מה הדרך הטובה ביותר לעשות עם סכום כסף המיועד בעתיד לקניית דירה?

[ישה]

אני אדבר עם הבנק בימים הקרובים ונראה מה הם מציעים.

 

הדרך הגרועה!!

 

הדרך הנכונה

 

ארי שחרשתם את מערך ההוצאות שלכם, העפתם את הלא חיוניות צמצמתם באלה שנחמד שישנן , יש לכם את יכולת ההחזר

 

כמובן ששיקולים כמו גידול בהכנסות תוספת של ילדים צריכים להיכנס לתחשיב,סכומים כמו ירושה מהדודה בלומה מארה"ב או קה"ש גם ניתן לבנות עליהם.

 

ואז ניתן לבנות תמהיל מ נצח ואיתו הולכים לכל הבנקים שתחילו להציע ריביות

[samg]

את זה כבר עשינו. אבל זה תאורטי, כי עוד אין דירה ולכן אין איזה מחיר מדויק. ממה שבדקתי אנחנו יכולים לעמוד בקניית דירה של עד 1.2K.

בינתיים לא נמצאה דירה ראויה למחיר הזה.

הרי אם כבר מוציאים סכום כזה. רצוי שהדירה תתאים לנו מכמה שיותר בחינות ולא להתפשר על הרבה דברים ועדיין להוציא הון עתק, שאת חלקו כ40%, אין לנו בעצם (משכנתא).

עריכה אחרונה ב-30 לאוקטובר, 2014 על ידי samg

[ישה]

אני חלש בחשבון או שיש דברים שאנו לא יודעים

 

אמרת שיש לך280K האם יש עוד כספים כהון עצמי??

 

לפי דבריך מימון "רק" של 40% כלומר כ 500K

 

מהיכן מגיעים שאר ה 700K?

[samg]

ALL IN ALL יש לנו כ700K הון עצמי. כל השאר נצטרך ליטול משכנתא.

[Fitch]

איפה אתה מחפש? חיפה?

[samg]

גם. היום אני כנראה אקפוץ ליוקנעם לבדוק גם שם אופציות.

[ישה]

כאמור גם לגבי500K משכנתא יש לבוא לבנק מוכן עם תמהיל שלך ולא להתפתות לתמהיל של הבנק שלפעמים הוא לא תמהיל אלא תרעיל.

 

חיפה / קריות אין למצוא דירה ב 1.1-1.2 מיליון ראוייה. הצחקת אותי

[samg]

יש במערב חיפה, אחרי קניון חיפה, למי שמכיר. דירות חדשות המתחילות בסכום הזה. פשוט יש יותר דעות למה לא לעבור לשם מאשר למה כן.

קריות לא בא בחשבון. אם כך, נשב על המזוודות.

יש לנו יכולת החזר מסויימת. אני לא מעוניין לחנוק את עצמי מעבר.

[Fitch]

לא ממליץ על מערב חיפה.

יוקנעם אף יקרה יותר מחיפה, אך לדעתי עדיפה בהרבה.

 

חייב דירה חדשה?

[samg]

הנה בבקשה

רצוי. מחירי דירות יד שנייה הזויים ולרוב לא הכל תואם ויש צורך בהשקעה נוספת דבר שלרוב מביא לחריגה מהתקציב. חוץ מזה שרוב שוק דירות היד שנייה מוחזק ע"י מתווכים.

[ישה]

מיכולת ההחזר הזו גוזרים את התמהיל שאיתו הולכים לבנקים לקבל הצעות על הריבית בלבד!!

 

לא ברור מה אתה מחפש אבל ביד 2 יש מעל 700 דירות במחירים של 800-1200K בחיפה.

[samg]

איזור טוב (לא נו"ש, שזה נראה לי, מוריד איזה 70% מהדירות שראית, אם לא יותר). 4 חדרים. רצוי שיהיה ממ"ד.זהו.

[sperial]

המחירים בחיפה עלו בצורה די קיצונית בשנתיים האחרונות.

לגבי נו"ש - אתה מדבר על שכונה ענקית שכוללת קרוב ל-10% מתושבי חיפה. מתחילה באמת באזורים לא מומלצים (דרך הבנים, נוה יוסף), אבל כוללת אזורים מצויינים (שכונת זיו, חלק מהתיכון, רמת אלון). לכן הפסילה הכוללת של נו"ש שגויה, צריך לבדוק באיזה איזור מדובר.

 

לגבי מערב חיפה - תנופת בניה עצומה - אלפי יח"ד בבניינים בני 5-17 קומות. היתרון - קרבה תחבורתית מעולה. החסרון - זמני מסירה די ארוכים. כמובן שכיון שמדובר בשכונה חדשה לגמרי קצת קשה לחזות את תמהיל האוכלוסיה. אני מכיר כמה אנשים שרכשו דירות באיזור ושהיית שמח אילו היו השכנים שלך. גם לא התעמקתי בשירותים שיוצעו במקום, כגון מרפאות ובתי ספר.

 

בכל מקרה, הן ברכישה מקבלן והן ברכישה מיד שניה צריך להביא בחשבון עלויות נוספות לא קטנות: תיווך, מיסים, עו"ד ושיפוץ או התאמה לצרכיך האישיים, ריהוט ועוד כהנה וכהנה - מה שמצריך הכנה של עוד 100-200 אש"ח לפחות. קיימת גם האפשרות לעשות מה שאני עשיתי - לרכוש דירה ישנה ולא מתוחזקת ולשפץ אותה. אני חששתי מאד מתהליך כזה ומסיבה זו פסלתי אי אילה דירות בתהליך החיפוש, בסופו ל דבר רכשתידירה שבמבט ראשון נראתה כמצריכה שיפוץ קטן, בסופו של דבר הצריכה שיפוץ יסודי מהסוג שממנו כה חששתי,אבל התהליך היה הרבה פחות קשה מכפי שחששתי, ומאז שעברתי אליה (לפני כ-14 חודש) אני מאושר.

[samg]

האישה מסרבת בתוקף לחשוב אפילו על נו"ש, בכללותה.

מערב חיפה, בעייתית עקב המצעותו של מגרש הכדורגל במקום דבר שיגרור רעש ומטרד תחבורתי גדול.

הבעיה עם דירות יד שניה, היא שוב, אותם מחירים התחלתיים שערוריתיים. שאם מוסיפים להם עלות שיפוץ, שלרוב נדרש, מקפיצים את המחיר לרמות לא ראליות בעליל.

 

חזרתי מיוקנעם, הייתי בכמה פרויקטים, בכולם דירות 4 חדרים, מאלה שנשארו, המחירים נסובים באיזור ה1.2K. דירות של בערך 90 מ"ר כאשר החדרים פיצים עד כאב.

עריכה אחרונה ב-31 לאוקטובר, 2014 על ידי samg

[sperial]

שאלה לי אליך: כאשר אתה כותב 1.2 מיליון - אתה מתכוון למחיר הדירה נטו או כולל מה שמסביב? זה הבדל עצום. בדירות בסדר גודל זה רק עלויות תיווך ועו"ד מגיעות לסדר גודל של 30 אש"ח, וזה לפני שהשקעת שקל בדירה (כמובן, מעבר למחיר ששילמת למוכר\קבלן).

 

לגבי דירות יד שניה - יש מוכרים שדורשים הרבה כסף, ונשארים בשוק הרבה זמן. יש שמבינים שהם מגזימים, ויורדים במחיר די מהר (זו היתה הגישה שלי, ואני כלל לא מצטער). דירות שהכרתי כאשר חיפשתי לפני שנתיים (וגם קצת מעקב אחרי שקניתי ומכרתי, מתוך סקרנות) - נמכרו ב-10-15% מתחת למחיר הפתיחה.

 

לגבי הדחיה של נו"ש - כנראה חוסר היכרות עם חלקים מהאזור, לפחות עם רמת אלון, שלמעשה גובלת בשכונות רכס הכרמל (אלמוגי וסביוני דניה). מצד שני, היא לא זולה.

 

ועניין אחרון, ובעצם ראשון - בדיוק כמו בשרשורי רכישת רכב, אתה צריך להגדיר את תקציבך וגמישותך, את דרישותיך ואת העדיפות של כל דרישה. גודל הדירה (שטח, חלוקת פנים), איזור, קרבה לשירותים כגון בתי ספר, נגישות תחבורתית, מאפיינים סוציו-אקונומיים של השכונה, גמישות במחיר, נכונות להשקיע בשיפורים (או בשיפוץ, אשר מאפשר קניית דירה יותר זולה והסטת הכסף לשיפוץ לפי צרכיך). כמוכן להביא בחשבון זמן חיפוש שיכול להיות קצר או ארוך. בשתי הדירות הקודמות שלי לקח לי מספר שבועות וראיתי לא יותר מ-4-5 דירות לפני שקניתי. ברכישה האחרונה, לפני כשנתיים, ראיתי קרוב ל-100 דירות על פני כחצי שנה, עד שמצאתי דירה שאהבתי (והמוזר - שונה לחלוטין מהדרישות המקוריות שלי, אבל עם יתרונות בנוaאים שכלל לא חישבתי בסדר העדיפות המקורי).

עריכה אחרונה ב-31 לאוקטובר, 2014 על ידי sperial