שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[wa11a]

בשנה הבאה בעל הדירה שלי רוצה לעלות לי את שכר הדירה ב-250 ש"ח, שזה 5.5 באחוזים. העניין גרם לי להירשם לתכנית מחיר למשתכן. אמרתי לעצמי שנמאס לי להמתין לירידת מחירים ו 4500 בחודש לשכירות זה כבר סכום שיגרום לי להתאבד על משכנתא של מיליון.

 

משום מה רק השבוע חשבתי על לבדוק את ההיסטוריה של התוכנית בירושלים ולא הייתה אפילו דירה אחת שירדה מ 1,300,000. אלה היו דירות 3.5 חדרים. כאן יש לי שאלה למביני עניין, האם בפרוייקטים מודרניים החצי חדר זה חדר נפרד ומעשית מדובר ב-4 חדרים שאחד מהם קטן (מקובל עליי) או בעצם זה סוג של פינה נוספת לסלון למשל. התגוררתי בעבר בדירת 3.5 חדרים שזה היה חדר נפרד וכרגע אני מתגורר בדירת 4.5 חדרים שזה המשך של סלון.

 

במצב כזה אם אני מביא את ההון העצמי המינימלי בתכנית - 100,000 ש"ח, אני זקוק למשכנתא של 1,200,000 לפחות. האם זה יותר מדי "התאבדות" עם הכנסה משפחתית חודשית נטו 13500? נניח בהערכה גסה משכנתא+ארנונה+חשבונות=7000 בחודש. אין הוצאות על רכב (משלם רק שווי שימוש למדינה על רכב מהעבודה). באיזה תנאים זה יכול להיחשב סביר ובעצם כדאי יהיה לקחת את הסיכון ולקנות דירה? בכמה למשל יגדל התשלום החודשי אם הריבית תעלה מ-0.1% ל-2%? שוב, בהערכה גסה ובתמהיל משכנתא סטנדרטי שממליצים עליו בבנקים.

 

בכל מקרה כרגע אני לא מורשה עדיין להירשם להגרלות, כי זה רק לסדרה א בשלב זה. אבל לא מאמין שישתנה הרבה עד שיפתחו הגרלות לסדרה ב, כנראה עניין של מספר חודשים.

השאלה האמיתית היא למה נראה לך שיתנו לך ככ הרבה מימון ?

[arco1]

חצי חדר אמור להיות בגודל של 6 מ"ר לפחות. כדאי לבדוק בתוכנית של הדירה במה מדובר.

משכנתא של 1.2 מיליון על דירה של 1.3 מיליון זה 92% מימון, יותר מה-75% שמותר לבנקים לתת.

 

במסגרת התוכנית הם אמורים לתת 75% ממחיר שוק, לא מהמחיר שאני אשלם בפועל.

[Eily]

חצי חדר אמור להיות בגודל של 6 מ"ר לפחות. כדאי לבדוק בתוכנית של הדירה במה מדובר.

משכנתא של 1.2 מיליון על דירה של 1.3 מיליון זה 92% מימון, יותר מה-75% שמותר לבנקים לתת.

הערך שנקבע על ידי שמאי הבנק בדרך כלל תואם את מחיר השוק, שבתכנית "מחיר למשתכן" גבוה יותר מהמחיר המשולם, כך שלא חורגים מה-75% הבנקאי. לרוב מדובר במשכנתא על הון ראשוני של לפחות 10%. ממש לא מומלץ, אבל אפשרי בהחלט.

[Nemesis]

בשנה הבאה בעל הדירה שלי רוצה לעלות לי את שכר הדירה ב-250 ש"ח, שזה 5.5 באחוזים. העניין גרם לי להירשם לתכנית מחיר למשתכן. אמרתי לעצמי שנמאס לי להמתין לירידת מחירים ו 4500 בחודש לשכירות זה כבר סכום שיגרום לי להתאבד על משכנתא של מיליון.

 

משום מה רק השבוע חשבתי על לבדוק את ההיסטוריה של התוכנית בירושלים ולא הייתה אפילו דירה אחת שירדה מ 1,300,000. אלה היו דירות 3.5 חדרים. כאן יש לי שאלה למביני עניין, האם בפרוייקטים מודרניים החצי חדר זה חדר נפרד ומעשית מדובר ב-4 חדרים שאחד מהם קטן (מקובל עליי) או בעצם זה סוג של פינה נוספת לסלון למשל. התגוררתי בעבר בדירת 3.5 חדרים שזה היה חדר נפרד וכרגע אני מתגורר בדירת 4.5 חדרים שזה המשך של סלון.

 

במצב כזה אם אני מביא את ההון העצמי המינימלי בתכנית - 100,000 ש"ח, אני זקוק למשכנתא של 1,200,000 לפחות. האם זה יותר מדי "התאבדות" עם הכנסה משפחתית חודשית נטו 13500? נניח בהערכה גסה משכנתא+ארנונה+חשבונות=7000 בחודש. אין הוצאות על רכב (משלם רק שווי שימוש למדינה על רכב מהעבודה). באיזה תנאים זה יכול להיחשב סביר ובעצם כדאי יהיה לקחת את הסיכון ולקנות דירה? בכמה למשל יגדל התשלום החודשי אם הריבית תעלה מ-0.1% ל-2%? שוב, בהערכה גסה ובתמהיל משכנתא סטנדרטי שממליצים עליו בבנקים.

 

בכל מקרה כרגע אני לא מורשה עדיין להירשם להגרלות, כי זה רק לסדרה א בשלב זה. אבל לא מאמין שישתנה הרבה עד שיפתחו הגרלות לסדרה ב, כנראה עניין של מספר חודשים.

 

אתה חייב להביא 10% לפחות שהם 130,000. כדי שתקבל מימון של 1,170,000 אתה צריך שהשמאי יעריך את המחיר ב- 1,560,000 לכל הפחות. אם יעריך פחות, תקבל פחות כסף ותצטרך להביא כסף מהבית. החזר חודשי ל- 1,170,000 צריך להיות באיזור 7,000-7,500 לחודש על מנת שזו תהיה משכנתא שפויה, וההחזר הזה צריך להיות כ- 33% מההכנסה הפנויה שלך, גג 40%. אם אתה עומד בכל זה, זה לא הגיוני שחסכת 100,000 ש"ח בלבד במהלך הזמן.

[arco1]

שפויה זה ל-20 שנים? אני כבר מוכן נפשית ל-30 שנים של משכנתא. 7000-7500 למשכנתא זה בטוח לא מציאותי מבחינתי. כרגע בכל מקרה אין שום פרוייקט שרלוונטי לי, אז המספרים הם תיאורטיים בלבד.. תודה על ההבהרה שחייבים 10% לפחות. כשיהיו מספרים מדויקים יותר, אדע כבר להתמודד איתם טוב יותר. בכל מקרה לפי מה שרשמת כדי להנמיך את הסיכוי לפשיטת רגל המשנתא צריכה להיות עד 5400 (40%) גג.

[wa11a]

שפויה זה ל-20 שנים? אני כבר מוכן נפשית ל-30 שנים של משכנתא. 7000-7500 למשכנתא זה בטוח לא מציאותי מבחינתי. כרגע בכל מקרה אין שום פרוייקט שלוונטי לי, אז המספרים הם תיאורטיים בלבד.. תודה על ההבהרה שחייבים 10% לפחות. כשיהיו מספרים מדויקים יותר, אדע כבר להתמודד איתם טוב יותר. בכל מקרה לפי מה שרשמת כדי להנמיך את הסיכוי לפשיטת רגל המשנתא צריכה להיות עד 5400 (40%) גג.

 

וגם אז כשזה אחוז גבוה מההכנסה (מעל 30%) זה יתבטא בריביות. כי אתה פשוט לקוח מסוכן יותר.

[Nemesis]

גם על 40% הבנקים לא מתים, עדיף 33%. מדובר על 33% מהנטו, אחרי שווי מס לרכב, לאחר החזרי הלוואות אם יש לך כאלה, כן?

משכנתא ל-30 שנה לרוב מאוד מאוד יקרה, אתה תשלם הון תועפות בריביות. מעבר לזה, משכנתא באחוז מימון מקסימלי, באחוז החזר גבוה מהשכר, לווה אחד בלבד ולא שניים - תקבל בד"כ כאלה ריביות שתשמט לך הלסת. בטח ובטח ל-30 שנה.

[arco1]

מה הכוונה לווה אחד? אני ואישתי ניקח ביחד את המשכתא כמובן.

 

בגדול אני מקווה שהפרוייקטים כשיפתחו יהיו עם דירות במטראז' נמוך יחסית, עד 100 מטר, אחרת כל הסיפור מחוץ להישג ידי גם במחיר למשתכן. האם בונים היום דירות 4 חדרים של 90 מ"ר? אני יודע שאופנתי לבנות דירות ענקיות ומרווחות, אבל אני לא מעוניין באחת כזאת.

[Nemesis]

אוקיי, שני לווים טוב יותר, אבל עדיף להתרחק ממימון מקסימלי והחזר מקסימלי כדי לקבל ריביות שפויות. גם כך הבנקים לא מתים על מחיר למשתכן.

אני לא יודע אם יש 4 חדרים 90 מטר. אני מכיר 98 מטר.

[Kreios]

אתה מדבר כבר כאילו כבר זכית בהגרלה. העניין ממש לא כזה פשוט.

לצערי אני נרשמתי כבר ל-11 הגרלות ולא זכיתי באף אחת.

בערים המבוקשות סיכויי הזכיה הם אפס נקודה משהו אחוז.

פשוט תיקח בחשבון שגם את תסתדר עם עניין המשכנתא והמספרים אתה צריך עדיין לזכות בהגרלה.

[Nemesis]

כן, אבל עדיין צריך סוסים לפני שמתחילים לרתום את העגלה.

[ישה]

ארקו נלך הפוך

 

בנק ישראל בא לקראת תוכנית למשתכן בנושא גובה המימון ובמקום 75% גג ניתן להגיע ל 90% מערך המחיר למשתכן!!

 

שזה לא יעלה על 75% משווי שוק של הדירה לערך ככה הם חושבים ואז הם והבנק חיים עם זה בשקט..

 

אבל את המגבלה של 40% מההכנסה הם לא קימטו עדיין לכן בהכנסה שלך משכנתא של שליש פריים לערך ל 30 שנה והיתרה בקל"צ ל 20 שנה בריבית כ 4.5% אתה יכול להכיל.

 

אם אתה יכול לחיות כך את חייך זאת שאלה שאתה צריך לתת את התשובה לכך, בהינתן ילדים מחלות פיטורים פה ושם וכו'.

[tzahico]

ועכשיו לחישוביך שהם יפים ונכונים אבל לא בהכרח רלבנטיים.

 

בשורה התחתונה אני מסכים עם הרוב המוחלט של דבריך, אבל ניתן להצביע על השוני בדעותינו לגבי הצפי העתידי של שוק הנדל"ן הישראלי בכך שאתה טוען שההשקעות שבוצעו ע"י מר ישראלי הן לא אלסטיות, בעוד שאני טוען שברגע שהכיוון יהיה חד משמעי למטה, עם ישראל כמנהגו ינהג כעדר ויזרוק דירות לשוק על ימין ועל שמאל. ככל שההשקעה יותר טריה, כך היא תיזרק מהר יותר לשוק.

 

תוסיף לירידה בעלות הנכס את העליה באחוז הריבית (אלטרנטיבת השקעה), מיסוי (דירה שלישית או אכיפה של החוק הקיים מעל 5000 ש"ח), פעילות שיא בתחום הבניה (הגדלת הצע), ואת העובדה שמשקיעים חדשים ואנשי בועת הפייסבוק כבר לא ששים לרכוש דירות (ירידה בביקושים) - והופ, קיבלנו פיצוץ בועה.

 

כמה היצע הנדל"ן בישראל אלסטי? נחכה ונראה.

[redroze]

עשית את עיסקת המאה בראש העין בשכונת רפאים, הבאת את המכה בחריש, על הנייר הכל נראה סופר ורוד.

 

 

בינתיים דירות מהקבלן מחכות שמישהוא יקנה אותן ב 888 אלף שח.

 

http://harish4all.co.il/%D7%A0%D7%95%D7%A3-%D7%90%D7%92%D7%9D-%D7%91%D7%97%D7%A8%D7%99%D7%A9/

 

"רק" 150 דירות אחרונות בהחל מ 690 אלף ש"ח.

 

http://www.kipa.co.il/%D7%9C%D7%99%D7%99%D7%A3-%D7%A1%D7%98%D7%99%D7%99%D7%9C/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%97%D7%A8%D7%99%D7%A9-%D7%91%D7%A2%D7%9C%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A0%D7%9E%D7%95%D7%9B%D7%94-%D7%91-15-%D7%9E%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8-%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%A7-%D7%90%D7%9C-%D7%AA%D7%A4%D7%A1%D7%A4%D7%A1%D7%95/

שכחתי לציין שהדירה בחריש היא לא שלי אלא של מכר. הדירה שפרסמת היא 4 חדרים בעוד הדירה שציינתי היא דירת גן 5 חדרים (צודק, לא ציינתי) אז ההשוואה לא הוגנת.

 

כל עיר צעירה יחסית במדינה שלנו הייתה בעברה שכונת רפאים. לדוגמא שהם, מודיעין, אלעד, צור יצחק/יגאל וכו'. חברים של ההורים שלי רכשו בית בצור יגאל לפני כ-20 שנה, וילה 5 חדרים במחיר של דירת שיכון 3 חדרים בלי מעלית ברמת גן. אתה יודע איך צחקו עליהם. תראה לי היום זוג צעיר שיכול לקנות וילה ב"חור" הזה.

ההורים שלי באותה תקופה התלבטו אם לרכוש בית בשהם שהיה שם בעיקר חול או דירת 4 חדרים במרכז רמת גן.

מי שעבר ראשון זכה, כי כל מי שנכנס אחריו שילם יותר, וכך גם מי שבא אחריו ואחריו וכו'

לישראלים יש תכונה מאוד מעצבנת שלא יכולים לראות מטר קדימה מעבר לאופק.

 

נכון, השכונה שאני גר בה בבנייה, אין עדיין קניון או סופר. אבל אני מסתכל על הגבעות ליד ורואה איזה שכונות בנו פה לתפארת בשנים האחרונות. לכן אני סבור שעוד כמה שנים של סבלנות גם פה יהיה בסדר.

[SlowRide]

לא הייתי קורא לזה שכונות לתפארת כי חוץ מללכת לישון בבית אין יותר מדי מה לעשות שם, אבל בערך 90% מהשכונות בארץ הן ככה.