קניית דירה לצורך השקעה

[ישה]

שומאכר

אם גילך כפי שכתוב בפרופיל אז ברורה לי תשובתך

 

200K אתה יכול לאבד גם אותם וגם את החבר. והיו דברים מעולם.

כמות העסקים שכושלת ב 5 השנים הראשונות לקיומו של עסק היא אדירה.

מציע לך לחפש בגוגל לבד, וללמוד.

[dorki]

ישה, עם כל הכבוד למינוף, מדובר בחרב פיפיות, אם ערך נכס הבסיס עולה אז קיבלת יופי של תשואה על ההון העצמי, מאידך - מה קורה שערכו של אותו נכס צונח? אתה עלול גם למחוק את כל ההון העצמי שלך.

חבל שעל הצד השני של המשוואה הזו אתה לא מספר - ורק לצורך הדיון - מספר חברות נדל"ן הגיעו להון עצמי שלילי בזכות מינוף גבוה וירידה בערכם של נכסי הבסיס - אז נא לא לזרות חול בעיניים.

 

לפותח השרשור - הייתי ממליץ לך להשקיע את ההון העצמי שלך באג"חים קונצרנים מאיכות טובה, אפשר להגיע לתשואה של כ- 4% צמוד על ההון, בלי כאבי ראש, בלי שוכרים שלא משלמים ובלי צנרת מתפוצצת.

 

עוד עניין קטן - קח טבלת אקסל, רשום כמה יעלה לך הנכס, כמה שכ"ד תקבל וכמה יהיה לך בעוד 20 שנה במסלול הזה.

מולו תעמיד עוד טור - הון עצמי כפול 1.04 בחזקת 20 (ריבית דריבית ל- 20 שנה).

בוא וספר לנו באיזו עמודה המספר הסופי גבוה יותר.

[דניאל]

איך אתה עושה 4 אחוז בשנה?

הרעיון במשכנתא פשוט. אתה קונה חלק יחסי בדירה כל חודש. אם נתעלם לרגע ממרכיב הריבית אחרי חצי שנה בהם שילמת 2000 שח בחודש אתה מוכר את הדירה ומכניס 12 אלף לכיס במקום לבנק.  

[שומאכר]

שומאכר הגדול בן 24 בקרוב ויש לי נסיון של 4 שנים בעסק של הוריי(להם נסיון של 18 שנה), עסק של 200אלף שח אמור להרוויח 15-20 אלף בחודש.(לרוב המחיר נקבע כך שאחרי 10-12 חודשים אתה מחזיר את ההשקעה). אני מודע לכך שיש סיכונים כמו בכל דבר אחר בחיים אבל לקנות עסק עובד בעל מוניטין טוב, לשים שם עובד ב7-8 אלף וכל השאר הולך לבעלים, אני לא חושב שזה רעיון רע.

[ישה]

במדינת ישראל לאורך זמן השקעה בנדל"ן לא נמחקה אלא עלתה בהרבה על כל השקעה אחרת.

נדל"ן יש לו תכונה מוזרה.

הוא מוצר במחסור.

כמו שאמר לי מתווך פעם על יתרונות הנדל"ן.

אי אפשר לייבא את זה אי אפשר לגנוב את זה . ( לא הכיר את הגנבים המתוחכמים של היום )

[ישה]

שומאכר הגדול בן 24 בקרוב ויש לי נסיון של 4 שנים בעסק של הוריי(להם נסיון של 18 שנה), עסק של 200אלף שח אמור להרוויח 15-20 אלף בחודש.(לרוב המחיר נקבע כך שאחרי 10-12 חודשים אתה מחזיר את ההשקעה). אני מודע לכך שיש סיכונים כמו בכל דבר אחר בחיים אבל לקנות עסק עובד בעל מוניטין טוב, לשים שם עובד ב7-8 אלף וכל השאר הולך לבעלים, אני לא חושב שזה רעיון רע.

בוא תציג לי עסקים כאלה אני קונה.

 

אבל בוא נעשה חישוב לפי המספרים שלך.

 

רווח לפני משכורת 15-20 אלף פחות העובד 7-8 אלף = 8-12 אלף. מס הכנסה רוצה את חלקו ? רוצה. נוריד 35%

נשארנו עם 5-8 אלף לחודש

 

200 אלף לחלק ל 5-8 אלף כבר הגענו ל לבין 25 חודש לבין 40 חודש.

הבדל פעוט בין 10 -12 חודש לפי חישוביך.

תקן אותי אם שגיתי.

תקו גם את הפרופיל שלך כי הוא לא מתאים לילד גדול בן 24 משום מה.

[שומאכר]

העסק שלנו גילגל 300אלף שח בחודש. עבדנו על ממוצע של 20 אחוז רווח. זה אומר60 אלף שח הכנסה( לפני הוצאות). תוריד מס, שכירות,ארנונה, חשמל וקיבלת 30 אלף בחודש. העסק נמכר ב.. ניחשת נכון, 300 אלף+מע"מ.

 

הפרופיל הוא של אחי אבל הוא בצבא ואני מגיב פה רוב הזמן.

[ישה]

העסק לא העסיק עובדים?

 

או שאתם הייתם העובדים בלי משכורת.

[שומאכר]

אמא שלי הבעלים, אני ואבי העובדים.

[ישה]

עכשיו אני קניתי את העסק שלכם.

 

אני רוצה להעסיק אותך ואת אבא שלך. תעבדו בחינם? לא. אמא גם עבדה?

 

אז מסה"כ ההכנסות 30 אלף יש להוריד את המשכורת של שניכם /שלושתכם, ואז נקבל את הרווח מהעסק.

 

נשאר משהו?? והסיכון , והכאב ראש .

[dorki]

במדינת ישראל לאורך זמן השקעה בנדל"ן לא נמחקה אלא עלתה בהרבה על כל השקעה אחרת.

נדל"ן יש לו תכונה מוזרה.

הוא מוצר במחסור.

כמו שאמר לי מתווך פעם על יתרונות הנדל"ן.

אי אפשר לייבא את זה אי אפשר לגנוב את זה . ( לא הכיר את הגנבים המתוחכמים של היום )

 

ישה, ספר את האגדה הזו לתושבי אשקלון כמו גם תושבי הצפון שמכרו דירה אחרי עופרת יצוקה.

הנדל"ן יכול לרדת ועוד איך, הוא מתנהג בדיוק כמו מניה אבל ישנו הבדל: בעוד שכל המניות (של אותה הפירמה) זהות וניתן לראות מידי יום את נתוני המסחר בהן, את נתוני המסחר בדירות קשה יותר לראות והדירות שונות אחת מרעותה כך שקשה לעקוב ולראות מה שווה הדירה שלך.

מי שקונה היום רוכש נכס במחיר מנופח שלדעתי בטווח של שנתיים - שלוש ערכו יצנח.

 

אגב אתה בחברה טובה - גם נוחי דנקנר ויצחק תשובה שרכשו מגרש (מלון להריסה) בלאס וואגס חשבו שהם בלתי מנוצחים, מיליארד דולר שלהם טמונים שם בחולות לעוד הרבה-הרבה זמן.

[ישה]

מי שקונה את גבעות ביום X ואח"כ היא מתרסקת ידע בדיוק כמה שווה אחותה שהתרסקה גם כן.אז הידע זה סייע לו במשהו

 

כנראה שאינך יודע לקרוא

כתבתי שלאורך זמן ההשקעה בנדלן הוכיחה את עצמה.

מי שנזקק למכור את דירתו בשפל ולא יכל לחכות לימים טובים יותר ייתכן והפסיד או הרוויח פחות.

כך גם מי שמשקיע בבורסה .

 

מה אתה מביא לי שניים שלא מבינים בכלכלה והלכו ללאס ווגס להמר.

שתן מעוור גם עיני גדולים , וככל שאתה גדול אתה חושב ,אני ואפסי עוד.

 

קרא את הסיפור על לאס ווגס עם המאפיונרים של שנות ה-50 האם הם הפסידו או הרוויחו.

לדעתך יש בועת נדל"ן כיום , לא מן הנמנע שזה נכון, אבל לא בכל מקום בארץ.

 

ברשותי נכס או נחס במדינת תל אביב? תגיד אתה.

 

ב1997 שוויו היה 200K ב 2003 160K היום 350K הכל נקוב ב $ שגם הוא לא משהו משהו.

[dorki]

כנראה שאינך יודע לקרוא

כתבתי שלאורך זמן ההשקעה בנדלן הוכיחה את עצמה.

מי שנזקק למכור את דירתו בשפל ולא יכל לחכות לימים טובים יותר ייתכן והפסיד או הרוויח פחות.

כך גם מי שמשקיע בבורסה .

 

 

ברשותי נכס או נחס במדינת תל אביב? תגיד אתה.

 

ב1997 שוויו היה 200K ב 2003 160K היום 350K הכל נקוב ב $ שגם הוא לא משהו משהו.

 

ממך ציפיתי ליותר.

 

הפיסקה הראשונה שלך היא אוקסימורון.

 

 

לגבי הקטע השני, למה שאעשה לך חיים קלים?

קח את ערך הדירה בשנת 1997 בשקלים, הוסף הפרשי הצמדה ובוא ספר לי אם הפסדת או הרווחת, לי זה ממש לא ברור.

האינטואיציה שלי אומרת כך: 1$ בשנת 1997 ערכו היה 4.5 ש"ח לפי זה ערך הנכס הנומינאלי דאז כ- 720 א' ש"ח תוסיף הפרשי הצמדה של 50% לפחות ותגיע ל- 1,080,000.

היום 1$ שווה (בקושי) 3.6 ש"ח שהם לפי הנתונים שלך 1,260,000, לכל הדעות הפרש מינורי ביותר שמקורו לדעתי בנתונים אופטימיים שמסרת.

 

את נתוני האמת של התרגיל חשב אתה ותן מסקנה.

 

שים לב שלא הוספתי הפרשי ריבית להון הראשוני, כיוון שההנחה שלי היא שאו שאתה שוכר את הנכס מעצמך, או שאתה מפקיד את ההון הראשוני בבנק ושוכר דירה מתקבולי הריבית.

כך או כך מדובר בסכום שמתקזז כנגד עצמו.

[שומאכר]

עכשיו אני קניתי את העסק שלכם.

 

אני רוצה להעסיק אותך ואת אבא שלך. תעבדו בחינם? לא. אמא גם עבדה?

 

אז מסה"כ ההכנסות 30 אלף יש להוריד את המשכורת של שניכם /שלושתכם, ואז נקבל את הרווח מהעסק.

 

נשאר משהו?? והסיכון , והכאב ראש .

 

אני ואבי קיבלנו משכורת של 5 אלף בערך כל אחד. אז 20 אלף לבעלים לאחר הוצאות זה לא טוב (אמי עבדה 6-8 שעות ביום)? בוא נגיד שאתה בעלים שלא מעוניין לעבוד כלל, גם אם תביא 3 עובדים תותחים ב6-7 אלף, עדיין ישאר לך 10 אלף בכל חודש. שנתיים וחצי והחזרת את ההשקעה בלי לעבוד דקה בעסק שלך. לא טוב?

[edan82]

שומאכר החישובים שלך מוטעים.

 

אתה מסתכל על הכל בצורה הכי יבשה שניתן.

 

לשאלתך האחרונה, התשובה תיהיה שכמעט כל בעל עסק יעדיף להיות שכיר ולקבל 6-7K שקל מאשר להיות עצמאי עם כל הכאב ראש המשתמע בכך ולהרוויח רק 10K שקלים.

 

אני מכיר חברות שברווח של 200K דולר לחודש (שים לב, לא מכירות, רווח!) הבעלים החליטו לקפל משרדים כי הרווח "שולי" יחסית לכמות כאב הראש.

 

כמובן שמדובר במקרה זה על חברות גדולות שהבעלים פשוט העדיפו למנף את האנרגיות לאפיקים אחרים שיפיקו רווחיות גבוהה יותר, עכשיו קח את זה ותשליך את זה על ה"אדם הפשוט", לרוב גם הוא לא ירצה להשקיע כל כך המון אנרגיה רק כדי להרוויח עוד 20% ביחס למה שהיה מרוויח כשכיר.

 

מנסיון שלי שאני כרגע על תקן שכיר\עצמאי (הקמתי חברה אותה אני מנהל לבדי אבל מטעם חברה ישראלית) יוצאות הרבה שערות לבנות עד שמגיעים למספרים הרצויים וגם אז תמיד אתה שואל את עצמך אם הרווח מצדיק את העסק, וזה בעסק עם מחזור חודשי של מאות אלפי דולרים.