שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[ישה]

spire, אני אנסה שוב להסביר את טענתי.

 

מה שקרה עם ירידת הריבית זה שהרבה פרטים עמדו בפני ההחלטה האם לקחת את המשכנתא שתכננו (פחות או יותר) מראש ושהתאימה למחיר הדירה שרצו לקנות כפי שהוא היה אז, או לקחת משכנתא גבוהה יותר (משמעותית) שפשוט לא היתה אפשרית עבורם קודם ולקנות דירה טובה יותר (בגודל, במיקום, בקומה או בסטנדרט).

 

אני טוען שבנקודה הזו מספר גדול מספיק מהפרטים האלו החליטו לקחת משכנתא גבוהה יותר (משתי הסיבות שציינתי קודם - ההסתכלות על ההחזר החודשי ותקופת המשכנתא כפקטורי החלטה משמעותיים במקום סכום המשכנתא, והרצון לשדרג דירה).

 

זו, כמובן, היתה ההחלטה הנכונה ברמת הפרט.

 

מה שקרה בעקבות זה, שאוסף כל ההחלטות הפרטיות האלו הביא לתוצאה כללית לא רצויה בכלל - אנשים הסתובבו עם סכומי כסף גבוהים משמעותית ביד ממה שהיה להם רק כמה חודשים קודם, וכתוצאה מכך מחירי הדיור החלו לעלות (קבלנים העלו מחירים, הציעו מחירים גבוהים יותר על קרקע חדשה וכו')

 

העניין הזה של החלטות פרטיות שנכונות ברמת הפרט אבל גורמות לתוצאה כללית לא טובה שייך לתחום של תורת המשחקים. אני באמת לא מבין בזה, אז אני לא ממש יודע איך לנסח את זה טוב יותר או בצורה פורמלית יותר. מקווה שזה מספיק ברור.

 

לעניין המשקיעים, גם הם נמצאים בדיוק באותה סירה. גם הם, ברובם, מביא רק חלק מההון מהבית, וגם הם עמדו פחות או יותר בפני אותה החלטה. כמובן שגם לעובדה שאפיקי השקעה אחרים הפכו לפחות אטרקטיביים יש השפעה, אבל שוב, אנשים לא היו קונים דירה במחיר גבוה פי 2 אם הם לא היו יכולים, והם לא היו יכולים אם הריבית לא היתה יורדת.

 

כתבתי לך פשטני לא הספיק לך

 

אכתוב יותר ברור

 

לא רלבנטי הניתוח היפהפה שלך כי הוא לא מחובר למציאות.

 

ואסביר

 

נניח כי יכולת החזר 5000 ש"ח והיא נשארה זהה במהלך השנים.

 

לפני X זמן אי שם ב 2007 ריבית קל"צ 6% ריבית פריים 4.5%

 

שליש פריים ל 25 שנה 250K

 

שני שליש קל"צ ל 20 שנה 500K

 

בינגו החזר 5000 ש"ח סה"כ מימון 750K.

 

בתחתית לפני קצת יותר משנתיים

 

שליש בפריים ב 0.7% 330K

 

שני שליש בקל"צ ל 20 שנה 670K 3%

 

בינגו החזר 5000 ש"ח גייסנו 1000K.

 

הנה צדקתי נוהם הדוב ממאורתו.

 

250K פער שאיפשר לי לרכוש את דירת חלומותי בגבעת חמציץ פונה לנוף ים, 5 חדרים רחבי ידיים ( כוכים במציאות ).

 

ישה מעל העץ רועד מפחד.

 

זה בשתי הקצוות של הריבית

 

ברם אולם הריבית לא ירדה במכה אחת מאיגרא רמה לבירא עמיקתא

 

היא ירדה לאיטה כל חודש קצת לכן היכולת לרכוש לא גדלה ב 250K היא גדלה ב10K ועוד 10K ועוד 10K.

 

לא זה מה שהעלה את המחירים.

 

אהה עכשיו הריבית עלתה, כבר לא נותנים פריים ב 0.7 אלא בין 1-1.6%

 

קל"צ נע לשנים הללו סביב 4.4.5%

 

למה לא רואים ירידת מחיר.

 

הוסף לכך שבתקופה הזו הרגולטור ( מת על המילה הזו )הטיל מגבלות שונות ומשונות, הן בנק ישראל הן הממשלה בהטלת מיסוי כבד על רכישת דירה נוספת .

 

כלום נאדה גורנישט.

 

המחירים לא משתפים פעולה. עדיין.

 

דובי

 

אפשר לרדת מהעץ?

 

קיים כשל לוגי בתשובה שלי

 

מי ימצא?

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2017 על ידי ישה

[ישה]

ללא כל ספק דיון מרתק.

 

לא חושב שיש לי הרבה מה להוסיף מעבר לנאמר כאן, אולי רק בקטנה:

 

מעבר לשחרור חסמים וייעול הליכי התכנון שאורכים שנים, כדי להציף אץ שוק הדיור, די ברור שעליה חדה בריבית פירושה פחות כסף בשוק.

 

מובן מאליו גם שלהעלאת ריבית אגרסיבית יש השפעה נרחבת על כלל המשק, והיא עלולה להיות הרסנית באספקטים מסויימים (ייבוא/יצוא, אג''ח וכו').

 

השאלה היא האם לא ניתן באיזשהו כלי "מלאכותי" לנתק את ריבית המשכנתאות מהריבית במשק, ולהעלות רק אותה?

 

ולפני שיקפצו עלי, ידוע לי שריבית המשכנתאות עלתה בשנתיים שלוש האחרונות במנותק לגמרי מריבית בנק ישראל (על אף הירידה האחרונה), ובכל סאת מציף את השאלה ברמה העקרונית.

 

יש לי את המחשבה שלי בעניין, אך אשמח לשמוע חוות דעתכם המלומדת.

 

הייתה לי תחושה שתאהב את הדיון.

 

הריבית עלתה ובינתיים לא השפיעה על המחירים, כפי שכתבתי קודם היא גם לא זו שהשפיעה על המחירים. באוץתו אופן שרוצים לייחס לה.

 

הרגולטור ניסה להשפיע גם באמצעים אחרים להקטנת הביקוש. עכשיו הוא מנסה גל להגדיל את ההיצע ( על הנייר ).

 

ניתן לעלות את הריבית לדיור מבלי לפגוע בשאר הריביות.

 

תטיל מס על לוקחי ההלוואות.

[avargel]

כתבתי לך פשטני לא הספיק לך

 

אכתוב יותר ברור

 

לא רלבנטי הניתוח היפהפה שלך כי הוא לא מחובר למציאות.

 

ואסביר

 

נניח כי יכולת החזר 5000 ש"ח והיא נשארה זהה במהלך השנים.

 

לפני X זמן אי שם ב 2007 ריבית קל"צ 6% ריבית פריים 4.5%

 

שליש פריים ל 25 שנה 250K

 

שני שליש קל"צ ל 20 שנה 500K

 

בינגו החזר 5000 ש"ח סה"כ מימון 750K.

 

בתחתית לפני קצת יותר משנתיים

 

שליש בפריים ב 0.7% 330K

 

שני שליש בקל"צ ל 20 שנה 670K 3%

 

בינגו החזר 5000 ש"ח גייסנו 1000K.

 

הנה צדקתי נוהם הדוב ממאורתו.

 

250K פער שאיפשר לי לרכוש את דירת חלומותי בגבעת חמציץ פונה לנוף ים, 5 חדרים רחבי ידיים ( כוכים במציאות ).

 

ישה מעל העץ רועד מפחד.

 

זה בשתי הקצוות של הריבית

 

ברם אולם הריבית לא ירדה במכה אחת מאיגרא רמה לבירא עמיקתא

 

היא ירדה לאיטה כל חודש קצת לכן היכולת לרכוש לא גדלה ב 250K היא גדלה ב10K ועוד 10K ועוד 10K.

 

לא זה מה שהעלה את המחירים.

 

אהה עכשיו הריבית עלתה, כבר לא נותנים פריים ב 0.7 אלא בין 1-1.6%

 

קל"צ נע לשנים הללו סביב 4.4.5%

 

למה לא רואים ירידת מחיר.

 

הוסף לכך שבתקופה הזו הרגולטור ( מת על המילה הזו )הטיל מגבלות שונות ומשונות, הן בנק ישראל הן הממשלה בהטלת מיסוי כבד על רכישת דירה נוספת .

 

כלום נאדה גורנישט.

 

המחירים לא משתפים פעולה. עדיין.

 

דובי

 

אפשר לרדת מהעץ?

 

קיים כשל לוגי בתשובה שלי

 

מי ימצא?

 

טענת שה250 לא התווספו בבת אחת ליכולת שלנו ליטול משכנתא של 500 לפני עשור.

 

מזכיר שגם מחירי הדיור לא עלו בבת אחת פי שניים.

 

הריבית ירדה וירדה וירדה, המחירים עלו ועלו ועלו, פחות או יותר במקביל.

 

אני ממש לא טוען שזו הסיבה היחידה לעליית המחירים.

 

הסיבות הן (לעניות דעתי) שילוב של ריבית נמוכה (שחשוב לזכור שהשפיעה פעמיים: גם בהגדלת נפח המשכנתא הפוטנציאלית, גם בהפיכת אפיקי השקעה אחרים ללא רלוונטיים לחלק נכבד מהאוכלוסיה השמרנית),

 

בצירוף לבניה דלה (ביחס לגידול באוכלוסייה + השינוי ברמת החיים + גרושים גרושות + סטודנטים וכד').

[avargel]

כמובן שלצורך הדיון התבססת (ובצדק) על ההנחה שיכולת ההחזר לא עלתה, מה שבעולם האמיתי לא כ''כ נכון, דבר שמגדיל עוד יותר את גובה המשכנתא הפוטנציאלי.

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2017 על ידי avargel

[ישה]

טענת שה250 לא התווספו בבת אחת ליכולת שלנו ליטול משכנתא של 500 לפני עשור.

 

מזכיר שגם מחירי הדיור לא עלו בבת אחת פי שניים.

 

הריבית ירדה וירדה וירדה, המחירים עלו ועלו ועלו, פחות או יותר במקביל.

 

אני ממש לא טוען שזו הסיבה היחידה לעליית המחירים.

 

הסיבות הן (לעניות דעתי) שילוב של ריבית נמוכה (שחשוב לזכור שהשפיעה פעמיים: גם בהגדלת נפח המשכנתא הפוטנציאלית, גם בהפיכת אפיקי השקעה אחרים ללא רלוונטיים לחלק נכבד מהאוכלוסיה השמרנית),

 

בצירוף לבניה דלה (ביחס לגידול באוכלוסייה + השינוי ברמת החיים + גרושים גרושות + סטודנטים וכד').

 

הדוגמה דיברה על משכנתא של 750K לעומת משכנתא של 1000K גידול של 33% הגידול במחירים היה הכפלה, אז לישראל ישראלי כושר קניה ירוד יותר מאשר לפני עשור.

 

שאל את אור היוזמה שלו היא 150 משכורות לעומת X משכורות 10 שנים קודם לכן.

 

לגבי השארת יכולת ההחזר כפי שהיא , היא כי הדוב כתב כך בהודעה שלו 1277.

[avargel]

צודק אני מהטלפון והגלילה פה קצת קשה. התבלבלו לי המספרים.

 

על כל פנים, גידול של 33٪ מחמת צניחת הריבית + גידול מסויים מחמת עליית יכולת ההחזר = כושר הקניה אמנם ירוד אך פחות מכפי שנהנים לתאר אותו בטוקבקים של טמקא.

[bagira]

כל הדעות החכמות, כל הנתונים המרשימים, באמת דיון מרתק יש לכם פה (ברצינות).

 

חבל רק שאז באים טיפשים וטורפים לכם את הקלפים עם הצהרות ומעשים טיפשיים.

 

מצד אחד בא כחלון וגונב מהעם 4 מיליארד שקל בשביל לתת אותם לאנשים שגם ככה יש להם כסף לקנות דירה ועוד מחלק את זה בהגרלות כאילו הוא אורן חזן מנהל הקזינו ומצד שני יוצאים מראש בהצהרה סופר מטומטמם שמודיעה מראש שחוק דירה שלישי יעבור שוב אבל יהיה רלבנטי רק למי שירכוש דירה שלישית לאחר שהחוק יעבור, מה שמטיס את כל מי שחושב על זה לרוץ לקנות דירה שלישית מהר מהר, מה שייצור ביקוש, מה שיעלה מחירים.

 

מה בער לכם לשחרר את ההודעה הזו? למי זה טוב?

למטומטמים הפתרונים.

[ישה]

תיקון לחוק סופר מטופש, אבל אולי נחוץ כדי לא ליצור מס על משקיעים נוכחיים.

 

לא בטוח שמהלך כזה הכרחי, מבחינה חוקית.

 

כי הוא רק יעצור משקיעים "כבדים חדשים" לכשיכנס החוק לתוקף, עד אז ירוצו לרכוש- לא בטוח

 

אבל מה עם מלאי עשרות / מאות אלפי דירות לשחרר היום של משקיעים כבדים.

 

שזו הייתה מטרת החוק?

 

יקחו את זה שנית לבג"ץ להפיל את זה על כך שהחוק מטומטם.

[arco1]

מצד אחד בא כחלון וגונב מהעם 4 מיליארד שקל בשביל לתת אותם לאנשים שגם ככה יש להם כסף לקנות דירה ועוד מחלק את זה בהגרלות כאילו הוא אורן חזן מנהל הקזינו

 

ברור, צריך לגנוב כסף מהעם רק לחרדים. שיעשו פה משהו עבור זוגות חילוניים פעם בהיסטוריה (בין היתר, כמובן שגם חרדים יכולים להשתתף וזה בסדר)? מה פתאום, זו גניבה ושוד של הקופה הציבורית. אף אחד לא נותן ולא מחלק כלום (המילים שהשתמשת בהם), מוכרים במחיר פחות מופקע סה"כ. איך הגעת לזה שמוכרים את הדירות במסגרת התוכנית לאלו שגם ככה יש להם כסף?!

עריכה אחרונה ב-25 לאוגוסט, 2017 על ידי arco1

[arco1]

2 כתבות שנתקלתי בהן בגלובס:

 

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001204478

 

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001204499

 

לפי הכתבות יש נפילה רצינית בעיסקאות כבר מעל 2 רבעונים ברצף וקבלנים (חלקם) לא יוכלו להחזיק יותר מעוד כשנה אם המצב הזה יימשך. האם זה באמת נכון? האם אותם קבלנים יעדיפו להוריד מחירים או לפשוט את הרגל?

[natco]

1. שפוט בזהירות ובעניים בוחנות את כל מה שמתפרסם בסמרטוטון לעיל.

2. בדוק מי הכותב (בקישור אחד לפחות הוא מטעם בית השקעות...)

 

3. לשאלתך- תלוי באיזה מצב היזם נמצא. אם הוא תקוע עם מלאי של דירות (אני בספק)- הוא יוריד מחירים.

הוא לא יכנס לפרויקטים חדשים (יזמים רבים נמצאים על הגדר כבר שנה וחצי לפחות. כדי לא להגיע למצב בו הם "תקועים עם דירות") ולכן לא "יפשוט רגל".

קבלני ביצוע (וכל ענף התכנון והבנייה) אכן עלולים להכנס לקשיים.

 

אבל מי סופר אותנו?

העיקר שכולם זוכים ב"דירות" בהגרלה.

 

 

היידה כחלון.

[NirLevi]

1. שפוט בזהירות ובעניים בוחנות את כל מה שמתפרסם בסמרטוטון לעיל.

2. בדוק מי הכותב (בקישור אחד לפחות הוא מטעם בית השקעות...)

לא אפרט, אך יש לך עיני נץ

[Fitch]

קבלני ביצוע (וכל ענף התכנון והבנייה) אכן עלולים להכנס לקשיים.

אבל גם מחיר למשתכן צריך לבנות, לא?

[natco]

כשיתחילו לבנות את הדירות של "מחיר למשתכן", חלק מקבלני הביצוע כבר יעבדו במקצוע החדש שבחרו לעצמם

מה שרבים לא מבינים (ועל זה בנוי כל הקמפיין של פחלון) זה שה"דירות" שמגרילים היום, קיימות רק במוחו ההזוי של מישהו במשרד האוצר.

אין תכנית, אין תשתיות, אין כלום.

 

תכנון תשתיות (מקומיות, ברמה הכי בסיסית)+ביצוע עד לרמה של מצעים (שזה השלב הכי מוקדם בו היזמים שבונים את הדירות יכולים לעלות על הקרקע לתחילת ביצוע) לוקח כ-3 שנים.

בקשות להיתרים ניתן להגיש רק אחרי שיש תכנית פיתוח מאושרת ע"י הוועדה המקומית. שזה בערך חצי שנה מסיום תכנון של כל המתכננים.

(ובכל מקרה, לא תקבל היתר ביד עד לסיום שלב מצעים בשטח, כמו שכתבתי למעלה, וזה מנסיון אישי כואב מאד)

 

אני כבר לא מדבר על זמני ביצוע, ועל תשתיות מתקדמות (מוסדות חינוך,מסחר,תעסוקה,תחבורה פריפרית) כי זה לא רלוונטי לעניין קבלני הביצוע

(אך מאד רלוונטי למי ש"זכה" ב"דירה" בהזייה הזו).

 

אבל בינתיים יהיו בחירות, וכולם יגמלו לכחלון באלקטורטים.

[phpclub]

חבר זכה במשתכן, הוא יודע איזה קבלן ואיזה פרויקט, מה אני מפספס כאן ?