שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[iluxxxa]

בזכרון יעקב מורידים עכשיו וילות ישנות ובונים במקומן בתי מגורים קטנים שיתאימו לאופי הישוב.

 

ממש בסמיכות אלי הורידו בית שמו שלט יפה "כאן יוקמו דירות 4 חדרים".

 

4 דירות בקומה, 4 קומות = 16 דירות.

 

 

למחרת היה באנר אלכסוני על השלט, "כל הדירות נמכרו בארוע ההשקה".

 

לא הבנתי, מה יוצא מכל זה לבעל הוילה?

[Nemesis]

הרבה כסף בעסקת קומבינציה

[vadim6385]

לפעמים פרוייקט יוקרתי באזור שנחשב לגרוע תורם לשיפור המצב שם.

כן, אני גר קרוב לשכונת הפארק בחדרה, אז בקושי שמעתי קללות בקווקזית לאחרונה

 

דבר אחד שיצא טוב מכל העליה במחירי דיור, זה להביא אוכלוסיה איכותית לפריפריה.

[redroze]

לפעמים פרוייקט יוקרתי באזור שנחשב לגרוע תורם לשיפור המצב שם.

אשר המאמין. אשמח לדוגמאות.

לא הבנתי, מה יוצא מכל זה לבעל הוילה?

לרחוק משפחה לפני 2 עשורים שעשתה תהליך דומה (בנו בניין קצת יותר גבוה, כמדומני 7 או 8 קומות) בבית צמוד קרקע בהוד השרון קבל 5 דירות והקבלן שלם את כל המיסים וההשבחה.

[iluxxxa]

מפחד לחשוב מה שווי הדירות האלה עכשיו.

[SlowRide]

אשר המאמין. אשמח לדוגמאות.

 

הבמבות בפלורנטין, נווה שרת.

[מרק10]

יש הבדל בין פלורנטין בתל-אביב עיר שנחשבת למרכז העניינים לבין רחובות.

 

אף אחד לא ירוץ לפתוח מסעדה או פאב נחשב באיזור נידח ברחובות אלא אם העירייה תיזום פתיחה כזו

[pooh-bear]

לא שמנו לב, אבל ביום שישי דווח שמדד חודש יוני ירד ב-0.7% (וגם שמחירי הדיור עלו ב-4.5% בשנה החולפת), מה שלכאורה מקטין משמעותית את הסיכוי לעליית ריבית בנק ישראל בקרוב.

 

יש לי שאלה לכלכלנים שכאן: להבנתי, לפחות מבחינה איכותית, המדד מהווה סוג של אינדיקציה לביקושים במשק, ולכן החלטות הריבית אמורות להיות מתואמות למדד בצורה כזו או אחרת. עד כאן ההבנה הצנועה שלי. מצד שני, בייחוד במשק פתוח כמו בישראל, המדד מושפע מהמון פרמטרים שבכלל לא קשורים לביקוש ולהיצע בישראל.

 

למשל, אם מחר סעודיה או איראן יחליטו להציף את השוק בנפט, מחיר הדלק ירד.

עוד למשל, ירידה בביקוש לרכבים בשאר העולם תשאיר את יצרני הרכב עם עודף הצע, ועלולה להוריד עוד קצת מחירים בארץ.

ועוד למשל, רגולציה ממשלתית כזו או אחרת עלולה לגרום להפחתת תמחירים , בין אם ישירה (חשמל, מים ארנונה) או עקיפה (הרפורמה בסלולר, לדוגמא)

 

בכל המקרים האלו (ועוד רבים אחרים) המדד ירד (או יעלה פחות) בלי קשר לרמת הפעילות במשק. לכאורה, לא קרה שום דבר שאמור לתמוך בהורדת ריבית, ובכל זאת נראה שהמדד נלקח as-is כפקטור (אמנם לא יחיד) בהחלטות הריבית.

 

מישהו יודע למה? או שיש איזשהו שקלול של רכיבים פנימיים וחיצוניים במדד שנעשה בבנק ישראל ולא מספרים להדיוטות כמונו?

[bagira]

לא הבנתי, מה יוצא מכל זה לבעל הוילה?

באמת לא הבנת?

יש לו וילה ישנה ששווה 4 מליון שח על מגרש של 1000מטר. הוא מוריד את הוילה ובונה 16 דירות 4 חדרים שכל אחת הוא מוכר ב 2.7 מליון. את החשבון כבר קל מאוד לעשות...

את הוילה הבאה שלו הוא כבר יקנה בקיסריה או ארסוף.

[shugiflex]

לא שמנו לב, אבל ביום שישי דווח שמדד חודש יוני ירד ב-0.7% (וגם שמחירי הדיור עלו ב-4.5% בשנה החולפת), מה שלכאורה מקטין משמעותית את הסיכוי לעליית ריבית בנק ישראל בקרוב.

 

יש לי שאלה לכלכלנים שכאן: להבנתי, לפחות מבחינה איכותית, המדד מהווה סוג של אינדיקציה לביקושים במשק, ולכן החלטות הריבית אמורות להיות מתואמות למדד בצורה כזו או אחרת. עד כאן ההבנה הצנועה שלי. מצד שני, בייחוד במשק פתוח כמו בישראל, המדד מושפע מהמון פרמטרים שבכלל לא קשורים לביקוש ולהיצע בישראל.

 

למשל, אם מחר סעודיה או איראן יחליטו להציף את השוק בנפט, מחיר הדלק ירד.

עוד למשל, ירידה בביקוש לרכבים בשאר העולם תשאיר את יצרני הרכב עם עודף הצע, ועלולה להוריד עוד קצת מחירים בארץ.

ועוד למשל, רגולציה ממשלתית כזו או אחרת עלולה לגרום להפחתת תמחירים , בין אם ישירה (חשמל, מים ארנונה) או עקיפה (הרפורמה בסלולר, לדוגמא)

 

בכל המקרים האלו (ועוד רבים אחרים) המדד ירד (או יעלה פחות) בלי קשר לרמת הפעילות במשק. לכאורה, לא קרה שום דבר שאמור לתמוך בהורדת ריבית, ובכל זאת נראה שהמדד נלקח as-is כפקטור (אמנם לא יחיד) בהחלטות הריבית.

 

מישהו יודע למה? או שיש איזשהו שקלול של רכיבים פנימיים וחיצוניים במדד שנעשה בבנק ישראל ולא מספרים להדיוטות כמונו?

 

הם דווקא מספרים.

הנה הסבר איך נקבעת ריבית בנק ישראל - קישור. מדד המחירים לצרכן הוא אחד מתוך עשרות פרמטרים שנלקחים בחשבון על ידי הועדה.

קביעת הריבית אינה מתבצעת על ידי נוסחה קבועה ומכאן ״ההתרגשות״ בעיתונות הכלכלית לפני כל פגישה של הועדה.

[ישה]

ההסבר הוא לא של בנק ישראל, אבל נניח כי הוא מדוייק

[iluxxxa]

באמת לא הבנת?

יש לו וילה ישנה ששווה 4 מליון שח על מגרש של 1000מטר. הוא מוריד את הוילה ובונה 16 דירות 4 חדרים שכל אחת הוא מוכר ב 2.7 מליון. את החשבון כבר קל מאוד לעשות...

את הוילה הבאה שלו הוא כבר יקנה בקיסריה או ארסוף.

 

לא ידעתי שהדבר אפשרי, חידשתם לי.

יש מגבלות לעניין הזה? אני מניח שלא כל בעל וילה יכול לעשות דבר כזה.

[avargel]

ברור. צריך שינוי תב''ע.

[NirLevi]

לא ידעתי שהדבר אפשרי, חידשתם לי.

יש מגבלות לעניין הזה? אני מניח שלא כל בעל וילה יכול לעשות דבר כזה.

תלוי בתכנית החלה על החלקה.

 

אגב, גם במבשרת ציון (ליד ירושלים) חלה תכנית המאפשרת לבנות 4 יח"ד במקום הבית הפרטי הקיים.

 

שווי מגרש של כ-600-500 מ"ר - 3.8M. כל יח"ד בנויה נמכרת סביב ה2.2-2.5M ויותר, תלוי במאפייני היח"ד.

[bagira]

לא ידעתי שהדבר אפשרי, חידשתם לי.

יש מגבלות לעניין הזה? אני מניח שלא כל בעל וילה יכול לעשות דבר כזה.

 

בזכרון יעקב זה אפשרי רק בשכונות שכבר כיום הבניה מעורבת, וילות ובניינים (שכונת המושבה, שיכון דרום, רמז).

 

בשכונה שהיא וילות בלבד, ברור שזה לא אפשרי.

 

אבל, חשוב להבין, באזורים מסויימים, מצוקת הדיור (גם תכלס פחות מידי בניה וגם מאפייני בניה יקרים) היא כזו שהוועדות דווקא מעודדות בניה שכזו.

 

במקום בית פרטי יקר להחריד, 16 משפחות זוכות לאופציית דיור במחיר שפוי.