תמ"א 38- חוויות ממקור ראשון

[noogie]

המרפסות והעמודים חייבים בביסוס נפרד כי הם מבנה חדש ולא מחוברים למבנה הישן.

 

לגבי חיזוק כולל, בלי ממ"דים זה הרבה יותר מסובך, הקבלן כנראה יצטרך לבצע הרבה מאד עמודים בהיקף והרבה מאד קידוחים בבניין הקיים, לא יודע מה התקן אומר במקרה של חיזוק ללא ממ"דים אבל בהזדמנות אבדוק.

 

אתה יודע בכמה המבנה נהיה "עבה" יותר כלפי חוץ אחרי סיום הבניה?

[[פנדוב]

מיכאל היקר

כאשר אנשים מנסים לענות לשאלתך- הם מנסים לעזור.

יתכן שטרונצ'ו ונוגי צודקים, יתכן שטועים מאוד- כוונתם טובה.

אם הם טועים ומטעים לדעתך, אתה יכול להבהיר זאת בלי לשפוך להם מרק על הראש.

אחרת הם לא ירצו לעזור לי ולאחרים שמא נכה אותם, חבל.

מאחל לך שיפוץ קצר ומוצלח.

 

 

בברכה, מועצת האתיקה וההתיעלות של ההסתדרות החדשה, חדר 4718 ג'.

[michaelbe6]

לא רשמתי בכמה הנכס משתבח, רשמתי מה העלות המשוערת של הבנייה.

והוספת הערה של חסכון (75 אלף) עם עקיצה וקריצה ,, אני רק הדגשתי שהרווח או העלות מול תועלת היא הרבה יותר גבוהה לטעמי.

 

פנדוב, חבר יקר, אני לא שופך לא מרק ולא קרח על ראש אף אחד, מראש אני פותח שרשור על מנת לצבור ידע ומידע לדור העתיד, מראש אף אחד לא התייחס כלל לשאלות ששאלתי בהודעה הראשונה אלא הוסיף את משנתו (שזה בסדר גמור) ודעתו , אני רק מנסה להגיב בדיפלומטיות( ולא תמיד זה מצליח) ולהסיט את השרשור לבקשה הראשונה, אם מישהו נפגע, מחילה...

עריכה אחרונה ב-4 לספטמבר, 2014 על ידי michaelbe6

[[פנדוב]

היי, הוספת מחילה ואני חייב להזהירך ממחילות מתחת לבית- מערער יציבות. בהזדמנות זו מאחר והדברים גלשו, מחזיר כאן לשאלות המקוריות שלך, יום טוב.

 

 

בוקר טוב לחברי הפורום.

אז אחרי 3 שנות המתנה שהיו עמוסות בישיבות וועד , פגישות עם היזם , מיילים עם אגף ההנדסה בעירייה והחברה היזמית והרבה מעקב על מצב בקשת היתר הבניה , הגיע הרגע המיוחל וביום ראשון הקרוב מתחילות העבודות בבניין בו אני מתגורר.

הבניין הוא בניין בן 4 קומות עם מעלית שבמסגרת החיזוק והפרוייקט יתווספו לדירות הקיימות מרפסות שמש בלבד לצערי, עקב חוסר במקום לממד"ים וכמובן שיפוץ מקיף לבניין ויתווספו 2 קומות.

האם ישנם חברי פורום שחוו או חווים ממקור ראשון (לא שכנים של, דודים של, אחים של או חברים של כאלו שעושים אצלם את השיפוץ ) שיפוץ בסדר גודל שכזה ? למה עלי להיתכונן ? מאילו עוגמות נפש עלי להיזהר ? וכמובן כל טיפ שיעזור להקל על החיים בתקופה הארוכה של השיפוץ .

תודה.

[Oshri]

אנשים שוכחים דבר בסיסי וחשוב שלשמו נעשית תמ"א 38 על כל היבטיה וצורותיה, וזה לחזק את הבניינים

כנגד רעידות אדמה, ובמידת האפשר להוסיף ממדים או חדרי ביטחון קומתיים.

אבל בארץ, כרגיל כולם מסתכלים כמה ההוא קיבל, וכמה זה מקבל, וחושבים שתמיד זה אותו דבר, והיזם,

הוא בכלל עושה מאות מליונים על הבניין המסכן הזה.

שוכחים שיש מגבלות של קווי בניין, שיש זכויות בניה שונות לכל מקום, שיש ועדות שונות לכל עיר ומחוז,

ומחיר שונה לדירות שבונה היזם, שבסוף צריכות לממן את כל העסק הזה.

ככלל עדיף תמיד תמ"א 38/2 שזה הריסה ובניה, וכיום זו הצורה המועדפת על רוב היזמים. יש מקומות שזה

לא אפשרי, או שהעיריות(כמו ת"א למשל) לא מעודדות הריסה ובניה, ומעדיפות תמ"א 38 רגילה.

לגבי הבניה, גיסי עבר את זה בבניין שלהם, ועכשיו זה עומד להסתיים. אצלם עשו תמ"א 38 רגילה,

והוסיפו רק פנטהוזים. סה"כ הבניין נראה יפה בהרבה ממה שהיה, ויש מעלית. לגיסי זה פחות משנה, כי הוא

בקומה ראשונה, אבל לשאר הדיירים זה משמעותי.

הם היו אמורים לקבל מרפסות, אבל, זוכרים מה כתבתי בהתחלה, לכל אחד אכפת מה ההוא מקבל, ולא מה

הוא מקבל. אז יצא שבגלל קווי בניין, בצד אחד תהיה מרפסת גדולה באיזה מטר מהצד השני, ואחרי

מריבות והתנגדות של הצד ש"קיבל פחות" אף אחד לא קיבל מרפסת... חכמים, לא?!

עריכה אחרונה ב-4 לספטמבר, 2014 על ידי Oshri

[Night Driver]

כמה דברים שאתה צריך לקחת בחשבון:

 

1. פיקוח מקצועי ככל הניתן מטעמכם ועל חשבונכם. אל תסמכו על הקבלן (מי שמשלם את משכורת המפקח משפיע גם על מה שהוא כותב או אומר).

2. שימו דגש על נושא האיטום. כשמוסיפים דברים כמו מרפסות חייבים לבצע איטום כמו שצריך אחרת יהיו רטיבויות בנקודת החיבור.

3. אתם הולכים לחיות באתר בנייה. קח בחשבון שיש פיגומים ולכן כל החלונות ליד הפיגגומים חייבים להיות מוגפים ונעולים גם כשאתם בבית וכך גם הדלת. נכון שרוב פועלי הבניין הם אנשים שרוצים רק להתפרנס אבל יש ויש וחבל שתפלו בחלק של היש הלא חיובי.

4. אחרי שתקרא את 1-3 לך לבית המרקחת, קנה גלון רגיעון וארגז אקמול ובהצלחה.

[ALÞћÃ]

4א. פתח תוכנית חסכון והחל טיפול פסיכולוגי עד גמר הסאגה.

[noogie]

יצא לי לדבר לא מזמן עם מכר שעובר תהליך דומה (כבר כמה שנים) רק במקרה שלהם נציג הדיירים הוא חבר של הקבלן והחוזה לא מגן על הדיירים בגרוש אז הקבלן מתנהל איך שבא לו, אין לוח זמנים מוגדר אין יעדים קשיחים בחוזה והדיירים סובלים.

 

מדבריך עולה שדאגתם להגן על עצמכם לכן אני מקווה שזה לא יגיע למצב שתיארתי.

[michaelbe6]

כפי שרשמתי, ואני גם ממליץ לאחרים שעומדים לעבור תהליך כזה, במהלך כל המשא ומתן עם היזם, התייעצנו עם בעלי מקצוע, יש לנו עורך דין משלנו שאנחנו בחרנו ודואג לאינטרסים שלנו, הוצבו יעדים ולוחות זמנים והכי חשוב הועמדו ערבויות בנקאיות למימוש הפרויקט שישוחררו בצורה מסודרת וחלקית כל פעם בנקודות מוגדרות של התקדמות הפרוייקט, כמו כן לפני החתימה , הקבלן נבדק מבחינה פיננסית ונבדקו פרוייקטים אחרים שלו.

בסופו של יום, כמה הגנות שלא נשים, היחסים בין היזם לבין הדיירים חייבים להיתבסס גם על אמון וגם על הבנה שהיזם חייב להרוויח את לחמו, בסופו של יום אם היזם רציני ויש לו כוונה להיתפרנס מהתחום לשנים קדימה, האינטרנס שלו לבצע פרוייקט בצורה טובה ואיכותית לא פחות מאשר הדיירים שכן כל פרוייקט מוצלח הוא כרטיס הביקור והפרסום הטוב ביותר לבניינים הבאים.

[Oshri]

אם מקפידים על כללים ברורים, כמו אלה שציינת, ומקפידים לקחת יזם נורמלי, ולא אחד עם טנדר ושלושה פועלים,

כמו גם משרד עורכי דין שמבין בתחום, שידאג לכל הערבויות, הפיקוח, והייצוג שלכם, אין סיבה שזה לא יצליח.

הבעיות מתחילות שמגיעים כל מיני שרלטנים, שמציעים לדיירים עוד איזה מטר שהם יקבלו, או עוד איזו תוספת,

ואנשים מתפתים, והולכים איתם, ואז מתחילות הבעיות, כי היזם הוא לא ממש יזם, והחוזה לא ממש חוזה, כמו גם

הערבויות וכל השאר. בגלל זה בד"כ כדאי ללכת על חברה גדולה ומוכרת, עם שם, שעשתה כמה פרוייקטים,

גם אם רשמית מקבלים קצת פחות. בסופו של יום זה הרבה יותר חשוב, ונותן יותר שקט לכולם.

עריכה אחרונה ב-4 לספטמבר, 2014 על ידי Oshri

[Or05230]

אני אספר לך קצת על החוויה ממקור ראשון

לכלוך, והמון, בעיקר החלונות והתריסים, וזה גם נכנס לבית, בקרוב זה יכנס עוד (בנו את המרפסת אבל צריך לעשות חור בסלון כדי לעשות גישה)

כניסה לבניין הפכה להיות מבוך, קטע מצחיק, מי שלא מכיר אין לו מושג איך להגיע.

אין חניה- הרסו את החניון.

יתרונות: לא הייתה מעלית ותהיה, לא היה חניה בטאבו ויהיה, מרפסת כמובן, מעלה את ערך הדירה.

מי שסובל מלכלוך ורעש, ממליץ להשכיר את הבית בזמן הזה ולעבור, לא מדובר בתקופה קצרה כמובן.

אם עדיין לא בחרתם קבלן, יש קבלנים שמציעים למי שלוקח אותם ומשכנע את כל הדיירים לקחת אותם כמעט רבע מיליון ש"ח, אמיתי לגמריי.

[Fazer]

הנה, הגעתי

 

כיון שכבר חתמתם, אני אחסוף את כל התהליך המקדמי ואעבור לנושא הבניה עצמה:

1. האופציה המועדפת היא למצוא מישהו שרוצה לשכור דירה בזול (יחסית) או אפילו להשאיר את הדירה ריקה, ולעבור לדיור חלופי לתקופת הבניה. מהלך כזה הוא יקר אומנם, אבל הוא מבטיח שקט נפשי ומונע מריטת שערות - במקרה שלי מעט השערות שנשארו לי נמרטו במסגרת התמ"א (אני הייתי גם ועד התמ"א, אז קצב מריטת השערות הוכפל).
   
2. אם נשארים לגור בבניין, צריכים להתכונן נפשית לפיגומים, שזה אומר פועלים שמטיילים לך ליד החלון משעה 7 בבוקר ועד שעות אחה"צ, אופציה לפריצות לדירות (אצלינו בבניין פרצו מספר פעמים תוך שימוש בפיגומים), חתולים שנכנסים אליך הביתה, ושאר צרות. זה לא נורא כמו שזה נשמע, אבל צריך להתכונן לזה גם נפשית (הרבה סבלנות), וגם פיזית (להתרגל לסגור חלונות ותריסים ולנעול אותם, להתקין מנעולי ביטחון, וכדומה).
   
3. אבל, רעש, ולכלוך יהיו החברים הטובים ביותר שלכם לכל תקופת הבניה - משהו כמו שנתיים אם הכל הולך באופן תקין. התידדו איתם, והשלימו עם העובדה שזה המצב, אחרת תאבדו את השפיות. אם יש תינוקות בבית, אנשים שאלרגיים באופן קיצוני לאבק, או סתם חולי ניקיון, נא לפנות בחזרה לסעיף 1.
   
4. פיקוח: אם יש לכם סעיף פיקוח בחוזה, ממשו אותו ומהר. דאגו שהמפקח שאתם לוקחים ידע שתפקידו לא מסתכם רק בלתת לכם דוחות מצב, אלא גם בלהתעמת מול הקבלן ובמידת הצורך לפעול מול גורמי העירייה השונים. הוא מנהל הפרויקט מבחינתכם, והוא אמור לדעת את זה. סליחה על הגזענות, אבל מפקח בניה טוב ברוב המקרים יהיה ספק ערס ולא אשכנזי לפלף. אנחנו עשינו טעות ולקחנו מפקח לפלף, מהנדס חנון כזה שלא ממש ידע להתמודד עם הצעקות והרמות הקול של הקבלן ועובדיו, ואכלנו אותה. אתם צריכים ערס שידע להפוך שולחן כשצריך. מצטער שזה נשמע רע, אבל זו המציאות.
   
5. כדי לקבל רמת ביצוע טובה, אתם (או לפחות הועד שלכם) חייבים להיות מאוד פרואקטיביים: להיות עם היד על הדופק לגבי מה שקורה, להפעיל שיקול דעת ושכל ישר כדי לראות שהבניה נעשית כמו שצריך, להיפגש עם אנשי המקצוע של הקבלן, וכו'.
   
6. כלקח ממה שקרה אצלינו, בפתחים שפותחים לכם (לדוגמה בויטרינה) חייבים להתקין משקוף עיוור. בהרבה מקרים (כמו אצלינו) קבלנים מנסים לחסוך את העלות הזו, והתוצאה היא בהתאם, מחופפת.
   

 

אנסה לחשוב על עוד לקחים ומסקנות, אבל אם יש לך שאלות קונקרטיות, אשמח לענות.

[michaelbe6]

סוף סוף תגובות ענייניות לנושא.

את רוב המידע ידעתי מראש, מנסים לפחות להיתכונן לזה נפשית.

למען הסר ספק, כל התהליך של מציאת יזם\חתימה על הסכם עם הדיירים\הוצאת היתר בניה, הכל כבר מאחורינו, תהליך של 3 שנים כמעט, אתמול ניקו את הצמחיה בשטח הבניין עם בובקט,היום התקינו גדר פח מסביב לבניין ולפי מה שהבנתי אחרי החגים יתחילו העבודות האמיתיות של החיזוק (על מנת לא לעצור כל פעם בחופש של חג).

אם יש עוד תגובות ענייניות, אשמח לשמוע.

[Fazer]

הנה עוד משהו: במסגרת הפרויקט יקרו הרבה פעמים נזקם לדירות הקיימות, לפעמים נזקים קטנים ולפעמים נזקים גדולים. ברוב המקרים הקבלן ינסה להתנער מהנזקים האלו בטענה שהנזקים היו קיימים, שהם נגרמו שלא באשמתו, או סתם יתעלם מהטענות. על מנת להתכונן ל"יום שאחרי" חשוב מאוד (עד כדי קריטי) לתעד את מצב הדירה בטרם התחלת העבודות ובאופן מפורט על ידי צילום הדירה במידה והקבלן לא עושה זאת.

 

ניתן לעשות זאת בשתי דרכים:

1. הדרך היקרה: להביא מהנדס שיעשה תסקיר דירה כולל צילומים (סביבות 2000 ש"ח).

2. הדרך הזולה: להביא צלם שיצלם את הדירה באופן מפורט (כמה מאות ש"ח בודדים).

 

ניתן, כמובן, גם לצלם לבד, אולם היתרון בלהביא איש מקצוע הוא שאם הנושא יתגלגל לבית משפט (אפילו לתביעות קטנות) למילה של איש מקצוע שאינו קשור לאף אחד מהצדדים יש משקל רב יותר, ותמונות שצולמו על ידי גורם בלתי תלוי + עדות של אותו גורם (מהנדס או סתם צלם) כי התמונות אותנטיות, עשויות להטות את המאזניים לטובתך ביתר קלות.

 

ואם אתה אומר לעצמך "אני לא אגיע לבית משפט" - אתה תתפלא באיזו קלות מגיעים לשם בנושאי תמ"א.

[flytomars]

אמנם התמ"א מתחיל אצלי בימים אלה (בדיוק סיימו לבנות את הגדר מסביב),

אבל כבר יותר משנה אני סובל מהתמ"א של הבניין ליד.

כמה ליד? מחובר. כמה מחובר? בצורה כזו שהפיגום של הממ"דים מתחיל בחלון חדר השינה שלי.

את הזינוק שנתתי בפעם הראשונה שמקדחת קונגו קדחה בקיר חדר השינה שלי ב7 בבוקר (אני רגיל לקום ב9) ייקח שנים עד שאשכח.

חוץ מזה רעש של משאיות ובובקאטים נוסעים רברס בלי סוף (ביפ ביפ ביפ ביפ ביפ )

אם אתה מתכנן להמשיך לגור אז אני יכול לעודד אותך ש

1) בשלב מסויים מתרגלים (מצד שני עכשיו כל רעש מונוטוני גורם לי לתגובה פאבלובית של הירדמות אינסטנט, בעייתי קצת בעבודה)

2) הרעש לא אחיד ויש ימים רועשים יותר וימים שלא רועשים בכלל