מיתון כלכלי ? מישהו מרגיש משהו ?

[BarryG]

לפני 4 שעות, korola כתב:

מרוב נתונים לא רואים את היער. 

כמו שאמרת , יש יותר מידי אנשים עם אינטרסים לדווח שאין ירידת מחירים

ולכן כל דיווח על כך שהמחירים עלו צריך להדליק נורה אדומה. 

 

מדד הדירות החדשות חסר משמעות לצערי (בלי ציניות), הוא כולל הרבה מאוד דירות (מעל 40% כמו שרשום פה) מחיר למשתכן ובכך אינו מייצג בשום צורה את השוק הרגיל... בגלל שההנחה בדירות מחיר למשתכן לא הומוגנית אי אפשר להשוות שום תקופה לתקופה אחרת. 

[korola]

אפשר להגיד אותו דבר על המחיר הממוצע של דירות יד שנייה במצב שמצב העסקאות התכווץ בחצי.

השוואה בין המחירים של הרבעון השני שנה שעברה לרבעון השני השנה, 

כאשר יש שינוי כל כך מובהק בכמות העסקאות, זה חסר משמעות לחלוטין.

[BarryG]

תלוי כמה עסקאות היו. אם היו 10 עיסקאות וירדו ל5 אז התוצאה כנראה מוטאת, אבל אנחנו מדברים על 20 אלף עיסקאות ברבעון השני של 2020. 

[maxcher]

 סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי (מרביתן במסגרת "מחיר למשתכן",היתרה במסגרת "מחיר מטרה")ברבעון השנישל 2020עמד על 2.8אלף דירות,ירידה של 17%בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה בשיעור דומה בהשוואה לרבעון הקודם. ירידות אלו מתונות משמעותית מסך הירידה ברכישת דירות חדשות (פירוט בהמשך)..בכך הגיע שיעור הדירות הנמכרות בסבסוד ממשלתי ל-40%מסך הדירות החדשות שנמכרו ברבעון זה. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי עליהשל 3נקודות אחוז. במצטבר, מאז החלו מכירות אלו באפריל 2016נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" כארבעים אלף דירות

[BarryG]

תודה מקס. כיוון שברבעון השני נמכרו 20.8 א' דירות, לפי הנתונים האלה אפשר להסיק ש: נמכרו 2.8 א' דירות מחיר למשתכן,  4.2 א' דירות חדשות שאינן מחיר למשתכן, 13.8 א' דירות לא חדשות. לפי הנתונים האלה סביר שמדד הדירות החדשות מייצג את השוק בצורה נחותה משמעותית ביחס למדד סך העיסקאות.

עריכה אחרונה ב-6 לאוקטובר, 2020 על ידי BarryG

[maxcher]

רכישות משפרי הדיור הסתכמו ברבעון השני ב-7.2אלף דירות, הרמה הנמוכה ביותר ב רכישות אלו מאז הרבעון האחרון של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי ירידה של 28%, גם כן שיעור הירידה החד ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון האחרון של 2011.הירידה החדה ברכישות משפרי הדיור חלה בין היתר על רקע ירידה בשיעורם של אלו הרוכשים דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה"). כך, שיעור זה עמד בממוצע ברבעון השני על 27%מסך רכישות משפרי הדיור, ירידה חדה של 5נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של שתי נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. יש בכך כדי לבטא את חששם של משפרי הדיור להתחייב על רכישת דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות משפרי הדיור הקיפה את כלך האזורים, למעט אזור נצרת שרשם ירידה מתונה של 3%בלבד. ירידות חדות במיוחד, של קרוב ל-40%נרשמו באזורי ת"א ונתניה.
רכישות המשקיעים ברבעון השניהשנה ירדו בשיעור חד של 32%בהשוואה לרבעון המקביל ובכך הגיעו לרמתם הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם (הרחבה בהמשך)


השוק מורכב ממדירה ראשונה, משפרי דיור, ומשקיעים
לא כך?

 

עריכה אחרונה ב-6 לאוקטובר, 2020 על ידי maxcher

[BarryG]

נכון, אז?

[maxcher]

לא מרשים אותך, אבל בפועל השינוי מורגש בשטח.

"2020רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו ע"י משקיעים ברבעון השניהשנה (שומות סופיות בלבד) עמד על 344אלף ,₪4סכום זה נמוך ב-%28בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ירידה חדה זו מוסברת בחלקה בהתקצרות משך ההחזקה בנכס, מרמה ממוצעת של 24שנים ברבעון המקביל אשתקד, לתקופת החזקה ממוצעת של 19שנים בלבד ברבעון השני של 2020. עם זאת, יש לציין כי גם באזורים בהם לא חל שינוי במשך תקופת ההחזקה בנכס, נרשמה ירידהברווח ההון הממוצע.במקביל לירידה בשבח הריאלי בדירות הנמכרות ע"י משקיעים,נמשכה העליה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי. כך, לאחר התייצבות בשיעור זה במחצית השניה אשתקד על רמה של %7.4מסך הדירות שמכרו המשקיעים, עלה שיעור זה ל-10%ברבעון הראשון השנה5והוסיף לעלות לשיעור של 14%ברבעון השני. ראה תרשים8.כפי שניתן לראות מהתרשים, הגידול בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הקיף את כל האזורים, כאשר הוא בולט במיוחד באזור ב"ש, בו נרשמה עליה של 6נקודות אחוז בשיעור זה בהשוואה לרבעון הקודם. בכך הגיע שיעור הדירות הנמכרותבהפסד באזור ב"ש לחמישית מכלל הדירות שמכרו המשקיעים. זהו השיעור הגבוה ביותר למעט אזור נצרת, אבל בניגוד לאזור נצרת שאינו מאופיין ממילא במספר גבוה של דירות המוחזקות ע"י משקיעים, אזור ב"ש היה מהבולטים ביותר ברכישות המשקיעים בעשור האחרון"

עריכה אחרונה ב-7 לאוקטובר, 2020 על ידי maxcher

[BarryG]

אתה מביא כתבה עם נתונים אבל לא כותב מה המסקנות שלך מהנתונים האלה... אין לי מושג מה הטיעון שלך. זה לא עניין של לא מרשים אותי, זה עניין של אני לא מבין מה אתה רוצה להגיד.

[korola]

לא קשה להבין, 

שומה של מס שבח זה מסמך מיסוי חוקי, כל מוכר דירה ממלא אותו.

בדר"כ רושמים שם את עלות הדירה מעודכנת לפי עליית ממד המחירים לצרכן. 

מוסיפים את ההוצאות שהיו לך בקשר לדירה. 

אם מדובר בדירה שהושכרה אז מפחיתים מעלות הדירה את הפחת שהיית יכול לנכות מדמי השכירות.

 

ואז מקבלים את רווח הראלי שלך לדירה. הנתונים שמראים את ממוצע הרווח הראלי על הדירות שנמכרו או אחוז הדירות שנמכרו בהפסד,

מעיד על כיוון השוק.

זה ממד די מדוויק כי הוא מודד על כל דירה מה מחיר הקנייה ומה מחיר המכירה.

 

[maxcher]

@BarryG
אני לא אמרתי כלום, אני הבאתי את הנתונים מהדוח של הכלכלנית הראשית - ולא מכתבה מכלכליסט.
סימוכין:
https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/periodic-review-real-estate-2020-q2/he/weekly_economic_review_periodic-review-real-estate-2020-q2.pdf

אם כבר ההפך, אני מנסה להבין מה אתה בא להגיד, שזו ירידה מזוייפת בגלל הקורונה? שאי אפשר להשוות תפוחים למה שהפך להיות תפוזים זמניים בגלל המגפה?

רשמת:
"לפי הנתונים האלה סביר שמדד הדירות החדשות מייצג את השוק בצורה נחותה משמעותית ביחס למדד סך העיסקאות. "

אבל גם גם מדד העסקאות בירידה, גם נפח המשכנתאות.
גם האופציה לדחות משכנתאות הוארכה עד סוף השנה וכנראה עוד יותר
גם עכישו מדברים על לאפשר לזוכי מחיר למסתכן למכור את הדירה בפחות מהזמן (5-7 שנים) המותר, למה? כי כנראה הם בבעיות.
מיליון מובטלים, סגר שני.

מה גם שרואים ירידה אצל 3 השחקנים - דירה ראשונה, משפרים, משקיעים.


תרשים 15:אינדקס סנטימנט המשקיעים 2020-2010ומדד הלמ"סברבעון השני נרשם שפל היסטורי ברכישות תושבי החוץ, כאשר אלו הסתכמו בכ-120דירות בלבד, ירידה של 60%בהשוואה לרבעון המקביל אשתקדרכישות תושבי החוץ בישראל ברבעון השני הסתכמו ב-122דירות בלבדשל השנה, רמת שפל היסטורי ברכישות אלו. הן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והן בהשוואה לרבעון הקודם זוהי ירידה של 60%. אמנם, סביר להניח כי שפל זה ברכישות תושבי החוץ נרשם במידה רבה על רקע קשיים טכניים בכניסת זרים לישראל, אולם בהתחשב בעובדה שבעסקאות מסוג זה במקרים רבים תושב החוץ נעזר בנציג מקומי, הן באיתור הנכס והן בביצוע העסקה, אין זה ההסבר היחידי. מעבר לזאת, דווקא על רקע התפרצות מגפת הקורונה נטען מפי גורמים שונים כי ישנה "התנפלות" של יהודים מהתפוצות על שוק הנדל"ן הישראלי.14בנתונים הרשמיים אפוא אין לכך תימוכין. בהקשר זה נצייןכי אמנם ישראלים(בעלי תעודת זהות ישראלית) שחוזרים ארצה ורוכשים דירה ממילא לא מוגדרים כתושבי חוץ. אבל כפי שמצביעים הנתונים על סך העסקאות, גם אלו רשמו ירידה חדה ברבעון השני.בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות תושבי החוץ הקיפה את כל האזורים, כולל אזור ירושלים בו נרשמה ברבעון הראשון עליה ברכישות אלו. עם זאת שיעור הירידה באזור זה היה הפחות חד מכל האזורים-ירידה של 43%לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מנגד, באזור ת"א, אשר רשם כבר ברבעון הראשון השנה ירידה חדה, של 40%, הוסיפו רכישות אלו לרדת ב-56%ברבעון השני. על רקע ממצאים אלו מעניין לציין כי כאשר בוחנים את מאפייני רכישות תושבי החוץ בישראל, בין אלו הרוכשים בירושלים לבין אלו הרוכשים בת"א (חלק קטן רוכש גם וגם...) נמצא כי באזור ת"א שיעור משקיעי החוץ "הותיקים" גבוה משמעותית מזה שבירושלים. כך למשל, הן ברבעון השני השנה והן במקביל לו אשתקד, כ-40%מתושבי החוץ שרכשו דירה בת"א, לא היתה זו רכישתם הראשונה בישראל. שיעור זה הינו כמעט כפול מזה שנמצא ברכישות תושבי החוץ בירושלים.ממצא עשוי לרמז על המניע שמאחורי הרכישה, במובן זה שככל שתושב חוץ צובר יותר נכסים בסבירות גבוהה יותר הנכסים נקנו לצורכי השקעה (ולא כהקדמת רכישה לפני עליה בפועל


אני מנסה להבין מה אתה אומר, אנחנו בדרך לירידה או שזו מכה קלה בכנף?

עריכה אחרונה ב-7 לאוקטובר, 2020 על ידי maxcher

[BarryG]

מקס, יש הבדל בין ירידה בכמות עיסקאות לירידה במחירים. אני וקורולה דיברנו על ירידת מחירים- קורולה הביא את מדד הדירות החדשות כמשהו שאפשר להסתמך עליו לטובת אינדיקציה, אני אמרתי שהמדד הזה מאוד לא משקף את השוק ומעוות למטה. אתה הבאת נתונים על ירידה בהיקף עיסקאות- ברור שכשאנשים יושבים חודש ומשהו בבית יהיו משמעותית פחות עיסקאות... אגב, מכירות יולי-אוגוסט אצל החברות הציבוריות מעידים על חזרה לקצב קודם, שהוא אכן נמוך ביחס לשנים האחרונות. לכן שאלתי מה אתה רוצה להגיד, כי הנתונים שהבאת לא מדברים על מחירים, למעט הנתון של שיעור המשקיעים שמוכרים בהפסד.

אני לא בא להגיד שהמחירים ממשיכים לעלות, אבל לצערי מהנתונים כרגע אי אפשר להסיק, בראיה כלל ארצית, שהם יורדים. כמו כן, שוב לצערי, שיווקי הקרקעות במצב גרוע מאוד ולא נראה שתהיה עליה בהיצע בשנים הקרובות...

עריכה אחרונה ב-7 לאוקטובר, 2020 על ידי BarryG

[korola]

 האמת שוק הדיור מאוד מורכב וקצת קשה לנתח אותו בפשטות כמו:

- כולם צריכים דירה

- אין קרקעות 

- אין כסף 

 

בגדול מבחינת הרוכשים אכן יש מספר סוגים: רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור, משקיעים, תושבי חוץ. 

וכל אחד מהרוכשים לא חשוב מאיפה הוא מגיע, יכול לקנות דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה ממישהו אחר. 

 

בניתוח המחירים בשוק יש להתייחס לשני סוגי השווקים בצורה שונה:

שוק היד ראשונה - מאופיין ע"י מוכרים שהם ייצרנים - יש להם עליות של קרקע, חומרי גלם, כח אדם , ריבית .

קבלן שמסיים לבנות את הדירה, מפסיד עליה כל יום (ריבית לבנק) ולכן יהיה יותר גמיש במחיר, מצד שני הוא יודע מה העלויות שלו

ולכן אם הוא רואה עלייה בעלויות הוא יהיה פחות גמיש בהורדת מחירים. 

שוק היד השנייה - דומה לשוק המניות - בדר"כ מדובר על אנשים פרטיים שמוכרים דירות כמו שמוכרים מניות, הרגש יותר משחק תפקיד מאשר העלויות.

נכון , הם נשענים על שוק היד הראשונה , הם קוראים בעיתון שהייתה עליית מחירים בשוק, חושבים שהם יודעים בכמה השכן מכר ומבקשים יותר ממנו. 

 

ולכן אם השוק יכנס לתהליך של תיקון , ירידת מחירים , דווקא שוק היד הראשונה יגיב ראשון.

הקבלים יהיו יותר גמישים.

מספיק לעשות סיבוב באתרי הבנייה ומשרדי המכירות.

 ב - 2004 .. כמעט בכל אתר בנייה היו כבר ביניין מאוכלסים שנותרו בהם עוד דירות אחרונות למכירה.

ב -2011 .. כמעט בכל אתר בנייה , עוד לפני שייצקו את היסודות כל הביניין היה כבר מכור. 

היום.. מתחילים לראות איכלוס של ביניינים שעדיין יש כמה דירות לא מכורות. 

 

 

וכמו שכתבתי מקודם... תמיד יש כאלה שיושבים על הגדר וממתינים.

הבעיה שבחצי שנה האחרונה המון נפלו מהגדר ולא יחזרו לשבת עליה למשך הרבה זמן. 

תוסיף לזה את המשקיעים שאולי יחליטו לצאת מהשקעה? 

 

ולא דיברנו על השקיעה של שוק המשרדים? 

היו תמיד המון הצעות של רכישת משרד של 100 מטר,

ההצעה תמיד הייתה 300,000 ש"ח הון עצמי  - הלוואה של 1.2 מיליון.

הם הבטיחו שכירות של 10,000 ש"ח לחודש על ה-100 מטר האלה.

7000 ש"ח לכיסוי ההלוואה , ונשאר לך 3,000 ש"ח על השקעה של 300,000 ש"ח.

תמיד הראו תשואה של 10%!! 

 

מה עכשיו יקרה למסכנים האלה אם המשרד לא מושכר?

מאיפה יביאו 7,000 לכיסוי ההלוואה?

מי שילם את הארנונה על המשרד  - 1000 לחודש?

מי ישלם את מי האחזקה לחברת הניהול ? 

כמה אנרגיה החברות האלה השקיעו בפרסום ובמכירות של המשרדים האלה,  אין עכשיו הקונים התמימים יצליחו למכור את המשרד הזה ב 1.5 מיליון ש"ח? 

ואם יבוא קונה ב1.1 מיליון?  מאיפה יביאו את ה 100,000 לכיסוי ההלוואה ?

 

[- XM -]

@korola

שוק המשרדים והמסחרי בכלל חטף מכה רצינית מאוד,

גם לפני המשבר חשבתי שיש הצפה רצינית..

לגבי שוק הדיור אני חושב שהירידה בהתחלות הבניה רק תגרום לעוד עלייה בטווח של כמה שנים קדימה.

 

בנוסף -לדעתי- ראייתך קצת פסימית בקשר לזוגות שנפלו מהגדר,

ברור שיש כאלו אבל הרבה מהם לא היו על הגדר גם לפני והרבה לא נפלו,

כן גם אלה שמוציאים חל"ת, כמות הקומבינות שאני שומע שאנשים עושים על חשבון החל"ת (חל"ת, והמשך עבודה בשחור), והמענק לעצאים (שחור כנ"ל, פתיחת עוסק על שם אחר וקבלת פיצויים על השם הראשון וכו') משגעת אותי מצד אחד, ומצד שני גורמת לי לחשוב שהמצב לא כזה שחור.

עריכה אחרונה ב-7 לאוקטובר, 2020 על ידי איצי בר

[G. P. Magnus]

"שוק הדיור" הוא misnomer (שם מטעה) רציני. אפילו שני בניינים צמודים יכולים להיות שונים בתכלית השינוי שלא לדבר על רחובות / שכונות וערים. @korola מנסה לעשות ניתוח ראשוני לפי סוגי לקוחות וכו' וניתן גם לפי סוגי מוכרים וכו'. אנסה לעשות ניתוח קצת שונה, רק של שוק הדיור:

אם בתקופת פרה-קורונה היה עודף ביקוש (עם מינוף הולך ועולה באמצעות הלוואות/משכנתאות הולכות וגדלות) ותת-היצע, כעת הייתי מעריך כך את המשתנים:

ביקוש - קטן משמעותית, הן עקב אי הוודאות הכלכלית והן משום שהמשקיעים לא ממהרים לחזור (הבורסות בחו"ל גואות ללא קשר למגיפה). אפילו בקרב זוכי מחיר למשתכן יש צמצום לא קטן של זוכים שלא מממשים את זכייתם.

היצע - כרגע, קטן משמעותית - כמות הדירות שבצינור התכנון היא כמחצית (ואולי אף פחות). קבלנים לא ממהרים לבנות בתנאים הנוכחיים (אפילו תמ"T 38 במקומות טובים בתל אביב כבר לא בטוחים לחלוטין מבחינת הסיכון שקבלנים מוכנים לקחת).

למעשה התוצאה היא קיפאון. מה הכי סביר שישתנה בשנה הקרובה? לדעתי ההיצע, משני מקורות:

1. דירות שימכרו עקב העדר יכולת לשלם משכנתא. זאת הפצצה המתקתקת של המשק. בנק ישראל בינתיים גורם לבנקים לדחות את התשלומים אבל זה לא יהיה לנצח ולהערכתי זה לא ימשך הרבה מעבר לפסח (כי גם הבנקים צריכים לשלם על האג"ח שגייסו לצורך מתן ההלוואות).
2. נכסים שיתפנו עקב הקורונה - לאו דווקא בגלל תמותה אלא עקב החלטה של משפחות להביא את סבא/סבתא לגור איתם).

כמה זה מהותי? בהנחה (סולידית) שכחמישית מהמשכנתאות "בעייתיות", אנחנו מדברים על היצע של 4-5 שנים (בהנחה שמשכנתאות נלקחות ל-20-25 שנים), וזאת כמות שיכולה לגרום לירידת מחירים. הירידה יכולה להגיע עוד לפני סיום תקופת הגרייס, כי ברגע שאנשים יבינו שאין יותר דחיית תשלום הם יאלצו להחליט האם הם מנסים למכור לפני שההיצע יוריד את המחיר בחדות. בנוסף, מכיוון שגם אם תהיה ירידה היחידים שככל הנראה יאבדו חלק מההון העצמי יהיו מי שרכשו ב-5 השנים האחרונות, אני מניח שרבים שאצלהם המשכנתא כבר פחות חונקת ינסו או לפרוס את המשכנתא או פשוט ימכרו וישתנמכו ככל שיוכלו.

אלו רק שני הסנט שלי ....