מיתון כלכלי ? מישהו מרגיש משהו ?

[korola]

הלוואי... דווקא בפברואר הייתי יותר אופטמי.

הערכתי שרוב ההשפעה של המגיפה תהיה זמנית , הרי בסה"כ המגיפה "מנקה" הרבה יותר בצרכנים וכמעט ולא פוגעת בכושר הייצור.

אם ננתח את המצב העולמי יום אחרי שמסיימים לחסן 50% מהאוכלוסייה העולמית אז:

כל אמצעי הייצור קיימים - לא נפגעו.

רוב כח האדם (גלאי 20-60) לא נפגע , כולם קיימים

רוב התמותה הייתה בגילאים 70 ומעלה - כלומר רובם בפנסייה , רובם צורכים שירותים ציבוריים ומכבידים על הוצאות הממשלה. 

 

תוסיף את הניתוח שלך , שבעצם רוב המענקים רק מעשירים את האוכלוסייה.

לכאורה - יום אחרי החיסון אנחנו צפויים לראות שגשוג כללי שלא ראינו 20 שנה אחורה.

 

בפועל, אני עכשיו מאמין שמערכת כלכלית היא מערכת מורכבת , מערכת שברגע שהיא קורסת או מפסיקה לנגן,

אז יקחו הרבה שנים להפעיל את המערכת הזאת שוב לרמה שהיינו לפני המשבר.

[G. P. Magnus]

לפני 1 דקה, korola כתב:

רוב כח האדם (גלאי 20-60) לא נפגע

 

התחלואה מעל גיל 40 משמעותית, והנזקים ארוכי הטווח של הקורונה ובמיוחד אובדן יכולות קוגניטיביות ועייפות כרונית, במיוחד בצעירים, בהחלט מטרידות מאוד מבחינה כלכלית

[BarryG]

ההנחה לגבי חמישית מהמשכנתאות בעייתיות היא הנחה מאוד מאוד קיצונית לטעמי, בטח בארץ כשאנשים יוותרו כמעט על הכל לפני שיוותרו על הדירה. כדי שמשכנתא תהיה בעייתית צריכה להיות בעיה לפרוס אותה מחדש (כי אז ניתן להוריד את ההחזר החודשי), כך שמדובר בעיקר במשכנתאות חדשות- שניתנו בשנים האחרונות לטווח זמן ארוך. מתוך משכנתאות אלו, צריך לנסות להניח כמה אנשים יתקלו בקושי לשלם- לפי בדיקה של בנק ישראל, המשבר פגע בעיקר בצעירים ומבוגרים מאוד, לא ציבור בעל משכנתא, כך שגם שיעור המשכנתאות הבעייתיות מתוך המשכנתאות שנלקחו בשנים האחרונות כנראה לא גבוה. כהנחה מחמירה אני חושב שהייתי לוקח 20% מתוך 20%...

[korola]

האמת לא יודע.. שמספרים שיש 10% מובטלים וזה בלי להתחשב בכלל בעצמאים שחלקם הפסידו סכומים מהותיים (גם אם לא קרסו). 

לרוב המשפחות יש 2 מפרנסים , כך שכנראה ל20% מהתאים המשפחתיים מישהו מבני הזוג מובטל.

כמובן + העצמאיים שלא ספרנו.   אז תקבל משהו כמו 30% שיצאו מהמשחק של קניית דירה או שידרוג דירה.

זה פחות או יותר הנפילה במספר העסקאות ברבעון השני (25%) . 

אז כן.. 25% מאלו שישבו על הגדר נפלו ממנו לצד השני...  

 

אנחנו בסה"כ מדברים על 25-30 אלף דירות שנרכשות כל רבעון ,  יש סיכוי שברבעונים הקרובים נמשיך לראות ירידה בהיקף העסקאות ,

כי פשוט הביקוש נחתך בלפחות 25%.  

השאלה מה יקרה בתחום ההיצע?  בכל רבעון יתווספו עוד 5,000 דירות שלא נמכרו ברבעון הקודם להר ההיצע?

או שבדיוק ההיפך.. אולי בכל רבעון כמות הדירות שמוצעות למכירה ירדו גם ב 25% ואז רמת המחירים תישאר אותו דבר?

 

אי אפשר לנתח צד אחד , חייבים לבדוק את 2 הצדדים 

[- XM -]

@BarryG

מסכים איתך לגמרי.

@korola

קיזזת את הירידות של רבעון 2 (שחלקם הגדול בגלל בעיות טכנית לסגור דירה בגלל הסגר)

עם העליות המדווחות של רבעון 3?

יש עוד נתון שכדאי להכניס למשוואה עד לפני חצי שנה היו כאלה שחשבו שהמדינה בעד להוריד את מחירי הדיור, הגיע הפחתת מס הרכישה, דחיית משכנתאות, ועוד,

והראו בדיוק מה המדינה רוצה ומה היא לא תיתן שיקרה בשום אופן.

עריכה אחרונה ב-7 לאוקטובר, 2020 על ידי איצי בר

[korola]

המדינה גם רוצה שלא יהיו חולי קורונה.. ברור שאף מדינה לא רוצה שבועה תתפוצץ.

אבל שבועה מתפוצצת , אף מדינה לא יכולה לעצור את זה.

 

אם היו רוצים להוריד את מחירי הדירות אז:

- לא היו דוחים את החזרי המשכנתאות  - מי שלא משלם הבנק מעקל וזורק לכונס נכסים - אלפי דירות היו יוצאות לשוק.

- נותנים לבנקים לקבוע לבד את הריבית את המשכנתאות - הריבית הייתה עולה בהתאם לסיכון שעלה - פחות היו יכולים לרכוש דירה. 

 

אבל אתה צודק , המדינה לא רוצה בום..  אף אחד לא רוצה בלימת חירום.

רוצים ירידה מתונה למשך 4-7 שנים ... לחזור למצב נורמלי  

- 70-100 משכורות ממוצעות לדירה ממוצעת .

[BarryG]

קורולה, כמו שמתבטא בביקורת של איצי בר, וגם בשירשור המקביל על הקורונה, ההרגשה היא שאתה נוטה לקחת נתונים ולהסיק מהם מסקנות בלי לחשוב יותר מדי מה עומד מאחורי המספרים, משהו בסגנון של "יופי, יש לי נתונים, בוא נבנה נוסחה" ולא "אוקי, בוא רגע נחשוב ממה נובעים הנתונים כאלה". זאת אגב בדיוק הבעיה, לדעתי, עם להעסיק מתמטיקאים/פיזיקאים בתור כלכלנים, וחלק ממה שהביא למשבר של 2008 ("הנוסחה נותנת לי שפיזור מקטין סיכון אז 2,000 משכנתאות זה AAA" במקום "לא הגיוני לתת חוב בגובה שווי הנכס ללא חזרה ללווה, לקבץ הרבה הלוואות כאלה לא יעזור אם יהיה משבר בתחום שיפגע בכולם").

[maxcher]

@BarryG
איך אתה מודד היצע?
אני עוקב ב
https://dirobot.co.il/

עריכה אחרונה ב-7 לאוקטובר, 2020 על ידי maxcher

[BarryG]

שאלה טובה מקס, אבל זה תלוי לאיזה מטרה...

אם בודקים כדאיות של פרויקט ספציפי צריך לבחון את מה שבונים/הולכים להתחיל לבנות באזור שלו, וגם אפשר להסתכל במדלן על מכירות שבוצעו בשכונה. 

מבחינת היצע כדי להבין אם יש עודף היצע כללי, לדעתי מדידה כזאת לא אפשרית- הביקוש לא הומוגני ותלוי במחירים (אנשים שונים מחפשים דירות בגדלים שונים, אם המחיר גבוה יותר אנשים יגורו עם שותפים או יתפשרו על מספר חדרים וכו') ולכן גם הקשר בין ההיצע לביקוש לא ניתן למדידה ברמה הפשטנית בה משתמשים בעיתון (כל שנה מתווספות X משפחות אז צריך X דירות חדשות לפחות).

[maxcher]

נכון אבל אנחנו (אני לפחות) מחפשים מגמה שמבשרת על המשך קיפאון וירידה במחירים

רשמת
 

לפני 14 שעות, korola כתב:

השאלה מה יקרה בתחום ההיצע?  בכל רבעון יתווספו עוד 5,000 דירות שלא נמכרו ברבעון הקודם להר ההיצע?

או שבדיוק ההיפך.. אולי בכל רבעון כמות הדירות שמוצעות למכירה ירדו גם ב 25% ואז רמת המחירים תישאר אותו דבר?

 

אי אפשר לנתח צד אחד , חייבים לבדוק את 2 הצדדים 

אז אני מסיק (רק מסיק, כי כמו שאמרת צריך ניתוח מעמיק הלוקח מגוון פרמטרים) שבעקבות הירידה בביקוש, תהיה עליה בהיצע.

השאלה איך אני מגיע לנתונים של "כמה דירות נמצאות בתהליך בניה" "כמה דירות קיבלו טופס 4 השנה"
"כמה דירות עומדת למכירה" (זה יש בדירובוט - אם כי מסתמך על יד 2)
 

[aka77]

לפני 14 שעות, maxcher כתב:

@BarryG
איך אתה מודד היצע?
אני עוקב ב
https://dirobot.co.il/

 

לא הכרתי את האתר הזה, עברתי על השכונה שלי, בתים פרטים עם קיר משותף ובניינים עד 4 קומות.

האתר רחוק ב-50% מהמחיר האמיתי, כולל שכירויות.

 

נראה לי מדלן לקח מונופול על העניין.

[maxcher]

אני חושב שהאתר עוקב אחרי יד 2
לגבי מכירות - כנראה שמשם מגיע הפער בין מחיר סגירה למחיר פרסום, אלא אם כן הם לוקחים גם ממדלן\הרשויות את הנתונים על הסגירה

בשכונה שלי ושל ההורים שלי מחירי השכירות תואמים.
לגבי מכירה לא סגור על זה

[aka77]

תן לי את המחירים שהם נתנו באתר ואני קונה את כל השכונה

[korola]

לפני שעה, maxcher כתב:

השאלה איך אני מגיע לנתונים של "כמה דירות נמצאות בתהליך בניה" "כמה דירות קיבלו טופס 4 השנה"
 

 

את כל הנתונים הגלומיים שאתה חולם עליהם אתה יכול להוציא מהלשכה המרכזית לסטיסטיקה.

אבל תצטרך לעבוד עם אקסל ולבנות לך את המידע שאתה מחפש.

 

לדוגמא:

https://old.cbs.gov.il/reader/newhodaot/hodaa_template.html?hodaa=202004285

 

באתר תמצא את:

מספר הדירות שבנייתם התחילה כל רבעון   (רבעון שני ירד ל 9000 דירות לעומת 12,000)

מספר הדירות שבנייתם הסתיימה כל רבעון   12,000 ברבעון 

מספר הדירות שנמצאות בשלבי בנייה פעילה - 120,000 נכון לרבעון השני  (השיא היה 123 אלף  - אבל לפני 2015 היינו על 80 אלף)

 

אבל זה לא מספיק, כי זה רק מראה לך את הפעילות של היצרניים "הקבלנים".

יש עוד נתונים של מלאי דירות לא מכורות של הקבלנים, זה לא קשור למצב הדירות בבנייה,

אלא כמה דירות הקבלנים מוכרים כל רבעון (או חודש בממוצע) וכמה דירות זמינות למכירה.

מתוך זה מחשבים מספר של חודשי המלאי -  הוא יכול לנוע בין 9 חודישים ל 15 חודשים,

זה גם נתון שמראה לך מה המצב של הקבלנים.  

 

 

 

 

[maxcher]

ואת זה אין להשיג בשום מקום? רק אצל הקבלנים?

מתי אתה פותח קורס אקסל @korola