שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Wonka]

הכי חשוב שכל אחד מסובב את ה"נתונים" איך שבא לו .

מחסור בדירות יש אבל מה שבטוח שאין מחסור בנתונים

[arco1]

ואיך החלטת שיש מחסור בדירות?

 

הנה לינק עם הכי הרבה נתונים עדכניים במקום אחד שמצאתי:

 

https://nadlanfacts.wordpress.com/category/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94/

 

המלאי של דירות לא מכורות אצל הקבלנים נושק ל38000, אז על איזה מחסור מדובר בדיוק? גם הטענה של בנק ישראל מקישור של pooh-bear מוכחת כלא נכונה שם.

[avargel]

ואיך החלטת שיש מחסור בדירות?

 

הנה לינק עם הכי הרבה נתונים עדכניים במקום אחד שמצאתי:

 

https://nadlanfacts.wordpress.com/category/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94/

 

המלאי של דירות לא מכורות אצל הקבלנים נושק ל38000, אז על איזה מחסור מדובר בדיוק? גם הטענה של בנק ישראל מקישור של pooh-bear מוכחת כלא נכונה שם.

 

לינק עם הכי הרבה נתונים במקום אחד?!

 

זה המקום הכי מוטה (ומוטעה) שיש.

 

אל תאמין לאף מילה שם.

[Spire]

למה אתה חושב ככה?

[avargel]

למה אתה חושב ככה?

 

זה אתר עם אג'נדה מאוד ברורה.

 

לגרום למפולת (לא ירידה, מפולת) במחירי הדיור.

 

תפסתי אותם לא מעט פעמים לוקחים נתונים ופשוט מנתחים אותם בצורה כ''כ עקומה, רק כדי לסדר את המסקנה שתתאים למטרה שלהם.

אין לי את הזמן והכח לחפש את הדוגמאות כרגע.

 

 

לא אתפלא אם זה אותם חבר'ה ממחאת הפייסבוק נגד רכישת דירה.

 

שלא תבין לא נכון, אני אשמח אם מחירי הדיור ירדו (לא יפלו, ירדו). אבל הם כבר הגזימו עם יכולת השכנוע העצמי שלהם.

 

שום אובייקטיביות.

[ישה]

אני גרתי לבד מספר שנים לפני שהתחתנתי, כי פשוט רציתי עצמאות מההורים וממש לא היה איכפת לי שאני שם את הגרוש האחרון על השכירות.. לא יודע להגיד לגבי רוב, יש נתון סטטיסטי רשמי?

 

אם הנפטרים מורישם דירה לילדים, אז היא בהכרח תימכר כדי שיתחלקו ביניהם=הגדלת היצע, לא?

 

 

 

.

 

רציתי עצמאות מההורים, וכך התרחקת מעצמאות כלכלית שלך.

 

בד"כ ברוב מקרי הירושה או שמשכירים את הדירה או אחד היורשים קונה החוצה את היורשים אחרים ומשכיר.

[arco1]

לינק עם הכי הרבה נתונים במקום אחד?!

 

זה המקום הכי מוטה (ומוטעה) שיש.

 

אל תאמין לאף מילה שם.

 

לא קראתי אף מילה גם. הסתכלתי רק על גרפים עם נתונים. אם הם לא נכונים, היו כבר תובעים אותם וסוגרים את האתר. אתה מוזמן לעשות את זה גם ועל הדרך להגיד איזה נתון לא נכון באתר שרלוונטי לדיון. ואני מתכוון לכמות הדירות במלאי אצל הקבלנים, כמות הדירות בבניה, זמן שלוקח לקבלן למכור וכו'.

[shugiflex]

אם הם לא נכונים, היו כבר תובעים אותם וסוגרים את האתר.

 

ללא ספק.

[avargel]

לא קראתי אף מילה גם. הסתכלתי רק על גרפים עם נתונים. אם הם לא נכונים, היו כבר תובעים אותם וסוגרים את האתר. אתה מוזמן לעשות את זה גם ועל הדרך להגיד איזה נתון לא נכון באתר שרלוונטי לדיון. ואני מתכוון לכמות הדירות במלאי אצל הקבלנים, כמות הדירות בבניה, זמן שלוקח לקבלן למכור וכו'.

 

מי היה תובע אותם?

 

אני מוזמן לעשות מה? לתבוע את מי? משעמם לי בחיים?

 

אתה אמיתי או מטריל?

 

כל מה שכתוב בכל אתר אינטרנט הוא אמת לאמיתה "כי אם לא היו תובעים אותם וסוגרים את האתר"?

[arco1]

אם יש לאתר אג'נדה ברורה להגדרתך, אז יש גופים רבים עם ממון רב שהוא עובד נגדם לכאורה. אני במקום אותם גופים לא הייתי מהסס אילו הייתי מזהה נתונים שיקריים.

 

אין כל קשר לשאר אתרים באינטרנט.

עריכה אחרונה ב-19 לספטמבר, 2017 על ידי arco1

[Spire]

שום אובייקטיביות.

 

שיהיה ברור, אני לא פוסל את מה שאתה אומר. אלא מנסה למצוא אחיזה של מה שאתה אומר בעובדות. חלק לא קטן מהמידע שיש לי בנושא שאבתי מהאתר המדובר, אז אני אשמח אם תראה לי אם יש שם דברים שהם לא נכונים קטגורית או מוטים בצורה חריפה, כדי שאוכל לא להתייחס למידע שמובא בו בדיונים הבאים שאשתתף בהם.

 

נכון לרגע זה, כל מה שקראתי שנכתב שם (שמובן שמנסה לצייר תמונה כלשהי) נסמך בצורה די הדוקה על נתונים, כתבות וגרפים. אז שוב, אם זו לא טרחה גדולה מדי, אשמח אם תראה לי על מה מדבר.

[YoSiMr]

לא הכרתי את האתר, אז נכנסתי להציץ.

 

אני לא יודע להעיד לגבי נכונות הנתונים, אבל "עיוור בצפת" רואה שהתוכן המוצג באתר מגמתי באופן מובהק ובעל אג'נדה מאוד נראית לעין.

 

כפי שצויון לפני כן, היופי בניתוחים סטטיסטיים הוא שבהינתן טיעון מסויים שבו רוצים לתמוך, כמעט תמיד ניתן למצוא את הגרף המתאים כדי לתמוך בו. לדוג', האתר מציג שהיצע הדירות נמצא בשיא של כל הזמנים, וכן היקף השטח שבבניה - נתון מרשים ויכול להיות שגם נכון, רק שאם קצת עוצרים לחשוב הוא לא הנתון הרלוונטי. הנתון הרלוונטי הוא מס' הדירות בבנייה פעילה ביחס לכמות האוכולוסיה והביקוש, שכן למס' היבש כשלעצמו אין הרבה משמעות אם כמות האוכולוסיה והביקושים השתנו.

 

ככל שהמשכתי לקרוא, קשה היה לי שלא לחוש בכך שהאתר עושה שימוש בפיסות מידע ממקורות שונים, ככל שהן תומכות בטיעון, ולאו דווקא בוחן את הנושא בעיניים אוביקטיביות כך שאותי כותב הבלוג "איבד" איפשהו בקפיצה בין הלמ"ס, יד2 לריבית בארה"ב.

 

(למען הסר ספק, אינני נגד ירידת מחירי הדירות ולדעתי האישית רמת המחירים בארץ אינה ריאלית וראוי שתתאזן)

[arco1]

אם יש מלאי של 38K דירות , כאשר המלאי גדל בעיקביות בשנים האחרונות, זה אומר שאין מספיק ביקוש לדירות ברמת מחירים הנוכחית..

 

זה לפי ההגיון שלי (אולי ההגיון שלי חולה, לא יודע). אם אני טועה, אנא הסבר במה..

[Spire]

לא הכרתי את האתר, אז נכנסתי להציץ.

נו שיט שרלוק. ברור שהוא מוטה בחריפות קצת יותר חריפה מהצ'ילי רוחות רפאים ההוא. השאלה היא האם הנתונים שמוצגים שם נכונים או לא וכמה ביקורתית הקריאה שלך. לקבל כל דבר - על אחת כמה וכמה משהו כל כך מוטה - כאורים ותומים זה נאיבי, שלא לומר מטומטם. אבל אם הנתונים שם אמיתיים, ואתה יודע להכניס אותם לקונטקסט הנכון, אז אני לא רואה שום פסול.

 

השאלה שלי היא - שוב - האם הנתונים שם נכונים או שהם שגויים/מסולפים/שקריים?

[ישה]

טוב הכרחתם אותי להיכנס לאתר בה הידיעה.

 

לא מעט טבלאות גרפים הם ללא מקור כלומר בעיני ערכם מתקרב לאפס.

 

חלקם ממוסדות מכובדים כמו הלמ"ס משרד השיכון רשות מקרקעי ישראל אז יש להתייחס אליהם ברצינות

 

אז נתחיל

 

גרף ראשון ללא מקור - היצע הדירות 114K פשש , שיא כל הזמנים ואם לעומתו נאמר כי הביקוש הוא 200K , מה למדנו מהמספר 114K? כלום מיט גורנישט.

 

גרף שני ללא מקור - בונים 19.4 מיליון מ"ר למגורים שיא כל הזמנים פשש.

 

ישה לוקח את הנתון 19.4 מיליון מ"ר מחלק ב 114K דירות מקבל שגודל דירה ממוצעת 170 מ"ר . טוב צחקתי קלות.

 

טבלה מספר 3 מעניינת מאוד

 

יש בה מספר שורות שורה אחת ממורקרת ומקורה לכאורה התאחדות בוני הארץ הנותנת נתונים של התחלות בניה (כולל התחדשות עירונית). התחדשות עירונית זה פינוי בינוי תמ"א 38 כזו או אחרת , זה לא התחלות בניה שישרתו את ארקו כי אלה עבור דיירי אותם דירות שגרים היום בחורבות ויקבלו אקזיט יפה לדירה משודרגת.

 

כמה יש להפחית מהמספר הכללי אין מידע. טוב שויין. אבל בשנת 2017 59000 דירות, בשנת 2018 68000 דירות

 

אבל מתחת לזה יש שתי שורות מעניינות

 

האחת גמר בניה

 

2015, 43642 , 2016, 45404 אלה נתונים מ דוייקים מהלמ"ס על דירה!! 2017 הערכה של מי? לא יודע הבלוגיסט אולי , 51500 ושנת 2018, 53500.

 

מתחתיה ממקור בלתי ידוע תוספת משקי בית

 

2015, 48000, 2016 , 58000, 2017, 54000, 2018, 55080.

 

התבוננות בטבלה הבלוגיסטית מראה שיש פער בין גמר הבניה להתווספות משקי הבית באידיש קוראים לזה הביקוש עולה על ההיצע.

 

תנודת הגידול במשקי הבית גם היא לא עושה שכל שהיא בירידה. מצחיק המספר של ההערכה המדוייק המואדם.

 

מכירות המשקיעים ללא מקור.

 

מדד מחירי הדירות עולה ב 1.6% לשנה ( דשדוש מחירים ) בלשון הבלוגר. מקור הלמ"ס

 

מיד לאחריו באים גרפים צבעוניים חיצים ושאר האפקטים שמראים על ירידות מחירים והמקור כך אומר הבלוגיסט שוב הלמ"ס.

 

לא יודע אם לבכות או לצחוק.

 

יש טבלה שמראה על שיווקי קרקע

 

בשנת 2016 שיווק המינהל קרקע ל 71700 דירות מתוכם 35900 לקבלנים , שוב נשברו שיאים. ההפרש הלך לאן? לבנה ביתך? אולי.

 

אבל רגע אם הקבלנים קנו קרקע ל 35900 דירות איך הם ייבנו 68000 דירות מטבלה 3? ישבו על מלאי קרקעות ?

 

אם נסתכל בטבלה נראה שלפני כן שיווקו בממוצע כ 30 אלף יחידות לשנה, והרי קרקע שקנית היום עד שתתחיל לבנות עליה עובר זמן, אז המספרים לא מסתדרים. לפחות לי.

 

כמובן שמסקנותיו הם מסקנותיו , חלקן לא עושות שכל בלשון המעטה.

 

על ההמשך ויתרתי.