קניית דירה לצורך השקעה

[Arilou]

דבר ראשון:

הריביות שנתתי הן ריבית הפריים הממוצעת לאותה שנה שהיו בבנק דיסקונט. זאת לא הריבית על הפקדונות.

 

כבר עכשיו יש הפרש ריביות בין מדינת ישראל לשאר העולם. העניין הוא שכשלווים במטבע אחד, ומשקיעים במטבע אחר, תנודת המטבעות יכולה למחוק את כל הרווח התיאורטי. (נניח שהדולר יעלה לרמת של 5 שקלים למשל).

 

ועכשיו להשוואה של שיעורי אינפלציה מול הריבית.

 

תזכורת, הריביות:

1997: 15%

1998: 13%

1999: 14%

2000: 10%

2001: 8%

2002: 8%

2003: 8%

2004: 5.8%

2005: 5.5%

2006: 6.5%

2007: 5.5%

2008: 5%

2009: 2.2%

2010: 3%

 

ובאדיבות בנק ישראל - האינפלציה: (מספרים בסגריים מציינים אינפלציה שלילית)

1997: 7%

1998: 8.6%

1999: 1.3%

2000: 0%

2001: 1.4%

2002: 6.5%

2003: (1.9%)

2004: 1.2%

2005: 2.4%

2006: (1.0%)

2007: 3.4%

2008: 1.8%

2009: 3.9%

 

מה שאני מנסה להראות הוא שאין קורלציה מיידית בין הריבית לאינפלציה אלא הן תלויות בהמון גורמים (והראשון שבהם לפי בנק ישראל זה שער החליפין) ובהחלט יכול להיות מצב שעם אינפלציה של עד 3% הריבית יכולה בהחלט (אגב, מדובר על ריבית פריים, לא זאת של בנק ישראל) להיות מעל ל-6%. אל תשכח גם שהמשכנתא מוצמדת למדד ברוב המקרים (או לדולר, או לריבית הפריים) וגם מחייבת תשלומים של ביטוח חיים ושאר ירקות.

 

אני לא אומר שקניית דירה זאת השקעה גרועה, אבל כדאי להתייחס לנקודות האלה:

1. מחירי הדירות לא תמיד עולים.

2. הריבית כרגע היא נמוכה באופן הסטורי וחריג וסביר להניח שהיא תעלה.

3. על דירה יש תשלומים נלווים למשכנתא

4. דירה דורשת תחזוקה

5. לא כל הדירות מושכרות כל הזמן. אני לא יודע אם ישה זוכר את התקופה הזאת, אבל בעבר עיריית ת"א השתתפה בדמי השכירות בעיר כדי שיבואו אליה אנשים צעירים מבחוץ.

6. לפעמים פרוייקטים שנראים מבטיחים בשלב התכנון / מכירה שלהם הופכים לסלאמס. לפעמים סלאמס הופכים למכרה זהב.

7. באופן סטטיסטי מובהק, ההשקעה בשוק המניות מניבה תשואה טובה יותר מאשר ההשקעה בדירה לטווח ארוך.

8. דירה זה לא נכס נזיל. במקרה של פשיטת רגל חס וחלילה או בעיה כספית אחרת הדירה תימכר מתחת לשווי השוק שלה.

9. עד שהשלמת את התשלום האחרון של המשכנתא, הדירה היא למעשה של הבנק.

 

אז מה לעשות? שאלה מעולה.

[yehuda-k]

109 אלף ש"ח ל 5 שנים בריבית דריבית 4% והצמדה = 257 אלף ש"ח

אם מדובר שגם הריבית צמודה אז מגיעים לחישוב שלך.

.

 

שים לב שריבית של 4% לאג"ח היא רק הנחה, שבקלות היתה יכולה להיות גדולה יותר במציאות ( כפי שקרה לא פעם מ 1988 עד היום). ככל שריבית האג"ח היתה גבוהה יותר, כך קטנה הכדאיות של רכישת דירה ואף מגיעה להפסד.

 

מה זה אם מדובר שהריבית צמודה? ודאי שהיא צמודה.

 

מי אמר שאסור לסגור לשוכר מים או חשמל. רוני. אז שלא יבלבל. מותר גם מותר. כל מה שמוסכם בין המשכיר לשוכר מותר.

ולא ברור לי המשפט הערבויות לא שוות. ? בנק לא מכבד את ערבותו!!

 

אסור לסגור לשוכר מיים או חשמל, גם אם הוא לא משלם. תבדוק את זה.

ערב נוסף לא עוזר, מפני שבשנים האחרונות שינו את המצב ואי אפשר לפנות לערב לפני שממצים את האפשרויות עם השוכר, דבר שיכול לקחת זמן רב.

ערבות בנקאית שווה בהחלט, אבל יקרה לשוכר. אם כך אפשר להעלות את שכר הדירה בעוד קצת ולוותר על ערבות בנקאית.

 

בשורה התחתונה אי אפשר לקבוע באופן גורף שהשקעה בדירה תמיד טובה, אלא כל מקרה לגופו. תלוי במיקום, בתקופה, בריבית המשכנתא ובריבית להשקעה אלטרנטיבית , בסיכונים של אין שוכר או שוכר לא משלם ועוד.

 

יהודה

[natio2]

אני אגיב שוב , כמובן שלמדתי המון מכולכם.

כמובן שעסק שקלתי לפתוח אבל כרגע יש לי עבודה .

כמובן שדירה לצורך השקעה זאת תיהיה השקעה סולידית לטווח ארוך .

השיקול הוא אולי לגור באותה דירה בעתיד . (כרגע רווק)

 

עכשיו אני יסביר .

אין לי הון עצמי ואם היה לי אחד כזה הייתי עושה את הצעד הזה מזמן ולא מעלה את הנתונים על האינטרנט.

אז אין לי הון עצמי ואני מעוניין לעשות את הצעד הזה בכל מקרה .

 

הנתונים של הנכס הם :

דירה בת חדר וחצי

גודל : 30-37 מטר

בניין בין 9 שנים .

קרוב לאוניברסיטה (מרחק הליכה ברגל)

מרפסת שמש

חניה לחלק יש לחלק אין .

לובי מפואר

ו300 ומשהו דירות כאלו

בניין בין 12 קומות.

בגדול המחירים נעים בין 450-600

האוכלוסיה (צעירים ,סטודנטים ,זקנים)

מה אתם אומרים?

[redroze]

אני מכיר את הבניין המדובר, המיקום שלו מושלם אך אני לא מכיר אף אחד שיסכים לגור בדירה הזו חוץ מסטודנטים. מכיוון שאין לך ניסיון בלחיות בדירה לבד ו/או עם בן/בת זוג אני ממליץ לך לקחת אתך מישהו בעל ניסיון כאשר אתה בא לראות את הדירה.

לאחר מכן תחזור אלינו עם הממצאים ונמשיך משם.

 

וכדי לתת לך קצת רקע, הבניין הזה נחשב לאחד מהדיורים היותר איכותיים ויקרים שמצויים באזור. המגורים של הסטודנטים עולים בין 750 ל-1300 ש"ח וברור לך שאתה לא יכול אפילו להתקרב למחיר הזה.

בשביל שייצא לך סכום הגיוני מכל הסיפור אתה צריך לדרוש לפחות 2500 ש"ח וזה סכום מאוד כבד בשביל סטודנט ממוצע. האופציה השניה היא לגור 2 אנשים בדירה אך גם זו אופציה לא נעימה מבחינת תנאי מחיה (לקחת לעצמך אחלה של דירה אבל פגעת לעצמך אנושות בפרטיות).

יתרון/חיסרון שיש לבניין הוא שיש חברת אחזקה, כלומר יש שומר/איש אחזקה/מנהל זמין 24 שעות לכל מקרה של תקלה. זה ממש נחמד ומוריד לך הרבה כאב ראש אבל השירות הזה מגיע בתשלום.

ולסיום, רוב הדירות באזור עברו חלוקה כדי שיתאימו להשכרה לסטודנטים, יהיה לך הרבה יותר קל לקחת דירת 4 חדרים ולשכן בה 3 סטודנטים להוציא מכל סטודנט 1500 ש"ח וכך להרוויח 4500 ש"ח על הדירה מאשר להוציא מסטודנט אחד 2500 ש"ח בשביל דירת חדר וחצי (או במילים אחרות למתחרים שלך יש יתרון גדול עלייך).

לסיכום, אני מקווה שאתה מקבל את התמונה שהבניין דירות הזה מתאים למשקיעים שכבר קנו את הדירה ולא משלמים ריבית וכך הם יכולים להתפשר על מחירים יותר הגיוניים או לסטודנטים עם הרבה מאוד כסף שמוכנים לשלם סכום מכובד על איכות חיים משופרת (ואני אתן לך רמז שאין הרבה סטודנטים כאלה, רובם תפרנים).

[natio2]

דיברתי כבר עם בעל הדירה הדירה, המחירי דירות נעות בין 2100-2500 ש"ח יש לדירה שאני מדבר אלייה שוכר ב2100 .

אולי אנו מתבלבלים בבניין .

 

 

תודה רבה

[Night Driver]

ממתי שואלים את המוכר כמה הדירה טובה?

 

שאל שכנים כי גם אם יראה לך חוזה שכירות אתה לא יודע מה הסיבה שהשוכר הסכים לשלם מחיר מסויים (אולי היה לחוץ בזמן, אולי הוא שוכר מסוכן ואולי 1001 סיבות אחרות).

 

אל תשכח שאתה חייב גם מרווח ביטחון שאם המחירים ירדו שלא תיתקע.

 

חוץ מזה אם אין לך בכלל הון עצמי איך תקנה אותה?

[redroze]

אנחנו ממש לא מתבלבלים בבניין, מדובר בבניין של דירות סטודיו/חדר וחצי/2חדרים אשר נבנה כך עקב הקרבה שלו לאוניברסיטת בר אילן, בשום מקום בארץ לא תמצא בניין כזה. הבניין יושב ממש על המחלף לירידה לכביש 471 ליד אחת הכניסות לגבעת שמואל. אני גם בעבר רציתי לקנות שם דירה וירדתי מזה, המחירים מפתים אבל הכאב ראש גדול (רוב הסטודנטים רוצים דירה ל-9-10 חודשים מכיוון שרובם בקיץ נמצאים בחופשה).

רק שתקח בחשבון שבמחיר הזה אתה יכול למצוא דירת 2-3 חדרים בבתם ים/חולון, השכירות אומנם תהיה פחות או יותר אותו הדבר והבניין הרבה יותר ישן אבל קיים פוטנציאל שב-15 שנה הקרובות כל השכונה תלך לפינוי בינוי ואז אתה תעשה את המכה. יתרון נוסף הוא שאתה לא מכוון את עצמך לחתך מסויים של אוכלוסיה, בדירת 2-3 חדרים יוכלים לגור זוג צעיר עם/בלי ילדים, זוג זקנים, משפחה עם ילד אחד וכו'.