שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[oryo]

הורדת חסמי בניה והפשרת קרקעות, סבסוד /מתן תמריץ להדרכות כלכליות למי שחפץ בכך, מיסוי משקיעים כבדים (נניח חמש דירות ומעלה) שלא ינער את השוק כמו שהחוק המדובר היה עושה

 

זה ככה סתם מראש אבל מה אני מבין מהחיימשלי I'm just a simple soldier

[gbguy]

מחר המדינה מפשירה קרקעות. איפה? בדרום ובצפון. לך תריב עם בעלי מושות שונות במרכז.

מי ירצה לגור במקומות? (לא חסרים שרשרוים שאשדוד היא רחוקה ולא זולה לזוג צעיר, ואף אחד לא יגור בירוחם או בקרית שמונה בשביל לזכות בדירה).

חזרנו לנקודה ההתחלה.

[R'n'B]

ספר לנו על התוכנית הכלכלית האידיאלית שהמדינה תוכל לתת מענה לזוגות הצעירים.

להגיד מה לא, זה קל. להגיד מה כן, יותר קשה.

 

לראות את המחירי הדיור עולים ב50% ב10 שנים האחרונות, לראות את מחירי המשכנתא מטפסים ב4 שנים האחרונות.

אז כן קל לראות מה "לא", מה "כן" כתבתי כאן בעבר. אבל זה רחוק מתחום העיסוק שלי.

אני בטוח ש"מומחי" נדל"ן וכלכלנים יכולים להציע פתרונות טובות יותר משלי ולטווח הארוך.

 

כחלון מנסה, גם לפיד ניסה. אפשר לראות את זה במחירי הדיור ובגראפים. כנראה שינוי מגמה לא יקרה בקרוב.

עריכה אחרונה ב-6 לאוגוסט, 2017 על ידי R'n'B

[amir74]

הכותרת כבר לא עוסקת בעצירה של המחירים אלא בירידה.

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5003177,00.html

[ישה]

דבקותך בפרסומים מעוררת התפעלות

[sh1506]

הכותרת כבר לא עוסקת בעצירה של המחירים אלא בירידה.

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5003177,00.html

 

 

אותו האתר יום לפני:

 

סקירה: הערים המובילות בעליית מחירי הדירות

https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5003139,00.html

 

 

Sent from my iPhone using Tapatalk

[tzahico]

אני חושב שאחד הגורמים החשובים ביותר בפיצוץ בועת הנדל"ן הישראלית הוא קבוצות הפייסבוק השונות שהגיעו כבר ל Reach של כמעט מאה אלף רוכשים פוטנציאליים.

 

הקבוצות האלו גורמות לי ולחברי לשבת על הגדר ולהישען על שוק השכירות מאשר להשתעבד ל-30 שנים הקרובות בשביל דירה עם עוד 80 משפחות על אותו שטח אדמה מסכן שסופסר עד תום על ידי מנהל/רשות מקרקעי ישראל.

 

וכן, ברגע שדירה משנות ה-50 בבת-ים שווה יותר מדירה במיאמי, לאס וגאס או אפילו ניו-יורק רבתי - אז צריך להיות אינטרסנט בטירוף (או פשוט טמבל) בשביל לטעון שאין בועת דיור בישראל - דבר דוחה ונלוז בעיני.

 

שינוי התודעה החל, אי אפשר להאכיל את הרוכשים הפוטנציאליים בישראל את הלוקשים שהאכילו אותנו כל השנים.

[Fitch]

צחיכה, אני מתפלא עליך.

אין לאף אחד אינטרס שהמחירים יירדו. המדינה מרוויחה על זה יופי, גם הקבלנים.

המחירים יירדו כשהריבית תעלה -> עד אז תפסיד שכירויות + ברגע שזה יקרה, סה"כ העסקה תעלה לך די אותו דבר כי ריבית המשכנתאות תעלה.

 

אני לא אומר להתאבד על כל עסקה, אבל לדעתי ברגע שהגעת ל-40% הון עצמי, תקנה.

[Fitch]

הכותרת כבר לא עוסקת בעצירה של המחירים אלא בירידה.

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5003177,00.html

 

אותו אתר, אותה כתבה:

בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות ב-4.5%

[tzahico]

צחיכה, אני מתפלא עליך.

אין לאף אחד אינטרס שהמחירים יירדו. המדינה מרוויחה על זה יופי, גם הקבלנים.

 

אני איתך במאה אחוז - אין לאף אחד (גם לא לכחלון) אינטרס שהמחירים ירדו, מכיוון שירידה תלולה מדי עלולה להפיל את הכלכלה הישראלית לקרשים, בסגנון שנות ה-80 המוקדמות.

 

מה שעצוב בכל הסיפור הזה הוא שאם ביבי היה רוצה (כלומר ביבי היה שר אוצר), הבועה הזו כבר ממזמן לא הייתה קיימת - אבל מבחינתו שכחלון יקבור את עצמו פוליטית, בדיוק באותה דרך שלפיד קבר את עצמו במו ידיו. הכל כמובן על חשבון האזרח הפשוט.

 

המציאות היא שאני היום בן 34 מאזור המרכז, ואני לא מכיר אפילו חבר אחד ממעמד הביניים (לא מדבר על חבר'ה שההורים קנו להם דירה או שהם בעצמם קבלנים) שמסתכל על רכישת דירה ברמת המחירים הנוכחית. כולל אנשים עם הון עצמי של הרבה מעבר ל-40%. אז אם אנחנו לא קונים, אז מי כן?

עריכה אחרונה ב-16 לאוגוסט, 2017 על ידי tzahico

[Fitch]

אנשים אחרים. ריבית 0 - כל אחד עם גרוש וחצי מחפש לקבל תמורתו משהו (דירה להשקעה) או לפחות לסדר את הילדים (דירה להשקעה זמנית עד שהילד יכנס לגור בה). תזכור גם שהשוק החופשי הצטמצם מאוד בגלל מחיר למשתכן.

 

(כחלון דווקא עושה אחלה הון פוליטי על "המאבק" שלו במחירים. כל זוכי, משתתפי, מוגרלי מחיר למשתכן, נאבקי מס דירה שלישית וכו').

[tzahico]

שני סייגים -

 

1. ריבית המשכנתאות כבר נושקת לכיוון ה-3-4% - כלומר הדברים לא כתמול שלשום.

2. המשקיעים מתחילים להבין שהחגיגה נגמרה - אם מבחינת מיסוי (דירה שלישית), עודף דירות להשכרה (ע"ע ראש העין) או ירידת מחירים.

 

עכשיו אני רוצה לתאר מה מפחיד אותי בכל הסיפור הזה -

נניח רכשתי דירה ב-2007 במערב ראשל"צ במחיר של 1,000,000 ש"ח במזומן (לצורך החישוב).

כל שנה הייתה עלייה של 7% בערך הנכס - כלומר על סמך חוק השבעים, 70 חלקי 7 = 10 - תוך 10 שנים הנכס הכפיל את ערכו והיום הנכס שווה 2,000,000 ש"ח. אחלה השקעה, במיוחד בתקופה של משבר פיננסי עולמי.

 

לא רק זה, אלא גם כל שנה בממוצע הכנסתי בסביבות 50,000 ש"ח מהשוכר (כנראה טיפה יותר, אבל נניח אחרי תיקונים, מיסוי, וכו) - כלומר שמתשואה של 4-5% בשנה על שכירות, היום אני כבר עומד על תשואה עלובה של 2.5-3% במקרה הטוב.

 

אבל היי, כל עוד מחירי הדיור עולים, אני עדיין מרוויח - שכן 2.5-3% ועוד עליה שנתית של 7% מובילים לכמעט 10% בשנה - אחלה!

אבל מה קורה ברגע שהחגיגה עם ה-7% בשנה מסתיימת? אה אופס... אני נשאר אך ורק עם 2.5-3% תשואה...

 

אבל בוא ניקח את זה צעד קדימה -

נניח שהשנה יש ירידה מינורית של 2.5-3% במחירי הדיור - זה אומר שהתשואה מהנכס במקרה הטוב היא אפסית, וזאת באמת אך ורק במידה ויש שוכר שמשלם בזמן והכל טוב ויפה.

האם אתה חושב שטייקון הנדל"ן מר ישראלי ישמור את הדירה בתשואה אפסית? או שהוא יזרוק אותה לשוק כמו בקתה בשטייטל באוקראינה לאחר פוגרום?

 

אני מהמר על האופציה השניה.

 

וכל זה בעסקת מזומן - עוד לא דיברנו על מה קורה אם את העסקה ביצעתי במינוף... ומה ההשפעה של הריבית העולה מבחינת אלטרנטיבת השקעה.

עריכה אחרונה ב-16 לאוגוסט, 2017 על ידי tzahico

[gbguy]

אני חושב שאחד הגורמים החשובים ביותר בפיצוץ בועת הנדל"ן הישראלית הוא קבוצות הפייסבוק השונות שהגיעו כבר ל Reach של כמעט מאה אלף רוכשים פוטנציאליים.

 

הקבוצות האלו גורמות לי ולחברי לשבת על הגדר ולהישען על שוק השכירות מאשר להשתעבד ל-30 שנים הקרובות בשביל דירה עם עוד 80 משפחות על אותו שטח אדמה מסכן שסופסר עד תום על ידי מנהל/רשות מקרקעי ישראל.

 

וכן, ברגע שדירה משנות ה-50 בבת-ים שווה יותר מדירה במיאמי, לאס וגאס או אפילו ניו-יורק רבתי - אז צריך להיות אינטרסנט בטירוף (או פשוט טמבל) בשביל לטעון שאין בועת דיור בישראל - דבר דוחה ונלוז בעיני.

 

שינוי התודעה החל, אי אפשר להאכיל את הרוכשים הפוטנציאליים בישראל את הלוקשים שהאכילו אותנו כל השנים.

תחושת הבטן שלי שמנהלי הדף האלו, יש להם אינטרס שאתה לא תקנה דירה.

הנושא הזה מאוד רגיש לכל הצעירים, שמאוד קל לעבוד עליהם עם כתבות מפוצצות וממוקדות למחירי הדיור.

[ישה]

אני חושב שאחד הגורמים החשובים ביותר בפיצוץ בועת הנדל"ן הישראלית הוא קבוצות הפייסבוק השונות שהגיעו כבר ל Reach של כמעט מאה אלף רוכשים פוטנציאליים.

 

הקבוצות האלו גורמות לי ולחברי לשבת על הגדר ולהישען על שוק השכירות מאשר להשתעבד ל-30 שנים הקרובות בשביל דירה עם עוד 80 משפחות על אותו שטח אדמה מסכן שסופסר עד תום על ידי מנהל/רשות מקרקעי ישראל.

 

וכן, ברגע שדירה משנות ה-50 בבת-ים שווה יותר מדירה במיאמי, לאס וגאס או אפילו ניו-יורק רבתי - אז צריך להיות אינטרסנט בטירוף (או פשוט טמבל) בשביל לטעון שאין בועת דיור בישראל - דבר דוחה ונלוז בעיני.

 

שינוי התודעה החל, אי אפשר להאכיל את הרוכשים הפוטנציאליים בישראל את הלוקשים שהאכילו אותנו כל השנים.

 

בועה לא מודדים בקשר לרמת מחיר של שווקים אחרים, אלא בהשוואה לשוק בה טוענים כי קיימת בועה, ואני אפילו לא מתכוון להיכנס לדיון אם יש בועה או לא כי זהו דיון עקר.

 

מה שחשוב הוא שאתה וחבריך לא מסוגלים לרכוש דירה, וזו הבעיה האמיתית. לה צריך למצוא פתרון אמיתי ולא קוסמטיקה.

 

ועכשיו לכלכלה על רגל אחת

 

לטענתך 100 אלף איש החליטו לא לרכוש דירה בתנאים הללו,ונניח כי הגל הזה יסחוף עוד ועוד ויגיע ל 200 אלף.

 

כיוון שאתם יושבים על הגדר , אבל לגור צריכים היכן שהוא , אז אותם 200 אלף מלהיטים את שוק השכירות. קרי שכר הדירה מתחיל לעלות, ואז פתאום יש אנשים שאומרים וואלה, כדאי יותר היום לרכוש דירה להשקעה.

 

אויש התנועה הזו מעלה את מחירי הדירות.

עריכה אחרונה ב-16 לאוגוסט, 2017 על ידי ישה

[tzahico]

מה שחשוב הוא שאתה וחבריך לא מסוגלים לרכוש דירה, וזו הבעיה האמיתית. לה צריך למצוא פתרון אמיתי ולא קוסמטיקה.

 

אתה רואה החשבון שלי או של החברות שלי במקרה? כנראה שלא. הגיע הזמן להחליף דיסקט, אני וחברי עובדים שעות ארוכות ביום, רובנו בעלי אמצעים וחסכונות. מספיק עם ההאשמות על הדור הצעיר המפונק - זה היה נכון למחאת 2011 שחבורת הזויים רצתה דיור ציבורי ברחוב דוב הוז במרכז תל-אביב, אבל המצב שונה כעת לחלוטין.

 

אגב, מצחיק, ב-2011 היה איזה קטע בטלביזיה עם שלמה מעוז מנסה לשכנע צעירים בשדרות רוטשילד לעבור לנס ציונה ('מה רע בנס ציונה?' כמדומני) - 6 שנים אחרי ועכשיו גם נס ציונה לא רלוונטית למרבית הצעירים...

 

עכשיו ברשותך, בוא נדבר על כלכלה -

 

במעמד רכישת דירה, אתה ממנף את כספך מעבר ליכולתך הכלכלית על בסיס ערך הנכס, צפי עתידי ועל סמך הריביות בשוק. עד כאן שום דבר חדש.

 

במעמד שכירות, אתה מקצה אחוז מסויים מהמשכורת של מפרנסי הבית לטובת עלות השכירות. כלומר, גם אם הביקוש יעלה, העליה בעלות השכירויות היא מאוד מינורית יחסית לעליות שחווינו בערכי הנכסים בשנים האחרונות. זאת, בהינתן שהשכר הריאלי במדינת ישראל לא השתנה יותר מדי בשנים האחרונות, וכנראה שגם לא ישתנה.

 

אגב, שווה לתת מבט ביד-2, בוא נאמר את זה ככה - היצע לא חסר...

עריכה אחרונה ב-16 לאוגוסט, 2017 על ידי tzahico