התייעצות - הערכה לעלות שיפוץ בית

[farkash7]

לפני כשעה, DareDevil כתב:

אני מניח שכבר אתה יודע כמה שקעים תצטרך או מה לא תרצה שיהיה לך בכל חדר.

בתור התחלה הייתי מתמקד בקומה אחת או חלק קטן מקומה בשביל להרגיש מה זה לחיות באתר בנייה, בשאיפה שזה יתרחב לשאר הקומה או הבית במידה וזה מתאים לאישה.

אני חושב שזו טעות ושקעים זו דוגמה טובה. אתה לא יודע כמה שקעים תצטרך, אין שום סיכוי שאתה יודע. מעצב טוב ידע לתקוע שקעים בכל מקום, גם במקומות שלא חשבת שצריך. כן זה אולי לא חוכמה, אבל זה יעלה פחות מהשקעים שאתה חשבת שצריך, או יותר נכון מה10 שקעים שלא חשבת שצריך וה-10 חציבות שהם יעלו לך אחר כך. גם אני חשבתי שאני גאון והנה שכחתי כמה שקעים. למזלי בית קרקע, אפשר לעשות שלל קומבינות ולהימנע מחציבות בתוך הבית, אבל עדיין לא משהו שאתה רוצה לעשות בשיפוץ גדול, בשיפוץ של 30K זה בקטנה לא באחד של 300K.

אם היה מדובר בשיפוץ בסדר גודל של 30-40-50 אלף שקל אז תעשה מה שאתה רוצה, אל תיקח מפקח במקרה הגרוע תחליף קבלן. אל תיקח מעצב ותעשה לבד, יודע מה? אפילו אל תיקח קבלן, חודשיים חופש מהעבודה ועם רצון ויכולת תעשה הכל לבד. עם הרמות גימור וביצוע שנחשפתי אליהם לא בטוח שזה יהיה גרוע יותר. תביא מדי פעם איש מקצוע שידריך אותך מה לעשות (בתשלום) וואללה יכול לצאת יופי.

פה מדובר על שיפוץ שעל פי פותח השרשור כתב יכול להגיע גם לפי 10 מזה.
בסכומים כאלה לא מתחילים לעשות ניסויים במה שנראה לך, ולא מתחילים לשפץ שני חדרים כדי להרגיש איך זה, זה שיפוץ, זה חרא אבל מי אמר שהוא יגור בבית במהלך השיפוץ?

לוקחים ארכיטקט, מעצב, מפקח וקבלן (כולם יכולים להיות גם ממן נקבה), ומשלמים. יש לך קבלן שאתה ב-100% סומך עליו ונוח לך להתנהל מולו, ואויי אתה לא מבין כמה זה חשוב עניין ההתנהלות מולו... אתה אולי יכול לחסוך במפקח.

עריכה אחרונה ב-22 לאוגוסט, 2021 על ידי farkash7

[פינדר]

תודה לכל העונים.

לכל מי שכתב על שקעים, רוחב מעברים, קירות וכו, אין כוונה לשנות את המבנה הקיים. רק לחדש אותו.

אולי להוסיף נקודות חשמל ספורות אם נראה שצריך.

ברור לי שהעלות יכולה להיות X וגם יכולה להיות 10X.

המטרה היא להביא את הבית למצב סביר. ואם השיפוץ יעלה מעל חצי מיליון, אני כנראה ארד מהעסקה.

בגלל זה הייתי רוצה מישהו שיכול להעיף מבט ולהגיד אם זה סכום ריאלי או לא.

[sperial]

הסכום שכתבתי הוא אומדן בלבד - כיוון שמדובר במשהו שנעשה בשלבים - נושא הגג וקירות החיצוניים היה, לכשעצמו, סיפור לא פשוט שהצריך לא מעט זמן וכסף במהלך השנים - ולא טרחתי לחפש את הקבלות (הן קיימות). כנראה שהיה קצת פחות, וכמובן שקיימת השאלה מה אתה כולל בחישוב.  ובמקרה שלי מדובר בחידוש (כמעט) כל התשתיות בדירה - כל צנרת המים, חלק מהביוב, כל מערכת החשמל וכן בנית מערכת תקשורת שכלל לא היתה קיימת. כמובן שמעל זה כל הפינישים, חוץ מהריצוף במחסן ובחלק מעלית הגג.

 

אם יש מגבלות כלכליות הרי שיש פריטים שחייבים לבצע בשיפוץ עצמו - כל מה שקשור בפתיחת קירות ורצפות, יש מה שיכול לחכות - למשל, בשיפוץ קניתי גופי תאורה פשוטים ובמהלך השנים החלפתי אותם ביותר מתאימים, חלקם יקרים (אלפי ש"ח ליחידה) וחלקם שעלו כלום וחצי בהום סנטר או מחסני תאורה ועיקר ההוצאה היתה החשמלאי שיתקין אותם.

 

דרך אגב - אם מדובר בדירה עם גג, ובמיוחד גג רעפים, זה נושא שמצריך תשומת לב מיוחדת, כולל לא מעט כסף, ומציאת גגן טוב זו משימה לא פשוטה כלל ועיקר. 

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2021 על ידי sperial

[DareDevil]

לפני 9 שעות, farkash7 כתב:

גם אני חשבתי שאני גאון והנה שכחתי כמה שקעים. למזלי בית קרקע, אפשר לעשות שלל קומבינות ולהימנע מחציבות בתוך הבית, אבל עדיין לא משהו שאתה רוצה לעשות בשיפוץ גדול, בשיפוץ של 30K זה בקטנה לא באחד של 300K.

אתה כאילו חושב שאני לא תומך בעניין שיביא איש מקצוע מטעמו - מפקח בנייה ?

או שכנראה לא הבנתי אותך בכלל

[hans]

לפני 18 שעות, פינדר כתב:

אז ככה, ראינו השבוע בית שמוצא חן בעינינו. בית בן כ25 שנים שדורש כמובן השקעה

בגדול מדובר בבית בנוי כ220 מטר, שדורש ריצוף, מטבח חדש, חלונות, דלתות וכמובן צביעה פנים וחוץ.

ריצוף - יש מחשבונים גסים לעלויות עבודה, תכפיל שטח בסוג הריצוף הצפוי (טווח המחירים - שני סדרי גודל).

חלונות ודלתות - ענו לך בגדול. קצת גוגל, מחשבון, מכפיל, מקבל מושג לפני עבודה.

צביעת פנים - נו, גוגל. עלות די זניחה.

מטבח - כנ"ל - קצת גיגול ואתה מוצא את הטווחים ואפילו מחיר ממוצע למטר.

בקיצור, אומדן גס + מכפיל 25 אחוז כי ככה, ותקבל טווח אומדנים.

 

מה עם השירותים/חדר אמבטיה? לרוב מתייחסים לחלק הזה כמו מטבח - מפרקים ובונים מחדש.

 

[sperial]

@hans הייתי מתיחס לשירותים ואמבטיות לא כאל מטבח אלא כאל חלק מהאינסטלציה. פירוק שלם, איטום טוב צנרת חדישה וחדשה ואז פינישים לפי הטעם. החדרים הרטובים האלה הם מקור להרבה צרות עתידיות שניתן למנוע אם משקיעים נכון בשלב השיפוץ.

 

עוד הוצאה - אמנם לא גדולה מאד, אבל בכל זאת צריך להביא בחשבון - ספיירים, במיוחד של ריצוף וחיפויים. מרצפות יכולות להשבר בהובלה או בהתקנה או במעבר הדירה, ולפעמים למרות שיפוץ יש איזה תיקון שמצריך הסרת מרצפ(ו)ת, כדאי מאד שיהיו ספיירים, כי אחרי כמה שנים הדגם לא קיים יותר, וגם אם קיים זו סדרת ייצור אחרת עם מראה טיפה שונה.

[איציק נ.]

לפני 19 שעות, פינדר כתב:

אז ככה, ראינו השבוע בית שמוצא חן בעינינו. בית בן כ25 שנים שדורש כמובן השקעה.

לדברי המתווך, ב300-400 אלף שקל, אפשר להביא אותו למצב טוב. כמובן שלמתווך יש אינטרס להפחית בהערכה.

לי אין מושג בעלויות. ממי אני יכול לקבל הערכה קרובה למציאות?

האם אני יכול להביא שיפוצניק שיתן הערכת מחיר, או שאני זה שצריך להכין רשימה של שינויים ולקבל משיפוצניק רק את עלות העבודה והחומרים?

האם מקובל להביא שיפוצניק לבית שעוד לא רכשתי ואלי גם לא ארכוש?

ובכלל, אם יש המלצות למישהו אמין וטוב באיזור רחובות, זה בכלל מעולה.

 

בגדול מדובר בבית בנוי כ220 מטר, שדורש ריצוף, מטבח חדש, חלונות, דלתות וכמובן צביעה פנים וחוץ.

הערכת מחיר מדוייקת תלויה בכמה גורמים בו זמנית:
1. בכם.

2. בבעל המקצוע המשפץ
3. ברמה הכללית שאתם שואפים להגיע (יש מצב נתון, ויש מצב רצוי\נדרש). אולי צריך להחליק את כל הבית בשפכטל אמריקאי ?

4. במעצבת.

5. במעצבת.
6. במעצבת.

7. בכם.

8. בכם.

9. בכם.

אם אתה עושה שיעורי בית והתייעצת עם בעלי מקצוע טובים שנתנו לך פרספקטיבה נכונה על הכל (וכיוונו אותך איפה אתה חייב לשים כסף, ואיפה אתה יכול "להתקמצן"), והחלטת על תקציב, ולקחת מרווח ביטחון - אבל אחרי שהתחלת את השיפוץ, קנית כלים סניטריים בכפול ממה שתיכננת, החלטת להתפרע "ואם אתה כבר שם" לפרק את כל הריצוף בבית במקום להדביק, פתאום לא מתאים לך אינטרפוץ של "חמת" אלא אתה *חייב* אינטרפוץ מנירוסטה שחירבנה עליו איגואנה על החוף הים הדרומי ביותר בתעלת סואץ, אז אתה בבעיה.
תישאר נאמן לתקציב, אל תיפול לקלישאות - והכי חשוב אם אתה רוצה לשמור על תקציב מדוייק, אל תיתן לגברת ליפול לקלישאות.

בשביל לצמצם עד כמה שניתן את האפשרות ליפול עם בעל מקצוע, קודם תחפש כאלה עם המלצות מאנשים שאתה מכיר וראית עבודות. אח"כ תוודא שהוא למד משהו בכלל (קבלן רשום) ובמקרים קיצוניים אם תרגיש שאתה צריך מישהו בינכם, תוודא שהוא חבר בהתאחדות קבלני השיפוצים (שיכולים לעזור בגישור במידה והתעוררה בעיה שלא פתרתם בעצמכם).

ואם תצטרך הצעת מחיר בשביל להבין פחות או יותר איפה אתה עומד, ללא שום התחייבות כמובן, אתה תמיד יכול לפנות אליי (כמו שכבר אמר @שביט בהודעה הקודמת).

איציק

[Shaike.Zam]

מעניין מה שאני קורא כאן. 

 

שיפוץ דירה שלי (4 חד' בר"ג) חלק עשיתי לבד , חלק לקחתי בעלי מקצוע (בכל אופן זה לא עבר את ה25K)

 

מה עלות של מפקח בשיפוץ בסדר גודל של 500K שתואר כאן?

[sperial]

כפי שנכתב כאן - "שיפוץ" זה ספקטרום עצום. מתחיל מקצת סתימת חורים וצבע ומסתיים בפירוק והרכבה מחדש של הדירה. 

 

צריך לקבל החלטה על תקציב ועל סדרי עדיפות. ואז להביא בחשבון שכנראה שצריך להוסיף לתקציב עוד כמה עשרות אחוזים, וגם להביא בחשבון שאם מדובר בדירה לטווח ארוך שרוצים לשמר בתחזוקה מונעת טובה השיפוץ לא נגמר לעולם. לפעמים יש תקלות שמצריכות תיקון מיידי, לפעמים המשך טיפולים מונעים לאורך שנים.

 

הזכרתי את העלות של השיפוץ בדירה שלי כי מבחינת הגודל היא דומה מאד לזו שרוצה פות"ש, נרכשה מלכתחילה במחיר זול בידיעה שתזקק לשיפוץ יסודי. אבל במהלך 8 השנים האחרונות נזקקה להשלמות של מה שלא בוצע בשיפוץ המקורי - למשל קירות חיצוניים וגג, בסכומים כלל לא מבוטלים.

[SlowRide]

 

לפני 44 דקות, Shaike.Zam כתב:

מעניין מה שאני קורא כאן. 

 

שיפוץ דירה שלי (4 חד' בר"ג) חלק עשיתי לבד , חלק לקחתי בעלי מקצוע (בכל אופן זה לא עבר את ה25K)

 

מה עלות של מפקח בשיפוץ בסדר גודל של 500K שתואר כאן?

הוא מדבר על בית של 220 מ"ר. דירה סטנדרטית תהיה זולה יותר לשיפוץ, בגלל הגודל ובגלל שאין את כל ההתעסקות בגג ובחצר.

עשית חלק מהעבודה לבד, חסכת המון כי העבודה היא חלק גדול מהמחיר הכללי. אם אתה יודע מה אתה רוצה לעשות בדיוק ואיפה יהיה כל דבר, בחרת בעצמך את החומרים ולא הסתמכת על בחירת חומרים ותכנון של איש מקצוע, זה גם חיסכון רציני. 

זה לא מתאים לכל אחד ולא תופס לכל מקרה.

 

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2021 על ידי SlowRide

[איציק נ.]

לפני 6 דקות, SlowRide כתב:

 

הוא מדבר על בית של 220 מ"ר.

 

עזוב 220 מטר... ב 25K אתה לא עושה היום מטבח נורמלי.

כל אחד מגדיר "שיפוץ" אחרת; יש מי שקורה לשיפוץ "גילוח" של כל הבית, ויש כאלה שצובעים את הדירה פעם ב 20 שנה וחושבים שהם שיפצו את הבית...

[SlowRide]

זה גם תלוי באיזה תקופה השיפוץ נעשה.

נראה לי שב1985 זה היה מחיר סביר לשיפוץ 😆

 

[BEEKER]

לפני 20 שעות, פינדר כתב:

לדברי המתווך, ב300-400 אלף שקל, אפשר להביא אותו למצב טוב

 

אז אפשר להעריך בזהירות שעלות השיפוץ תהיה קרובה לסכום של 600-500 אש"ח.

[farkash7]

לך תדע אולי הבית לא במצב כזה נורא.
הוא למשל לא הזכיר מקלחות/שירותים.
בבית בן 20-30 "ממוצע" מקלחות שירותים זה משהו שהייתי מחליף ראשון לפני מטבח או כל דבר אחר, בלי שום התלבטות, כי מה שיש שם כנראה ישן, מגעיל ולא לטעמי, ולך תשבור מקלחת ותבנה מחדש אחר כך...
אם זה לא הפריע לו אז או שיש לו סדרי עדיפויות אחרים מלי או שהמצב שם לא כזה נורא.
 

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2021 על ידי farkash7

[sperial]

הבעיה אחרת - הרבה פעמים מה שלא תבצע לפני הכניסה לדירה יהפוך לתיקון שבר. ותאמין לי, לשפץ מקלחת כאשר אתה גר נדירה זה לא כיף. לכן חשוב לשפץ את כל הפנים לפני הכניסה לדירה.

 

אם תשתיות הדירה  ובמיוחד תשתיות המים,  אינן במצב טיפ טופ, ולא רוצים תחזוקת שבר בהמשך, הן מצריכות שיפוץ. ואם מחליפים צנרת מעדכנים גם את השירותים/מקלחות.