שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[pooh-bear]

שיעלו כבר את הריבית, המחירים יצנחו מיד. כל העלית מחירים התחילה אחרי המשבר בארה"ב ב-2008, כאשר הורידו את הריבית לכמעט 0. הכזימו כבר עם תקופת הריבית האפסית.

 

השתגעת?!? ביקוש! הצע! המון המון ילדים! אין שטח! מדינה קטנה! תקנו עכשיו, לפני שלא ישארו דירות וכולכם תגורו בקרטונים! בירוחם!

 

(אירוניה, אם מישהו במקרה לא מבין).

[discoTD5]

שיעלו כבר את הריבית, המחירים יצנחו מיד. כל העלית מחירים התחילה אחרי המשבר בארה"ב ב-2008, כאשר הורידו את הריבית לכמעט 0. הכזימו כבר עם תקופת הריבית האפסית. בינתיים אקווה לזכיה במחיר למשתכן.

על סמך אילו פרמטרים אתה קובע שהגזימו כבר עם הריבית הנמוכה?

האם אתה מבין מה יקרה למשק אם ייפתח פער ריביות בין השקל למטבעות העיקריים? למשל לייצוא?

[avargel]

שיעלו כבר את הריבית, המחירים יצנחו מיד. כל העלית מחירים התחילה אחרי המשבר בארה"ב ב-2008, כאשר הורידו את הריבית לכמעט 0. הכזימו כבר עם תקופת הריבית האפסית. בינתיים אקווה לזכיה במחיר למשתכן.

 

 

מחד גיסא, אתה מקווה לזכות במחיר למשתכן.

מאידך גיסא, מייחל לעליית ריביות.

 

נראה שלא הבנת את המשמעות. אם תזכה במחיר למשתכן תחתום חוזה על מחיר X, תשלם את ההון העצמי שלך, וכשיגיע הזמן ליטול את המשכנתא - תגלה שהריביות עלו...

 

נמשיך את זה

 

לשיטתך [שאני לא בהכרח חולק עליה] כשהריביות יעלו מחירי הדירות ירדו. מה שאומר שלא בטוח שהבנק יאשר לך את המשכנתא לפי ערך החוזה שהתחייבת אליו.

[arco1]

על סמך אילו פרמטרים אתה קובע שהגזימו כבר עם הריבית הנמוכה?

האם אתה מבין מה יקרה למשק אם ייפתח פער ריביות בין השקל למטבעות העיקריים? למשל לייצוא?

 

על סמך ההיסטוריה של הריבית ב-30 שנים האחרונות, תמיד היו תנודות בריבית ו10 שנים זה התקופה הכי ארוכה שהריבית נתקעה למטה אם אני לא טועה. האם בעבר הייצוא נכחד כתוצאה מעליית ריביות? שואל ברצינות כי אין לי מושג.

 

מחד גיסא, אתה מקווה לזכות במחיר למשתכן.

מאידך גיסא, מייחל לעליית ריביות.

 

נראה שלא הבנת את המשמעות. אם תזכה במחיר למשתכן תחתום חוזה על מחיר X, תשלם את ההון העצמי שלך, וכשיגיע הזמן ליטול את המשכנתא - תגלה שהריביות עלו...

 

נמשיך את זה

 

לשיטתך [שאני לא בהכרח חולק עליה] כשהריביות יעלו מחירי הדירות ירדו. מה שאומר שלא בטוח שהבנק יאשר לך את המשכנתא לפי ערך החוזה שהתחייבת אליו.

 

שמע, מחיר למשתכן זה הגרלה. אני לא מאמין שאזכה כל כך מהר בעיר מודיעין. ואז יש עוד זמן עד לנקודת האל חזור שכבר אי אפשר לוותר על הזכיה (אם הבנתי נכון זה שלב בחירת הדירה ויכול לקחת אפילו שנתיים או יותר בין הזכיה לשלב הזה, תקן אותי אם אני טועה). אז כן, אני מקוה שהמחירים יירדו משמעותית לפני הנקודת אל חזור במחיר למשתכן.

עריכה אחרונה ב-9 לינואר, 2018 על ידי arco1

[avargel]

שוב

 

אתה לא תרוויח כלום

 

כי תלית את ירידת המחירים בעליית הריבית

 

מה שחסכת פה תשלם שם

 

 

אלא אם כן אתה לא צריך מימון

[קאררה]

טכנית גם אם אתה לא צריך מימון אתה מפסיד מעליית ריבית. אם הריבית הופכת להיות 5% בשנה ואתה יושב על 2 מיליון שקל במזומן היה עדיף להחזיק אותם בחסכון שיתן את הריבית מאשר לחנות אותם על בית ששוויו רק יורד (בהמשך לתאוריה שכשהריבית תעלה המחירים ירדו).

[pooh-bear]

שוב

 

אתה לא תרוויח כלום

 

כי תלית את ירידת המחירים בעליית הריבית

 

מה שחסכת פה תשלם שם

 

 

אלא אם כן אתה לא צריך מימון

 

תסלח לי ידידי, אבל זה לא ממש נכון.

 

אתה מרוויח לפחות בשתי נקודות עיקריות:

 

א. סיכון. גם אם ההחזר החודשי יהיה זהה ותקופת ההחזר תהיה זהה, הסכום הכולל שתיקח יהיה נמוך משמעותית, וזה כבר מקטין את הסיכון שלך כלווה. בנוסף, אם אתה לוקח משכנתא גבוהה בתנאי ריבית נמוכה (בהנחה שלא לקחת את כל הסכום בריבית קבועה), הריבית יכולה רק לעלות, ואיתה ההחזר החודשי שלך. אם לקחת משכנתא מראש בריבית גבוהה, הריבית עשויה גם לרדת.

 

ב. אם מחיר הדירה נמוך יותר, ההון העצמי שאתה צריך גם נמוך יותר. וזה כבר כסף אמיתי, והרבה פחות ממנו.

 

בנוסף, אם אתה משדרג אתה צריך סכום נמוך יותר לשדרוג. גם זה משהו.

 

גם בהנחה שבסוף כוחות השוק יאזנו את המחירים באיזו ריבית שלא תהיה כך שההחזר החודשי ותקופת ההחזר יהיו די דומים למה שהם היום, לא בטוח בכלל שזה יקרה באופן מיידי. יכול להיות שעד שזה יקרה, תוכל למצוא מציאות.

[avargel]

ברור שאתה צודק

 

מה שאני מנסה להעביר להנ''ל שלא כל הרווח הווירטואלי שעליו הוא בונה בזכות ירידת המחיר אכן יגיע אליו, כי הוא (לא אני) התנה זאת בעליית ריבית.

 

 

הבדלים יש לכאן ולכאן, רק חידדתי נקודה.

[arco1]

שוב

 

אתה לא תרוויח כלום

 

כי תלית את ירידת המחירים בעליית הריבית

 

מה שחסכת פה תשלם שם

 

 

אלא אם כן אתה לא צריך מימון

 

צריך ועוד איך.

 

אבל אי אפשר לקבוע את זה חד-משמעית עכשיו, הכל תלוי במספרים באותו רגע.

 

ברור שרוב הירידה במחיר תאכל הריבית שעלתה, אבל עדיין יהיה רווח מסוים לדעתי.

[sperial]

על סמך ההיסטוריה של הריבית ב-30 שנים האחרונות, תמיד היו תנודות בריבית ו10 שנים זה התקופה הכי ארוכה שהריבית נתקעה למטה אם אני לא טועה. האם בעבר הייצוא נכחד כתוצאה מעליית ריביות? שואל ברצינות כי אין לי מושג.

 

מה שקוןבע במקרה זה הוא ההפרש או היחס בין הריבית בארץלריביות בעולם. אם הריבית בארץ תהיה גבוהה מזו שבמדינות אחרות במידה משמעותית זה יגרום לעלית ערך השקל ולירידה בכדאיות היצוא. לכן הריבית על השקל תשאר נמוכה בהתאם לריבית במדינות החזובות האחרות.

[aka77]

אתמול קרה דבר אחרי הרבה שנים באג"ח ממשלתי אצל הגויים, התשואות באג"ח ממשלתי התחילו לעלות שם.

זה אומר שהשוק צופה עליית ריבית, זה לא חדש וידעו כבר אבל מעניין לראות איך זה ישפיע על ההלוואת בחצי שנה מעכשיו.

[bagira]

להעלאת הריבית יש עוד משתנה אחד או שניים (או מיליון) שהיא תשפיע עליהם מעבר למחירי הדיור.

 

 

ומעבר להשפעה על משתנים אחרים במשק מי בשלוף עושה את החשבון:

 

בית במליון וחצי ש"ח בריביות הנוכחיות. אתה שם 400 אלף, כמה תשלם סה"כ בסוף התקופה?

 

מול

 

אותו בבית ב מליון מאתיים אלף (ירדו המחירים), אתה שם את אותם 400 אלף אבל משלם החזרים לאותה תקופה אבל עם ריבית במשק שעלתה ב 5% (שנתי).

 

 

בכלל לא בטוח שבאופציה 2 תשלם בסוף תקופה סכום יותר נמוך מבאופציה הראשונה.

[BarryG]

בגירה, במקרה הראשון תשלם סה"כ 1.979 מיליון בהנחה ריבית של 3% על המשכנתא ל- 25 שנה, במקרה השני סה"כ 1.82 מיליון בהנחה זהה עם ריבית 5%.

כמובן שבסופו של דבר זאת שאלה של גמישות מחיר הדירה לשינוי בריבית.

[Fitch]

אפרופו ריביות ועלויות, רק אשים את זה פה:

 

[h=1]יוקר הדיור לא השתנה כמו שחשבתם[/h]

[Spire]

בפוסט הזה חסרים יותר נתונים מאשר קיימים. נראה כמו עוד מומחה מטעם עצמו שהחליט לסובב את העובדות ולהסתיר נתונים ככה שזה יתאים לו לאג'נדה או יביא לו לייקים בפייסבוק.