קניית דירה לצורך השקעה

[natio2]

שלום וברכה,

 

הגיע השלב לחפש השקעה שאני אוכל לעמוד בה, אז חשבתי ללכת לכיוון דירה קטנה בבניין יוקרה.

דירה בעלת חדר וחצי גג 2 חדרים .

 

מצאתי אחד כזה לייד אוניברסיטת בר אילן .

 

המחירים שם נעים בין 450 אלף ל600 אלף

השכירות בבניין בין 2000-2700 ש"ח.

כל הפרמטרים תלויים איך הדירה נראת איזה קומה היא .

הבניין עד 20 קומות נראה לי .

 

עכשיו מגיעה השאלה האמיתית.

האם זה שווה בכלל ?!

לדעתי השכירות ממש נמוכה וזה רווח לטווח ארוך מאוד.

 

מה אתם חושבים?

מכירים עוד מקומות כאלו?

 

אז למה לא חשבתי על דירה רגילה ?

כי אין לי את הכסף לעשות צעד מאוד משמעותי. של 800 אלף עד מיליון ש"ח

כמובן שעל הדירה תילקח משכנתה והשוכר ישלם את המשכנתה.

 

 

תודה רבה

נתי

[ישה]

מחיר הדירה 600K

משכנתא 70%= 420K

הון עצמי 30% = 180K יש לך?

 

בריבית של 3.5% לשנה ל 25 שנה תשלום חודשי 2100 ש"ח השכירות מכסה.

בנוסף יש הוצאות חריגות שחלות על המשכיר נתעלם מהם לרגע

יש מצב שלא תמצא שוכר תקופה מסויימת ועדיין צריך להחזיר את המשכנתא.

 

אבל בגדול אם הכל רץ כמו שצריך ויש את ההון העצמי אחרי 25 שנה יש לך דירה נקיה מחוב.

התעלמתי ממס הכנסה שזומם להתחיל לחייב שכר דירה במס.

[X plane]

ישב, לפי החישובים שאתה מציג פה זה דבר מאוד לא משתלם. אלא אם כן יש לך 200 אלף ש"ח שסתם זרוקים לך בעו"ש ובא לך דירה בעוד 25 שנה (ובוא נהיה ריאלים, רוב מי שיש לו 200 אלף ש"ח מלבד הכסף שהוא זקוק לו למחיה, עד שיכסה את המשכנתא, יהיה לפחות בן 60- מה הוא יעשה עם דירה בגיל הזה?)

אז למה בעצם כל כך הרבה אנשים משוכנעים שזו השקעה כ"כ טובה? מה טוב פה? מה אני מפספס? יש איזשהו טריק?

[Michael.R]

הערך של הדירה גם יכול לטפס, אחרי 10 שנים אתה יכול למצוא את עצמך מוכר אותה ב100K ש"ח יותר ממה שקנית אותה.

[yaba]

תקנו אותי אם אני טועה, אבל המילה השקעה נועדה לתאר כסף שכבר יש בידך ואתה רוצה לשים אותו במקום מסויים ולנסות להרוויח עליו אחוזים.

אם יש כוונה לקחת משכנתא, לא נראה לי שזה נקרא השקעה(לפחות אם אתה לא בונה על זה ששוק הדירות למכירה יכפיל את עצמו שוב בשנים הקרובות)

 

אם כן יש כסף בצד, אז התשואה שיש לך מלהשקיע את הכסף בדירה, היא יותר גבוהה היום מהשקעה בפיקדון, מצד שני הסיכון בהשקעה בדירה(לפי איך שזה נראה היום בארץ) הוא לא גבוהה יחסית לבורסה, כך שיוצא שזוהי השקעה טובה.

 

אז אם יש לך את הכסף בצד יוצא שאתה קונה דירה, מרוויח עליה בסביבות ה 7% בשנה ואם בועת הנדלן לא תתפוצץ, גם תמכור אותה ברווח כשתרצה את הכסף שהשקעת חזרה.

 

הבהרה(כסת"ח):

לא לומד כלכלה, לא למדתי כלכלה והולך לקחת רק קורס בחירה בכלכלה שנתון לי כחלק מהתואר בהנדסה.

כך אני רואה אישית את כל עניין ההשקעות.

אין לראות בהודעה זו יעוץ כלשהו בנושא כלכלה/ השקעות/ שימוש בכסף.

תודה.

[bkantor]

לדעתי אם אתה לוקח משכנתא על דירה שתרצה להשכיר, הדבר לא משתלם.

אבל אם כמו שאמרו מעליי יש לך את סכום עלות הדירה או לפחות את רובה, עלות שכר הדירה גבוה יותר

מהאחוזים שתקבל בבנק כשהכסף הזה נמצא שם!

 

לפי מה שאני רואה עכשיו, ההשקעה בנדלן הכי טובה זה מקומות ליד אוניברסיטאות\מכללות ועירות פיתוח!

[natio2]

רשמתי בהודעה ,

שהמיקום הוא 5 דקות ברגל מאוניברסיטת בר אילן.

 

זה גם מה שאני חשבתי .

אם אני לא מרוויח בכל חודש על הדירה, אז למה לעשות זאת ?

 

סכום ריאלי לדירה כזו היה 300-350 אלף?

זאת דעתי .

מה אתם חושבים?

[pasparto]

אם לצורך העניין אתה קונה דירה ב 500K ומשכיר אותה ב 2500 ש"ח בחודש, המשוואה בכלליות עובדת כך:

2500 לחודש=30000 לשנה

30k:500K=כ 6% שנתי.

כל תשואה מעל 4% נחשבת סבירה

כל תשואה מעל 6% נחשבת טובה מאד.

 

לא נכנסתי לכל ענייני מציאת שוכר/בעיות תחזוקה/הון עצמי וכ"ו.

כלל אצבע.

[natio2]

אז לפי הנתונים שהצגת זה כן משתלם.

6% תשואה.

[Night Driver]

להשקעה קונים דירה לא מושקעת ומה שיותר זולה ביחס לתשואה. לדעתי אפשר למצוא מקומות עם תשואה יותר טובה.

 

מעבר לזה השקעה בנדל"ן בתקופה הזו היא מאוד מסוכנת כי מחירי הנדל"ן יחסית גבוהים.

[ToMeR]

ישב, לפי החישובים שאתה מציג פה זה דבר מאוד לא משתלם. אלא אם כן יש לך 200 אלף ש"ח שסתם זרוקים לך בעו"ש ובא לך דירה בעוד 25 שנה (ובוא נהיה ריאלים, רוב מי שיש לו 200 אלף ש"ח מלבד הכסף שהוא זקוק לו למחיה, עד שיכסה את המשכנתא, יהיה לפחות בן 60- מה הוא יעשה עם דירה בגיל הזה?)

אז למה בעצם כל כך הרבה אנשים משוכנעים שזו השקעה כ"כ טובה? מה טוב פה? מה אני מפספס? יש איזשהו טריק?

 

אתה לא תהנה, הילדים שלך כן. זה להשקיע בילדים שלך.

 

אצלי לדוגמה, היה לנו בית, ואמא שלי קנתה דירה לגור בה אי שם בשנות 90, היום הדירה הזאת הכפילה ואולי גם שילשה את המחיר שלה. אני מדבר על בערך 14 שנים של הכפלת או שילוש המחיר. ככה שלמעשה אם היא תמכור אותה היום, כנראה שהיא הרוויחה (אחרי ניקוי מס של המשכנתא וכ"ו).

 

כרגע אנחנו נמצאים גם בהתלבטות אם למכור בית פרטי ולנסות להוציא ממנו 2 דירות, או לחכות שהקרקעות בצד הזה של העיר יגמרו והמחיר יעלה. במיוחד כשמדובר בשכונה של צמודי קרקע.

 

עוד יותר מזה, לפני כשנה וחצי דירת 4 חדרים חדשה מקבלן בנס ציונה עלתה סכום X, היום המחיר עלה בסביבות 300 אלף ש"ח. לא הית רוצה לעשות כזה רווח בזמן כזה?

[ישה]

ישב, לפי החישובים שאתה מציג פה זה דבר מאוד לא משתלם. אלא אם כן יש לך 200 אלף ש"ח שסתם זרוקים לך בעו"ש ובא לך דירה בעוד 25 שנה (ובוא נהיה ריאלים, רוב מי שיש לו 200 אלף ש"ח מלבד הכסף שהוא זקוק לו למחיה, עד שיכסה את המשכנתא, יהיה לפחות בן 60- מה הוא יעשה עם דירה בגיל הזה?)

אז למה בעצם כל כך הרבה אנשים משוכנעים שזו השקעה כ"כ טובה? מה טוב פה? מה אני מפספס? יש איזשהו טריק?

אתה עוד ילד .צריך לדאוג גם לילדים שלך וגם לנכדים שלך

אם לצורך העניין אתה קונה דירה ב 500K ומשכיר אותה ב 2500 ש"ח בחודש, המשוואה בכלליות עובדת כך:

2500 לחודש=30000 לשנה

30k:500K=כ 6% שנתי.

כל תשואה מעל 4% נחשבת סבירה

כל תשואה מעל 6% נחשבת טובה מאד.

אתה לא משקיע 500K אתה משקיע 200K בלבד ומקבל הכנסה כאילו השקעת 500K. זהו כוחו של המינוף.

לא נכנסתי לכל ענייני מציאת שוכר/בעיות תחזוקה/הון עצמי וכ"ו.

כלל אצבע.

 

נדל"ן לאורך זמן הוא השקעה טובה וסולידית

במיקומים טובים קל וחומר, כמו ליד אוניברסיטה למשל.

[kobic9]

אני אישית לא מתלהב מהסביבה של האוניברסיטה מהסיבה הפשוטה:

מי שישכיר אותה זה צעירים(ואין לי בעיה עם זה) הבעיה היא שהם ישכירו אותה רק לתקופת הלימודים, כלומר יכול מאוד להיות שבסוף שנת לימוד הדירה תתפנה ויהיה קשה לך למצוא מישהו שירצה להשכיר את הדירה.

[discoTD5]

אתה מוזמן לקרוא את הפוסטים כאן:

http://www.leumiblog.co.il/category/morgatges

 

כפי שאתה רואה תומר מנהל דיון עם טוקבקיסטים, ועונה לשאלות ספציפיות.

[שומאכר]

לטעמי בסביבות 200000שח עדיף לך לקנות עסק ולתת לחבר\מכר שאתה סומך עליו לנהל אותו. אתה תחזיר את הכסף בשנתיים שלוש.