שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[yuvalganim]

לפני 25 דקות, rev-Match כתב:

אני חלק מאותם זוגות צעירים, לא מסכים שממונפים עד הקצה, דווקא הדור הזה מאוד מודע לסיכונים וקצת מבין מה ההשלכות של משכנתא של מעל מיליון במסלולים המסוכנים. 

 

ברור שאני מכיר גם כאלה שממש התעקשו לקחת את המקסימום של 75% כתלות בהון עצמי בשביל לקנות במרכז וקרוב להורים אבל הם מיעוט. הרוב מתרחקים מהמרכז וקונים על הנייר, זאת הסביבה שלי לפחות. 

 

אבל, גם לא חסר זוגות צעירים( הייטקיסטים) שמרווחים יחד כזוג 30 נטו מה שמאפשר להם לחתום על סכומים גדולים או תקופות קצרות בהחזר חודשי לא מבוטל.

הם במידה ואחד מבני הזוג ישאר בלי עבודה לאורך זמן יהיו בבעיה רצינית. 

 

 

 

חשבתי בדיוק כמוך עד לפני 8 חודשים.

ואז זכיתי בפרויקט מחיר למשתכן והצטרפתי לקבוצה של הזוכים בפרויקט שחברים בה 200 ומשהו איש.

הופתעתי לגלות שרבים מהם לוקחים הלוואות מקסימליות ורגישים מאוד לכל שינוי קטן במחיר או בהלוואה.

אני יכול להגיד לך שבפרויקט שלנו אנחנו חשופים לשינויים במדד (הקבלן מסרב לוותר) ונצטרך כולם להוסיף עוד 100 אלף שקל בשנה הבאה בכניסה.

רבים מהם לא יודעים להביא את הכסף וכבר מתכננים לקחת הלוואה נוספת על המשכנתא (וזה עוד לפני ריהוט ועלות הכניסה לבית).

עכשיו קח את היכולת המוגבלת שלהם בלאו הכי, עם עלויות האינפלציה המטורפות ותוסיף לזה ריבית גואה. המצב רע מאוד.

[yor2]

דיברו על פיטורים. אז אינה זה מתחיל.

https://www.calcalist.co.il/market/article/bkearvkv9?ref=ynet

חברת WIX לקראת קיצוצים: "פועלים להפחתת עלויות תפעול ומציבים יעדים לרווחיות"

לאחר שהחברה נמנעה מלפרסם תחזית בדוחות השנתיים - החלטה שהובילה לנפילה במניה - היא מציגה בדוחות הרבעון הראשון ציפיות לירידה משמעותית בקצב הצמיחה ב-2022. ב-WIX מציינים כי "תנודתיות וחוסר וודאות נותרו ברמות גבוהות וזה מייצר סביבה קשה לצמיחה בהכנסות".

 

 

[Nemesis]

בכל אופן, באופן אישי אשמח לאיזו ירידה בריאה.

תכננו לרכוש למגורים אבל המחירים כל הזמן בורחים לנו.

[nev]

כנ"ל. הבעיה שכרגע נראה מקסימום עצירה, לא ירידה.

[shimta]

@yuvalganim בנוסף למה שכתבת , 16 אחוז מנוטלי המשכנתאות לקחו הלוואה להשלמת הון עצמי.

עריכה אחרונה ב-16 למאי, 2022 על ידי shimta

[shimta]

הבנקים מגיעים לגבול יכולת החשיפה , הקבלנים פונים לשוק המוסדי.

 

אחרי שנים ארוכות של משבר: הריבית עלתה, והאוויר יוצא מבועת הנדל"ן הניו זילנדית

תחזית בנקים מובילים במדינה: בשנה הקרובה יצללו המחירים ב־20% (המחיר לפני שנה)

רוב צעדי הממשלה לקירור שם נחלו כישלון, עד עליית הריבית. 

 

 

 

[yuvalganim]

הבנקים כבר יודעים מה הולך לקרות, הציבור תמיד יהיה בדיליי.

הנה דוגמא

גם ליברמן כבר יודע מה יקרה, לכן אמר השבוע ברדיו ש"בחודש אוקטובר נשתלט על שוק הדיור מחדש".

הכל מתנקז ל"אחרי החגים" אז השפעות הריבית כבר יהיו דרמטיות עם לפחות 2 העלאות משמעותיות בדרך.

אנחנו לקראת משבר כלכלי היסטרי (אחרי שצלחנו את 2008 בקלילות), יש לי תחושה שהפעם זה יהיה שונה.

 

[GTאי]

מחירי הנדל"ן לא ירדו בארץ ב 20%. אף אחד לא יתן לזה לקרות.

בשונה מניו זילנד, מרכיב הקרע כאן מאוד משמעותי, הקרקעות נרכשות ע"י הקבלנים לפחות 3-4 שנים לפני תחילת המכירה ולכן הם פשוט לא יכולים להוריד 20% במחיר אחרת יהיה גלגל של קריסת יזמים->חברות ביצוע->מימון גופים חוץ בנקאים וכו'. זה יהיה הרבה יותר גרוע מאינפלציה של עוד כמה אחוזים.

המחירים יכולים להעצר, לרדת באחוזים ספורים. לא יותר.

 

הדבר היחיד שיכול באמת לדחוף את זה - זה חדלות פרעון של לווים וצורך במימוש נכסים מיידי שלהם או של הבנקים. זה בדיוק היה התרחיש ב 2008 ובפועל שום דבר כזה לא קרה. מי שהיה חכם קנה אז דירה וקיבל הנחה יפה מהקבלנים.

[CX25GTI]

לפני 15 שעות, yuvalganim כתב:

הבנקים כבר יודעים מה הולך לקרות, הציבור תמיד יהיה בדיליי.

הנה דוגמא

גם ליברמן כבר יודע מה יקרה, לכן אמר השבוע ברדיו ש"בחודש אוקטובר נשתלט על שוק הדיור מחדש".

הכל מתנקז ל"אחרי החגים" אז השפעות הריבית כבר יהיו דרמטיות עם לפחות 2 העלאות משמעותיות בדרך.

אנחנו לקראת משבר כלכלי היסטרי (אחרי שצלחנו את 2008 בקלילות), יש לי תחושה שהפעם זה יהיה שונה.

 

המשבר הכלכלי מתודלק בעיקר עקב עליית מחירי הסחורות , זאת עקב בעיות קשות בנמלי סין, לידיעה כללית , כ 25% מאוניות המכולה תקועות בנמלי סין בימים אילו...

פועל יוצא שמחירי מכולות לסין \ ארה"ב חוזרים לרמות של 15-17K דולר למכולה , משמע עליות יבוא מטורפות אשר מגולגלות ישירות על הצרכן, בעיות קשות ביצוא סחורות עקב מחירי ההובלה , ירידה ביצור וביצוא = פיטורים ואבטלה...

אני לא יודע להגיד לאיזו רמת משבר נגיע , כרגע מה שמניע את השווקים זו היסטריה טוטאלית...

לפני 9 שעות, GTאי כתב:

מחירי הנדל"ן לא ירדו בארץ ב 20%. אף אחד לא יתן לזה לקרות.

בשונה מניו זילנד, מרכיב הקרע כאן מאוד משמעותי, הקרקעות נרכשות ע"י הקבלנים לפחות 3-4 שנים לפני תחילת המכירה ולכן הם פשוט לא יכולים להוריד 20% במחיר אחרת יהיה גלגל של קריסת יזמים->חברות ביצוע->מימון גופים חוץ בנקאים וכו'. זה יהיה הרבה יותר גרוע מאינפלציה של עוד כמה אחוזים.

המחירים יכולים להעצר, לרדת באחוזים ספורים. לא יותר.

 

הדבר היחיד שיכול באמת לדחוף את זה - זה חדלות פרעון של לווים וצורך במימוש נכסים מיידי שלהם או של הבנקים. זה בדיוק היה התרחיש ב 2008 ובפועל שום דבר כזה לא קרה. מי שהיה חכם קנה אז דירה וקיבל הנחה יפה מהקבלנים.

התקופה שונה , ציבור רוכשי הדירות ובעיקר אילו אשר קנו במחיר למשתכן והמשקיעים למיניהם מינפו את עצמם לדעת ובסכומים גבוהים מאוד.

עליית ריבית רציפה תנגוס מההכנסה הפנויה שלהם + יש לקחת בחשבון שחלק לא מבוטל משלם הלוואה על הרכב + השלמה להון עצמי בהלוואות חוץ בנקאיות.

די להסתכל על נפח ההלוואות אשר ניתנו על ידי הבנקים כדי להבין שיש פה פוטנציאל לא מבוטל למשבר בתחום הדיור וחדלות פרעון של משקיעים אשר ימצאו את עצמם בבעיות עם החזרים תופחים.

לכל זה יש לקחת בחשבון האטה בהיי טק = האטה כללית במשק = פיטורים = חוסר יכולת לשלם משכנתא ושכירות = פגיעה במשכירים אשר השכירות משמשת לתשלום ההלוואה על הנכס.

בקיצור יהיה פה שמח.

[yuvalganim]

לפני 10 שעות, GTאי כתב:

מחירי הנדל"ן לא ירדו בארץ ב 20%. אף אחד לא יתן לזה לקרות.

 

אני לא מצליח להבין את הטענה הזו ש"אף אחד לא יתן לזה לקרות". מה זה אף אחד?

גם אף מדינה לא רוצה להיות במשבר והנה מדינות נכנסות למשברים ופושטות רגל אפילו שגם שם "אף אחד לא יתן לזה לקרות".

אז אני לא חושב שישראל תקרוס או תפשוט רגל, אבל שוק הנדלן ובכלל תרבות הצריכה בישראל היא רעה מאוד.

מימון אינסופי לכל דבר כמעט, החל מנדלן דרך רכבים ועד לחופשות בחו"ל.

אנשים לוקחים הלוואה לכל דבר ולא רואים בעיניים.

 

עכשיו כשהריביות יעלו, המון נוטלי משכנתאות נמצאים בסיכון גדול, המון יזמים וקבלנים נמצאים בסיכון גדול.

אם אתה יזם שנקלע למשבר, אתה יכול להחליט להפסיד 100 שקל או להפסיד רק 50 (כי תיתן הנחה גדולה) האם תעדיף בכל זאת להפסיד 100? ברור שלא.

 

אין סטגנציה בשוק כמו נדלן או שהוא עולה או שהוא יורד.

[om2]

רוכשי מחיר למשתכן תכלס נמצאים במצב מסוכן.

חלקם ממונפים ב90-100% על הדירה.

אומנם הם קנו דירה בהנחה אבל היא תהיה בהנחה רק אם יצליחו לשרוד את ה5 שנים עד המכירה.

 

המצב שמדברים עליו, מחירי הדירות יורדים ב20% ומגיעים לקצת מעל מחיר הרכישה של הדירה 

 

בפועל אם זוג קורס כלכלית ורוצה למכור את הבית לפני ה5 שנים ויצטרך להחזיר את ה"מתנה" שקיבל מהמדינה. לפעמים מדובר בכמה מאות אלפי שח ויותר

 

מצד שני עלויות המשכנתא יהיו גבוהות מאוד.

הרבה לקחו משכנתא עם אחוזי פריים גבוהים ובשאר המסלול הצמידו למדד.

בעיקר כי רואה שמדד וריבית פריים זולים בשנים האחרונות. ורצו לקבל החזר נמוך.

עכשיו זה הולך להתהפך. 

ואם נראה עליות גבוהות+ מדד גבוה וירידת מחירי דירות (אפילו לא קיצונית. מספיק 20%)

נראה מצוקה בעיקר אצל רוכשי מחיר למשתכן

 

[yuvalganim]

בתור זוכה מחיר למשתכן שעתיד להיכנס שנה הבאה לדירה, אתה צודק וטועה.

זה נכון שהרבה זוכים ממונפים 90% משכנתא על הדירה, אבל בגלל שהדירות זולות אז המשכנתאות (בכסף) עדיין נמוכות.

אחרי שזה נאמר, אני חבר בקבוצת הוואטסאפ עם עוד 250 זוכים, רבים מהם לקחו משכנתאות מסוכנות מאוד והם מאוד רגישים לעליית מחירים.

רבים מהם יהיו בבעיה קשה כשהריבית תעלה ולא יוכלו לעמוד בהחזר בוודאות.

ה"מזל" היחיד שלהם הוא שהם בקרוב יוכלו למכור את הדירה כי ההגרלה נערכה מזמן והזמן כבר חלף (אגב גם אם לא חלף, אפשר למכור את הדירה ולשלם קנס של 250/450 אלף שקל תלוי במיקום הזכייה)

[farkash7]

לפני 13 דקות, om2 כתב:

הרבה לקחו משכנתא עם אחוזי פריים גבוהים ובשאר המסלול הצמידו למדד.

דווקא הנתונים של בנק ישראל אומרים אחרת. הרוב לא התפתו והימרו על הפריים למרות שהורידו את המגבלה. רוב האנשים עדיין לקחו מסלולים סולידיים נקרא לזה.

אני חוזר על מה שאמרתי קודם.
משבר/האטה לבד לא מספיקים כי המדינה תירתם ותעזור לבעלי הדירות.
היא תעשה את זה עם כל הכלים שיש לה. כמובן שהיא לא כל יכול, אבל מספיק שהיא תפעל כדי לשנות מגמה/סנטימנט בשוק ולפעמים זה כל מה שצריך עד שתעבור הסערה.
עשתה את זה בקורונה, תעשה את זה שוב במשבר הבא.

מי שלא קנה דירה לא מעניין אותה. מעניין אותה להמשיך לתדלק את עליות המחירים/לשמור על יציבות, זה משרת אותה יותר מירידות.
ירידות כמו שאתם מדברים עליהם יהיו פה אם אנשים יצאו עם קלשונים לרחוב, סטייל המהפכה הצרפתית. עד אז תשכחו מזה.

בנק ישראל כבר מחפש סיבות לא להשתגע עם העלאות ריבית, פירסמו לא מזמן את נתוני הצמיחה של הרבעון הראשון, צמיחה שלילית. זה אחלה דבר להאחז בו כדי להסביר ההעלאת ריבית מגוחכת... כמה קל להתעלם ממה שקרה פה בשנה האחרונה.
 

עריכה אחרונה ב-19 למאי, 2022 על ידי farkash7

[avargel]

אנשים לפעמים מתבטאים באופן כה נחרץ ובטוח, כאילו יש להם מעלית זמן והם רק חוזרים לספר גם לנו פשוטי העם ובני התמותה מה יקרה

 

 

הכל נכון

עליית ריבית + אינפלציה + מיתון עלולים לגרות למחירי הדירות לרדת

וגם עלולים שלא

הכל פתוח

 

אפשר להעריך, בזהירות ובהסתייגות

אפשר לנתח

אפשר ורצוי להתכונן

 

אבל מאיפה הבטחון המופרז?

 

אלוקים יודע (הוא ועוד כמה יוזרים בקארספורום)

 

 

נ.ב. לא מתייחס לאף אחד באופן אישי ואני אפילו לא יודע להצביע על הודעה מסויימת שגרמה לי לתחושה הזאת. משהו במנגינה כנראה. אולי היו גם אי-אלו סימני קריאה(!!) שנתנו לי את התחושה שמישהו צועק עלי

[stum]

לפני 21 דקות, farkash7 כתב:

בנק ישראל כבר מחפש סיבות לא להשתגע עם העלאות ריבית, פירסמו לא מזמן את נתוני הצמיחה של הרבעון הראשון, צמיחה שלילית. זה אחלה דבר להאחז בו כדי להסביר ההעלאת ריבית מגוחכת... כמה קל להתעלם ממה שקרה פה בשנה האחרונה.

 

מדוייק.

 

השאלה אם בנק ישראל, יכול לפעול בריק, ולהציע ריבית נמוכה יותר מזו של ארה"ב לאורך זמן שכן אנחנו עדיין מדינה שההשקעה בה צריכה לגלם סיכון כלשהו ביחס להשקעה בארה"ב.