שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[stum]

לפני 6 דקות, פינדר כתב:

אנחנו היום בשוק של מוכרים, אז רק בעל חוב דביל במיוחד יחכה שהבנק ימכור לו את הדירה.

 

 

לא אפשרי.

מהרגע שהכנסת עצמך או הכניסו אותך להליך פשיטת רגל הכל קפוא ולא ניתנת לך האפשרות למכור כלום.

גם אם תגיד שתביא יותר כסף. כלום. נאדה.

יותר מזה, אם מכרת דירה ואז נכנס להליך פשיטת רגל, אפשר לבטל את המכירה גם שנים אחורה. אם המדינה תצליח להוכיח שהמכירה הייתה לא כשרה.

 

אני עצמי גם לא מומחה, רחוק מזה.

מכיר מספר פושטי רגל לצערי ויצא לי לחקור טיפה את הנושא בזמנו.

[om2]

לפני 33 דקות, stum כתב:

סתם לסבר את האוזן:

 

כרגע יש ביד2 כ 488 דירות למכירה מכונס נכסים (שכוללים גם מכרזים אחרים אגב).

אתמול, רק אתמול, ה10.05, אושרו 94 צווים לפתיחת הליכים לפשיטת רגל לאדם פרטי.

 

אם יש קורלציה בין השניים היא, לדעתי, לא משמעותית.

 

נסיתי לקנות בזמנו דירה מכונס...

המחירים לא זולים שם. אחוזים בודדים מתחת למחיר השוק 

 

לפני 19 דקות, stum כתב:

 

לא אפשרי.

מהרגע שהכנסת עצמך או הכניסו אותך להליך פשיטת רגל הכל קפוא ולא ניתנת לך האפשרות למכור כלום.

גם אם תגיד שתביא יותר כסף. כלום. נאדה.

יותר מזה, אם מכרת דירה ואז נכנס להליך פשיטת רגל, אפשר לבטל את המכירה גם שנים אחורה. אם המדינה תצליח להוכיח שהמכירה הייתה לא כשרה.

 

אני עצמי גם לא מומחה, רחוק מזה.

מכיר מספר פושטי רגל לצערי ויצא לי לחקור טיפה את הנושא בזמנו.

 לא הבנתי.

קניתי ממך דירה.

שילמתי לך טיבין ותקילין.

יכול להיות שעוד שנה יגידו לי שהדירה לא שלי?

לא מאמין שאפשרי.

[nev]

ברור שמצבים כאלו קורים - זו המשמעות של שעבוד. 

[yuvalganim]

לפני שעתיים, פינדר כתב:

גם אני לא מומחה, אבל לענ"ד אם הריבית תעלה המחירים פשוט יקפאו, כי יהיו פחות עסקאות.

בשביל שהמחירים ירדו חזק, צריך משבר אמתי שבו אנשים לא עומדים בחובות ובמשכנתאות, בעיקר עקב פיטורים וכו', ונאלצים למכור בכל מחיר.

 

ריבית שעולה משנה את כל התמונה.

בסוף קבלנים צריכים למכור דירות כדי לעמוד בהתחייבות לבנקים.

כשהריבית נמוכה אז לקבלן יש מרווח נשימה אדיר והוא יכול לשבת על הגדר וזה הלכה למעשה כמעט בחינם, אז לא אכפת לו.

מצד שני - בעולם של ריבית גבוהה, יש פחות כסף לקונים, כי משכנתא של מיליון שקל ל-30 שנה כבר לא שווה 4,000 שקל בחודש אלא 6,500 ואז מה קורה?

הבנק לא מאשר את ההלוואה כי הרוכש לא עומד בתנאי הסף. (לא אכנס אליהם עכשיו).

הנחת היסוד היא - ישראלים תמיד ירצו לקנות דירה, הסיבה היחידה שהם יפסיקו זה כי הם יקבלו ברקס.

ברגע שהם מקבלים ברקס - המחירים יורדים... והסיבה? הריבית.

[natco]

לפני 8 דקות, yuvalganim כתב:

בסוף קבלנים צריכים למכור דירות כדי לעמוד בהתחייבות לבנקים.

זה נכון מאד.

לפני 8 דקות, yuvalganim כתב:

כשהריבית נמוכה אז לקבלן יש מרווח נשימה אדיר והוא יכול לשבת על הגדר וזה הלכה למעשה כמעט בחינם, אז לא אכפת לו.

זה לא כל-כך נכון.
במסגרת "דו"ח אפס" היזם נותן בין השאר גם הערכה לתחילת מכר וצפי התקדמות מכר. נכון שכלום לא "יצוק בבטון", אבל חריגה משמעותית מהתחזיות יכולה לכל הפחות ליצור אצל הבנק המלווה ספקות באשר לד"וחות עתידיים שיגיש היזם כדי לקבל מימון לפרויקטט הבא שלו.  במקרה של פער קיצוני, זו בהחלט יכולה להרשם כהפרה של תנאי המימון הבנקאי.

 

תוציאו לכם מהראש ש"יזמים יושבים על הסחורה" (קרקעות, דירות מוכנות וכו') כדי להגדיל את הרווחים.

הרבה מהפרויקטים נמכרים "על הנייר", לפעמים לפני שעוד יש היתר בניה. ההפרש למחיר לדירה מוכנה הוא זניח (עבור היזם. עבור הקונה זו כן הזדמנות).

למרות ההגיון הכלכלי במה שאמרת, היזם יעדיף בד"כ לקחת את הכסף הזול הזה לפרויקט הבא, ולא להמרח על המכירה בשביל עוד 2-3 אחוז. (נטו, אחרי קיזוז עליות מימון וספיגת עליית תשומות על חשבונו בנכסים הלא מכורים).

 

*למרות הכתוב לעיל- זה הפך לאחרונה להיות נכון חלקית, בעיקר אצל יזמים קטנים, ובפרויקטים קטנים. 

כבר יצא לי ששאלתי מה קורה עם השיווק?, וענו לי "אין פריסייל. נגמור- נמכור. " 

ואפילו נתקלתי לאחרונה בפרויקט אחד שהיזם משכיר את כולו ולא מוכר בכלל כרגע.

 

[yuvalganim]

בסוף עליית ריבית מקטינה את כמות הכסף המטייל, אז בהכרח המחירים יירדו.

[farkash7]

תשמע אם אתה שואל את בנק ישראל אז הריבית הנמוכה תרמה רק ל10% מעליות המחירים (רק בשנה האחרונה הם עלו ב15%).

 

אם הוא דובר אמת אז אתה טועה, ואם הוא משקר אז מישהו מפחד לומר את האמת…

עריכה אחרונה ב-11 למאי, 2022 על ידי farkash7

[shimta]

@farkash7

לבנק ישראל יש אשמה גדולה מאוד בעליית המחירים,

1. הגדלת רכיב הפריים 

2. הגדלת תקרת האשראי לענף הנדל"ן מסך הלוואות שנותן הבנק. 

3. אי הקשחת תנאים ללקיחת משכנתא בזמן.

4. סביבת ריבית נמוכה.

 

[farkash7]

תספר לו את זה, הוא טוען שההשפעה שלו מינורית (10% אם אני זוכר נכון).

[arik100]

איך אתה יודע לראות בYAD2 כמה דירות מוצעות למכירה מכונס נכסים?

לא מצאתי את האופציה הזאת בחיפוש

 

[nev]

יש לי חבר שעובד במשרד כזה. 

הוא טוען שבגלל צורת המכרז וההתמקחות רוב הדירות נמכרות מעל מחיר השוק. 

[garicho]

לפני 3 שעות, natco כתב:

כבר יצא לי ששאלתי מה קורה עם השיווק?, וענו לי "אין פריסייל. נגמור- נמכור. " 

 

מעניין מה שאתה אומר פה. מה הסיבה שהם עושים את זה? לא רוצים להתעסק בשינויי דיירים וכל זה?

[rev-Match]

לפני 28 דקות, garicho כתב:

 

מעניין מה שאתה אומר פה. מה הסיבה שהם עושים את זה? לא רוצים להתעסק בשינויי דיירים וכל זה?

ממה שאני יכול לחשוב, 

מחיר מכירה גבוהה יותר. 

אין התעסקות עם חוזים ולו"זים מול רוכשים. 

[natco]

לא באמת יודע לומר. נראה לי שבדיוק מהסיבות שמניתם.

מוכרים as-is.

מביאים את הקונה לראות בפועל בית גמור. 

כנראה בונים על מחיר גבוה יותר, שנובע גם מעליית מחירים שנמשכת כל הזמן.

(אל תשכחו שמפריסייל לטופס 4 יכולות לעבור בקלות שנתיים).

 

 

 

[garicho]

אוקיי. אבל זה מתאפשר רק בסביבת מימון מאוד נוחה. באם הריבית תתחיל לעלות כנראה נראה פחות ופחות את זה.

עריכה אחרונה ב-11 למאי, 2022 על ידי garicho