שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[ישה]

זה כבר היה לא? למה זה נכשל בפעם הקודמת?

 

זה לא נכשל.

 

פשוט בנק ישראל כדי להקטין את הביקוש לדירות הקטין את גובה המשכנתא

 

עכשיו באה הגברת ורוצה לקבוע כי מי שיש לו הון קטן אבל יכולת החזר גבוהה יוכל לקבל שוב משכנתא בגובה 90%.

[iluxxxa]

התכוונתי לזה (כתבה מתחילת 2016) -

 

http://www.themarker.com/news/1.2848827

 

זה אפילו אותה אחת...

[ישה]

כן היא כבר מנסה מספר שנים להעביר זאת.

[rev-Match]

איפה עומד חוק מע"מ 0?

למישהו יש מידע, נפל ונקבר סופית?

[ישה]

כל גאון תורן וזמנו

[pooh-bear]

רק עכשיו הבנתי כמה ה-90% הזה מסוכן. לקח קצת זמן לאסימון ליפול.

 

אם אתם אומרים לעצמיכם משהו כמו: נו, לא נורא, אז כל מי שבקושי מצליח לגרד 100,000 ש"ח יוכל סוף סוף לקנות דירה, זה מה שישבור את שוק הנדל"ן?

 

אז בואו נסתכל על הרעיון הזה קצת אחרת.

 

נניח שישראל ישראלי ואשתו היקרה ישראלה חשקו בדירת 3 חדרים צנועה ב-1,000,000 ש"ח. הם חסכו כמה שנים, התכלבו, חשקו שיניים ובעמל רב הגיעו לסכום המכובד של 200,000 ש"ח. עוד 50,000 ש"ח והם שם, ממש עוד קצת.

ואז מגיעה הגברת לוי-אבקסיס, ובהינף יד מאפשרת להם לרכוש נכס בשווי של 2 מיליון. מגניב, לא? כמובן שאף אחד לא חושב על סיכון, כי המחירים, כמובן, תמיד עולים.

 

ומה יגיד מי שקיבל פתאום ירושה של 300,000 או 400,000? פתאום הוא יכול אפילו לרכוש דירה במקום טוב בת"א! ממש נס!

 

אז נותר רק לקוות שההצעה המטופשת הזו לא תעבור, או שלפחות תוגבל בסכום, רצוי כמה שיותר נמוך.

[snoop90]

רגע שאני אבין, אנשים באמת חושבים שהמחירים של הנדל"ן ימשיכו לעלות ולעלות כול הזמן?

כן, אני מאמין שלאחר תקופה ארוכה מספיק, המחירים יעלו. אני לא חושב שלא יהיו ירידות, אני לא חושב שנדל"ן זו השקעה הכי משתלמת וכדאית, אני גם לא חושב שיהיו עליות חדות, אלא עליה מתונה ואיטית.

אם לא הייתי שומע על "עוד מעט המחירים ירדו" מ2002 ועד היום, כנראה שהייתי פחות בטוח.

 

ומה יגיד מי שקיבל פתאום ירושה של 300,000 או 400,000? פתאום הוא יכול אפילו לרכוש דירה במקום טוב בת"א! ממש נס!

סיבה מעולה לעוד עליה במחירים, פתאום כל אחד יכול לרכוש דירה, אז הביקוש עולה = מחיר עולה.

[bagira]

זה לא שהחוק הוא מטומטם או לא, הוא פשוט לא רלוונטי.

 

מצד אחד, שימחה גדולה, אתה יכול לקנות דירה במשכנתא של 90%.

 

מצד שני, הבנק לא יוותר על תיקרת תשלום חודשי שלא עולה על Xאחוז סך ההכנסות של משק הבית כך שכמו הבדיחה על הילד ששואל את אבא מה ההבדל בין תאוריה למעשה, בתאוריה, אתה יכול לקנות דירה ב 2 מליון ש"ח עם הון ראשוני של 200 אלף שח.

 

למעשה, יכולת ההחזר החודשית תהיה כזו שבקושי תוכל לקנות דירה ב 1.2 מליון.

[ישה]

לא קראתי את הצעת החוק אלא רק מהפרסום בעיתון שאף פעם לא משקף נאמנה את הצעת החוק

 

אבל הרעיון הוא פשוט

 

מי שיש לו יכולת החזר גבוהה אבל הון עצמי קטן יוכל לרכוש דירה ולקבל 90% משכנתא.

 

ונשאלת השאלה

 

אם יש יכולת החזר גבוהה איך זה שלא חסכו?

 

ולא מטופש כלל.

 

תרצה שלא ירכשו עם זה פנטהאוז תלת מפלסי וג'קוזי אלא רק קורת גג בסיסי

 

תגביל במטרג' , תגביל בסכום הרכישה.

 

והרי היום הרעיון מיושם בדרך טיפה שונה בתוכנית דירה למשתכן.

[pooh-bear]

אני לא רואה למי יש יכולת החזר גבוהה (באמת), ולא יכול לחסוך. זה סוג של אוקסימורון.

 

הפיתרון של להעמיס חוב גדול יותר (לתקופה ארוכה יותר) על הרוכש בוודאי לא יועיל לרוכש באופן מיוחד, אלא לבנק. ככל שהסכום ותקופת ההלוואה עולים, הסיכון שמשהו יקרה ולא ניתן יהיה להחזיר את ההלוואה עולה איתם.

 

במחיר למשתכן (תוכנית שגם רחוקה מאוד מלהיות אידיאלית), לפחות הרוכשים לא לוקחים משכנתא גבוהה יותר מזו שהיו לוקחים אילו היו רוכשים בלי התוכנית, כלומר המדינה לקחה על עצמה לממן חלק מהסכום. במקרה הנ"ל, כל העלות (בתוספת ריבית גבוהה יותר?) מוטלת על הרוכש. ממש הטבה שלא מהעולם הזה.

 

להרגשתי, תמצא הדרך לזייף יכולת החזר גבוהה, כפי שנמצאה הדרך לזייף הון עצמי. בהנחה שהחוק יגדיר טוב מהי יכולת החזר גבוהה, הנחה ממש לא ברורה לכשעצמה.

[iluxxxa]

אני לא רואה למי יש יכולת החזר גבוהה (באמת), ולא יכול לחסוך.

 

באמת?

אני מסתכל סביבי ואני רואה המון זוגות מבזבזים את המשכורות הנאות שלהם על שטויות, בלי טיפונת של מאמץ לחסוך בהוצאות.

מה שחשוב זה רכב מהמודל האחרון, בגדי מותגים והמינוס בבנק שרק גדל וגדל.

לחסוך? השתגעת? מאיזה כסף בדיוק?

[ישה]

אני לא רואה למי יש יכולת החזר גבוהה (באמת), ולא יכול לחסוך. זה סוג של אוקסימורון.

 

הפיתרון של להעמיס חוב גדול יותר (לתקופה ארוכה יותר) על הרוכש בוודאי לא יועיל לרוכש באופן מיוחד, אלא לבנק. ככל שהסכום ותקופת ההלוואה עולים, הסיכון שמשהו יקרה ולא ניתן יהיה להחזיר את ההלוואה עולה איתם.

 

במחיר למשתכן (תוכנית שגם רחוקה מאוד מלהיות אידיאלית), לפחות הרוכשים לא לוקחים משכנתא גבוהה יותר מזו שהיו לוקחים אילו היו רוכשים בלי התוכנית, כלומר המדינה לקחה על עצמה לממן חלק מהסכום. במקרה הנ"ל, כל העלות (בתוספת ריבית גבוהה יותר?) מוטלת על הרוכש. ממש הטבה שלא מהעולם הזה.

 

להרגשתי, תמצא הדרך לזייף יכולת החזר גבוהה, כפי שנמצאה הדרך לזייף הון עצמי. בהנחה שהחוק יגדיר טוב מהי יכולת החזר גבוהה, הנחה ממש לא ברורה לכשעצמה.

 

לגבי המשפט הראשון קיבלת תשובה ואוסיף

 

אין לי אפשרות להגיע להון העצמי לדירה לכן שוכר וחי כמו מלך.

 

לבן אדם יש יכולת החזר פנטסטית להחזר של מיליון ש"ח והוא ייקח אותה ל 15 שנה-17 שנה ( זה 6200 ש"ח לחודש ) וכך יוכל לרכוש דירה ב 1.1 מיליון ש"ח , אולי יותר טובה מאחד שלוקח הלוואה של חצי מיליון ופורש אותה ל 30 שנה, לכן מה שכתבת לא מחזיק מים.

 

מהיכן הבאת את היציאה שהמדינה מממנת משהו.

 

כל מה שהמדינה עשתה הוא כי הבנק ייתן את המשכנתא מערך הדירה המלא ( 70%) לדוגמה ולא מעלותה שאז זה 90%.

 

גובה המשכנתא נשאר זהה.

 

לכל חוק יש מסתננים.

[pooh-bear]

לגבי המשפט הראשון קיבלת תשובה ואוסיף

 

אין לי אפשרות להגיע להון העצמי לדירה לכן שוכר וחי כמו מלך.

 

לבן אדם יש יכולת החזר פנטסטית להחזר של מיליון ש"ח והוא ייקח אותה ל 15 שנה-17 שנה ( זה 6200 ש"ח לחודש ) וכך יוכל לרכוש דירה ב 1.1 מיליון ש"ח , אולי יותר טובה מאחד שלוקח הלוואה של חצי מיליון ופורש אותה ל 30 שנה, לכן מה שכתבת לא מחזיק מים.

יכולת החזר היא לא רק כלכלית גרידא, אלא נוגעת גם להתנהלות כלכלית. אדם (או זוג) שיכול להחזיר החזר חודשי גבוה ולא מצליח לחסוך סכום מינימלי לדירה מינימלית נמצא בבעיה של התנהלות כלכלית לא נכונה. אחרי שיוכיח את יכולת ההחזר ויקח משכנתא גבוהה הוא עלול (לדעתי, בסבירות גבוהה) להמשיך ולהתחייב להוצאות נוספות, וכשהריבית תעלה הוא ימצא בבעיה. יש מספיק אנשים עם משכורות גבוהות שלא סוגרים את החודש ונכנסים לחובות.

להבנתי, זה גם ממש לא קהל היעד שאליו החוק אמור לפנות, שצריך את החוק או שיוזמת החוק בונה עליו כקהל המצביעים שלה בבחירות הקרובות.

 

מהיכן הבאת את היציאה שהמדינה מממנת משהו.

 

כל מה שהמדינה עשתה הוא כי הבנק ייתן את המשכנתא מערך הדירה המלא ( 70%) לדוגמה ולא מעלותה שאז זה 90%.

 

גובה המשכנתא נשאר זהה.

להבנתי (אבל אני ממש לא בטוח, תקן אותי אם אני טועה) במכרזי קרקעות של מחיר למשתכן מחירי הדירות לצרכן נקבעים כקריטריון למכרז, ולכן הסכום שהמדינה מקבלת על הקרקע מהיזם הזוכה נמוך יותר מהסכום שהיתה יכולה לקבל במכרז רגיל. כלומר, מחיר הדירות הנמוך מהשוק נגזר ממחיר הקרקע הנמוך, כלומר המדינה מרוויחה פחות ממה שהיתה יכולה להרוויח.

 

לכל חוק יש מסתננים.

השאלה היא האם המסתננים יהיו הרוב המכריע, או תופעה שולית, והאם החוק יטיב עם קהל היעד שלו. לדעתי, החוק הנ"ל יזרים ביקושים מהותיים לשוק, לכן יעלה את מחירי הדירות, ולכן לא רק שהחוב של ה"נהנים" מהחוק יגדל בגלל אחוז המימון, אלא שהוא יגדל גם בגלל עליית המחירים. אני לא רואה מי מרוויח מהעסק הזה.

[Fitch]

לא רואה מה הבעיה הגדולה. שהבנקים יעריכו את הסיכון בכל אחד כרצונם.

 

90% משכנתא עם ריבית של 15% שנתית אף אחד (אני מקווה) לא יקח.

 

זה לא שפעם לא היה שקר-כל-שהוא שהיה משלים משכנתא.

[wa11a]

א. רכב זה לא קורת גג.

ב. למה כמעט בכל מדינה מערבית יש חוקים בסגנון?

ממש לא כמעט בכל מדינה מערבית. יש בכמה.

בכל מקום שיש את זה שוכחים לספר לך על ההשלכות.

תורים של 20-30 שנה לדירה בסטוקהולם.

שוק שחור של דירות.

הזנחה של הדירות כי אני לא יכול להעלות את השכר דירה או לפנות אותך אז למה נראה לך שאני אשפץ וארצה למשוך שוכרים ?