קניית דירה לצורך השקעה

[Night Driver]

דוקרקי, לפני 6 שנים יכולת לקבל כזו תשואה בלי שום סיכון ע"י פיקדון בנקאי. לא רחוק היום וזה יקרה שוב ואז מחירי הדירות יצנחו כי כל מי שקנה להשקעה ירצה להיפטר מהנכס ולא יהיה מי שיקנה בגלל ריבית גבוהה על משכנתאות.

[ישה]

ב1997 שוויו היה 200K ב 2003 160K היום 350K הכל נקוב ב $ שגם הוא לא משהו משהו.

 

1. חבל שאתה לא טורח לציין שבהשקעה בדירה מדובר בנכס לא נזיל, שמחירו יכול (תתפלא !) לרדת ובעליו (זה שרוכש להשקעה, לא למגורים) עלול להפסיד מהקרן.

 

2. מלחמת יום כיפורים האמינו שהיא לא תפרוץ בשל הנחות שעיקרן היו קונספט לא מוכח. אני מזהה אצלך את אותו הדבר בדיוק, לשיטתך מחירי הדירה עלו ויעלו לנצח, למה? ככה, כי כך זה היה תמיד (גם עובדתית זה לא נכון, אבל מילא).

 

3. אינני מטיף לדבר, רק מציין שניתן להשיג תשואה צמודה של 4% ויותר, בהשקעות שהן יחסית סולידיות, ...

 

נראה לי שמי שלא מדייק בעובדות זה אתה . עבור על ההודעות שלי ותראה גם את ההסתייגויות שלי.

ואיך המשפט שלך בכחול מסתדר עם המשפט שלי בכחול.

רק לך פתרונים.

ותודה על האבחנות הפסיכולוגיות

דיברת על אג"ח קונצרניות , השקעה סולידית רמזת על אפריקה לישראל למשל. השקעה במניות של גבעות עולם. סתם ככה מהעת האחרונה.

יש משהו שאין בו סיכון.

מניות הבנקאיות בשנת 1980-1983 מישהו היה אומר עליהן מילה רעה. עד שבא המשבר ומחק 50% בשבת אחת. אם לא התגייסה המדינה לכסות את המניות הללו, המדינה הייתה מתרסקת.

קירות לא נזילים אבל נשארים על עומדם אלא אם אחמדיניאג'אד יחליט אחרת. או להבדיל הקב"ה .

ני"ע נזילים כשמם כן הן .רק הנזילות יכולה להפוך את ערכם לאפס .

 

שי כשהריבית במשק תעלה גם העסק שלך יכול לקרוס.

[dorki]

תגיד, אתה מנהל מעקב רצוף אחר שווי הנכס שלך? איך אתה יודע מה מחירו לאורך הזמן?

ועוד עניין קטן, נדמה לי שאחרי רכבת ההרים בערך הדולר, קצת קשה להתבסס על שוויו כדי להעריך את השווי הריאלי של הנכס...

 

1. חומר למחשבה 1

 

2. חומר למחשבה 2: בשנת 1988 רכשתי דירה ב- 71 א' דולר, אותה דירה נמכרה בשנת 1992 במחיר של 103 א' דולר.

לתומי חשבתי שהרווחתי עליה בגדול, אז חשבתי. כשעשיתי חשבון מדויק שכלל הפרשי הצמדה קיבלתי רווח זעום של כמה אחוזים בודדים.

אם נביא בחשבון את שכ"ד שחסכתי ומנגד את הריבית שהפסדתי, אז ככול הנראה שיצאתי בתיקו ואלו הם נתוני אמת ולא תחושות בטן כאלה או אחרות.

[dorki]

דוקרקי, לפני 6 שנים יכולת לקבל כזו תשואה בלי שום סיכון ע"י פיקדון בנקאי. לא רחוק היום וזה יקרה שוב ואז מחירי הדירות יצנחו כי כל מי שקנה להשקעה ירצה להיפטר מהנכס ולא יהיה מי שיקנה בגלל ריבית גבוהה על משכנתאות.

 

שי, אני מסכים איתך ב- 1,000%.

 

כל שאני מנסה זה למנוע מפותח השרשור ללכת בעיניים עצומות על השקעה שלמיטב הבנתי תסב לו רק הפסדים.

לכל הפחות, אם הבחור הולך על זה, אז שיהיה מודע לסיכון.

[Night Driver]

 

שי כשהריבית במשק תעלה גם העסק שלך יכול לקרוס.

 

זו אחת הסיבות שאנחנו עובדים עם כסף שלנו למרות שכלכלית זה נראה לא נכון.

 

שבועיים לפני פרוץ המשבר היה אצלי מנהל הבנק בביקור וסיפרתי לו שקניתי מכונה חדשה מההון העצמי והוא טען שזו התנהלות לא נכונה שלא לנצל מינוף ע"י הבנק. כמה חודשים אחרי פרוץ המשבר דיברנו שוב ואז הראתי לו איך אני מקבל הנחות של 5% עבור תשלום מזומן (ויתור על אשראי של 4 חודשים) בלי שאף אחד יהיה בפאניקה וישב לי על הוריד.

 

אז נכון שאנחנו צומחים יותר לאט ממה שיכולנו אבל הולכים על בטוח וטוב לנו עם ההון הנזיל בחשבון.

[Ahbarony]

מבלי לקרוא את השרשור אני יכול להגיד שדירה להשכרה זה ממש בלגן. התשואה כאן היא עליית מחירים ריאלית לאורך זמן ולא דמי שכירות. אתה יכול עוד להוסיף מכיסך במקרה ויש משכנתא. אצלי זה תמיד כמה שבועות בין אחד לשני וגם צריך לעשות שיפוצון קטן ולתקן כמה דברים וכדומה, כך שכסף אני רואה בערך 9 חודשים בשנה. כך את זה בחשבון.

[ToMeR]

מצד שני, להשקיע בבורסה ללא ידע זה גם לא צעד נבון במיוחד, ולאדם הפשוט לא נראה לי שכדאי לעשות את זה.

[ישה]

כל חישוביך הם חישובי אצבע

במהלך 1997 הדולר נע בין 3.25 לבין 3.59 בוא ניקח 3.5

שווי הדירה אם כן 700K

עד היום בריבית של 4% והצמדה למדד תגיע ל 1330K נותנים ריבית כזאת.

במהלך 2010 הדולר נע בין 3.6 לבין 3.9 אני הולך לקראתך 3.6

לכן שווי הדירה 1260K

לזה נוסיף שכ"ד של 3000 ש"ח לחודש ל14 שנה = 500K

1260+500=1760 לעומת 1330K פער זניח של 430K לטובת הדירה.

לפי שער של 3.7 הפער יגדל ל 465K

אז מה המסקנה?

לטעמי נכס ולא נחס.

ובוא אגלה לך בסוד.

כנס ליד 2 תקיש דירה בצפון /מרכז תל אביב 2 חדרים תקבל מחירים של 1400K וצפונה.

אז עשה לי טובה בקשר לנתונים אופטימיים.

 

תגיד, אתה מנהל מעקב רצוף אחר שווי הנכס שלך? איך אתה יודע מה מחירו לאורך הזמן?

ועוד עניין קטן, נדמה לי שאחרי רכבת ההרים בערך הדולר, קצת קשה להתבסס על שוויו כדי להעריך את השווי הריאלי של הנכס...

 

1. חומר למחשבה 1

 

2. חומר למחשבה 2: בשנת 1988 רכשתי דירה ב- 71 א' דולר, אותה דירה נמכרה בשנת 1992 במחיר של 103 א' דולר.

לתומי חשבתי שהרווחתי עליה בגדול, אז חשבתי. כשעשיתי חשבון מדויק שכלל הפרשי הצמדה קיבלתי רווח זעום של כמה אחוזים בודדים.

אם נביא בחשבון את שכ"ד שחסכתי ומנגד את הריבית שהפסדתי, אז ככול הנראה שיצאתי בתיקו ואלו הם נתוני אמת ולא תחושות בטן כאלה או אחרות.

מרגע לרגע אני חושב שאני מנהל ויכוח עם אחד שחושב שרק הנתונים שלו הם נתוני אמת והיתר חיים בבועה ואין להם מושג על נתונים ומספרים.

אז אצלי אין תחושות בטן ( בטן הייתה הורדתי אותה )

הכל מספרים שחור על לבן. מגובים בשמאות ממשרד שמאים בין הטובים בארץ לגבי שנת 1997 ושנת 2003.

ולגבי המחיר היום הפניתי אותך ליד 2 ותבדוק שם.

והם בשקלים חדשים.

כנראה עוד לא חווית משבר בבורסה או יותר נכון במורסה.

אין דבר שהוא חסין .

לא כור שלפני 30 שנה שלטה בחצי מדינה עד שקרסה, ומכרה את טבע בנזיד עדשים. שאל את סמי שמעון כמה כסף הוא עשה מטבע.

לא מניות הבנקים שקרסו.

אפילו אתה הבאת את הצמד לא חמד דנקנר ושות' בהשקעת לאס ווגס.

לפני 3 שנים בוודאי היית ממליץ למשקיע שלנו לקנות אג"ח של אפריקה ישראל.

שאל את יולי עופר איך הוא עשה את הכסף שלו בנדל"ן. אולי תלמד ממנו דבר או שניים, או לא.

[ישה]

2. חומר למחשבה 2: בשנת 1988 רכשתי דירה ב- 71 א' דולר, אותה דירה נמכרה בשנת 1992 במחיר של 103 א' דולר.

לתומי חשבתי שהרווחתי עליה בגדול, אז חשבתי. כשעשיתי חשבון מדויק שכלל הפרשי הצמדה קיבלתי רווח זעום של כמה אחוזים בודדים.

אם נביא בחשבון את שכ"ד שחסכתי ומנגד את הריבית שהפסדתי, אז ככול הנראה שיצאתי בתיקו ואלו הם נתוני אמת ולא תחושות בטן כאלה או אחרות.

בוא נעשה חשבון אמיתי דורקי. ונראה אם אתה מבין בחשבון או לא.

אתה גר בדירתך מבסוט חלאס

 

עכשיו החלטת להשקיע בנדל"ן

עלות הדירה 71 אלף דולר נרכשה ב1988 שער הדולר 1.60 בש"ח 114אלף שקל.

מכרת את הדירה ב103 אלף דולר שער הדולר 2.40 בש"ח 247אלף ש"ח

הפקרת את הכסף כמאמר הגשש בבנק /באג"ח קונצרניות ב 4% והפרשי הצמדה קיבלת בסוף התקופה 232אלף ש"ח.

באמת הפרש לא גדול של 6 אחוז. או כהגדרתך רווח זעום.

לזה תוסיף שכר דירה שהיית גובה על אותה דירה .כמה ? 1000 ש"ח לחודש ( תגיד אתה ) לארבע שנים = 48 אלף שקל

עכשיו כבר יש לנו הפרש של 27% .

אם זה תיקו , אז הבנתי . ואלה הם נתוני אמת.

[Night Driver]

ישה, עכשיו אם את אותה דירה רכשת ב 92' מה קורה?

 

להזכירך מחירי הדירות היו הרבה יותר גבוהים.

 

ב 96' גרתי בשכירות בדירת 3 חדרים באשקלון ששוויה היה 130K$. ב 98' קניתי ב 120K$ דירת 5 חדרים חדשה באיזור יותר טוב כשהשכנים שקנו על הנייר שנתיים קודם שילמו בין 150K$ ל 180K$ . עד לפני 3 שנים מחירה לא עלה בהרבה (בשלושת השנים האחרונות היא עלתה באחוז ניכר).

[dorki]

ישה השכנוע העצמי החזק שלך גורם לך לעשות טעויות.

 

סכום של 100,000 ש"ח מ- 1.1.1988 היה שווה בסוף 1992 212,430 ש"ח.

סכום של 114,000 ש"ח מ - 1.1.1988 היה שווה בסוף 1992 242,000 ש"ח.

 

רק הפרשי הצמדה, בלי רבית שבעבורי היא שקופה. שכן או שהשכרתי את הנכס מעצמי או שקיבלתי ריבית מהבנק ושכרתי נכס.

כלומר את הנכס מכרתי בערך הראלי המדויק שקניתי אותו.

 

לנוחיותך - מצ"ב הנתונים שהעתקתי מהמחשבון באינטרנט, אנא בדוק שנית את חישובך בטרם תגרום לחברים שבפורום נזק כספי.

 

 

ערך ב-1/1/1988 (בשקלים חדשים): 100000 ערך ב-1/12/1992 (בשקלים חדשים): 212,430.48

המדדים לפי בסיס ספטמבר 1951=100.0: 6,626,057.46 14,075,765.78

[ישה]

בוא נעשה סדר ברשותך לפי הנתונים שלך. מקודם עשיתי לך חישוב לפי 4 שנים . עכשיו לפי 5 שנים.

 

1.1.1988 שער הדולר 1.54 71 אלף דולר = 109אלף ש"ח

31.12.92 שער הדולר 2.76 103 אלף דולר = 284 אלף ש"ח

 

109 אלף ש"ח ל 5 שנים בריבית דריבית 4% והצמדה = 257 אלף ש"ח

 

שכר דירה 5 שנים 60 אלף ש"ח

284 +60 =344 גדול מ 257 רק ב 87 אלף ש"ח לטובת הדירה ב 5 שנים בלבד.

 

אז מי טועה??

[dorki]

מכרת את הדירה ב103 אלף דולר שער הדולר 2.40 בש"ח 247אלף ש"ח

 

31.12.92 שער הדולר 2.76 103 אלף דולר = 284 אלף ש"ח

 

 

 

אתה טועה.

 

שם לב להפרשים שבין מה שאתה רשמת בהודעות כמעט עוקבות.

 

שער הדולר בעת המכירה היה 2.4-2.5 ש"ח לדולר כך שרווח לא ראיתי מהדירה ההיא.

כדאי שתתחיל לתת מקום גם לדעות ששונות משלך, לעיתים גם לאחרים יש תובנות שאפשר ללמוד מהן.

[ישה]

דורקי עשה לי טובה

תחליט מתי קנית מתי מכרת לפי זה נעשה חישובים .

כאשר אתה עושה לי חישובים מ 1.1.88 ועד 31.12.92 של הצמדה וכו' אז אני עושה את החישובים בדיוק נמרץ לפי התאריכים האלה.

אלה היו שערי הדולר בימים האלה.

ואנחנו מדברים על 5 שנים מלאות.

 

בהודעה הראשונה עשיתי לפי ממוצע באמצע השנה 1988 והממוצע שהיה באמצע שנת 1992 ולכן גם חישבתי 4 שנים של שכר דירה.

אתה רשאי לבדוק כמובן את הנתונים ולחזור לכאן עם התובנות שלך.

תרצה לבוא עם תאריכים מדוייקים של העיסקה שלך נעשה חישוב מחדש בהתאם.

הזמן הנדרש לכך בערך 5 דקות כולל שתיית קפה באמצע.

וגם עם הנתונים שהבאתי בהודעה הראשונה שהיו פחות מדוייקים כי לא התבססו על נתונים מדוייקים שלך היה יתרון להשקעה בדירה על ההשקעה שאתה חושב שהיא עדיפה.

 

אז תן מקום גם לדעות ששונות משלך...

בניגוד אליך אני לומד מכל אחד אפילו אם הוא טועה. אני רק לא מיישם כל מה שאני לומד , אלא רק את מה שנדמה לי שהוא יותר טוב.

[dorki]

ישה, איזה תאריך מדויק תרצה שאתן?

חתימת חוזה?

תשלום ביניים נוסף שאחרי רישום הערת אזהרה?

עוד תשלום ביניים ששולם?

התשלום ששולם ביום הפינוי?

 

עיסקה לרכישת דירה היא עסקה מתמשכת, לתאריך כזה או אחר אין שום משמעות, הפער במקרה שלי בין יום חתימת חוזה המכירה (5/92) ליום הפינוי (3/93) הוא גדול.

תצטרך להאמין לי, שאת נתוני האמת של התשלומים ששילמתי בעבור הדירה הצמדתי למדד לפי יום התשלום וכנגדם הפחתתי תשלומים שקיבלתי לפי יום הערך.

נותרתי עם רווח של אחוזים בודדים בלבד. בהתחשב ברמות המחירים של שכ"ד והריבית שהייתה במשק באותן השנים, אני בספק רב אם לא היה כלכלי יותר לשכור דירה.