קניית דירה לצורך השקעה

[edan82]

שומאכר ידידי, אני שוב אומר לך, אתה מסתכל על הדברים בראייה מאוד צרה.

 

מה שנכון לעסק של ההורים שלך יכול להיות שיהיה לא נכון בעסק של השכן שלך.

 

גם ב-15K שקלים נטו רווח לכיס של בעל העסק לעיתים הוא יעדיף אפילו לרדת ברמת השכר ולהיות עצמאי.

 

להיו עצמאי זה מצד אחד החלום של הרבה אנשים (לא של כולם, אגב), כי אתה "בוס" לעצמך.

 

מצד שני להיות בוס לעצמך מחייב גם המון משמעת, אבל לא זו הנקודה.

 

אני אתן לך דוגמא,

 

אח שלי עבד כשכיר בחברה גדולה שאת שמה לא אפרט, הוא ישב בתפקיד די בכיר עם משכורת לא רעה (5 סיפרתית בטווח הבינוני), רכב, פלאפון, חופשות וכל המשתמע מכך.

עד כאן הצד החיובי.

בצד השלילי הוא היה אחראי להמון אנשים בצורה ישירה, יום עבודה שלו התחיל באיזור 4:30 בבוקר והסתיים במקרה הטוב ב-23:00.

במקרים הפחות טובים הוא חזר ב-23:00 בלילה, של היום למחרת.

ואז בגיל 25 התחילו לצוץ השערות הלבנות הראשונות, בגיל 27 זה כבר היה צירוף של 2 התקפי לב.

את השלישי (כולל 2 צינטורים) הוא קיבל בבית חולים.

השאלה הראשונה שקרדיולוג שאל אותנו היתה "הוא מעשן ?"

כשענינו שלא הוא מיד ענה "אז הבנאדם עובד קשה מאוד".

 

יום לאחר שהוא יצא מבית ההבראה הוא הגיש את התפטרותו.

 

מאז הוא עבר שינה את תפיסת החשיבה שלו 180 מעלות, הוא עבר כמה עבודות ביוזמתו, באף אחת מהן לא קיבל תנאים כמו בחברה הגדולה ההיא, ואין שמח ומאושר ממנו.

 

מה אני בא להגיד לך ידידי ?

 

יש בחיים סדר עדיפויות.

יש אנשים שאומרים "בשביל פחות מ-5K אני בכלל לא יוצא מהמיטה", אחרים אומרים בשביל פחות מ-15K אני נשאר שכיר ועושה מה שאומרים לי, אחרים יגידו שבשביל פחות מ-200$ רווח נטו בחודש אני לא מרחיב את החברה.

[שומאכר]

למה אתה חושב שמכרנו? עייפות מנטלית ופיזית. יותר מידי שעות, יותר מדי זיוני שכל, יותר מדי ריבים..

[ישה]

למה אתה חושב שמכרנו? עייפות מנטלית ופיזית. יותר מידי שעות, יותר מדי זיוני שכל, יותר מדי ריבים..

 

למשפט הזה "חיכיתי".

 

מקווה שעכשיו אתה מבין את כל ההסתייגויות שלי מהעסק שלכם.

הרווחתם X שקלים כאשר אימך אביך ואתה עובדים כמו חמורים בשעות מטורפות .

אילו הייתם עובדים כשכירים באותם שעות הייתם מקבלים יותר כסף .

ואז תוסיף את ההשקעה הכספית זיוני השכל מהלקוחות מהספקים מהשלטונות וקבל למה עסק זה לא כל כך אטרקטיבי, כמו שהצגת זאת בהתחלה.

[שומאכר]

זה עסק אטרקטיבי רק לבעל הבית לדעתי. הבעלים יכול לעבוד 8 שעות ביום ולקחת 15אלף בכל חודש הביתה. אם הוא שם 300אלף אז אחרי 20 חודשים הוא כבר ברווח והוא בניגוד לעובדים לא נשחק.

[edan82]

בעל העסק לא יחזיר את ההשקעה כל כך מהר כמו שאתה חושב אם ייקח 15K שקל בחודש, אל תשכח שאתה מדבר על ריווחיות של עסק שהיה קיים הרבה שנים, אני בטוח שבתחילת הדרך הוא הרוויח הרבה פחות (עזוב את נקודת ה"פיק" שהגעתם לרווח של 45K שקלים, ושגם זה נגמר ברגע שהגיעו הרשתות הגדולות לעיר).

 

לאורך זמן, גם אם לא הייתם מתעייפים, העסק היה מתחיל להיות לא משתלם בווליום הזה של מכירות, פשוט כי לאנשים היום יש נטייה לבצע את הקניות הגדולות שלהם בסופרים הגדולים שמציעים מחירים זולים ומבצעים שלרוב לא זמינים לסופרים השכונתיים (פונקציה של יכולת מכירה), את הקניות בסופר השכונתי משאירים רק לטובת השלמות (פתאום נגמר חלק,עיתון וכל מיני השלמות אחרות שבין הקניות הגדולות).

[620SI]

בלי לקרוא את השירשור...

 

תקנה מונית + מספר.

 

תשכיר אותה ב 250 שקל ליום

 

7500 שקל הכנסה בחודש.

[Night Driver]

עיסקה לא משהו המונית.

 

תוריד עלויות ביטוח, טסט תיקונים, טיפולים (יום במוסך מעבר לעלות הוא גם יום עבודה), פחת, תאונות, שטיפה ומיסים ויצאת עם עיסקה בכלל לא משהו.

[bagira]

המונית נשמעת לי כמו עיסקה המונית...

[ישה]

בלי לקרוא את השירשור...

 

תקנה מונית + מספר.

 

תשכיר אותה ב 250 שקל ליום

 

7500 שקל הכנסה בחודש.

 

בוא נתחיל בקטן איתך

 

כמה כסף שמנו על לקנות מונית ומספר.

[ToMeR]

סביב 180 אלף ש"ח למספר, מונית תלוי חדש\משומש וסוג כמובן. ניקח מונית שעולה סביב 80 אלף ש"ח

 

ביחד הגענו להשקעה התחלתית של 260 אלף ש"ח.

 

אני לא יודע אם צריך להיות בעל רישיון למונית בשביל זה, אבל אם כן תוסיף עוד כ-10 אלף ש"ח להוצאת הרישיון

[ישה]

עיסקה לא משהו המונית.

 

תוריד עלויות ביטוח, טסט תיקונים, טיפולים (יום במוסך מעבר לעלות הוא גם יום עבודה), פחת, תאונות, שטיפה ומיסים ויצאת עם עיסקה בכלל לא משהו.

 

סביב 180 אלף ש"ח למספר, מונית תלוי חדש\משומש וסוג כמובן. ניקח מונית שעולה סביב 80 אלף ש"ח

 

ביחד הגענו להשקעה התחלתית של 260 אלף ש"ח.

 

אני לא יודע אם צריך להיות בעל רישיון למונית בשביל זה, אבל אם כן תוסיף עוד כ-10 אלף ש"ח להוצאת הרישיון

 

 

אנשים כאן התרעמו על הטיפול שצריך להשקיע בדירה שהשכרת. במונית תכפיל פי 50.

על ההכנסה ברוטו י שלהוריד את מה ששי כתב .

מהנטו מס הכנסה גם רוצה חלק, או שמדובר בשחור.

 

בקיצור זבל של עיסקה

[natio2]

עכשיו אני יכול להגיב

 

מכל השרשור הבנתי, שעסקת נדלן יותר משתלמת מלפתוח עסק שאולי ,אבל עם סימן שאלה מאוד גדול יצליח.

 

אז חלק הציעו לי בפרטי ללכת על דירה בפריפריה (לדוגמא דימונה)

 

כי שם רובם שוכרים דירות ,אבל לא יודע למה לי יש הרגשה שאני יתחיל להתעסק עם עורכי דין ובתי משפט כי השוכר לא רוצה לפנות את הדירה. וכי אין לו איפה לגור וכל מיני כאלה מה עוד שאני מאזור המרכז .

 

אז מה אתם מציעים לעשות ?

 

הבנק מוכן לתת לי משכנתא ללא הון עצמי שאני מוכל לקחת משהו עד 450K ולא יותר מזה כל עוד אני רווק .

מה אתם חושבים על זה ?

 

תודה רבה

נתי.

[dorki]

כשאתה לוקח סכום כזה מהבנק אתה משלם בעבורו ריבית, שהיום היא נמוכה יחסית ומחר תהיה גבוהה יותר.

 

הרציונל למעשה הוא שאתה מצפה לכסות את הריבית ולהרוויח. הרווח יכול להגיע משני מקורות: הכנסה משכר דירה ועליית שויו של נכס הבסיס (הדירה).

 

עשה לך טבלת אקסל ותכניס לתוכה את ההנחות האופטימיות והפסימיות לפיהן אתה בונה את תזרים המזומן שלך. אל מולה תעמיד טור עם הכנסות מההון העצמי שיושקע בנכס סולידי כמו אג"ח קונצרני בדירוג גבוה.

 

רק אז כשהמספרים יסתדרו אל מול העיניים שלך תיקח החלטה. אגב, אם תקרא את סבר פלוצקר (ידיעות אחרונות, מוסף ממון, מיום שישי הזה) אתה תגיע למסקנה חד ערכית שדירה היא מוצר שהיום רצוי להימנע מקנייתו - מסקנה שאני מאמין בה בתוקף.

[ישה]

הנגיד פישר , פלוצקר ודורקי כבודם במקום מונח.

 

יש לבן אדם 150K

הבנק נותן לו 450K

רוכש דירה בסכום הזה.

שכירות חודשית 2000-2700

 

החזר חודשי הלוואה ל 25 שנה בריבית 5% 2630 ש"ח

החזר חודשי הלוואה ל 25 שנה בריבית 4% 2375 ש"ח

בסוף התקופה הנכס כולו שלך נקי מכל חוב.

 

על 150K תקבל בריבית דריבית של 4% 205K ביחד יהיה לך 405K

על 150K תקבל בריבית דריבית של 3% 154K ביחד יהיה לך 304K

600K שווי הדירה מול 405K או 304K

וערך הדירה לא זז כי בהחזר לא לקחנו הצמדה.

הנסיון מראה כי עליית ערך הנדל"ן גבוהה מהעלייה במדד. עוד משהו לטובת ההשקעה בנדל"ן

 

רק עם דורקי פלוצקר ופישר יוכלו להוריד את מחירי הדירות ב 50% -33 לא כדאי.

לא מן הנמנע כי כרגע כדאי אולי לחכות לירידת מחיר צפוייה,

אני לא הייתי ממתין.

[Night Driver]

ישה, איפה בחישוב שלך ההוצאות על אחזקת הדירה, עו"ד וזמן שהיא תהיה ריקה בין שוכרים?

 

באחד העיתונים עשו ניתוח של עלויות הדירות לפני 30 שנים והיום ומתברר שהתשואה היתה כ 1.3% בלבד.

 

בסה"כ הנדל"ן היום הוא קצת מעל לרמתו באמצע שנות התשעים כך שהעליה בשווי הנכס היא עניין מאוד ספקולטיבי. אל תשכח שגם שכר הדירה הוא תנודתי והתחזית של 2700 ש"ח לדירה של כ 600K ש"ח היא מאוד אופטימית.