קניית דירה - האם זו החלטה כלכלית טובה?

[motizkn]

לא כל כך מבין את הטענה שלך.

אם משהוא לא קנה דירה אז יש לו אפשרות לקנות או לשכור אבל אם משהוא קנה דירה אז הוא קבור והוא לא יכול למכור ולשכור.

אז אתה מגביל את מי שקנה דירה ובכך אתה מוכיח את הטענה שלך?

בסוף היום ערך הדירה עלה ביותר מ 50% ב 8 שנים מה שאני לא חושב שהייתי מצליח להשיג בהשקעה בשוק ההון ולא היה שום הוצאות מיוחדות על הבית.

וסתם לידע כללי שלך, אני בקרוב ישכיר את הדירה וילך לשכור בית אחר יותר גדול. הסיבה שאני לא מוכר וקונה או מוכר ושוכר היא פינוי בינוי במתחם שאמור להגדיל את ערך הדירה מה שעוד יותר מצדיק את הקניה.

 

[Katom]

לפני 22 דקות, motizkn כתב:

לא כל כך מבין את הטענה שלך.

הטענה שלי היא שאין משמעות בלהגיד שהרווחת בכך שערך הבית שאתה גר בו עלה אם אינך מתכוון למכור אותו ולגור בשכירות\באוהל\בחינם.

 

לפני 32 דקות, motizkn כתב:

אם משהוא לא קנה דירה אז יש לו אפשרות לקנות או לשכור אבל אם משהוא קנה דירה אז הוא קבור והוא לא יכול למכור ולשכור.

אז אתה מגביל את מי שקנה דירה ובכך אתה מוכיח את הטענה שלך?

אני קראתי שוב את מה שכתבתי ולא ראיתי שהגבלתי מישהו.

טענתי שאדם מבוגר(שסביר שיהיו לו גם ילדים וכל המשתמע) או אדם שגר שנים רבות בדירה בבעלותו פחות סביר שיעבור לגור בשכירות.

 

לפני 34 דקות, motizkn כתב:

בסוף היום ערך הדירה עלה ביותר מ 50% ב 8 שנים מה שאני לא חושב שהייתי מצליח להשיג בהשקעה בשוק ההון ולא היה שום הוצאות מיוחדות על הבית.

ערך כל הדירות עלה ביותר ב50%* , לכן זה לא מעניין.

אם היית משקיע בגבס ואורז כנראה שלא היית עושה יותר מ50%, אם היית משקיע בVTI היית עושה 150%.

 

לפני 36 דקות, motizkn כתב:

וסתם לידע כללי שלך, אני בקרוב ישכיר את הדירה וילך לשכור בית אחר יותר גדול. הסיבה שאני לא מוכר וקונה או מוכר ושוכר היא פינוי בינוי במתחם שאמור להגדיל את ערך הדירה מה שעוד יותר מצדיק את הקניה.

בהצלחה ומאחל לך שוכרים טובים ובעל בית טוב לא פחות.😄

[קאררה]

לפני 16 דקות, Katom כתב:

הטענה שלי היא שאין משמעות בלהגיד שהרווחת בכך שערך הבית שאתה גר בו עלה אם אינך מתכוון למכור אותו ולגור בשכירות\באוהל\בחינם.

 

הטיעון הזה לא תקף בארה״ב. פה אתה יכול למחזר את המשכנתא בשווי גבוה יותר בעקבות עליית הערך של הבית.

לדוגמא: לקחת 70% משכנתא על מיליון דולר - 700,000 דולר ושילמת מהכיס 300,000 דולר. שווי הבית עלה תוך כמה שנים ועכשיו הוא שווה 2 מיליון דולר. אתה יכול לגשת לחברת משכנתאות ולבקש מהם עוד 700,000 דולר על השווי החדש של הבית.

יצא ששמת 300,000 דולר על בית ומשכת ממנו 700,000 דולר במזומן ואתה חייב עליו 1.4 מיליון (מינוס מה שהחזרת כבר בריבית וקרן).

את הכסף שהוצאת מהבית באמצעות המחזור אתה כבר יכול למנף להשקעות אחרות.

 

 

 

עריכה אחרונה ב-17 למרץ, 2021 על ידי קאררה

[motizkn]

לפני 25 דקות, Katom כתב:

הטענה שלי היא שאין משמעות בלהגיד שהרווחת בכך שערך הבית שאתה גר בו עלה אם אינך מתכוון למכור אותו ולגור בשכירות\באוהל\בחינם.

אז אותו דבר לגבי שוק ההון, אין משמעות בלהגיד שהרווחת בכך שערך מניה שקניתה עלתה אם אינך מתכוון למכור אותה ואתה גם ככה גר בשכירות\באוהל\בחינם.

[avizaz]

לפני שעתיים, Katom כתב:

ברור שהכל תאורטי, במקרה הזה אנחנו מסתכלים אחורה ושואלים איפה הייתי מרוויח יותר - נדל"ן או שוק ההון.

ככל שמסתכלים על פרק זמן ארוך יותר - נראה שיותר משתלם להשקיע בשוק ההון.

 

נכון שאתה אתה יכול, אתה גם יכול לגור באוהל. 

מעשית ככל שאנחנו מתבגרים וככל שאנחנו גרים יותר זמן בבית בבעלותנו יותר קשה לצאת ולגור בשכירות.

עכשיו הכסף שלך לובש צורה של בלוקים ובטון ועם זה אתה לא יכול ללכת למכולת.

אם תמכור ותעבור לגור בשכירות אני אגיד אשריך, ואז נסתכל על המספרים ונראה איפה היית נשאר עם יותר כסף - אחרי 8 שנים עם הדירה או אחרי 8 שנים עם VTI.

 

אני כותב את זה כי לי נראה שהרבה אנשים שקנו דירה לפני X שנים וחוו את עליית מחירי הדיור כשיש דירה בבעולתם שוכחים שעליית מחירי הדיור לא פסחה על אף בית בישראל, ואז כשהם חושבים שהנה הזמן לממש ולעבור לבית אחר - הם מגלים שהם בכלל הפסידו כסף - כי לגור בשכירות לא בא בחשבון והבית שהם רוצים עכשיו עולה הרבה יותר.

 

 

 

 

כפי שכתבתי מקודם, אז הגעת לגיל 70 ויש לך מיליארדים, מה עכשיו?

צריך גם לדעת שכשיש לך מספיק כסף לדירה ואוכל אז צריך גם לנצל את ההון שצברת ולרכוש דברים שאתה חפץ בהם, דירה, רכב ואולי גם השלמת פערים מהילדות.

[stum]

הסיכון המטורף בלקחת הלוואה כדי להשקיע אותה בשוק ההון שעף פה בין השורות כאילו מדובר ב2 חלב 1 לחם במכולת מדהים אותי.

שלא יקרא פה מישהו ויחשוב שזה הצעה טובה.

 

כל פעם שעולה למישהו מחשב הזויה כזאת,

שיחשוב טוב טוב אם הוא באמת יודע יותר טוב מהבנקים והמוסדיים שמעדיפים להעניק לך משכנתא מאשר להשקיע את אותו הכסף בשוק ההון.

 

 

 

[Katom]

לפני שעתיים, motizkn כתב:

אז אותו דבר לגבי שוק ההון, אין משמעות בלהגיד שהרווחת בכך שערך מניה שקניתה עלתה אם אינך מתכוון למכור אותה ואתה גם ככה גר בשכירות\באוהל\בחינם.

בהחלט נכון, אבל יש הבדלים.

-הרבה יותר קל לממש תיק מניות (בהנחה וזה לא תיק מניות אקזוטי במיוחד) מאשר לממש בית.

-הרבה יותר קל לחיות בלי תיק מניות מאשר לחיות בלי קורת גג.

 

הנקודה שלי:

-אם מכרת תיק מניות והכנסת 1 שקל לכיס - יש לך 1 שקל בכיס.

-אם מכרת דירה שאתה גר בה והכנסת 1 שקל לכיס - יש לך 1 שקל בכיס, אבל אתה צריך לקנות בית\לגור בשכירות.

         +אם אתה קונה בית - אז שוב ה1 שקל שלך שינה צורתו ולובש בטון ובלוקים.

         

 

לפני שעה, avizaz כתב:

 

 

 

כפי שכתבתי מקודם, אז הגעת לגיל 70 ויש לך מיליארדים, מה עכשיו?

צריך גם לדעת שכשיש לך מספיק כסף לדירה ואוכל אז צריך גם לנצל את ההון שצברת ולרכוש דברים שאתה חפץ בהם, דירה, רכב ואולי גם השלמת פערים מהילדות.

ברנאר ארנו בן 70 ויש לו מיליארדים - תשאל אותו, לי אין מיליארדים ואני לא בן 70. ובכל זאת, אני לא חושב שיש מישהו שאומר לעצמו "אני רוצה להיות האיש הכי עשיר בבית הקברות הזה".

מעט מאוד אנשים חוסכים לשם החיסכון,כלומר, יש אנשים שאוהבים לראות 6 ספרות בעו"ש וזה לבד עושה אותם מאושרים - שיבושם להם.

רוב האנשים חוסכים עבור מטרה - לאחד זה אוטו, לשני זה טיסה לחול, לשלישי זה לצאת לפנסיה בגיל 35\40\45\50 ולהיות אדון לעצמך כשאתה עוד יכול לשלוט על השלפוחית.

 

 

 

 

[- XM -]

@stum  לשיטתך אסור להשקיע שקל בשוק ההון כל עוד יש לך משכנתא?

כי עדיף כבר לפרוע אותה?

לגבי מדיניות הבנקים אני לא חושב שזה ראיה, הם צריכים פיזור מסויים בהשקעות,

הם משקיעים חלק בשוק ההון וחלק כמובן משכנתאות לאנשים.

 

@Katom

יש משמעות גדולה לזה שערך הבית שלך עולה כי אתה יכול למשכן שוב ולשאוב מהקירות כסף נוסף להשקעה, ומי שזה לא בראש שלו אז בכלל כל השרשור לא רלוונטי לו.

דבר נוסף אתה שוכח שבנדל''ן אתה יכול למנף ובשוק ההון לא,

להרוויח 50% מחצי מליון בשוק ההון, זה פחות מ 25% ממליון וחצי בנדל''ן.

 

אגב אני ממש לא נגד השקעה בשוק ההון, רק לדעתי פות''ש צריך לשקול את הצדדים טוב, כי הוא לפני דירה ראשונה, והטבות המיסוי שלו בנדל''ן פלוס המינוף שהוא יכול לעשות קצת משנים את התמונה. בכל מקרה זה כדאי רק אם זו תהיה דירה להשקעה, לקנות דירה למגורים כשאתה יכול לגור אצל ההורים ולחסוך את דמי המשכנתא לא כלכלי.

עריכה אחרונה ב-17 למרץ, 2021 על ידי איצי בר

[eitanuch]

לפני שעתיים, stum כתב:

הסיכון המטורף בלקחת הלוואה כדי להשקיע אותה בשוק ההון שעף פה בין השורות כאילו מדובר ב2 חלב 1 לחם במכולת מדהים אותי.

שלא יקרא פה מישהו ויחשוב שזה הצעה טובה.

 

כל פעם שעולה למישהו מחשב הזויה כזאת,

שיחשוב טוב טוב אם הוא באמת יודע יותר טוב מהבנקים והמוסדיים שמעדיפים להעניק לך משכנתא מאשר להשקיע את אותו הכסף בשוק ההון.

 

 

 

מעולם לא הבנתי אנשים שמשקיעים במניות מהלוואה. אני משקיע רק מכסף שיש ברשותי. כשיש משכנתא, הייתי מוסיף כסף לתיק ההשקעות רק אחרי שאני עומד בהחזר החודשי שתכננתי למשכנתא.

עריכה אחרונה ב-17 למרץ, 2021 על ידי eitanuch

[D1winner]

בתאריך 15.3.2021 בשעה 23:10, קאררה כתב:

כמה רעיונות שאני יכול לחשוב עליהם:

1. אל תקנה בבניין שיש בו בריכה או חד״כ.

2. אל תקנה בבניין מאוד מאוד ישן, כזה שלא מחופה באבן (אם אתה יכול להרשות לעצמך). הסיבה לזה שהמזג אוויר בישראל נעשה מאוד קיצוני והגשם לאט לאט מחלחל לתוך הקיר -> זה מה שקורה לי.

3. רצוי מאוד בניין שקיים בו פורמט מסויים של חניה פרטית. אני קניתי בבניין שיש לו איזה 10 חניות שסגורות עם גדר חשמלית ושדיירי הבניין יכולים להשתמש על בסיס מקום פנוי.

4. אם הצנרת ישנה (ברזל) - חשב מראש את החלפתה + הרצפה במחיר קניית הנכס וטפל לפני המעבר. נזילות הם כאב ראש, אם תחליף את הצנרת פעם אחת סיימת עם זה לכל החיים.

5. אל תקנה קומה אחרונה. השילוב של נזילות מהגג והתעסקות עם ועד הבית זה כאב ראש.

6. קנה בבניין שיש בו אוכלוסיה (יחסית) צעירה, במקום שנעים לך לגור בו.

7. וודא כמה עולה ועד הבית. ועד בית יכול להיות 200 שקל בחודש והוא יכול להיות 2000 שקל בחודש.

8. באופן כללי תפגוש את ועד הבית לפני הרכישה, תראה עם מי יש לך עסק. תשאל לגבי מוסר התשלומים של שאר הדיירים בבניין. 

9. וודא את גובה הארנונה מראש

10. קנה בבניין שהכניסה שלו מרגישה נעימה, זה אומר המון על דיירי הבניין. 

11. תתמקח על המשכנתא בין הבנקים, יש בפורום הזה כמה מומחים למשכנתאות אולי תעזר בהם ואולי לא אבל אל תיקח את המשכנתא הראשונה שמציעים לך.

12. בתור התחלה תשקיע כמה שיותר בתשתית וכמה שפחות בריהוט, ריהוט אפשר לקנות אח״כ, להחליף רצפה וצנרת קצת יותר מורכב.

13. קנה 4 חדרים לפחות אם אתה יכול להרשות לעצמך. 4 ו-5 חדרים יותר סחירות מ-3.

14. חלונות זה עסק יקר, כשאתה מסתובב בדירה תבדוק שמדובר על חלונות יחסית מודרניים. אם החלונות ישנים מאוד תהיה מוכן להוצאה כבדה בחזית הזאת.

 

אני בטוח שיצוצו לי עוד דברים בהמשך.

לגבי האבן , ההפך הוא הנכון. 

שפריץ הרבה יותר אטום וקל לתקן בעיות אם יש. 

אבן לא אטומה, יש שכבת איטום מתחת.

אבנים נופלות בבניינים בגלל ביצוע כושל, ואבנים לא מתאימות לתקן / סוג ז'.

תחזוקה של אבנים זה סרט לא פשוט, להבדיל משפריץ..

 

 

[yuvalganim]

לפני 18 שעות, motizkn כתב:

לא כל כך מבין את הטענה שלך.

אם משהוא לא קנה דירה אז יש לו אפשרות לקנות או לשכור אבל אם משהוא קנה דירה אז הוא קבור והוא לא יכול למכור ולשכור.

אז אתה מגביל את מי שקנה דירה ובכך אתה מוכיח את הטענה שלך?

בסוף היום ערך הדירה עלה ביותר מ 50% ב 8 שנים מה שאני לא חושב שהייתי מצליח להשיג בהשקעה בשוק ההון ולא היה שום הוצאות מיוחדות על הבית.

וסתם לידע כללי שלך, אני בקרוב ישכיר את הדירה וילך לשכור בית אחר יותר גדול. הסיבה שאני לא מוכר וקונה או מוכר ושוכר היא פינוי בינוי במתחם שאמור להגדיל את ערך הדירה מה שעוד יותר מצדיק את הקניה.

 

 

רק תיקון. שוק ההון עשה יותר כסף מהנדלן כולל עליית הערך המטורפת של העשור האחרון.

כלומר, מי ששם 100 שקל על דירה הרוויח פחות ממי ששם 100 שקל על המדד לפני 15 שנה וחיכה בצד.

וזה כולל הכנסות שכירות ועליית ערך.

שוק ההון, לאורך זמן - עושה יותר כסף. זו עובדה

וזה בלי קשר לשיקולים לקנות לא לקנות או להשקיע בדירה או לא.

לפני 11 שעות, eitanuch כתב:

מעולם לא הבנתי אנשים שמשקיעים במניות מהלוואה. אני משקיע רק מכסף שיש ברשותי. כשיש משכנתא, הייתי מוסיף כסף לתיק ההשקעות רק אחרי שאני עומד בהחזר החודשי שתכננתי למשכנתא.

 

תלוי עד כמה ההלוואה טובה.

היום אפשר להשיג הלוואות מעולות בפריים או פריים מינוס משהו, את הכסף הזה אפשר להשקיע ולקבל יותר.

זה נקרא מינוף וזה כלי הכי לגיטימי שיש לעשות עסקים

[stum]

היום אנחנו במצב תודעתי, שהרבה מאוד אנשים באמת חושבים שהמדדים רק עולים, שמחירי הדיור רק עולים.

מתייחסים לזה כעובדה מוגמרת.

 

אני מסכים שהיסטורית המדד משתלם לאורך זמן. והיסטורית מחירי הדיור עולים.

אבל אותי לימדו שאת הכסף סופרים במדרגות.

 

אם מחר השוק נופל. זה שעוד 10-15 שנה זה יחזור לעצמו.

יותר מעניין אותך שעד שזה יקרה אתה צריך לשלם על נכס שלא שווה כמה שאתה משלם עליו.

אז אתה לא צריך את הכסף ומספיק חזק מנטאלית להחזיק בהשקעה "כושלת" 15 שנה.

כמה כמוך יש ? כמה ימשיכו להחזיק את הנכס (דירה או תיק השקעות) במשך שנים ? כמה לא "יממשו את ההפסד" ?

 

אני כבר לא מדבר על זה שאנחנו במצב שלא קרה הרבה מאוד זמן מבחינת הכלכלה האמריקאית היום.

וזה שהכי קרוב למצב הזה זה מה שקרה ביפן בשנות ה80.

 

הריבית הייתה נמוכה, מחירי הדיור ושוק ההון היו בבועה המחירים עלו ועלו ועלו.

באיזשהו שלב, הממשלה והחליטה להעלות ריבית כדי למתן את העליות. השוק קרס.

למעשה, אם תסתכל על מדד ניקיי 225 מ1980 עד היום, תראה שאפילו היום הוא ממש לא קרוב ל"לחזור לעצמו" 40 שנה אחרי.

 

 

[Benor]

להשקיע בבורסה זה גם פחות כאב ראש מלדאוג לדירה ולשוכרים.

אבל מה שכן, זקוקים לעצבי ברזל.

 

[eitanuch]

לפני שעתיים, yuvalganim כתב:

 

רק תיקון. שוק ההון עשה יותר כסף מהנדלן כולל עליית הערך המטורפת של העשור האחרון.

כלומר, מי ששם 100 שקל על דירה הרוויח פחות ממי ששם 100 שקל על המדד לפני 15 שנה וחיכה בצד.

וזה כולל הכנסות שכירות ועליית ערך.

שוק ההון, לאורך זמן - עושה יותר כסף. זו עובדה

וזה בלי קשר לשיקולים לקנות לא לקנות או להשקיע בדירה או לא.

 

תלוי עד כמה ההלוואה טובה.

היום אפשר להשיג הלוואות מעולות בפריים או פריים מינוס משהו, את הכסף הזה אפשר להשקיע ולקבל יותר.

זה נקרא מינוף וזה כלי הכי לגיטימי שיש לעשות עסקים

תלוי ברמת הסיכון שמוכנים לקחת. אני הולך לפי הכלל שאומר "אל תשקיע את הכסף שקונה לך אוכל", אבל בבורסה אני קצת יותר זהיר מזה. 

[Legend]

אתה רוצה לקנות דירה למגורים או דירה להשקעה?