שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[redroze]

נשמעת השקעה מצויינת

גם זה יעבור.

זוכר את הכתבות על השכונה החדשה בראש העין?

אז הגיע הקיץ, שיא העונה של השכירות וכל הדירות נחטפו.

כמו שאומרים סערה בכוס מים.

[redroze]

מעטים אלו שחושבים כך.

 

מצד שני, אני חושב שכל מי שמבין משהוא בכלכלה והילכות משק מבין שאם המחירים ירדו, הם ירדו אולי בקצב של 5% בשנה למשך כמה שנים בודדות.

 

אף אחד לא מפלל לירידה בבום של 30-40%, לא רק שזה לא יקרה, זה גם יפגע מאוד במשק ובכלכלה אם יקרה.

 

 

 

 

חריש השקעה משובחת, אבל רק למי שמבין שיקח 5-10 שנים עד שהיא תתרומם בביקוש ובמחירים.

 

אותו דבר כמו שהיה במודיעין.

 

אם אתה שואל אותי, הזמן הנכון לקנות הוא לא עכשיו אלא אחרי מסירת הדירות והיצף ההיצע להשכרה וכשאנשים שהם לא משקיעים מקצועיים עם גב כלכלי יתקעו עם משכנתא וחוסר יכולת להשכיר (או השכרה במחירים נמוכים), אז יתחילו לעשות דאמפינג. זה יהיה הזמן לקנות. שוב, לדעתי האישית.

 

כל זה כמובן שהיא הולכת לכיוון של מודיעין ולא של בית שמש ועל זה, אף אחד לא יודע לענות!

 

 

בקשר לקבוצת הפייסוש, מה הכי מצחיק, הם מתהדרים בנתוני הירידה של נדל"ן כאילו זה בזכות הקבוצה שלהם.

 

מה שמזכיר לי סיפור על יהודי בשטייטל בפולין שהקיף את הבית בדגלים ירוקים עם עגולים מפוספסים בורוד שחור.

כששאלו אותו מה פשר העניין, הוא אמר שזו סגולה ידועה להרחקת פילים משתוללים מהבית שלך.

כשהעירו לו "אבל אין פה פילים" הוא ענה, "נו, עכשיו אתם מאמינים שזה עובד?"

דירה בחריש שנרכשה ב-670 אלף ש"ח לפני 3-4 שנים נמכרת היום ב-1.1 מיליון ש"ח.

אני אתן לך להרגיש שיצאת "מלך" ועשית את עסקת חייך ואמכור במיליון ש"ח (כמעט 10% מתחת למחיר השוק). בזמן שהרווחתי על הדירה כמעט 50%.

גם מי שאין לו כיסים עמוקים לחכות שיבוא שוכר לא ייצא מופסד.

[mazinya]

מצחיק אותי שבדף של המחאת פייסבוק כתוב לא קונים ולא שוכרים במחיר בועה. אז איפה גרים? עם ההורים? ברחוב? על הספסל?

[SlowRide]

בבועה.

[ישה]

שני סייגים -

 

1. ריבית המשכנתאות כבר נושקת לכיוון ה-3-4% - כלומר הדברים לא כתמול שלשום.

2. המשקיעים מתחילים להבין שהחגיגה נגמרה - אם מבחינת מיסוי (דירה שלישית), עודף דירות להשכרה (ע"ע ראש העין) או ירידת מחירים.

 

עכשיו אני רוצה לתאר מה מפחיד אותי בכל הסיפור הזה -

נניח רכשתי דירה ב-2007 במערב ראשל"צ במחיר של 1,000,000 ש"ח במזומן (לצורך החישוב).

כל שנה הייתה עלייה של 7% בערך הנכס - כלומר על סמך חוק השבעים, 70 חלקי 7 = 10 - תוך 10 שנים הנכס הכפיל את ערכו והיום הנכס שווה 2,000,000 ש"ח. אחלה השקעה, במיוחד בתקופה של משבר פיננסי עולמי.

 

לא רק זה, אלא גם כל שנה בממוצע הכנסתי בסביבות 50,000 ש"ח מהשוכר (כנראה טיפה יותר, אבל נניח אחרי תיקונים, מיסוי, וכו) - כלומר שמתשואה של 4-5% בשנה על שכירות, היום אני כבר עומד על תשואה עלובה של 2.5-3% במקרה הטוב.

 

אבל היי, כל עוד מחירי הדיור עולים, אני עדיין מרוויח - שכן 2.5-3% ועוד עליה שנתית של 7% מובילים לכמעט 10% בשנה - אחלה!

אבל מה קורה ברגע שהחגיגה עם ה-7% בשנה מסתיימת? אה אופס... אני נשאר אך ורק עם 2.5-3% תשואה...

 

אבל בוא ניקח את זה צעד קדימה -

נניח שהשנה יש ירידה מינורית של 2.5-3% במחירי הדיור - זה אומר שהתשואה מהנכס במקרה הטוב היא אפסית, וזאת באמת אך ורק במידה ויש שוכר שמשלם בזמן והכל טוב ויפה.

האם אתה חושב שטייקון הנדל"ן מר ישראלי ישמור את הדירה בתשואה אפסית? או שהוא יזרוק אותה לשוק כמו בקתה בשטייטל באוקראינה לאחר פוגרום?

 

אני מהמר על האופציה השניה.

 

וכל זה בעסקת מזומן - עוד לא דיברנו על מה קורה אם את העסקה ביצעתי במינוף... ומה ההשפעה של הריבית העולה מבחינת אלטרנטיבת השקעה.

 

ראשית קיבלתי את התנצלותך

שנית אם היית עוקב אחרי ההודעות שלי היית רואה שאני בעד למצוא פתרון אמיתי לדור שלם שרואה איך שחלום הדירה שלו מתרחק, ואני מודאג ש 100-200 אלף משפחות כרגע יושבות על הגדר ומחכות שיקרה כאן משהו חיובי, אבל אני מודאג יותר שאותם משפחות יחליטו שהם יורדות מהארץ.

 

ומכאן להודעה שלך, חלקה של התשובה יהיה פשטני ולא מדוייק על האגורה.

 

אני ורבים אחרים משקיעים בנדלן חלקנו שנים רבות חלקנו בשנים האחרונות, הסיבות מגוונות, אחת מהן לא רוצים תספורות בבורסה, משהו לימי הזקנה, משהו להשאיר / לתת לילדים / נכדים, וחלק בדעה כי זה אפיק משתלם.

 

חלק מהם לא יודע מה זה תשואה, לא יודע אפילו לחשב אותה, הוא יודע X שקלים מדי חודש לחשבון הבנק עם זה הוא הולך למכולת / לסופר / לחיסכון.

 

עד לא מזמן הריביות היו בשפל השפלים , אם שמע בקול ישה , והיו רבים כאלה, הוא לקח שני שליש בקל"צ שליש בפריים, עליית הריבית רק מחזקת לו את האגו מול אשתו ציפורה , ראית, אני סגרתי ב 2% עכשיו 4% בעלך גאון פיננסי. והפריים אין מה לדבר קיבלתי ב 0.7% היום נותנים ב 1.5%.

 

כתבתי שבמצב הזה בו אתם יושבים על הגדר שכ"ד יעלה, בא יצחק לוי ומאשש זאת לינק הובא באחת ההודעות הקודמות.

 

ועכשיו לחישוביך שהם יפים ונכונים אבל לא בהכרח רלבנטיים.

 

ישראל ישראלי זה המשקיע הטרמפיסט , שרכש לפני מספר שנים דירה, ראה גידול בשני פרמטרים

 

האחד ערך הדירה על הנייר עלה, השני שכ"ד עלה גם כן, לא באותה פרופורציה אבל עלה. אם רכש ללא מימון כל חודש יש לו הכנסה נוספת של X ש"ח.

 

זה שאתה מראה לו ש הX הזה תשואתו היא לא 5% אלא רק 2% , ישנה את עמדתו. לחלקם הקטן כן, לרובם לא, כי הוא מאמין באפיק הזה בצדק או שלא בצדק.

 

גם אם לקח מימון, כל עוד השכ"ד מכסה לו את המשכנתא ונשאר עודף הוא מבסוט , גם אם יוטל מס כזה או אחר והוא נשאר בעודף מבסוט קצת פחות, אבל מבסוט , כי בסוף התקופה יש לו נכס נקי מחובות. ואם שוב לקח משכנתא שפויה, שינויי הריבית של השנתיים האחרונות לא שינו לו באגורה שחוקה את ההחזר החודשי. גם לא ישנו לו עד שבנק ישראל יעלה את הפריים.

 

ונחזור לדוגמה שלך, רכש לפני 10 שנים במערב ראשון או במזרח של יהופיץ , ירידות של ערך הדירה במשך מספר שנים, עדיין ישאירו אותו ברווח.

 

לכן לבנות על כך שאלה יזרקו את הדירות לשוק כמו עכברים שנוטשים את הספינה זה חלום שלא יתגשם במקרה הטוב...ובתור הימור , זה הימור גרוע.

[Fitch]

שני סייגים -

1. ריבית המשכנתאות כבר נושקת לכיוון ה-3-4% - כלומר הדברים לא כתמול שלשום.

2. המשקיעים מתחילים להבין שהחגיגה נגמרה - אם מבחינת מיסוי (דירה שלישית), עודף דירות להשכרה (ע"ע ראש העין) או ירידת מחירים.

1. עובדתית זה לא נכון. בתקופה האחרונה לאור חוסר ציפיות להעלאת ריבית, הריביות דווקא יורדות.

2. זה כי התשואה ירדה מתחת לרף משתלם + אי וודאות לגבי המס החדש. אבל עדיין, אפשר לקנות דירה שניה עם 0 שקל מהבית.

[SlowRide]

חוק דירה שלישית לא נפל?

[Fitch]

מנסים להחיות את המת.

בגלל שלא היה ברור אם יעבור או לא, הייתה אי וודאות. היום יש פחות וזה עשוי להחזיר את "החגיגה" (אין לי מושג מה זה אומר).

[bagira]

דירה בחריש שנרכשה ב-670 אלף ש"ח לפני 3-4 שנים נמכרת היום ב-1.1 מיליון ש"ח.

אני אתן לך להרגיש שיצאת "מלך" ועשית את עסקת חייך ואמכור במיליון ש"ח (כמעט 10% מתחת למחיר השוק). בזמן שהרווחתי על הדירה כמעט 50%.

גם מי שאין לו כיסים עמוקים לחכות שיבוא שוכר לא ייצא מופסד.

 

 

 

עשית את עיסקת המאה בראש העין בשכונת רפאים, הבאת את המכה בחריש, על הנייר הכל נראה סופר ורוד.

 

 

בינתיים דירות מהקבלן מחכות שמישהוא יקנה אותן ב 888 אלף שח.

 

http://harish4all.co.il/%D7%A0%D7%95%D7%A3-%D7%90%D7%92%D7%9D-%D7%91%D7%97%D7%A8%D7%99%D7%A9/

 

"רק" 150 דירות אחרונות בהחל מ 690 אלף ש"ח.

 

http://www.kipa.co.il/%D7%9C%D7%99%D7%99%D7%A3-%D7%A1%D7%98%D7%99%D7%99%D7%9C/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%97%D7%A8%D7%99%D7%A9-%D7%91%D7%A2%D7%9C%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A0%D7%9E%D7%95%D7%9B%D7%94-%D7%91-15-%D7%9E%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8-%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%A7-%D7%90%D7%9C-%D7%AA%D7%A4%D7%A1%D7%A4%D7%A1%D7%95/

[Fitch]

זו קבוצת רכישה על כל המשתמע.

[liorwohl]

לכן לבנות על כך שאלה יזרקו את הדירות לשוק כמו עכברים שנוטשים את הספינה זה חלום שלא יתגשם במקרה הטוב...ובתור הימור , זה הימור גרוע.

 

שוב אתה רציונאלי עם אנשים שקונים דירה כי כולם קונים דירות. יכול להיות שברגע מסויים העדר יבין שמעכשיו המחירים יורדים - אפילו שזאת תהיה ירידה קטנה וזניחה, פתאום כל העדר יחפש למכור בהיסטריה כדי לא להפסיד את הרווח.

לך תדע, אי אפשר לנתח החלטות גרועות שאתה יודע שאנשים יעשו.

[ישה]

לרכישה ולקניה של דירה יש לא מעט הוצאות מסביב לכן המהירות בה המשקיע יחליט לממש היא איטית בהרבה מאשר טלפון לבנק מכור את טבע בלי הגבלת שער.

 

לא לשכוח שלמימוש יש עוד פאן אחד שלילי , של תשלום מס שבח אולי.

 

לכן אני לא צופה שעדר ישעוט למכור. בשוליים, כן, הפסקת רכישות חדשות כן,

 

אבל שוב אלה המשקיעים של דירה אחת שתיים, לא המשקיעים של דירות.

 

גם לא צופה מכירה של דירות רפאים של כל הזרים שהדירה כאן היא מקלט עבורם לעת פרעות או דירת נופש לקיץ.

 

ואחרי שכתבתי את מה שכתבתי , אני גם יכול לטעות בהערכה שלי.

[wa11a]

ישה, מס "שבח" יש גם במניות. זה שקוראים לזה בשם אחר (מס רווחי הון) לא אומר שזה שונה.

[arco1]

לוי יצחק: השכירות זינקה ב-8% בארבעה חודשים

 

בשנה הבאה בעל הדירה שלי רוצה לעלות לי את שכר הדירה ב-250 ש"ח, שזה 5.5 באחוזים. העניין גרם לי להירשם לתכנית מחיר למשתכן. אמרתי לעצמי שנמאס לי להמתין לירידת מחירים ו 4500 בחודש לשכירות זה כבר סכום שיגרום לי להתאבד על משכנתא של מיליון.

 

משום מה רק השבוע חשבתי על לבדוק את ההיסטוריה של התוכנית בירושלים ולא הייתה אפילו דירה אחת שירדה מ 1,300,000. אלה היו דירות 3.5 חדרים. כאן יש לי שאלה למביני עניין, האם בפרוייקטים מודרניים החצי חדר זה חדר נפרד ומעשית מדובר ב-4 חדרים שאחד מהם קטן (מקובל עליי) או בעצם זה סוג של פינה נוספת לסלון למשל. התגוררתי בעבר בדירת 3.5 חדרים שזה היה חדר נפרד וכרגע אני מתגורר בדירת 4.5 חדרים שזה המשך של סלון.

 

במצב כזה אם אני מביא את ההון העצמי המינימלי בתכנית - 100,000 ש"ח, אני זקוק למשכנתא של 1,200,000 לפחות. האם זה יותר מדי "התאבדות" עם הכנסה משפחתית חודשית נטו 13500? נניח בהערכה גסה משכנתא+ארנונה+חשבונות=7000 בחודש. אין הוצאות על רכב (משלם רק שווי שימוש למדינה על רכב מהעבודה). באיזה תנאים זה יכול להיחשב סביר ובעצם כדאי יהיה לקחת את הסיכון ולקנות דירה? בכמה למשל יגדל התשלום החודשי אם הריבית תעלה מ-0.1% ל-2%? שוב, בהערכה גסה ובתמהיל משכנתא סטנדרטי שממליצים עליו בבנקים.

 

בכל מקרה כרגע אני לא מורשה עדיין להירשם להגרלות, כי זה רק לסדרה א בשלב זה. אבל לא מאמין שישתנה הרבה עד שיפתחו הגרלות לסדרה ב, כנראה עניין של מספר חודשים.

[shugiflex]

חצי חדר אמור להיות בגודל של 6 מ"ר לפחות. כדאי לבדוק בתוכנית של הדירה במה מדובר.

משכנתא של 1.2 מיליון על דירה של 1.3 מיליון זה 92% מימון, יותר מה-75% שמותר לבנקים לתת.