מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[יבגניפ]

1. אני לא מבקש ממך כלום ומה שאתה משלם או לא משלם לא מעניין אותי

האמת, הניסוח היותר מדויק זה שאתה לוקח ממני ושאר משלמי המיסים מאות אלפי שקלים שחסרים לך, לא כי אין לך איפה לגור אלא כי אתה רוצה להתעשר טיפה יותר. זה אולי לא מעניין אותך, אבל הכסף לתכנית הדבילית הזו מגיע לא מהעצים סביב.

 

מעניין כמה מקרים כאלו יש, כי אולי באמת שווה לפנות לשר ולהציע לשנות את שם התוכנית ל"מחיר למי שרוצה להשקיע על חשבון הציבור". וכן, אני לחלוטין מבין, אחרי כמה פוסטים שלך לאור, שאתה באמת לא רואה כמה המקרה שלך מוכיח שהתוכנית הזו צריכה להיות מבוטלת ולא הייתה צריכה לצאת לפועל אף פעם.

[Fitch]

הוא קנה בבניין בו 23 קומות, להערכתי.

אין שם דוד שמש.

יש שם דמי ועד של 400 ש"ח, להערכתי.

יחד איתו, רק באותו בניין, יוצעו משהו כמו 80 דירות להשכרה. וזה רק באותו בניין. יש המון בניינים של מחיר למשתכן במשכנות האמנים במוצקין. סלע נדלן, אפי קפיטל, עמרם אבהרם ועוד. https://yad1.yad2.co.il/?CityID=16&neighborhood=1628

 

יהיו כאלה שישדרגו או ישפצו את הדירות ולכן יהיו אטרקטיביים יותר.

יהיו כאלה עם כיוונים או קומה עדיפים ולכן יהיו אטרקטיביים יותר.

יהיו כאלה שיהיו זולים יותר ולכן יהיו אטרקטיביים יותר.

 

באיזה מצב אתה רואה נהירה של עשרות אלפי אנשים לקרית מוצקין, לשכונה שהיא פאקינג אתר בניה?

 

בשנה הקרובה ייכנסו לדירותיהן במתחם 1,439 משפחות חדשות – ובמרחק של כמה מטרים משם עגורני ענק עדיין בונים עוד ארבעה מגדלי מגורים רבי קומות. לדברי צורי, הוא בולם את כל תוכניות הבנייה שהוא יכול לבלום בעירו. "לא ניתן עוד אישורים לבנות כאן. אני לא מקבל את הכסף ממשרדי הממשלה למבני ציבור, ואין לי כסף לבנות אותם בעצמי. ב'מחיר למשתכן' משרדי הממשלה אמורים לדאוג לתקציב למבני הציבור". ובכל זאת, הוא לא רוצה לצאת בביקורת גלויה נגד שר האוצר.

 

אבל, אין עם מי לדבר...

עריכה אחרונה ב-27 לנובמבר, 2019 על ידי Fitch

[ChemGuy85]

מכיר עוד שני אנשים שרכשו דירה במסגרת מחיר למשתכן בקרית מוצקין בלי שום כוונה לגור שם.

[Nemesis]

האמת, הניסוח היותר מדויק זה שאתה לוקח ממני ושאר משלמי המיסים מאות אלפי שקלים שחסרים לך, לא כי אין לך איפה לגור אלא כי אתה רוצה להתעשר טיפה יותר. זה אולי לא מעניין אותך, אבל הכסף לתכנית הדבילית הזו מגיע לא מהעצים סביב.

 

מעניין כמה מקרים כאלו יש, כי אולי באמת שווה לפנות לשר ולהציע לשנות את שם התוכנית ל"מחיר למי שרוצה להשקיע על חשבון הציבור". וכן, אני לחלוטין מבין, אחרי כמה פוסטים שלך לאור, שאתה באמת לא רואה כמה המקרה שלך מוכיח שהתוכנית הזו צריכה להיות מבוטלת ולא הייתה צריכה לצאת לפועל אף פעם.

 

בוא, הוא לא לקח ממך שום דבר.

המדינה מכרה את הקרקע בהנחה. זה לא אותו דבר.

לפני 20 שנה המדינה גם מכרה את הקרקע בזול יותר. גם אז לקחו ממך? למה שלא תחליט המדינה לקחת 2 מיליון ש"ח לקרקע ליחידת דיור? ביקוש קשיח, המדינה מופקדת על הקרקעות, לא תהיה ברירה ואנשים ישלמו. כל מי שקנה דירה עם קרקע שעולה פחות גם לקח ממך?

יש הנחה על הנפקת דרכון בחודשי החורף. היית צריך לנסוע בקיץ וחידשת. גם לקחו ממך?

[m3x7r3m3]

לדעתי זו אחת הנקודות הכי חשובות:

 

יחד איתו, רק באותו בניין, יוצעו משהו כמו 80 דירות להשכרה. וזה רק באותו בניין. יש המון בניינים של מחיר למשתכן במשכנות האמנים במוצקין. סלע נדלן, אפי קפיטל, עמרם אבהרם ועוד. https://yad1.yad2.co.il/?CityID=16&neighborhood=1628

 

יהיו כאלה שישדרגו או ישפצו את הדירות ולכן יהיו אטרקטיביים יותר.

יהיו כאלה עם כיוונים או קומה עדיפים ולכן יהיו אטרקטיביים יותר.

יהיו כאלה שיהיו זולים יותר ולכן יהיו אטרקטיביים יותר.

 

התוכנית (בכוונה או בלי כוונה) גם תייצר מחיר שוק נמוך יותר בעוד שתי נקודות זמן בשני שווקים שונים:

1. השכרה עם האכלוס - בטח בפריפריה שם רוב האנשים לא מתכוונים לגור, עודף היצע (וככל שזה יותר פריפריה => יותר היצע, הביקוש דיי קשיח, המחיר יירד)

2. מכירה 5 שנים לאחר האכלוס, או 7 שנים לאחר ההגרלה (בכל מקרה זה ביחד עבור כל הפרויקט שזה יכול להיות גם כמה בניינים עם מאות יח"ד) - כנראה הרוב ירצו לממש את ההשקעה שלהם מיד כשאפשר ושוב עודף היצע, מחיר יירד.

 

בעצם סוג של חילקו את הקפאת מחירי הדיור בין כולם

המדינה מרוויחה פחות כסף על הקרקעות (שזה לא אותו דבר כמו להוציא כסף מהכיס, ממש לא)

בעלי דירות באותם איזורים - הדירות נשארות יחסית באותם מחירים

קוני מחיר למשתכן ירוויחו פחות על הדירה שלהם אם ישכירו אותה (סעיף 1 למעלה) ופחות אם ימכרו אותה (סעיף 2 למעלה)

 

רק מי שמתכוון לשכור באותם איזורים ירוויח, כי כמו חריש או פסגות אפק עד לאחרונה - זה שוק של שוכרים

עריכה אחרונה ב-27 לנובמבר, 2019 על ידי m3x7r3m3

[Nemesis]

מועד ההשכרה הראשוני הוא די קשיח ומוביל ירידת מחירים. מועדי השכרה נוספים הם מפוזרים יותר, לא אמור להיות לחץ כל כך חזק על המחירים.

גם מועד המכירה הוא דינמי הרבה יותר כל עוד הדירה מושכרת, אני מניח שיהיה פחות לחץ על המחיר.

 

רואים את זה יפה בפארק אפק בראש העין. ברגע שהיו מוכנים הרבה בניינים בבת אחת, המוכרים הורידו את התחתונים כדי להשכיר את הדירות במחירים מצחיקים. היום המחירים מאוזנים הרבה יותר.

[m3x7r3m3]

אתה מתכוון לפסגות אפק, וזה עדיין שוק של שוכרים אם כי הרבה יותר מתון, עוד כמה חודשים זה יחזור להיות שוב שוק של שוכרים כי הרבה פרויקטים לקראת סיום.

וזה לא הולך להשתנות בשנים הקרובות עד שיסיימו את איזור B (שיש עוד כמה וכמה פרויקטים בבנייה), איזור A (נשאר עוד כמה פרויקטים), איזור C (שרק עכשיו סללו בו רחובות והתחילו לבנות בית ספר, אין עדיין תחילת בנייה), איזור D (יש הרבה מאוד שלדי בניינים), ואיזור E (שרק מתחיל פיתוח).

 

אני מבטיח לך שרוב הקונים של מחיר למשתכן ימכרו את הדירה ברגע הראשון שיוכלו.

 

לגבי מועדי ההשכרה, הראשון הוא דיי קשיח, השני נגזר מהראשון (כמעט כולם יכוונו לאיזור יוני-אוגוסט שנה לאחר מכן, כלומר בין שנה לשנתיים לאחר מועד ההשכרה הראשון), ומשם זה יהיה בדיוק כמו בכל מקום אחר בארץ.

[Spire]

אני עושה חישוב פשוט

אם אני קונה היום דירה במליון שח (לאחר הנחה) שהמחיר שוק שלה היום הוא 1.3

עוד 5 שנים כשכל השוק יעלה, היא תעלה עם כל השוק, וזה לא משנה את העובדה שקבלתי 200-300-400 אלף שח הנחה.

 

אתה מזכיר לי חבר שרצה להחליף אוטו, ושלח לי תמונה של רכב שהוא ראה באיזה חברת ליסינג או השכרה (לא זוכר) עם הכיתוב "איך?".

אחרי 3 ימים ברוטו ומשהו כמו 10 שעות נטו בהן ניסיתי להסביר לו כמה שהרכב הזה הוא "בסדר אבל לא מציאה", עזרתי לו להגדיר דרישות, למצוא דגם, ואפילו למצוא מכוניות ספציפיות, הוא שלח לי תמונה של ה"כלה" - אותה מכונית ראשונה.

אז איך אומרים אצלנו בפולניה? תתחדש.

[bagira]

בקיצור, איחלנו לחייל הצלחה בהמשך דרכו...

[ישה]

תקראו את עצמכם

 

תראו שהתוכנית עובדת אולי גם אובדת.

 

מחיר השכירות יורדים - חיובי , לא כולם צריכים להיות בעלי דירות

 

מחירי הדירות יורדים - במקומות בהם הבניה של התוכנית בהיקפים נכבדים יורדים גם יורדים וככל הנראה ברגע שיאפשרו למכור ייווצר היצע שיוריד מחירי יד שניה.

 

מי בוכה

 

לא על אמת ישה כי לדעתו מה שקרה בעשר 15 שנה האחרונות היה טירוף מערכות שהבריח אנשים איכותיים לגולה, ולמרות שהיא פוגעת בי אישית כבעל דירות להשכרה.

 

יבגני ואור שמות גנריים - שלדעתם תוכנית בזבזנית שבעצם לוקחת מכולם עבור קבוצה מצומצמת. אז הם צודקים שניתן היה לעשותה ביותר שכל, אבל שכל וממשלה לא הולכים יד ביד.

 

ומה אתם קופצים על פות"ש

 

לדעתו עושה עיסקה מעולה, למרות שמראים לו שהיא לא בוננזה הכי גדולה.

 

סתם אוסיף קצת משלי

 

העליה במחירי הדירות אינה זהה בכל חלקי הארץ

 

נניח שרוכש כעת ב 1,100,000 ובעוד 5 שנים יהיה 1,200,000 גידול של 100 אלף ש"ח בהונו העצמי ( רחמנא ליצלן לא נחשב ירידה במחיר )

 

הדירה שחשקה נפשו היום עולה באיזור ביקוש 2,000,000 והיא תעלה 2,500,000 ש"ח כלומר התרחק ב 400 אלף ש"ח ממטרתו. אבל היא מרצדס והוא מסוגל לרכוש סוסיתא. לכן היא לא רלבנטית היום ולא תהיה רלבנטית גם בעוד 5 שנים.

 

נמשיך

 

לקח הלוואה של מיליון ש"ח בוא נעשה לו פריים 300 אלף קל"צ 700 אלף ל 25 שנה בלי לחשב עליה אפשרית בריבית הפריים.

 

תשלום חודשי לבנק של 4710 ש"ח, שכירות בהנחה שכל התקופה מושכרת 3000 ש"ח כלומר כל חודש משלם הוא 1700 ש"ח. האם לקח זאת בחישוביו ?

 

מה קורה אחרי 5 שנים

 

סה"כ תשלומים 283 אלף ש"ח הקרן תהיה 855 אלף כלומר הריבית ששילם כ 138 אלף. שזה בערך כל תשלומיו החודשיים ועוד משהו מתוך סכומי הדייר.

 

מכירת הדירה 1200K

החזר הקרן לבנק 855K-

יתרה ביד 345K הון עצמי נוכחי

 

תחלית תקופה הון עצמי 100K

תשלומים חודשיים (102K (60X1700

 

סה"כ הושקע 202K

גידול בהון 143K ל 60 חודשים

 

מה רע?

 

חתיכת בוננזה

עריכה אחרונה ב-27 לנובמבר, 2019 על ידי ישה

[Fitch]

על כזה מינוף? חתיכת בוננזה בהחלט.

[oryo]

תקראו את עצמכם

 

תראו שהתוכנית עובדת אולי גם אובדת.

 

מחיר השכירות יורדים - חיובי , לא כולם צריכים להיות בעלי דירות

 

מחירי הדירות יורדים - במקומות בהם הבניה של התוכנית בהיקפים נכבדים יורדים גם יורדים וככל הנראה ברגע שיאפשרו למכור ייווצר היצע שיוריד מחירי יד שניה.

 

מי בוכה

 

לא על אמת ישה כי לדעתו מה שקרה בעשר 15 שנה האחרונות היה טירוף מערכות שהבריח אנשים איכותיים לגולה, ולמרות שהיא פוגעת בי אישית כבעל דירות להשכרה.

 

יבגני ואור שמות גנריים - שלדעתם תוכנית בזבזנית שבעצם לוקחת מכולם עבור קבוצה מצומצמת. אז הם צודקים שניתן היה לעשותה ביותר שכל, אבל שכל וממשלה לא הולכים יד ביד.

 

ומה אתם קופצים על פות"ש

 

לדעתו עושה עיסקה מעולה, למרות שמראים לו שהיא לא בוננזה הכי גדולה.

 

סתם אוסיף קצת משלי

 

העליה במחירי הדירות אינה זהה בכל חלקי הארץ

 

נניח שרוכש כעת ב 1,100,000 ובעוד 5 שנים יהיה 1,200,000 גידול של 100 אלף ש"ח בהונו העצמי ( רחמנא ליצלן לא נחשב ירידה במחיר )

 

הדירה שחשקה נפשו היום עולה באיזור ביקוש 2,000,000 והיא תעלה 2,500,000 ש"ח כלומר התרחק ב 400 אלף ש"ח ממטרתו. אבל היא מרצדס והוא מסוגל לרכוש סוסיתא. לכן היא לא רלבנטית היום ולא תהיה רלבנטית גם בעוד 5 שנים.

 

נמשיך

 

לקח הלוואה של מיליון ש"ח בוא נעשה לו פריים 300 אלף קל"צ 700 אלף ל 25 שנה בלי לחשב עליה אפשרית בריבית הפריים.

 

תשלום חודשי לבנק של 4710 ש"ח, שכירות בהנחה שכל התקופה מושכרת 3000 ש"ח כלומר כל חודש משלם הוא 1700 ש"ח. האם לקח זאת בחישוביו ?

 

מה קורה אחרי 5 שנים

 

סה"כ תשלומים 283 אלף ש"ח הקרן תהיה 855 אלף כלומר הריבית ששילם כ 138 אלף. שזה בערך כל תשלומיו החודשיים ועוד משהו מתוך סכומי הדייר.

 

מכירת הדירה 1200K

החזר הקרן לבנק 855K-

יתרה ביד 345K הון עצמי נוכחי

 

תחלית תקופה הון עצמי 100K

תשלומים חודשיים (102K (60X1700

 

סה"כ הושקע 202K

גידול בהון 143K ל 60 חודשים

 

מה רע?

 

חתיכת בוננזה

אני לא מבין אותך ישה, דווקא אתה מכולם, לאן נעלמו הוצאות תפעול הנכס במהלך השנים? הוצאות על עלויות רכישה\מכירה?

 

זו לא דוגמא, זה wishful thinking. תנכה את כל הנ''ל והתשואה תרד מ7 אחוזים בשנה למשהו כמו 3-4

 

ובשביל אחוזים כאלו הריסק מוצדק? או, זו שאלת המיליון דולר (או מאה אלף שקל)

[m3x7r3m3]

סתם כדוגמה הדירה שאני שוכר כיום עמדה ריקה כ-3 חודשים (וזו דירת גן שבד"כ הרבה יותר קל להשכיר מדירות "רגילות"), הייתה מפורסמת בלוחות כמעט חצי שנה, המחיר המבוקש ירד לאורך התקופה (לא בהרבה, אבל ירד), והיא בכלל לא מפרויקט של מחיר למשתכן.

אבל היא "סובלת" מאותן בעיות של מחיר למשתכן - הרבה דירות שיצאו לשוק במקביל באיזור גיאוגרפי קטן.

 

דירות רגילות באותה שכונה באותה תקופה פורסמו הרבה יותר ועמדו ריקות גם חצי שנה ויותר, השאלה אם פות"ש לוקח בחשבון שיכול להיות מצב שהדירה עומדת חצי שנה ריקה (נניח פטור מארנונה לדירה ריקה חצי שנה) והוא משלם את המשכנתא, והאם יכול לעמוד בזה כלכלית.

[Gosser1860]

אני לא מבין אותך ישה, דווקא אתה מכולם, לאן נעלמו הוצאות תפעול הנכס במהלך השנים? הוצאות על עלויות רכישה\מכירה?

 

זו לא דוגמא, זה wishful thinking. תנכה את כל הנ''ל והתשואה תרד מ7 אחוזים בשנה למשהו כמו 3-4

 

ובשביל אחוזים כאלו הריסק מוצדק? או, זו שאלת המיליון דולר (או מאה אלף שקל)

 

ולא נשכח את ההימור המרכזי שהזכרת כבר, תשואה חיובית ממש על ערך הנכס ב-5 שנים הללו.

[Fitch]

אני רק אשים את זה פה:

https://www.yad2.co.il/realestate/rent?city=8200&neighborhood=458&rooms=4--1