדל - בהחלט.

בתכלס זה אחד מהמקרים שאינם רק בעיני אלא אובייקטיבית יש הבדל, אבל לא משנה.

 

בוא נקצין ואז ננסה להתכנס:

נניח שאנחנו ממסים בכבדות אך ורק בעלי 100 דירות ומעלה, במקרה הזה היות ויש מעט אנשים עם 100 דירות שעכשיו אפיק ההשקעה שלהם נדפק, כנראה שחלק מהם ימכרו מס' דירות על מנת להגיע ל99 - מחד *לא* חיסלת *המון* משקיעים ומנגד כן הוספת דירות לשוק (קרי: העברת חלק מהדירות בשוק ההשכרה, הרווי, לשוק הרכישה הפחות רווי). אבל זה כנראה יהיה זניח לאללה.

 

בוא נסתכל על המקרה ההפוך:

אתה ממסה בכבדות כל בעל 2 דירות ומעלה, אני מקווה שברור מה ההבדל (הפוך, ורע לדעתי, לכיוון השני).

 

החוק של כחלון הוא על 3 דירות, שזה כמעט הכי גרוע שאפשר מבין הקוטב הממסה - זה חרא threshold (נו, תנאי סף נשמע לי ממש מוזר).

 

לא יודע מה 'מספר הקסם' בו יש שיווי משקל יחסי בין האפקטים, די בטוח (שלא לומר לגמרי בטוח) שזה לא 3.

 

איך נשמע?

[NirLevi]

ניר לוי יכול לשפוך לנו על זה נתונים הידועים לו.

 

הנתונים שנכתבו והובאו לעיל חופפים (עם תנודות למעלה/למטה) לזמנים הידועים לי לבנייה, מרגע שעולים על הקרקע עם טרקטור.

 

הנתונים לא רלוונטיים לזמנים מרגע ההפשרה ועד קבלת ההיתר.

[oryo]

הנתונים שנכתבו והובאו לעיל חופפים (עם תנודות למעלה/למטה) לזמנים הידועים לי לבנייה, מרגע שעולים על הקרקע עם טרקטור.

 

הנתונים לא רלוונטיים לזמנים מרגע ההפשרה ועד קבלת ההיתר.

זכור שגם אני וגם ספיר חלקנו נתונים - אני במישרין והוא בעקיפין, אז שווה לציין מפורשות למי אתה מתכוון (מניח שאלי, לפי הלייק)

 

האם יש לך מידע לחלוק איתנו בנוגע לזמן עליו אני דיברתי, מהפשרת הקרקע עד אישורים פרופר? אם יש עם סימוכין, אז בכלל ליגה. רב תודות!