המיזם החדש שמוכר חלקי דירות באיזורי ביקוש- דעות?

[עידן.]

אשמח לשמוע דעות על המיזם שמאפשר לאנשים פרטיים לקנות חלקי דירה במיקום שידם לא משגת דירה שלמה.

אישית אני לא מתכוון להשקיע אבל מעניין לשמוע מה אתם חושבים.

במידה וזה יתפוס תאוצה, זה יתן חתיכת דחיפה למחירים כי הרגישות למחיר של 20 רוכשים הרבה יותר נמוכה משל רוכש אחד (ע"ע פיצול דירות והשכרתן...)

היזמים מוצאים דירה (מהמר שכל העיסקאות יהיו בתל אביב) ואוספים מספר משקיעים שקונים חלקים הנרשמים בטאבו על שמם. לאחר הרכישה החברה מנהלת את השכרת הדירה.

נניח שהשקעת 5%, נרשם על שמך בטאבו 5% מהדירה ואתה מקבל 5% מדמי השכירות כל חודש.

לפי הסכם השיתוף ניתן למכור את החלק שלך רק דרך הפלטפורמה שלהם, אך בתום 5 שנים תוכל למכור אותו בשוק החופשי.

 

ממה שאני מבין מהאתר, החברה גובה 2% משווי העיסקה לא כולל מיסוי, ובנוסף 10% מדמי השכירות. דוגמא:

דירה נקנתה ב2.55 מליון

תיווך 71,500

שיפוץ 205,000

כנראה שתושכר ב7,200 (3 חדרים, בניין ישן, מיקום טוב בצפון הישן)

 

הם גובים 2% מ2,827,000 ובעצם מממנים עם זה את כל תפירת העיסקה כולל מציאת הנכס, מו"מ, עו"ד ושמאי שלמעשה הם חלק מהמיזם (נראה שהם 5 אנשים כרגע). בנוסף גובים 720 שח לחודש תמורת ניהול ההשכרה.

 

ניקח פלוני שהחליט להשקיע 5% בדירה הזו. הוא משלם:

141K שהם 5% מתוך 2.827 מליון

3,307 שח שהם 5% מתוך 2% (כולל מע"מ) דמי טיפול שהחברה גובה מסך העיסקה

2,151 מס רכישה (נגיד וזו דירה יחידה עבורו)

סה"כ השקיע 146,808שח

 

תמורת השקעתו הוא מקבל 5% מדמי השכירות שהם 6,480 (7200 פחות 10%), כלומר 324 שח לחודש במידה והשכירות רצה חלק.

 

יוצא תשואה נטו של 2.64% לשנה לפני בלתמים כמו תיקונים נוספים במהלך ההשכרה, שבועות שהדירה עומדת ריקה וכו.

במידה וירצה למכור את חלקו, יאלץ למצוא קונה דרך הפלטפורמה שלהם או להמתין 5 שנים ולנסות למכור בשוק החופשי חלק מדירה ששייכת ל20 אנשים נוספים.

פרטים נוספים על איך זה עובד:

http://ownerhood.co/%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%96%D7%94-%D7%A2%D7%95%D7%91%D7%93/

עד עכשיו הם עשו 2 עיסקאות:

http://ownerhood.co/property/%D7%96%D7%9E%D7%A0%D7%94%D7%95%D7%A3-%D7%AA%D7%9C-%D7%90%D7%91%D7%99%D7%91-100-%D7%9E%D7%98%D7%A8-%D7%A9%D7%95%D7%A7-%D7%9E%D7%A9%D7%A0%D7%99/

http://ownerhood.co/property/%D7%95%D7%99%D7%99%D7%96%D7%9C-%D7%AA%D7%9C-%D7%90%D7%91%D7%99%D7%91-72-%D7%9E%D7%98%D7%A8/

עריכה אחרונה ב-17 למאי, 2017 על ידי עידן.

[Fitch]

למה לא לקנות ריט וזהו?

[arik100]

לא הבנתי

אתה לוקח את הסיכון על הדירה, והם גובים על זה עמלה?

מוזר..

[bobi]

מי קבע שניתן להשכיר את הדירה ב 7200₪, החברה?

תבדוק טוב כמה באמת הדירה שווה בפועל, כי יש הבדלים גדולים בין רחובות שונים באותו האזור, בניינים שונים באותו הרחוב ודירות באותו הבניין.

גם ההגבלה שלא ניתן למכור את הדירה במשך 5 שנים שלא בתיווך של החברה נשמעת בעייתית, כי אם תחליט למכור אתה לקוח שבוי שלהם ונתון לחסדיהם שתוכל למצוא קונה רק דרכם.

[מרק10]

היחידים שבטוח ירוויחו מהמיזם אלא היזמים/מתווכחים.

[סאפיר]

נשמע כמו אחלה דרך להישאר רק עם חלק של ז** ביד.

[pooh-bear]

א. נשמע לי לא סביר שתמצא דירת 3 חדרים בצפון הישן בת"א במקום טוב ב-2.55, ושתשכיר אותה ב-7,200. לדעתי הם מעגלים (למטה ולמעלה, בהתאמה).

ב. הבעיה העיקרית פה לדעתי היא אכן הנזילות, בכל זאת מדובר בסכום לא קטן. נשמע לי שלצאת מהשקעה כזו יהיה קשה מאוד עד כדי בלתי אפשרי. בנוסף, תמיד יש סיכוי להיכנס לבעיות עם שאר המשקיעים בנכס, עד כדי להיגרר לבית משפט.

 

ואם כבר מחפשים תשואה סבירה מהשכרה, התשואה בפריפריה הרבה יותר גבוהה. לא לגמרי ברור לי למה הם קונים דירות בת"א.

[ישה]

לפחות בהסבר שלהם הם כתבו

 

סיכוי גבוה לקבל דמי שכירות גבוהים באופן רציף עם אופציה לשמירת ערך

[Maor Bracha]

נשמע כמו אחלה דרך להישאר רק עם חלק של ז** ביד.

כן, עם הזלופה.

 

Sent from my SM-G935F using Tapatalk

[shugiflex]

עם הזרנוק.

[עידן.]

העיסקה הבודדת פחות מעניינת כי רציתי לדבר יותר על המודל עצמו, אבל אם הנקודה הועלתה - זו דירה שהם כבר קנו ובקרוב תוכל לראות ברשות המיסים את שווי העיסקה. את העיסקה הראשונה בזמנהוף 26 אתה כבר יכול לראות דרך מדלן\יד2, בדיוק בסכום שהם כתבו- 3.15 מליון.

מעבר לזה שזו עיסקה שכבר נחתמה, המחיר של 2.55 מליון הגיוני משתי סיבות:

1. הדירה דורשת שיפוץ מקיף של יותר מ200,000. מדובר בקרוב ל3,000 ש"ח למ"ר שמספיק מנסיון לשיפוץ יסודי כולל הזזת קירות, חשמל, אינסטלציה ובעצם הכל, ברמה לא רעה. לא מפואר ולא יוקרתי, אבל תצא דירה יפה יחסית למה שיש בעיר. להשכיר 72 מ"ר אחרי שיפוץ יסודי ב7,200 ש"ח אפשרי בתקופת הקיץ.

2. התיווך נראה גבוה מדי, בחישוב של 2% כולל מעמ על עיסקה של 2.55 מליון אמור לצאת 60,000 שח תיווך ופה שולמו 71,000 למתווך בבלעדיות. לדעתי זה קשור ישירות למחיר הרכישה הנמוך מעט- אולי המוכר היה לחוץ והמתווך הצליח ללחוץ עליו או כל דבר בסגנון.

אז סה"כ כולל התיווך והשיפוץ, 2.827 מליון תמורת 72 מ"ר בבניין ישן- אפשרי למצוא אם מחפשים טוב ונופלים על המוכר בזמן הנכון.

 

בחישוב שכולל את כל העלויות מגיעים לתשואה של 2.65%, שזה סביר מאוד ואפילו קצת נמוך לתל אביב.

 

אבל עצם העובדה שהעלית את הנקודה מדגישה את אחד מחסרונות המודל- לא מספיק שחלק מדירה נזיל עוד פחות מדירה שלמה (שגם בתל אביב יכולה לעמוד בשוק שבועות ארוכים), ההשקעה שלך ממוקדת בחלקיק מדירה אחת בלבד ללא אפשרות לנהל את הסיכון בעצמך.

 

למה תל אביב?

זו השאלה שהכי קל לענות עליה. שים לב למי הם פונים, צעירים תל אביבים בסביבות גילאי ה30 שיש ברשותם 100,000 פלוס מינוס. קהל של שוכרים שהבינו שלא יצליחו לרכוש דירה בתל אביב בזמן הקרוב, שסובלים תחת "עול" המשכירים והדירות המתפוררות, והנה עכשיו ניתנת להם האפשרות לקחת לכאורה את המושכות ולהיות חלק מבעלי הנכסים בעיר. זה נשמע ומרגיש טוב, זה מצלצל נחמד "יש לי חלק בדירה בתל אביב" בשיחה בפאב השכונתי. רק במקום אחד באתר הם מדברים על תשואה ותזרים, כל השאר מוקדש לרעיון של להיות בעלים של חלקיק דירה בעיר. הם לא מחפשים משקיעים שיחשבו תשואה ותרחישי עליית\ירידת ערך, הם מחפשים למכור מוצר מוגמר לאותו קהל שרוצה שיביאו לו הכל על מגש של כסף עטוף באריזה יפה.

[bobi]

אחת הבעיות הגדולות פה היא שאתה מתחתן ונכנס למיטה עם עוד שותפים שאתה לא מכיר ושאתה תלוי בהם.

ולדעתי בנדל"ן ריבוי בעלים זה ריבוי בעיות.

 

מי יבחר למי ישכירו את הדירה, אם שני שותפים יביאו 2 שוכרים שהם מכירים?

אם בעוד 10 שנים יצטרכו לעשות לדירה שיפוץ נוסף? לך תריב עם שאר השותפים שהם יסכימו להוציא כסף מהכיס שלהם.

איך תתנהל מול שאר השותפים אם כל הדיירים בשאר הדירות בבניין שהוא כנראה מאוד ישן (אם צריך כבר עכשיו לשפץ את הדירה ב 200k) ירצו לעשות תמא 38/ פינוי בינוי/ הוספת מעלית/ שיפוץ כללי לכל הבניין/ או כל המצאה אחרת שיכולה לצוץ בשנים הקרובות.

[pooh-bear]

למה תל אביב?

זו השאלה שהכי קל לענות עליה. שים לב למי הם פונים, צעירים תל אביבים בסביבות גילאי ה30 שיש ברשותם 100,000 פלוס מינוס. קהל של שוכרים שהבינו שלא יצליחו לרכוש דירה בתל אביב בזמן הקרוב, שסובלים תחת "עול" המשכירים והדירות המתפוררות, והנה עכשיו ניתנת להם האפשרות לקחת לכאורה את המושכות ולהיות חלק מבעלי הנכסים בעיר. זה נשמע ומרגיש טוב, זה מצלצל נחמד "יש לי חלק בדירה בתל אביב" בשיחה בפאב השכונתי. רק במקום אחד באתר הם מדברים על תשואה ותזרים, כל השאר מוקדש לרעיון של להיות בעלים של חלקיק דירה בעיר. הם לא מחפשים משקיעים שיחשבו תשואה ותרחישי עליית\ירידת ערך, הם מחפשים למכור מוצר מוגמר לאותו קהל שרוצה שיביאו לו הכל על מגש של כסף עטוף באריזה יפה.

 

יש הבדל מהותי בין להיות "עצלן" ("שיביאו לו הכל על מגש של כסף עטוף באריזה יפה"), שזה לפעמים דוקא חכם יותר כי אתה בעצם משלם למישהו לעשות עבודה שהוא מבין בה יותר ממך, לבין להיות טיפש ולהשקיע בנדל"ן באזור שהתשואה בו נמוכה יותר מבאזורים אחרים, סתם כי "תל אביב". אפשר לתת את אותו שירות גם בב"ש (אני אפילו חושב שיש שם שני חברה שעושים את אותו דבר, רק בלי לחלק נכס אחד בין שותפים).

[עידן.]

עדיין משום מה זה לא הובן אז נבהיר שוב- אני לא מצדיק את השקעתם "רק בתל אביב!" אלא מסביר למה לדעתי בתור עסק הם ממתגים ומיעדים את המוצר מראש לקהל הזה למרות התשואה הנמוכה. אם הקהל עצלן או טיפש זה כבר דיון אחר

[shugiflex]

נראה לי שקשה מאוד לחזור לנזילות.